I. LA « DÉCOMMERCIALISATION » SE GÉNÉRALISE EN FRANCE, DANS LE SILLAGE DES DIFFICULTÉS DU SECTEUR DE L'HABILLEMENT
A. LA VACANCE COMMERCIALE TOUCHE DÉSORMAIS TOUS LES TERRITOIRES
Le commerce, en incluant la restauration, représente près de 3 millions d'emplois en France, soit 15 % des emplois du secteur privé.
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11,6 % C'est le taux de vacance commerciale en France en 2025. Source : Codata |
Or le commerce de détail a traversé ces dernières années une succession de crises violentes dont il subit souvent encore les conséquences : mouvement des gilets jaunes en 2019, crise sanitaire en 2020 et 2021, grande vague d'inflation consécutive à la guerre en Ukraine en 2022 et 2023 et désormais conséquences inflationnistes du conflit au Moyen-Orient du printemps 2026.
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Densité commerciale |
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Source : direction générale des entreprises (DGE) |
Par-delà ces soubresauts de la conjoncture économique, le commerce de détail vit en outre des transformations très profondes (développement du e-commerce, de la seconde main, changements démographiques, nouvelles attentes de consommation) qui font disparaître des acteurs parfois très anciens au profit de nouveaux opérateurs qui paraissent répondre davantage aux évolutions de la société et de ses besoins.
Ce secteur essentiel de notre économie connaît aujourd'hui des difficultés qui se traduisent par un taux de vacance commerciale en 2025 tous sites confondus de 11,6 % au niveau national, un chiffre élevé et en progression continue depuis 2017, année où ce taux s'élevait à 8,8 %.
Si la vacance commerciale atteint 11,7 % en pied d'immeubles dans les centres-villes, elle touche encore beaucoup plus sévèrement les centres commerciaux, qui souffrent d'un taux de vacance de 16,8 %, ce qui remet en cause leur modèle économique.
Les zones commerciales périphériques, longtemps dynamiques, ont également vu leur taux de vacances progresser ces dernières années, puisqu'il est passé de 6,9 % en 2022 à 8,4 % en 2025, signe de l'obsolescence de certains formats et de mètres carrés excédentaires.
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62 % C'est le pourcentage de communes françaises qui ne comptent plus aucun commerce en 2025. Source : Commerçants de France |
Les villes de moins de 50 000 habitants sont les plus touchées par le phénomène de la « décommercialisation », puisque la vacance y est passée de 8,5 % à 13,5 % des locaux commerciaux entre 2017 et 2025. Dans les plus petites d'entre elles et dans les zones rurales, on constate même souvent la disparition pure et simple de l'offre commerciale : 62 % des communes françaises ne comptent désormais plus aucun commerce contre 25 % en 1981.
Dans les villes comptant entre 50 000 et 100 000 habitants, le taux de vacance commerciale, qui était passé de 7,7 % à 10,6 % entre 2014 et 2019, tend à se stabiliser, mais à un niveau élevé de 10,8 % des locaux commerciaux.
Si les villes de plus de 100 000 habitants et les métropoles avaient longtemps étaient épargnées par la « décommercialisation », ce n'est plus le cas, puisqu'elles sont passées de 5,1 % de locaux vacants en 2014 à 8,7 % en 2024. Même Paris est désormais touché à l'instar de rues encore récemment très commerçantes comme la rue de Rennes.