B. LE RECOURS À L'ARTICLE 114 DU TRAITÉ SUR LE FONCTIONNEMENT DE L'UNION EUROPÉENNE EST CONTESTABLE
La base juridique choisie par la Commission européenne pour justifier cette proposition de règlement est l'article 114 du traité sur le fonctionnement de l'Union européenne (TFUE), qui permet à l'Union d'adopter des « mesures relatives au rapprochement des dispositions législatives, réglementaires et administratives des États membres qui ont pour objet l'établissement et le fonctionnement du marché intérieur ».
Si cet article du traité est le fondement le plus utilisé pour l'harmonisation des règles nationales au sein de l'Union européenne, il constitue une base juridique contestable en l'espèce. Certes, les mesures prises par les États membres qui restreignent la liberté de prestation de services relèvent du droit européen, toutefois la nécessité d'une harmonisation européenne des conditions d'intervention des États membres en matière de logement, telle que souhaitée par cette proposition de règlement, n'est pas démontrée.
Le recours à l'article 114 du TFUE ne peut donc justifier une telle intervention de l'Union européenne dans la politique du logement, qui est une compétence des États membres.
En effet, la politique du logement est une compétence nationale, pour laquelle la France, notamment en matière de régulation des locations de courte durée et des résidences secondaires, dispose d'un cadre législatif et réglementaire de régulation avancé et assez complet (cf. encadré infra).
La France dispose déjà d'une réglementation avancée sur la régulation des meublés de tourisme
Parallèlement à l'essor des principales plateformes de location de meublés de tourisme, un cadre législatif et réglementaire a été progressivement construit mettant à disposition des communes une « boîte à outils » (cf. encadré infra) contenant plusieurs mesures, qu'elles peuvent adapter à leur situation propre.
Le but recherché est celui de préserver un équilibre entre la liberté d'entreprendre et la nécessité de protéger la population des effets négatifs associés à une concentration excessive de meublés de tourisme (accentuation de la crise du logement, nuisances de voisinage, surtourisme...).
Ce cadre juridique s'est construit grâce à plusieurs textes législatifs : les lois Alur7(*) (2014), pour une République numérique8(*) (2016), Elan9(*) (2018) et Engagement et proximité 10(*) (2019).
Récemment, il s'est enrichi, par le biais notamment du règlement européen sur les locations de logements de courte durée ou Short-term Rentals (STR)11(*), entré en vigueur en mai 2026. Ce texte vise à harmoniser et rationaliser le cadre régissant la production et le partage de données sur les locations courte durée dans l'ensemble de l'Union européenne. Il impose l'enregistrement obligatoire des hôtes et le partage des données sur les transactions entre les plateformes et les autorités nationales.
Néanmoins ce règlement européen n'est pas encore pleinement applicable puisqu'un certain nombre de dispositions techniques devaient être prises. Celles-ci étant prévues, par voie d'ordonnance, par l'article 12 du projet de loi portant diverses dispositions d'adaptation au droit de l'Union européenne en matière économique, financière, environnementale, énergétique d'information, de transport, de santé, d'agriculture et de pêche. S'il a bien été adopté par le Sénat le 18 février 2026, il n'a pas encore examiné par l'Assemblée nationale.
La législation nationale a également été complétée par la loi du 19 novembre 2024 visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l'échelle locale12(*), dite loi « Le Meur-Echaniz ». Cette loi renforce considérablement le rôle des maires dans la régulation des locations touristiques :
• elle vise ainsi à mieux maîtriser l'installation des meublés de tourisme :
- les communes qui le souhaitent peuvent désormais soumettre à autorisation tout nouveau meublé de tourisme13(*), via l'extension de la procédure dite de changement d'usage, qui permet de contrôler l'offre de logements ;
- les communes peuvent en outre fixer des quotas, c'est-à-dire un nombre maximal d'autorisations temporaires de changement d'usage de logements qui pourront être délivrées ;
- l'enregistrement des meublés de tourisme devient obligatoire sur l'ensemble du territoire, en conformité avec le règlement STR précité. Le téléservice national d'enregistrement devrait être mis en service d'ici la fin de l'année ;
• la loi « Le Meur-Echaniz » vise également à préserver les résidences principales : dans certaines communes où les populations locales éprouvent des difficultés à se loger14(*), le plan local d'urbanisme peut désormais déterminer des zones dans lesquelles les constructions nouvelles de logements devront être utilisées exclusivement comme résidences principales ;
• le maire peut également réduire, sur délibération motivée, la durée maximale de location en meublé de tourisme des résidences principales, dans la limite de 90 jours par année civile, contre 120 auparavant ;
• la loi permet aussi d'améliorer le respect des règles par chacun, en renforçant les contrôles et les sanctions.
Par ailleurs, la loi « Le Meur-Echaniz » ainsi que la loi de finances pour 2024 ont modifié la fiscalité des meublés de tourisme afin de rendre plus attractives les locations de longue durée. Par ailleurs, la loi « Le Meur-Echaniz » soumet progressivement les meublés de tourisme aux mêmes obligations de décence énergétique que les locations de résidences principales. En outre, elle clarifie les règles visant à interdire ou autoriser les meublés de tourisme au sein des copropriétés.
Source : Guide pratique 2025 de la réglementation des meublés de tourisme, ministère chargé du logement
Outils à disposition des communes pour réguler les meublés de tourisme
Source : Guide pratique 2025 de la réglementation des meublés de tourisme, ministère chargé du logement
* 7 Loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové.
* 8 Loi n° 2016-1321 du 7 octobre 2016 pour une République numérique.
* 9 Loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique.
* 10 Loi n° 2019-1461 du 27 décembre 2019 relative à l'engagement dans la vie locale et à la proximité de l'action publique.
* 11 Règlement n° 2024/1028 du Parlement européen et du Conseil du 11 avril 2024 concernant la collecte et le partage des données relatives aux services de location de logements de courte durée, et modifiant le règlement (UE) 2018/1724.
* 12 Loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l'échelle locale.
* 13 Seules les locations occasionnelles et pour une durée annuelle limitée de résidences principales comme meublés de tourisme ne sont pas concernées.
* 14 Il s'agit des communes où s'applique la taxe sur les logements vacants ou dans lesquelles le taux de résidences secondaires est déjà supérieur ou égal à 20 % du parc de logements.