II. LA COMMISSION EUROPÉENNE NE LAISSE QUE TRÈS PEU DE MARGES DE MANoeUVRE AUX ÉTATS MEMBRES DANS L'ÉDICTION DE MESURES VISANT À RÉGULER LES LOCATIONS DE COURTE DURÉE ET LES RÉSIDENCES SECONDAIRES
A. SOUS-COUVERT D'UN IMPÉRATIF DE SÉCURITÉ JURIDIQUE, LA COMMISSION EUROPÉENNE PROPOSE UN CADRE TRÈS CONTRAIGNANT...
1. La Commission européenne souhaite instaurer un cadre juridique européen pour sécuriser l'intervention des États membres...
Le texte vise à instaurer un cadre juridique européen commun autorisant les autorités compétentes - nationales ou locales - à prendre des mesures restrictives concernant l'établissement de locations courte durée ou de résidences secondaires. Les résidences principales sont exclues du champ d'application de la proposition de règlement.
Le but de la Commission européenne est de sécuriser juridiquement les interventions publiques face aux règles du marché unique européen.
À ce jour, la réglementation européenne est relativement peu contraignante à ce sujet. Ainsi, l'accès au marché relève de la directive dite « services » de 200615(*), telle qu'interprétée par la jurisprudence « Cali Apartments » de 202016(*). La Cour de justice de l'Union européenne (CJUE) avait été saisie, dans cette affaire, d'une question préjudicielle posée par la Cour de cassation française, au sujet d'un litige portant sur le règlement municipal de changement d'usage de la ville de Paris.
Dans sa décision, la CJUE avait considéré qu'il appartenait aux autorités compétentes, nationales ou locales, de déterminer les modalités de régulation appropriées, à condition que celles-ci répondent à un motif impérieux d'intérêt général, en l'espèce la lutte contre la pénurie de logements disponibles pour la population permanente, et qu'elles soient proportionnées à l'objectif poursuivi. La proportionnalité des mesures, en particulier, était laissée sous le contrôle du juge national - et non du juge européen.
Depuis 2020, la France semble ainsi se satisfaire de l'application de cette jurisprudence, qui a permis la validation des récents dispositifs de régulation des meublés de tourisme (cf. encadré infra).
La décision « Cali Apartments », une jurisprudence plutôt favorable aux autorités pour réguler les locations de courte durée
À la suite de la décision de la CJUE, l'examen du règlement municipal parisien a été renvoyé devant la Cour de cassation française, qui l'a validé dans son ensemble, par un arrêt rendu le 18 février 2021. Depuis, les tribunaux français peuvent s'appuyer sur la jurisprudence, qui est claire, pour examiner les éventuels recours dont ils ont à connaître.
Il n'existe pas de suivi centralisé de l'intégralité des procédures concernant la réglementation des meublés de tourisme, qui concernent en majorité les collectivités locales. On peut néanmoins relever que l'ensemble des dispositifs nationaux ayant fait l'objet d'un recours, y compris ceux introduits par la loi « Le Meur-Echaniz » de 202417(*), ont été validés. C'est par exemple le cas pour la possibilité d'abaisser à 90 jours la durée maximale de location des résidences principales18(*), les dispositions relatives aux copropriétés19(*), ou encore pour l'application des nouvelles règles concernant la preuve de l'usage20(*).
Du côté des communes, il semblerait également que la jurisprudence « Cali Apartements » et le renforcement de la réglementation nationale permettent aux collectivités de faire condamner plus facilement les propriétaires de biens ne respectant pas la réglementation. La ville de Paris aurait ainsi, depuis janvier 2025, remporté 92 % des 177 procès qu'elle a intentés, engrangeant 5 millions d'euros d'amendes.
Source : réponse de la direction de l'habitat, de l'urbanisme et des paysages (DHUP) au questionnaire des rapporteurs
2. ...par le biais d'une méthode d'évaluation des zones tendues définie à l'échelon européen
La proposition de règlement propose ainsi une méthode d'évaluation des zones qui peuvent être considérées comme tendues en matière de logement, dans lesquelles des mesures restrictives à l'égard des locations de courte durée ou de résidences secondaires pourrait être prise par les autorités compétentes, nationales ou locales.
Pour qu'une autorité compétente puisse légalement prendre des mesures restrictives, le texte prévoit que les autorités doivent évaluer si la zone dans laquelle elles souhaitent prendre des mesures est tendue en matière de logement.
Cette évaluation doit être effectuée selon les critères suivants, énoncés à l'article 6 de la proposition de règlement :
· le ratio entre le prix d'achat d'un logement de taille moyenne et le revenu médian des habitants doit être égal ou supérieur à huit ans, correspondant aux huit années de revenus nécessaires pour acheter un logement dans la zone concernée ;
· ce rapport prix/revenu doit avoir augmenté au cours des dix dernières années. Toutefois, ce critère n'est pas nécessaire si le rapport prix/revenu est égal ou supérieur au seuil de dix ;
· en l'absence de mesures prises de la part des autorités, il doit être jugé peu probable que la tension en matière de logement s'atténue au cours des trois prochaines années suivant leur adoption, sur la base des éléments suivants : dynamique de la population, offre de logements et demande de logements.
Outre ces critères, les autorités compétentes doivent également démontrer que :
· ces mesures sont justifiées par la nécessité de préserver l'accessibilité financière et la disponibilité des logements dans les zones tendues en matière de logement (article 9 de la proposition de règlement) ;
· la fourniture de services de locations de logement de courte durée ou l'acquisition et l'utilisation de terrains et de biens immobiliers résidentiels à une autre fin que la résidence principale a eu un effet néfaste substantiel dans la zone pendant une période d'au moins trois années avant l'adoption de la mesure (article 9 de la proposition de règlement) ;
· aucune autre mesure moins restrictive ne serait suffisante pour améliorer l'accessibilité financière et la disponibilité des logements d'une manière aussi efficace dans un délai raisonnable (article 10 de la proposition de règlement).
Par ailleurs, l'article 13 de la proposition de règlement prévoit que les autorités compétentes doivent publier les informations relatives à toute mesure adoptée, comprenant les évaluations effectuées, l'étendue territoriale de la mesure et sa durée qui ne peut excéder cinq ans, sous réserve de sa prorogation soumise à une nouvelle évaluation, prévue par l'article 12.
* 15 Directive 2006/123/CE du 12 décembre 2006 relative aux services dans le marché intérieur.
* 16 Décision C-734-18 de la CJUE du 22 septembre 2020 « Cali Apartments ».
* 17 Loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l'échelle locale.
* 18 Conseil d'État, décision du 25 juillet 2025.
* 19 Conseil constitutionnel, décision du 19 mars 2026.
* 20 Cour de cassation, décision du 11 juin 2026.