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Séance du 17 octobre 2008 (compte rendu intégral des débats)

M. le président. Quel est l’avis du Gouvernement ?

Mme Christine Boutin, ministre. Avis défavorable.

M. le président. La parole est à Mme Dominique Voynet, pour explication de vote.

Mme Dominique Voynet. Monsieur le président, nous sommes rompus à la rhétorique de M. le rapporteur, qui n’hésite pas à donner des leçons, à reprendre les sénateurs et les sénatrices qu’il estime insuffisamment soucieux du règlement de notre assemblée ou des règles républicaines.

Monsieur le rapporteur, vous avez laissé entendre que certains maires, mus par un excès de militantisme, pourraient, de ce fait, être conduits à manquer de discernement, contrairement aux préfets, qui, eux, parce qu’ils ne seraient jamais des militants, parce qu’ils seraient toujours exclusivement tournés vers l’intérêt général, seraient assurés de conserver ce fameux discernement. (Mme Odette Herviaux rit.)

M. Dominique Braye, rapporteur. Ils sont les représentants de l’État !

Mme Dominique Voynet. J’espère bien qu’en la matière les 36 500 maires de notre pays sont bien des militants ! Sinon, cessons de parler d’« engagement national pour le logement » ou de « mobilisation générale pour le logement » !

M. le président. La parole est à Mme Catherine Procaccia, pour explication de vote.

Mme Catherine Procaccia. Madame Voynet, votre amendement, s’il était adopté, serait de nature à fragiliser les maires. Dans une commune, on réquisitionnerait tel immeuble, mais pas tel autre : le maire et les élus municipaux se retrouveraient alors dans une position délicate.

Je souscris à l’argumentation de M. le rapporteur : la possibilité pour le maire de faire appel au préfet est effectivement un moyen d’assouplir la procédure et de ne pas mettre, pour une fois, le maire en première ligne. Ne faisons pas peser sur ses épaules une responsabilité supplémentaire qui pourrait le placer en porte-à-faux.

Mme Brigitte Bout, rapporteur pour avis de la commission des affaires sociales. Très bien !

M. le président. La parole est à M. Daniel Raoul, pour explication de vote.

M. Daniel Raoul. J’ai bien écouté l’avis de Mme la ministre, mais je l’ai trouvé pour le moins concis. Je souhaiterais donc entendre sa voix agréable nous donner des explications détaillées sur la motivation de son refus ! (Sourires.)

M. Charles Revet. Qu’il est bien élevé !

M. le président. La parole est à Mme la ministre.

M. Thierry Repentin. Mme la ministre ne peut résister à cet appel !

Mme Christine Boutin, ministre. Je ne peux effectivement pas refuser de reprendre la parole.

Madame Voynet, je partage le point de vue de M. le rapporteur sur ce sujet. D’autant que les maires, lors de circonstances particulières, telles que des situations d’urgence ou des troubles à l’ordre public, peuvent d’ores et déjà user du droit de procéder à des réquisitions de logements. Le fait d’étendre une telle faculté risquerait de nous faire tomber dans les difficultés qui ont été énoncées par M. le rapporteur.

M. Daniel Raoul. Je vous remercie de ces précisions, madame la ministre.

M. le président. Je mets aux voix l’amendement n° 608.

(L’amendement n’est pas adopté.)

Article additionnel avant l'article 5
Dossier législatif : projet de loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion
Article 5

Division additionnelle avant l’article 5

M. le président. L’amendement n° 38, présenté par M. Braye, au nom de la commission des affaires économiques, est ainsi libellé :

Avant l’article 5, insérer une division additionnelle ainsi rédigée :

Chapitre Ier bis

Dispositions relatives à l’amélioration du fonctionnement des copropriétés

La parole est à M. le rapporteur.

M. Dominique Braye, rapporteur. Il s’agit d’un amendement tendant à créer, dans le projet de loi, un chapitre relatif à l’amélioration du fonctionnement des copropriétés.

M. le président. Quel est l’avis du Gouvernement ?

Mme Christine Boutin, ministre. Avis très favorable. En effet, les articles dont il est question sont très importants, et il est fort opportun de montrer la volonté du législateur dans le domaine de la copropriété.

M. le président. Je mets aux voix l’amendement n° 38.

(L’amendement est adopté.)

M. le président. En conséquence, une division additionnelle ainsi rédigée est insérée dans le projet de loi, avant l’article 5.

Division additionnelle avant l’article 5
Dossier législatif : projet de loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion
Article additionnel après l'article 5

Article 5

Après l’article L. 443-7 du code de la construction et de l’habitation, il est ajouté un article L. 443-7-1 ainsi rédigé :

« Art. L. 443-7-1. - Lorsqu’ils sont votés en assemblée générale du syndicat des copropriétaires, les travaux font l’objet de provisions spéciales constituées en application du sixième alinéa de l’article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et sont à la charge des copropriétaires. 

« Ces provisions spéciales sont obligatoirement déposées sur un compte séparé ouvert au nom du syndicat des copropriétaires avec une rubrique particulière pour chacun des copropriétaires. Le compte et les rubriques ne peuvent faire l’objet d’une convention de fusion, de compensation ou d’unité de comptes. »

M. le président. La parole est à M. Jean-Claude Danglot, sur l’article.

M. Jean-Claude Danglot. Monsieur le président, madame la ministre, mes chers collègues, continuant dans la logique du texte, cet article 5 porte sur une question essentielle : celle du devenir des logements locatifs sociaux vendus à leurs occupants.

À l’article 1er, nous avons débattu des conventions d’utilité sociale, qui font manifestement de la hausse des loyers et du recours croissant à la vente des logements sociaux les bases du financement des organismes bailleurs.

Les sanctions prévues à l’article 1er ont été complétées par les dispositions de l’article 2, qui organise une solidarité « horizontale » entre les organismes bailleurs, tandis que l’État retire peu à peu ses billes – dommage, ce sont nos impôts ! – et se contente de fixer les règles du jeu.

À l’article 3, dans le même élan, a lieu un hold-up sur les ressources du 1 % logement, cet outil conçu en son temps par Joseph Laniel, président du Conseil, Edgar Faure, ministre des finances, et René Coty, ministre des travaux publics.

On charge la barque du 1 %, faisant ainsi de l’argent tiré du travail des salariés une nouvelle source de débudgétisation pour l’État.

À l’article 4, pour peu que les organismes d’HLM aient encore un peu d’argent, on les invite à éponger les stocks des promoteurs immobiliers, en facilitant le rachat des logements invendus et en état futur d’achèvement.

Arrive l’article 5, qui décline les effets de la vente de logements locatifs sociaux et qui pose un authentique et vrai problème : celui des dépenses de grosses réparations qui pourraient intervenir et, dans ce cadre, de la constitution de la provision destinée à les financer au sein des copropriétés constituées.

Légitime préoccupation, pourrait-on dire.

En effet, nombreuses sont les copropriétés en difficulté confrontées précisément à cette insuffisance de provision, qui les empêche, de fait, de mener à bien les travaux de préservation du bâti.

À vrai dire, madame la ministre, nous avons plusieurs remarques à formuler.

La première, c’est qu’il serait peut-être souhaitable de réaliser une sorte d’audit, de bilan du devenir des copropriétés constituées à partir du démembrement du parc locatif social depuis 1986.

Où en est-on en ce qui concerne l’occupation des logements, les rapports entre les propriétaires occupants et les locataires ou, encore, entre les propriétaires et l’organisme d’HLM, pour peu que ce dernier soit resté partie de la copropriété ?

Où en est-on concernant la qualité de l’habitat, le volume des travaux engagés, la gestion courante et de moyen terme des copropriétés ?

Aucune évaluation n’a encore été produite, mais peut-être disposez-vous, madame la ministre, d’éléments plus précis en la matière.

L’article 5 nous invite à mettre en place une obligation de constitution d’une provision pour gros travaux et à déposer obligatoirement l’encours de la provision ainsi constituée sur un compte séparé du compte général de la copropriété.

Soyons précis sur l’ensemble de ces problèmes.

Il est bon que l’on s’inquiète du financement prévisible des travaux d’une copropriété, surtout quand elle procède du démembrement d’un parc locatif social.

Cependant, prévoir que l’encours relatif aux gros travaux soit déposé sur un compte séparé du compte général de la copropriété n’est pas forcément une bonne idée.

De notre point de vue, cela pose, d’une manière générale, un certain nombre de problèmes, notamment pour ce qui est des copropriétés où les organismes bailleurs sociaux restent pour partie propriétaires.

Demander la sanctuarisation des provisions, c’est, en réalité, mettre les copropriétés en situation de devoir alimenter, sans contrepartie immédiate, les établissements de crédit.

Tout est donc prévu dans ce texte, y compris de mettre les nouveaux propriétaires sous la dépendance des marchés financiers.

Vous auriez mieux fait, madame la ministre, de proposer un effort particulier sur la formation des syndics bénévoles à la gestion de copropriété (M. le rapporteur s’exclame), ne serait-ce que parce que l’allégement des coûts de fonctionnement de telles structures passe aussi par là.

Nous ne voterons donc pas cet article 5.

M. le président. Je suis saisi de trois amendements faisant l’objet d’une discussion commune.

Les deux premiers sont identiques.

L’amendement n° 39 est présenté par M. Braye, au nom de la commission des affaires économiques.

L’amendement n° 341 rectifié est présenté par MM. Repentin et Raoul, Mmes Herviaux, San Vicente-Baudrin, Voynet et Khiari, MM. Caffet, Courteau, Lagauche, Ries et Godefroy, Mmes M. André et Ghali, MM. Collombat, Jeannerot et Patient, Mme Alquier et les membres du groupe Socialiste, apparentés et rattachés.

Ces deux amendements sont ainsi libellés :

Rédiger comme suit cet article :

La sous-section 1 de la section 2 du chapitre III du titre IV du livre IV du code de la construction et de l’habitation est ainsi modifiée :

1° Le dernier alinéa de l’article L. 443-7 est ainsi rédigé :

« L’organisme d’habitations à loyer modéré indique par écrit à l’acquéreur personne physique, préalablement à la vente, le montant des charges locatives et, le cas échéant, de copropriété des deux dernières années, ainsi que la récapitulation des travaux réalisés les cinq dernières années sur les parties communes. En tant que de besoin, il fournit une liste des travaux d’amélioration des parties communes et des éléments d’équipement commun qu’il serait souhaitable d’entreprendre, accompagnée d’une évaluation du montant global de ces travaux et de la quote-part imputable à l’acquéreur. »

2° Après l’article L. 443-7, il est rétabli un article L. 443-7-1 ainsi rédigé :

« Art. L. 443–7–1. - Dans les copropriétés comportant des logements vendus en application de la présente section, la liste de travaux mentionnée au dernier alinéa de l’article L. 443-7 fait l’objet, le cas échéant, d’une présentation annuelle par le syndic devant l’assemblée générale des copropriétaires.

« Lorsqu’ils sont votés par l’assemblée générale des copropriétaires, les travaux d’amélioration des parties communes et des éléments d’équipement commun donnent lieu à la constitution d’avances, selon des modalités définies par l’assemblée générale. L’organisme d’habitations à loyer modéré est dispensé de cette obligation.

« Ces avances sont déposées sur un compte bancaire ou postal séparé ouvert au nom du syndicat des copropriétaires avec une rubrique particulière pour chaque copropriétaire. Le compte et les rubriques ne peuvent faire l’objet d’aucune convention de fusion, de compensation ou d’unité de compte. »

La parole est à M. le rapporteur, pour présenter l’amendement n° 39.

M. Dominique Braye, rapporteur. L’article 5 vise à prévenir les difficultés qui peuvent survenir dans les copropriétés constituées de logements résultant de ventes HLM. Tous les élus qui ont à déplorer des copropriétés dégradées sur leur territoire savent que c’est le problème le plus difficile à régler.

L’article 5 contraint à cet effet les copropriétaires à constituer des provisions spéciales lorsque l’assemblée générale vote des travaux. Toutefois, la rédaction de ce dispositif s’avère inopérante. La commission propose donc d’y apporter les modifications suivantes.

Tout d’abord, en cas de vente HLM, il convient d’obliger l’organisme, qui est alors tenu de fournir à l’acquéreur une liste de travaux d’amélioration des parties communes qu’il serait souhaitable d’entreprendre, à en chiffrer le montant ainsi que la quote-part imputable à l’acquéreur.

Ensuite, il faut prévoir une présentation annuelle, par le syndic, de cette liste devant le syndicat des copropriétaires.

Enfin, il importe de rendre obligatoire la constitution d’avances dans le cas où des travaux sont votés par l’assemblée générale, ce qui se fait, d’ailleurs, dans la quasi-totalité des copropriétés privées. L’organisme d’HLM serait dispensé de cette obligation puisqu’il dispose forcément, dans sa trésorerie, des fonds nécessaires au financement des travaux. Nous sommes assurément tous d’accord : il est inutile de fragiliser les bailleurs sociaux au niveau de leur trésorerie, puisque ceux-ci n’ont jamais rencontré de problèmes pour le financement des travaux.

M. le président. La parole est à M. Thierry Repentin, pour présenter l’amendement n° 341 rectifié.

M. Thierry Repentin. Ayant le plaisir de défendre un amendement identique à celui de M. le rapporteur, je m’en tiendrai à présenter certains compléments d’informations pour motiver notre position.

L’article 5 aménage une disposition relative à la vente des logements HLM à leurs occupants. Il ajoute, juste après l’article L. 443-7 du code de la construction et de l’habitation, qui prévoit la vente des logements sociaux à leurs occupants, un article visant la création de provisions spéciales pour réalisation des charges de copropriétés et l’ouverture d’un compte spécifique pour ces provisions.

La rédaction du texte proposé par le Gouvernement aboutit cependant à contraindre l’organisme à déposer sur un compte séparé les provisions qu’il constitue lui-même au titre des logements locatifs qui restent sa propriété. Ainsi, la vente d’un seul logement dans un immeuble pourrait aboutir à un déséquilibre de ses comptes.

Il convient donc que l’organisme soit tenu d’identifier les montants des provisions qu’il constitue lui-même au titre de ces copropriétés, en les inscrivant sur une ligne propre, dans le seul cadre de ses comptes. Cela ne porterait pas sur les provisions des autres copropriétaires, qui seraient déposées sur un compte séparé. Tel est le sens de notre proposition qui vise à dispenser du dépôt de telles provisions l’organisme d’HLM copropriétaire.

Notre amendement a également pour objet de rendre beaucoup plus précise la définition du cadre dans lequel les provisions spéciales seront mises en place, ainsi que celle des modalités de leur affectation.

L’intérêt de ces dispositions est d’offrir un cadre juridique clair et efficace pour l’ensemble des copropriétaires concernés sur tout le territoire national, dans le respect des contraintes de chacun, propriétaire privé et bailleur public.

Il s’agit d’un amendement quelque peu technique, j’en conviens, mais plein de bon sens, soutenu notamment par l’Union sociale pour l’habitat.

J’espère donc que le consensus observé entre le groupe socialiste, M. le rapporteur et d’autres membres de la commission sera unanimement partagé.

M. le président. L’amendement n° 184, présenté par Mme Terrade, M. Danglot, Mme Didier, M. Le Cam, Mme Schurch et les membres du groupe Communiste Républicain et Citoyen et rattaché, est ainsi libellé :

Compléter cet article par un paragraphe ainsi rédigé :

.... - Après l’article L. 443-7-1 du code de la construction et de l’habitation, il est inséré un article ainsi rédigé :

« Art. L. ... – Dans les copropriétés comportant vingt logements et plus issues de la vente de logements locatifs conclue en application de la présente section, et dans lesquelles un organisme d’habitations à loyer modéré détient 20 % et plus des tantièmes de copropriété, cet organisme est expressément autorisé à mettre à disposition du syndicat des copropriétaires tout ou partie des moyens en personnel de gestion de proximité qu’il possède en propre. Il s’agit des personnels salariés de l’organisme d’habitations à loyer modéré exerçant tout particulièrement les missions de gardien, d’agent de propreté ou de répurgation des déchets, d’entretien technique courant ou de veille de bon fonctionnement des équipements techniques communs.

« Cette mise à disposition est assimilée à un service rendu à soi-même, la récupération auprès des copropriétaires de la quote-part du service rendu leur incombant s’effectuant dès lors en pleine neutralité fiscale. »

La parole est à M. Gérard Le Cam.

M. Gérard Le Cam. Cet amendement du groupe communiste républicain et citoyen se positionne comme un dispositif aménageant quelques-unes des contraintes du texte.

Monsieur le président, les amendements identiques n° 39 et 341 rectifié visant à rédiger entièrement l’article 5, nous transformons cet amendement en sous-amendement à celui de la commission, afin de compléter le texte de l’article 5 par des dispositions relatives au personnel de gardiennage.

M. le président. Je suis donc saisi d’un sous-amendement n° 184 rectifié, présenté par Mme Terrade, M. Danglot, Mme Didier, M. Le Cam, Mme Schurch et les membres du groupe Communiste Républicain et Citoyen et rattaché, et ainsi libellé :

Compléter le texte proposé par l’amendement n° 39 par un paragraphe ainsi rédigé :

.... - Après l’article L. 443-7-1 du code de la construction et de l’habitation, il est inséré un article ainsi rédigé :

« Art. L. ... – Dans les copropriétés comportant vingt logements et plus issues de la vente de logements locatifs conclue en application de la présente section, et dans lesquelles un organisme d’habitations à loyer modéré détient 20 % et plus des tantièmes de copropriété, cet organisme est expressément autorisé à mettre à disposition du syndicat des copropriétaires tout ou partie des moyens en personnel de gestion de proximité qu’il possède en propre. Il s’agit des personnels salariés de l’organisme d’habitations à loyer modéré exerçant tout particulièrement les missions de gardien, d’agent de propreté ou de répurgation des déchets, d’entretien technique courant ou de veille de bon fonctionnement des équipements techniques communs.

« Cette mise à disposition est assimilée à un service rendu à soi-même, la récupération auprès des copropriétaires de la quote-part du service rendu leur incombant s’effectuant dès lors en pleine neutralité fiscale. »

Veuillez poursuivre, monsieur Le Cam.

M. Gérard Le Cam. Ce sous-amendement, dont l’objet est simple, est fondé sur l’analyse concrète de situations non moins concrètes.

En effet, il n’est pas rare que les opérations de vente de logements HLM ne puissent concerner la totalité des logements d’un immeuble donné.

Dans les faits, l’organisme bailleur qui procède à la cession de logements peut fort bien se retrouver ensuite copropriétaire, à concurrence des tantièmes représentatifs des logements demeurant sous statut locatif.

Il n’est pas rare également que les ensembles en question disposent de personnel de gardiennage affecté, dont il devient dès lors difficile de mesurer exactement le coût.

Aujourd’hui, dans les faits, si les deux tiers d’un ensemble immobilier sont cédés, le tiers des logements restant devra supporter les charges de gardiennage du personnel de l’organisme d’HLM. Bien souvent, les copropriétaires seront alors dans l’obligation de procéder à l’embauche de personnels en propre, venant doublonner avec les personnels du bailleur originel.

Notre proposition vise donc, dans les ensembles de plus de vingt logements mis en vente et partiellement maintenus dans le parc locatif de l’organisme d’HLM, à répartir les charges de gardiennage au prorata des tantièmes détenus par chacun des copropriétaires.

S’agissant de la vie quotidienne, les locataires devenus copropriétaires pourront donc disposer, ce qui peut être appréciable, des services du même personnel que précédemment sans avoir à débourser, au titre des charges générales, plus que ce qu’ils acquittaient en qualité de locataires.

C’est donc dans un souci de simplification du fonctionnement des copropriétés que nous vous invitons à adopter ce sous-amendement.

M. le président. Quel est l’avis de la commission ?

M. Dominique Braye, rapporteur. Le problème soulevé par M. Le Cam recouvre de véritables incohérences.

Pour un bailleur propriétaire de petites unités, recruter un gardien ne serait pas rentable. En revanche, faciliter la mutualisation des moyens en personnels de deux ou trois immeubles situés à proximité immédiate les uns des autres permettrait effectivement de rendre des services aux habitants de ces immeubles et ce serait économiquement viable. Cela constituerait un élément fort de maintien d’une gestion urbaine de proximité - démarche à laquelle nous sommes tous attachés - favorable aux locataires et aux habitants.

Toutefois, monsieur Le Cam, si la commission des affaires économiques juge votre amendement intéressant sur le fond, elle considère que, dans sa forme, qui n’est pas forcément très juridique, il pourrait être revu. Elle sollicite, sur cette question, l’avis du Gouvernement.

En tout cas, madame le ministre, le problème qui est posé mérite d’être étudié et la solution proposée peut être très positive pour les bailleurs.

M. le président. Quel est l’avis du Gouvernement ?

Mme Christine Boutin, ministre. Monsieur le rapporteur, le Gouvernement est très favorable à l’amendement n° 39, car il améliore la rédaction proposée par le Gouvernement.

Vous suggérez que l’organisme d’HLM vendeur soit exonéré du dépôt des avances constituées pour financer les travaux dans la copropriété. Dans la mesure où cela ne remet pas en cause l’obligation de l’organisme de participer le moment venu au financement des travaux, je n’y vois aucun inconvénient.

Monsieur Repentin, votre amendement, comme celui de la commission, soulève de vraies questions. Je vous propose toutefois de le retirer au profit de l’amendement n° 39, dont la rédaction me semble meilleure.

Mme Dominique Voynet. Ces deux amendements sont, mot pour mot, identiques !

M. Dominique Braye, rapporteur. L'amendement n° 341 a en effet été rectifié !

M. Thierry Repentin. Pour tenir compte des observations de la commission !

Mme Christine Boutin, ministre. Excusez-moi, je n’avais pas en main l'amendement dans sa version rectifiée, auquel, dès lors, je suis bien sûr favorable.

Monsieur Le Cam, le sujet que vous évoquez dans le sous-amendement n° 184 rectifié est tout à fait intéressant. Cela dit, votre proposition suscite un certain nombre d’interrogations. Elle nécessite une analyse fiscale approfondie et une étude de ses conséquences sur le droit du travail. Je m’engage à faire étudier rapidement les réponses qu’il est possible d’apporter à cette question.

Aussi, je vous invite à retirer ce sous-amendement. Sinon, j’émettrai un avis défavorable.

M. le président. Monsieur Le Cam, le sous-amendement n° 184 rectifié est-il maintenu ?

M. Gérard Le Cam. Compte tenu des remarques formulées par Mme la ministre, qui paraissent constructives, je le retire, monsieur le président.

M. le président. Le sous-amendement n° 184 rectifié est retiré.

Je mets aux voix les amendements identiques nos 39 et 341 rectifié.

(Les amendements sont adoptés.)

M. le président. En conséquence, l'article 5 est ainsi rédigé.