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Séance du 17 octobre 2008 (compte rendu intégral des débats)

Article 5
Dossier législatif : projet de loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion
Article additionnel avant l’article 6

Article additionnel après l'article 5

M. le président. L'amendement n° 358, présenté par Mme Alquier, MM. Raoul et Repentin, Mmes Herviaux, San Vicente-Baudrin, Voynet et Khiari, MM. Caffet, Courteau, Lagauche, Ries et Godefroy, Mmes M. André et Ghali, MM. Collombat, Jeannerot, Patient et les membres du groupe Socialiste, apparentés et rattachés, est ainsi libellé :

Après l'article 5, insérer un article additionnel ainsi rédigé :

Après la première phrase du premier alinéa de l'article L. 443-7 du code de la construction et de l'habitation, il est inséré une phrase ainsi rédigée :

« Ces aliénations ne peuvent porter que sur des logements répondant aux critères d'efficacité énergétique prévus par la loi de programme de mise en œuvre du Grenelle de l'environnement en ce qui concerne les logements sociaux, et ce, quelle que soit la date à laquelle ces aliénations interviennent ».

La parole est à M. Roland Courteau.

M. Roland Courteau. Nous venons de discuter de la question des travaux qui seront mis à la charge des copropriétaires acquéreurs de logements sociaux dans les conditions prévues à l’article L. 443–7 du code de la construction et de l’habitation.

À l’heure de la traduction concrète des engagements pris lors du Grenelle de l’environnement, on ne peut lire ces dispositions sans les rapprocher des engagements relatifs aux travaux permettant la réduction des consommations d’énergie des bâtiments.

Le bâtiment est le secteur le plus consommateur d’énergie en France, avec une consommation de plus de 40 % de l’énergie finale et une contribution de près du quart de nos émissions de gaz à effet de serre, et le secteur du logement locatif l’est plus encore que l’habitat individuel. Il est à noter d’ailleurs qu’en l’état actuel du parc des logements locatifs, ceux-ci consomment plus d’énergie finale par mètre carré construit que l’habitat individuel.

Or l’un des objectifs du Grenelle de l’environnement est d’aboutir à une mise aux normes accélérée de l’intégralité du parc HLM.

Le projet de loi de programme relatif à la mise en œuvre du Grenelle de l’environnement traduit cet engagement au II de son article 5. Or l’actuel article L. 443–7 du code de la construction et de l’habitation, aux termes duquel les bailleurs peuvent vendre à leurs occupants des logements sociaux datant de plus de dix ans, ne traite nullement de cette question énergétique.

Le risque existe donc, après l’adoption de l’article 5 du projet de loi, que les nouveaux copropriétaires se voient imposés des travaux de mise aux normes. On ne peut effectivement faire l’impasse sur le fait que les bailleurs sociaux auront tendance à vendre des habitations pour lesquelles les obligations découlant du Grenelle de l’environnement coûteraient le plus cher. Rien ne les oblige en effet à renforcer l’efficacité énergétique des logements avant de les vendre.

C'est la raison pour laquelle nous proposons cette mesure, qui doit, selon nous, avoir un effet immédiat.

M. le président. Quel est l’avis de la commission ?

M. Dominique Braye, rapporteur. Mes chers collègues, je rappelle que la commission des affaires économiques a décidé que tous les amendements, quels qu’ils soient, liés au Grenelle de l’environnement recevraient de sa part un avis défavorable. Il ne s’agit évidemment pas d’une opposition de fond. Il lui paraît simplement souhaitable que ces amendements soient déposés dans le cadre du projet de loi de programme relatif à la mise en œuvre du Grenelle de l’environnement, de façon que le débat ne soit pas morcelé et que les membres de la Haute Assemblée qui s’intéressent à l’environnement puissent avoir une vision globale de ces questions.

Cela étant dit, monsieur Courteau, j’ai bien compris que votre amendement n’avait strictement rien à voir avec le Grenelle de l’environnement. Et ce n’est pas au rapporteur pour avis sur l’énergie que vous êtes, qui est donc bien avisé de ces questions, que j’apprendrai quelque chose.

Votre amendement a simplement pour objet d’interdire quasiment la vente de logements HLM, par un biais subtil qui est celui de l’énergie.

Je souligne tout d’abord qu’il manque manifestement de précision. Que vous ne l’ayez pas fait sciemment m’étonnerait, averti comme vous l’êtes sur ces questions de l’énergie.

Comme vous le savez, la « loi Grenelle » prévoira plusieurs classes d’énergie : soit la norme RT 2010, chaque bâtiment devant consommer moins de cinquante kilowattheures par mètre carré et par an ; soit la norme RT 2020, qui imposera non seulement que le bâtiment consomme très peu mais également qu’il produise une quantité d’énergie supérieure à celle qu’il consomme.

Votre amendement ne précise pas du tout sur quelle norme vous vous appuyez, si ces ventes de logements HLM répondront à la norme RT 2010 ou à la norme RT 2020. Donc, on ne peut pas prendre de décision puisqu’on ne sait pas laquelle de ces deux normes est visée.

M. Roland Courteau. À défaut de la lettre, vous avez compris l’esprit de mon amendement !

M. Dominique Braye, rapporteur. J’en ai certes compris l’esprit, mais vous êtes bien conscient, mon cher collègue, que cela ne suffit pas pour voter une disposition législative. Une telle disposition aura nécessairement des retombées, qu’il est en l’état impossible de mesurer puisqu’on ne sait pas à quels critères énergétiques vous vous référez.

De toute façon, selon l’étude réalisée par l’ANAH sur le parc de logements français, moins de 1 % du parc appartient à la classe A. Donc, si l’on adoptait votre amendement, mon cher collègue, on ne pourrait vendre que les logements appartenant à la classe A, soit 1 % du parc HLM, ce qui revient quasiment à ne plus pouvoir vendre aucun logement HLM.

Je souligne néanmoins que le fil qui vous a conduit est particulièrement subtil et je tiens à vous féliciter parce que la mécanique intellectuelle me paraît très intéressante.

Toutefois, pour des raisons bassement matérielles, je ne peux qu’émettre un avis défavorable sur votre amendement. (Sourires.)

M. Josselin de Rohan. Enterré sous les fleurs ! (Nouveaux sourires.)

M. le président. Quel est l’avis du Gouvernement ?

Mme Christine Boutin, ministre. Monsieur Courteau, nous partageons tous une même préoccupation pour le développement durable. Toutefois, je ne comprends pas votre proposition qui empêcherait une personne souhaitant devenir propriétaire de son logement de le faire.

La loi, je vous le rappelle, prévoit d’ores et déjà l’obligation pour un organisme d’HLM de vendre un logement en bon état, et il n’est pas possible d’envisager le contraire.

De plus, l’amélioration des performances énergétiques de 800 000 logements sociaux est prévue dans le cadre de la mise en œuvre du Grenelle de l’environnement. J’ai même obtenu en faveur du monde HLM un taux tout à fait préférentiel pour la mise en œuvre de ces normes environnementales.

Cette logique d’amélioration progressive avec des aides publiques importantes me semble préférable à la contrainte que vous proposez. J’ajoute que l’analyse de M. Braye sur le fait que votre amendement, s’il était adopté, aboutirait à réduire les possibilités de vente de logements de façon très importante est convaincante.

Le Gouvernement est donc défavorable à cet amendement.

M. le président. La parole est à Mme Dominique Voynet, pour explication de vote.

Mme Dominique Voynet. Chacun l’aura compris, il ne s’agit pas de finasser et de se mettre d’accord sur des réglementations qui vont évoluer au fil du temps ; il s’agit de vous entendre sur un point à nos yeux essentiel : nous voulons être certains que des dispositifs seront mis en place afin d’éviter que les organismes ne soient tentés de vendre à bas prix à des personnes qui n’auraient jamais les moyens de les mettre aux normes et de faire ainsi baisser leurs factures des logements qui ne seraient pas conformes aux critères de confort et d’efficacité énergétique répondant aux exigences actuelles.

Je vous le dis sur un ton extrêmement courtois, parce qu’il est finalement très émouvant d’entendre M. le rapporteur plaider pour une approche pragmatique des questions écologiques ! C’est avec beaucoup de surprise et d’émotion que je reçois votre engagement, monsieur le rapporteur !

M. Dominique Braye, rapporteur. Vous avez raison ! C’est bien comme cela qu’il faut le prendre !

M. le président. La parole est à M. Roland Courteau, pour explication de vote.

M. Roland Courteau. Il s’agit plutôt d’une mise au point, monsieur le président.

Je voudrais avoir l’assurance d’être bien compris, aussi vais-je répéter mon propos : il ne faut pas négliger le fait que les bailleurs sociaux vont avoir tendance à vendre les habitations qui coûteront le plus cher à mettre au niveau des obligations découlant de la loi de mise en œuvre du Grenelle de l’environnement.

M. le président. La parole est à M. Thierry Repentin, pour explication de vote.

M. Thierry Repentin. À mon tour, je souhaite insister sur l’esprit qui guide non seulement cet amendement, mais également d’autres que nous défendrons dans la suite de la discussion : il s’agit effectivement d’insuffler un peu d’énergie et de développement durable, non pas dans notre débat (Sourires), mais dans le monde HLM, et notamment dans le logement social.

J’ai bien entendu votre annonce et vous avez dit que la préoccupation que nous avions exprimée rejoignait la vôtre. Vous avez précisé que vous aviez obtenu que les organismes d’HLM puissent bénéficier d’un financement privilégié.

Ce financement ne sera pas négligeable : il est intéressant de pouvoir bénéficier d’un taux à 1,9 %. Mais, pour vous parler franchement, nous aurions aimé avoir le même taux que celui dont bénéficieront les propriétaires privés : il y a quelques jours, M. Jean-Louis Borloo a annoncé pour eux un taux à 0 % ! Si vous pouviez en interministériel tenter de convaincre vos collègues et obtenir pour le logement social le taux qui a été retenu pour les propriétaires privés, nous nous en réjouirions tous !

Et, pour ne rien vous cacher, nous avions également quelques vues sur l’utilisation du 1 %. Nous aurions souhaité que, à l’avenir, le Pass travaux actuel soit abandonné au profit d’un « Pass travaux vert » pour affecter l’argent disponible à la réhabilitation thermique, mais l’actualité récente sur le fléchage des fonds du 1 % nous laisse peu d’espoir. Cela étant, gardez notre idée à l’esprit, car il y aura peut-être à l’avenir une petite marge de discussion sur le 1 %.

En dehors de ces deux pistes – la baisse du taux et la captation d’une partie du 1 % –, je vous demande, madame la ministre, de veiller à ce que ne se développe pas dans l’opinion publique l’idée que l’effort le plus grand à fournir pour que l’habitat en France respecte des normes très ambitieuses en matière de développement durable doit être réalisé pour le parc public.

Nos concitoyens ne doivent pas avoir à l’esprit l’image de logements sociaux qui seraient, comme j’ai pu le lire, de véritables « passoires énergétiques ». Nous savons, vous et moi, que cela n’est pas vrai puisque, en moyenne, le parc social rejette dans l’atmosphère 35 % de moins de gaz à effet de serre que le parc privé. Quand le comité opérationnel du Grenelle évoque la remise à niveau de 600 000 logements du parc public qui sont des « passoires énergétiques », a-t-on vraiment regardé les choses de près ? Il n’y a pas de raison que l’on montre du doigt une partie du parc, l’effort doit vraiment être partagé par tous. Tout cela plaide finalement pour que le parc public bénéficie, comme le parc privé, d’un taux à 0 %.

M. le président. La parole est à M. le rapporteur.

M. Dominique Braye, rapporteur. Pour la bonne tenue de nos débats et afin que les choses soient très claires, je voudrais rappeler très amicalement à notre collègue Courteau ce qui a été dit la nuit dernière.

Notre collègue Dominique Voynet m’a accusé d’être bassement pragmatique.

Mme Dominique Voynet. Je n’ai pas dit « bassement » !

M. Dominique Braye, rapporteur. Non seulement il est vrai que je le suis, mais, en plus, je le revendique !

Monsieur Courteau, j’ai bien entendu vos explications, mais le pragmatique que je suis a tendance à lire l’énoncé de l’amendement, car il n’y a que cela qui reste dans la loi. Au cours de la nuit dernière, vous le savez, il a été reproché au groupe socialiste de ne pas toujours faire correspondre les objets figurant sur les amendements au contenu des amendements. Cela n’est pas acceptable, les deux doivent correspondre car les membres de notre assemblée n’ont pas tous le temps de lire l’intégralité des amendements.

L’amendement que vous avez présenté renvoie très clairement à la loi de programme relative à la mise en œuvre du Grenelle de l’environnement. Les propos que nous tenons, c’est une chose, mais, en tant que rapporteur au fond, je dois me concentrer quasi exclusivement sur le texte de l’amendement.

M. Roland Courteau. On peut le mettre en réserve et le retravailler !

M. le président. La parole est à Mme la ministre.

Mme Christine Boutin, ministre. Je souhaite simplement dire à M. Repentin que j’ai bien entendu ses propos.

M. le président. Je mets aux voix l'amendement n° 358.

(L'amendement n'est pas adopté.)

Article additionnel après l'article 5
Dossier législatif : projet de loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion
Article 6

Article additionnel avant l’article 6

M. le président. L'amendement n° 336, présenté par Mme Terrade, M. Danglot, Mme Didier, M. Le Cam, Mme Schurch et les membres du groupe Communiste Républicain et Citoyen et rattaché, est ainsi libellé :

Avant l'article 6, insérer un article additionnel ainsi rédigé :

I. - Après la première phrase du septième alinéa de l'article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, il est inséré une phrase ainsi rédigée :

« Il peut aussi, au nom du syndicat, ouvrir un compte d'épargne au sens de l'article L. 221-1 du code monétaire et financier. »

II. - Les taux prévus aux articles 575 et 575 A du code général des impôts sont relevés à due concurrence.

La parole est à M. Gérard Le Cam.

M. Gérard Le Cam. Cet amendement vise à permettre aux syndicats de copropriété d’ouvrir un compte d’épargne à plafond majoré dans le cadre de la gestion de leur trésorerie courante. Sauf erreur de notre part, cette faculté ne leur est pas encore offerte, et c’est sans doute quelque peu regrettable.

Le placement de la trésorerie du syndicat sur les produits d’épargne défiscalisé a, de plus, une vertu assez évidente : celle d’en assurer la liquidité et la sécurité, tout en participant au développement d’un produit finançant largement le logement social.

M. le président. Quel est l’avis de la commission ?

M. Dominique Braye, rapporteur. Monsieur Le Cam, le livret A est un produit d’épargne populaire destiné aux ménages et aux associations à but non lucratif. Je ne vois aucune raison de faire bénéficier les syndicats de copropriété de la faculté d’ouvrir un produit d’épargne réglementé et défiscalisé, qui présente, vous le savez, un coût pour les finances publiques.

Par ailleurs, comme j’ai déjà eu l’occasion de le dire, nous avons déjà très longuement débattu du livret A, notamment du champ de ses bénéficiaires, lors de la récente discussion du projet de loi de modernisation de l’économie. Par conséquent, j’émets un avis défavorable : il n’y a pas de raison de revenir sur le sujet alors que cette loi n’est même pas encore « froide » (Mme Odette Terrade s’exclame), alors que la discussion est encore chaude, voulais-je dire, ma chère collègue.

M. le président. Quel est l’avis du Gouvernement ?

Mme Christine Boutin, ministre. Monsieur Le Cam, je voudrais vous faire remarquer que le syndicat de copropriétaires est une personne morale transparente qui ne peut détenir des fonds. Il convient de s’interroger sur le destinataire final des intérêts qui seraient produits par ce compte d’épargne majoré.

Même si l’on vous suivait, il conviendrait de prévoir une modification plus complète de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis pour assurer le bon fonctionnement de cette mesure. Cette disposition nécessite également au préalable une étude approfondie de ses conséquences économiques, financières et fiscales.

Pour toutes ces raisons, même si je comprends votre motivation, j’émets un avis défavorable.

M. le président. Je mets aux voix l'amendement n° 336.

(L'amendement n'est pas adopté.)

Article additionnel avant l’article 6
Dossier législatif : projet de loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion
Articles additionnels après l'article 6 ou après l’article 27

Article 6

I. - À la section 2 du chapitre II de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les articles 29-1 à 29-6 deviennent les articles 29-3 à 29-8 et deux nouveaux articles 29-1 et 29-2 sont insérés.

II. - L'article 29-1 est ainsi rédigé :

« Art. 29-1. - Lorsque les impayés atteignent 25 % du budget prévisionnel mentionné à l'article 14-1, le syndic saisit le président du tribunal de grande instance d'une demande de désignation d'un observateur du syndicat, chargé d'analyser la situation financière de celui-ci et, le cas échéant, l'état de l'immeuble.

« En l'absence de saisine par le syndic, le président du tribunal de grande instance peut être saisi d'une même demande par des copropriétaires représentant ensemble 15 % au moins des voix du syndicat.

« Le président du tribunal de grande instance peut également être saisi d'une même demande par les créanciers, lorsque les factures d'abonnement à un service de fourniture d'énergie et d'eau, ainsi que les factures de travaux prévus à l'article 14-2, votés par l'assemblée générale et exécutés, restent impayées par le syndic sur une période de douze mois.

« Dans tous les cas, le maire de la commune où est implanté l'immeuble est informé de la saisine par le ou les demandeurs.

« Un décret en Conseil d'État précise les modalités d'application du présent article. »

III. - L'article 29-2 est ainsi rédigé :

« Art. 29-2. - Le président du tribunal de grande instance, statuant comme en matière de référé ou par ordonnance sur requête, désigne un observateur du syndicat des copropriétaires, aux frais du syndicat des copropriétaires dans le cas prévu au premier alinéa de l'article 29-1, du syndic dans le cas prévu au deuxième alinéa et des créanciers dans le cas prévu au troisième alinéa. »

« Dans un délai de trois mois, renouvelable une fois, l'observateur adresse au président du tribunal de grande instance un rapport présentant l'analyse de la situation financière du syndicat et de l'état de l'immeuble ainsi que les mesures de nature à permettre de redresser cette situation financière et d'améliorer l'état de l'immeuble.

« Le greffe transmet copie du rapport au syndic et au maire, pour information de ce dernier.

« Après avoir entendu le conseil syndical, le syndic inscrit à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale toutes les questions nécessaires à la mise en œuvre du rapport.

« Un décret en Conseil d'État fixe les modalités d'application de cet article ».

IV. - Le dernier alinéa de l'article 29-3 est remplacé par les dispositions suivantes :

« La décision désignant l'administrateur provisoire fixe la durée de la mission, qui ne peut être inférieure à douze mois. Lorsqu'aucun rapport mentionné à l'article 29-2 n'a été établi au cours de l'année précédente, l'administrateur rend, au plus tard à l'issue des six premiers mois de sa mission, un rapport intermédiaire présentant les mesures à adopter pour redresser la situation financière du syndicat. Le président du tribunal de grande instance peut à tout moment modifier la mission de l'administrateur provisoire, la prolonger ou y mettre fin à la demande de l'administrateur provisoire, d'un ou plusieurs copropriétaires, du préfet du département, du procureur de la République ou d'office. »

M. le président. La parole est à Mme Odette Terrade, sur l'article.

Mme Odette Terrade. L’article 6 porte sur une question importante : celle du devenir des copropriétés lorsqu’elles sont confrontées à des difficultés de trésorerie et de fonctionnement.

Permettez-moi d’abord de constater que le texte qui nous est soumis montre de manière explicite les problèmes que risque de poser son application.

On vient à peine de fixer les conditions de vente des logements locatifs sociaux qu’on prévoit déjà de pallier les risques éventuels qui proviendraient d’un mauvais fonctionnement des nouvelles copropriétés, comme des anciennes.

Les dispositions de l’article 6 vont-elles s’appliquer de manière exclusive aux copropriétés issues de cette loi ou ont-elles vocation à s’appliquer à l’ensemble des syndicats existants ?

Le rapport de notre commission des affaires économiques précise : « Ces dernières années, le législateur s’est penché à de nombreuses reprises sur la question des copropriétés dégradées afin de définir des solutions juridiques et économiques de nature à enrayer ce problème et de prévenir de telles difficultés qui, de l’avis général des élus locaux, appartiennent aux situations les plus délicates à gérer. D’après les données disponibles, près de 350 000 logements seraient situés dans des copropriétés dont les difficultés nécessitent l’intervention de la puissance publique. »

La loi Méhaignerie a, selon nous, servi de bombe à retardement dans le déclenchement de la crise du logement, et la dégradation des 350 000 logements évoqués dans le rapport est à porter au passif de tous ceux qui ont voté cette loi.

Maintenant, bien sûr, il faut éponger les dettes et faire face à la situation créée.

Aucun bilan contradictoire n’a, pour le moment, été dressé sur la question de l’extension du nombre des copropriétés, notamment des copropriétés issues de la vente d’ensembles HLM.

La question est de savoir si la procédure d’alerte prévue par l’article 6 est à même de répondre aux exigences de la situation.

Dans ces ensembles où tout part à vau-l’eau, de nombreux copropriétaires souffrent d’une insuffisance de moyens, ne connaissent pas bien les circuits de financement et sont parfois abusés par des syndics peu scrupuleux.

La question de la formation de syndics bénévoles comme le rôle des associations départementales d’information sur le logement nous semblent des vecteurs essentiels pour prévenir les difficultés.

Compte tenu de l’équilibre actuel du texte en ce qui concerne les modalités de saisine du tribunal de grande instance, nous estimons qu’une amélioration de la situation des copropriétés dégradées passe par l’octroi aux copropriétaires d’une plus grande faculté d’agir eux-mêmes.

Au demeurant, une autre difficulté réside dans le seuil d’impayés – 25 % – à partir duquel se déclencherait la procédure de saisine : ce seuil ne pourra sans doute être constaté qu’au rendu des comptes, soit en assemblée générale ordinaire – et il n’y en a pas beaucoup dans l’année –, soit en assemblée générale extraordinaire, avec tout ce que cela peut impliquer en termes de quorum.

Il aurait sans doute été bienvenu de prévoir dans ce texte des dispositions sur la formation de syndics bénévoles, issus du syndicat des copropriétaires lui-même et donc parties prenantes de la vie quotidienne de l’ensemble immobilier.

Nous estimons donc qu’il est nécessaire d’abaisser le seuil de déclenchement de la procédure, pour ce qui est de la saisine par les copropriétaires : tel est l’objet de l’amendement que nous présenterons sur cet article.

Voilà les quelques points que notre groupe souhaitait porter à la connaissance de notre assemblée avant la discussion de l’article 6.

M. le président. Je suis saisi de cinq amendements faisant l’objet d’une discussion commune.

L'amendement n° 345, présenté par MM. Raoul et Repentin, Mmes Herviaux, San Vicente-Baudrin, Voynet et Khiari, MM. Caffet, Courteau, Lagauche, Ries et Godefroy, Mmes M. André et Ghali, MM. Collombat, Jeannerot et Patient, Mme Alquier et les membres du groupe Socialiste, apparentés et rattachés, est ainsi libellé :

Supprimer cet article.

La parole est à M. Daniel Raoul.

M. Daniel Raoul. L’article 6 modifie la section 2 du chapitre II de la loi du 10 juillet 1965 sur le statut des copropriétés des immeubles bâtis, consacré aux copropriétés en difficulté.

Le II précise la rédaction du nouvel article 29-1 du chapitre concerné. Il crée une procédure d’alerte pour prévenir les risques de déshérence et fixe les conditions de sa mise en œuvre. Certes, cette création procède d’une bonne intention ; elle va dans le sens de la prévention que nous appelons de nos vœux et qui est le gage d’une plus grande transparence et d’un renforcement de la mobilisation en faveur d’un logement de qualité.

Mais, selon nous, la nomination d’un nouvel observateur ne permettra pas de régler plus rapidement le problème. Nous estimons également que les conditions de saisine ne sont pas suffisamment contraignantes. En somme, vous créez une procédure plus lourde, qui n’offre pas les garanties nécessaires à la prévention que vous appelez de vos vœux.

Je souhaite apporter une précision afin qu’il n’y ait pas d’ambiguïté. Si nous avons déposé un amendement de suppression, c’est parce que la rédaction qui est proposée pour l’article 6 ne nous convient pas. Pour autant, monsieur le rapporteur, cela ne préjuge en rien nos positions futures sur les amendements à venir.

M. le président. L'amendement n° 40, présenté par M. Braye, au nom de la commission des affaires économiques, est ainsi libellé :

Rédiger comme suit cet article :

La section 2 du chapitre II de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis est ainsi modifiée :

1° Avant l'article 29-1, sont insérés deux articles 29-1 A et 29-1 B ainsi rédigés :

« Art. 29-1 A. - Lorsqu'à la clôture des comptes, les impayés atteignent 25 % du budget prévisionnel mentionné à l'article 14-1, le syndic est tenu de saisir sur requête, après avis du conseil syndical, le président du tribunal de grande instance d'une demande de désignation d'un mandataire ad hoc, au sens de l'article L. 611-3 du code du commerce. Il joint à la saisine les justificatifs attestant des mesures qu'il a prises pour recouvrer les créances dues.

« En cas de défaillance du syndic, le président du tribunal de grande instance peut être saisi d'une même demande en référé par des copropriétaires représentant ensemble au moins 15 % des voix du syndicat. Cette demande est accompagnée de tous les éléments utiles en leur possession.

« Le président du tribunal de grande instance peut être saisi en référé de la même demande par un créancier lorsque les factures d'abonnement et de fourniture d'eau ou d'énergie ou les factures de travaux, votés par l'assemblée générale et exécutés, restent impayées pendant douze mois et si le créancier a adressé au syndic un commandement de payer resté infructueux.

« Dans les cas visés aux trois alinéas précédents, le représentant de l'État dans le département, le maire de la commune où est implanté l'immeuble et, le cas échéant, le président de l'organe délibérant de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'habitat sont informés de la saisine par le ou les demandeurs.

« Art. 29-1 B. - Le président du tribunal de grande instance, statuant par ordonnance sur requête ou comme en matière de référé, peut désigner un mandataire ad hoc auprès du syndicat des copropriétaires, dont il précise la mission. Cette mission comprend une analyse de la situation financière du syndicat et de l'état de l'immeuble ainsi que l'élaboration de préconisations pour rétablir l'équilibre financier du syndicat des copropriétaires et, le cas échéant, assurer la sécurité des occupants de l'immeuble.

« Le président du tribunal de grande instance peut également confier au mandataire une mission de médiation ou de négociation avec les parties en cause.

« Le président du tribunal de grande instance précise, dans son ordonnance, l'imputation des frais entre le syndicat des copropriétaires et le syndic, ou le partage des frais entre eux, dans les cas visés aux premier et deuxième alinéas de l'article 29-1 A. Dans le cas visé au troisième alinéa du même article, les frais sont supportés par les créanciers.

« Dans un délai de trois mois, renouvelable une fois par décision du président du tribunal de grande instance, le mandataire ad hoc adresse au président du tribunal de grande instance un rapport présentant l'analyse de la situation financière du syndicat des copropriétaires et de l'état de l'immeuble, les préconisations faites pour rétablir l'équilibre financier du syndicat et, le cas échéant, assurer la sécurité de l'immeuble, ainsi que, le cas échéant, les résultats de sa mission de médiation ou de négociation.

« Le greffe du tribunal de grande instance adresse ce rapport au syndic, au conseil syndical, au maire de la commune où est implanté l'immeuble, le cas échéant au président de l'organe délibérant de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'habitat, ainsi qu'au représentant de l'État dans le département.

« Le syndic inscrit l'examen de ce rapport à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale. »

2° Le dernier alinéa de l'article 29-1 est ainsi rédigé :

« La décision désignant l'administrateur provisoire fixe la durée de sa mission, qui ne peut être inférieure à douze mois. Si aucun rapport mentionné à l'article 29-1 A n'a été établi au cours de l'année précédente, l'administrateur rend, au plus tard à l'issue des six premiers mois de sa mission, un rapport intermédiaire présentant les mesures à adopter pour redresser la situation financière du syndicat. Le président du tribunal de grande instance peut, à tout moment, modifier la mission de l'administrateur provisoire, la prolonger ou y mettre fin à la demande de l'administrateur provisoire, d'un ou plusieurs copropriétaires, du représentant de l'État dans le département, du procureur de la République ou d'office. »

La parole est à M. le rapporteur.