ITALIE
La notion de « copropriété en difficulté » n'a pas d'équivalent clairement défini en droit italien.
Cependant plusieurs dispositions de la loi n° 220 du 11 décembre 2012 portant modification du régime de la copropriété tendent à prévenir ou à remédier à certaines des situations qui surviennent dans ce type de copropriétés.
1. Existe-t-il un cadre juridique spécifique pour les copropriétés en difficulté ou leurs équivalents ?
La recherche n'a permis de mettre en évidence de régime juridique spécifique aux copropriétés caractérisées par un déséquilibre financier du syndicat ou par l'impossibilité de pourvoir à la conservation de l'immeuble, ni de modalités particulières de saisine du juge pour y remédier.
2. Dispositions susceptibles de s'appliquer en cas de déséquilibre financier du syndicat ou d'impossibilité de pourvoir à la conservation de l'immeuble
Préparée depuis 2008 et adoptée à la fin de l'an passé, la loi n° 220 du 11 décembre 2012 portant modification du régime de la copropriété, qui entrera en vigueur en juin prochain, a en partie trait à la sanction de l'insolvabilité du copropriétaire.
Son principal apport en la matière concerne le recouvrement des sommes dues par les copropriétaires . Il résulte en effet de plusieurs études dont la presse se fait l'écho que le nombre des impayés ou des retards de paiement serait croissant au sein des copropriétés.
Pour tenter de venir à bout de ce phénomène la loi renforce les obligations qui pèsent sur l'équivalent du syndic (amministratore) , et assouplit la procédure de recouvrement des impayés.
Dans la mesure où le texte n'est pas encore entré en vigueur on ignore les conséquences concrètes qu'auront ces dispositions critiquées par certains syndics comme susceptibles de susciter de nombreux contentieux.
a) L'amélioration des modalités de recouvrement
Cette amélioration alourdit les obligations du syndic et allège la procédure de recouvrement des impayés.
• Renforcement des obligations qui pèsent
sur l'équivalent
du syndic
L'article 9 de la loi précitée soumet le syndic à de nouvelles obligations :
- ouverture obligatoire d'un compte courant au nom de la copropriété que tout copropriétaire peut consulter ;
- recouvrement des sommes dues dans les six mois qui précèdent le terme de l'exercice au titre duquel ces sommes sont exigibles.
Il permet à tout copropriétaire de demander au juge la révocation du syndic si celui-ci n'a pas mis en oeuvre de façon diligente la procédure de recouvrement des sommes dues par un copropriétaire (voir infra ).
• Assouplissement de la procédure de recouvrement des impayés
L'article 18 du même texte prévoit que le syndic , pour recouvrer les impayés :
- peut mettre en oeuvre une procédure d'injonction sans avoir à consulter l'assemblée générale des copropriétaires ;
- doit communiquer aux créanciers de la copropriété les coordonnées des propriétaires qui n'acquittent pas leurs charges afin que les premiers puissent tenter de faire payer les seconds en première instance, quitte à se retourner ensuite contre les autres membres de la copropriété.
b) Sanction de l'insolvabilité
L'article 18 de la loi précitée prévoit que le syndic peut suspendre le copropriétaire qui ne paie pas ses charges des services communs à l'immeuble qui sont susceptibles d'être utilisés de façon séparée, dès lors que le défaut de paiement dépasse un semestre.