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ARTICLE ADDITIONNEL APRES L'ARTICLE 53

Création d'organismes de placement collectif dans l'immobilier

Commentaire : le présent article additionnel a pour objet de moderniser et de simplifier le droit applicable à l'épargne collective investie dans l'immobilier, en créant des organismes de placement collectif dans l'immobilier (OPCI) et en habilitant le gouvernement à en définir le régime juridique par ordonnance.

I. LES SCPI, UN VEHICULE D'EPARGNE COLLECTIVE INSUFFISAMMENT COMPETITIF

A. LE RÉGIME JURIDIQUE DES SCPI

Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) ont été instaurées par la loi n° 70-1300 du 31 décembre 1970 modifiée par la loi n° 93-6 du 4 janvier 1993. Leur régime a été codifié aux articles L. 214-50 et suivants du code monétaire et financier.

L'objet exclusif des SCPI est l'acquisition et la gestion d'un patrimoine immobilier locatif. Elles ne sont pas autorisées à acquérir un immeuble en vue de sa revente, ni à participer à la construction d'un immeuble. Pour les besoins de leur gestion, elles peuvent procéder à des travaux d'amélioration ainsi que, à titre accessoire, à des travaux d'agrandissement et de reconstruction.

La responsabilité de chaque associé à l'égard des tiers peut être engagée dans la limite de deux fois le montant de sa part.

Les SCPI sont les seules sociétés civiles à être autorisées à faire appel public à l'épargne. Elles sont soumises, par conséquent, au contrôle de l'Autorité des marchés financiers (AMF). Leurs parts ne sont pas cotées et leur liquidité n'est pas optimale, en raison des modalités de confrontation de l'offre et de la demande de parts (article L. 214-59 et suivants du code monétaire et financier).

B. LE RÉGIME FISCAL DES SCPI

Le choix du statut civil pour les SCPI a une origine fiscale. Ce choix leur permet de ne pas être assujetties à l'impôt sur les sociétés. Les revenus locatifs des SCPI sont imposés au nom des porteurs de parts, chaque associé étant personnellement passible, pour la part des bénéfices qui correspond à ses droits, soit de l'impôt sur le revenu, dans la catégorie des revenus fonciers, soit de l'impôt sur les sociétés, s'il s'agit de personnes morales relevant de cet impôt (article 239 septies du code général des impôts).

L'impôt étant établi directement au nom des associés, pour la part des bénéfices sociaux correspondant à leurs droits, le fait générateur et l'assiette de l'impôt ne dépendent pas de l'appréhension effective des revenus par les associés. Ce dispositif présente l'inconvénient de conduire à l'imposition, au nom des associés, de profits qui ne leur sont pas distribués ; en outre, en l'absence de mécanisme correcteur, les plus-values imposées mais non distribuées sont susceptibles de faire l'objet d'une seconde imposition lorsque les associés cèdent leurs parts.

II. LES OPCI, UN OUTIL DE MODERNISATION DE L'INVESTISSEMENT IMMOBILIER

A. LE REGIME JURIDIQUE DES OPCI

Le présent article additionnel propose la création d'un outil bénéficiant des souplesses offertes aux organismes de placement collectif de valeurs mobilières (OPCVM).

Le présent article additionnel habilite, par conséquent, le gouvernement, à définir le régime juridique d'organismes de placement collectif dans l'immobilier (OPCI).

L'organisme de placement collectif dans l'immobilier serait créé, à l'initiative conjointe d'un dépositaire et d'une société de gestion, sous la forme d'une copropriété principalement investie en actifs immobiliers et ne possédant pas la personnalité morale. Il serait possible de créer plusieurs catégories d'OPCI, ainsi que des compartiments et des parts donnant des droits différents.

Des principes de protection des porteurs de parts devraient être établis, tout au moins pour les OPCI destinés au grand public. Ces principes concerneraient nécessairement la dispersion des risques, l'évaluation des actifs, le maintien de la liquidité et la limitation de l'effet de levier. L'OPCI serait placé sous le contrôle de l'AMF.

Les SCPI doivent entrer dans le cadre de cette réforme afin que ne subsistent pas, à terme, sur le même segment de l'épargne immobilière, deux véhicules issus de régimes juridiques différents, alors qu'ils s'adressent aux mêmes souscripteurs.

Le gouvernement est donc habilité, par le présent article additionnel, à définir les modalités juridiques de transformation des SCPI en OPCI, à l'exclusion des dispositions fiscales y afférentes.

B. LE RÉGIME FISCAL

Le présent article additionnel n'habilite pas le gouvernement à définir le régime fiscal des OPCI, qui sera établi par la loi de finances.

A contrario du régime décrit pour les SCPI, le régime fiscal des OPCI pourrait relever d'un tout autre système de transparence fiscale, dans lequel l'imposition serait établie au nom des porteurs, mais seulement sur les produits qui leur sont effectivement distribués. Ce régime prendrait appui sur le régime fiscal des fonds communs de placement (FCP), moyennant certains aménagements destinés à prendre en compte la nature particulière de l'OPCI (revenus locatifs). D'un point de vue fiscal, il faudrait distinguer entre les OPCI distribuant des revenus fonciers (constitués d'immeubles détenus en direct et de titres de sociétés son soumises à l'impôt sur les sociétés) et ceux qui distribuent des revenus de capitaux mobiliers (constitués de titres de sociétés de capitaux détenant des immeubles et de créances hypothécaires).

S'agissant du statut fiscal de l'OPCI lui-même, il serait hors champ de l'impôt sur les sociétés. Afin d'éviter les doubles impositions, ce régime d'exonération pourrait être étendu aux filiales à 95 % des OPCI, qui se verraient alors appliquer un régime similaire à celui des sociétés d'investissement immobilier cotées (SIIC).

Enfin, le dispositif envisagé pour la transformation des SCPI pourrait engendrer de nouvelles recettes fiscales avec l'instauration d'une « exit tax » selon des modalités à définir.

III. LA POSITION DE VOTRE COMMISSION DES FINANCES

Les SCPI, malgré leurs mérites, et malgré l'attachement de nombreux porteurs, ne constituent pas un véhicule d'épargne collective suffisamment compétitif à l'échelle européenne. Elles présentent toujours de réels risques, liés à la liquidité insuffisante de leurs parts et aux problèmes d'évaluation de leurs actifs en phase de dépression du marché immobilier. Or, le potentiel économique représenté par ce dernier pourrait être mobilisé de manière beaucoup plus efficace.

Ainsi, en 2003, 70 % des engagements en immobilier d'entreprise en France ont été réalisés par des acquéreurs étrangers. Les investisseurs allemands ont été les plus actifs, avec 37 % du total, soit une part plus grande que celle des investisseurs français (30 %). Ce phénomène tend, par ailleurs, à accroître le fossé existant entre l'Ile-de-France - où les investisseurs étrangers concentrent l'essentiel de leurs acquisitions - et la province, qui n'a représenté que 16 % des engagements totaux en 2003.

L'immobilier reste un des investissements favoris des Français. La création d'un véhicule performant et sécurisé d'investissement à long terme permettrait de répondre aux besoins grandissants d'épargne collective (épargne-retraite), décorrélée des aléas des marchés financiers. Un tel véhicule freinerait, par ailleurs, la délocalisation des capitaux.

La création des OPCI permettrait, enfin, de poursuivre la réforme déjà engagée, à l'initiative du Sénat, avec la mise en place du nouveau régime fiscal des sociétés d'investissement immobilier cotées (SIIC). Le marché financier français disposerait ainsi de deux outils complémentaires : les SIIC et les OPCI, s'adressant à des souscripteurs dont les motivations sont bien distinctes et avec des régimes fiscaux clairement tranchés. La poursuite de cette réforme est un facteur important d'attractivité de la place financière de Paris.

Décision de la commission : votre commission vous demande d'adopter cet article additionnel.

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