Article 86
(Article L. 321-9 du code de la construction et de
l'habitation)
Modalités de révision des loyers de
certaines catégories de logements locatifs conventionnés
Commentaire : cet article modifie les règles de révision applicables aux loyers et redevances maximaux prévus pour les logements locatifs conventionnés bénéficiant d'une aide de l'Agence nationale de l'habitat (ANH).
I. Le droit en vigueur
L'article L. 321-9 du code de la construction et de l'habitation (CCH) dispose que les dispositions du chapitre III du titre V du livre III, à l'exception des articles L. 353-6 à L. 353-9-1, L. 353-19-2 et L. 353-20, ne s'appliquent pas aux logements mentionnés à l'article L. 321-8.
L'article L. 321-8 du CCH renvoie à l'article L. 351-2 du même code, indiquant qu'il s'agit de logements bénéficiant d'une aide de l'Agence nationale de l'habitat (ANH), à savoir :
- les « logements à usage locatif appartenant à des organismes d'habitations à loyer modéré ou gérés par eux ou appartenant aux bailleurs du secteur locatif définis au quatrième alinéa de l'article 41 ter de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l'investissement locatif, l'accession à la propriété des logements sociaux et le développement de l'offre foncière, ou appartenant à d'autres bailleurs, à condition que les bailleurs s'engagent à respecter certaines obligations définies par décrets et précisées par des conventions régies par le chapitre III du présent titre ou par la section 3 du chapitre Ier du titre II du présent livre (...) 141 ( * ) » ;
- les « logements à usage locatif construits ou améliorés après le 4 janvier 1977 dans des conditions fixées par décret et dont les bailleurs s'engagent à respecter certaines obligations définies par décrets et précisées par des conventions régies par le Chapitre III du présent titre ou par la section 3 du chapitre Ier du titre II du présent livre (...) 142 ( * ) » .
Selon les informations fournies à votre rapporteur pour avis par le ministère du Logement et de l'urbanisme, il s'agit de l'ensemble des logements du secteur privé conventionnés à l'aide personnalisée au logement (APL) par l'Agence nationale de l'habitat (ANH) .
Seules certaines dispositions de droit commun relatives aux logements locatifs conventionnés et figurant dans le CCH s'appliquent donc à ces logements :
- l'article L. 353-6 portant sur la résiliation aux torts du bailleur ;
- les articles L. 353-7 et L. 353-8 relatifs aux baux en cours de validité et aux occupants de bonne foi ;
- l'article L. 353-9 portant sur les baux régis par la loi n° 48-1360 du 1 er septembre 1948 143 ( * ) ;
- l'article L. 353-9-1 portant sur les règles de location à un organisme d'habitations à loyer modéré ;
- l'article L. 353-19-2 portant sur la location à un centre communal d'action sociale ou à une association en vue de sous-louer à des travailleurs saisonniers ;
- l'article L. 353-20 portant sur la location à des organismes pratiquant la sous-location à des publics divers.
Le III de l'article 65 de la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion a modifié les dispositions relatives aux logements locatifs conventionnés en insérant un article L. 353-9-2 dans le CCH.
Ce dernier dispose ainsi que les loyers et redevances maximaux prévus par les conventions sont révisés, à compter du 1 er janvier 2010, chaque année au 1 er janvier en fonction de l'indice de référence des loyers (IRL) . La date de l'indice prise en compte pour cette révision est celle du deuxième trimestre de l'année précédente.
Le d) de l'article 17 de la loi du 6 juillet 1989 144 ( * ) dispose que cet indice « correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l'évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers » .
Cette disposition, insérée à l'initiative du rapporteur du texte à l'Assemblée nationale, Michel Piron, visait à « harmoniser les dates de révision des loyers et redevances maximums des conventions APL avec les dates de révision des montants des aides personnelles au logement » 145 ( * )
Cet article n'est donc aujourd'hui pas applicable aux logements évoqués à l'article L. 321-8 précité .
II. Le dispositif de la proposition de loi
Le présent article intègre l'article L. 353-9-2 du CCH dans la liste des articles du CCH qui s'appliquent aux logements mentionnés à l'article L. 321-8.
III. Les modifications apportées par l'Assemblée nationale
L'Assemblée nationale n'a apporté aucune modification au présent article.
IV. Position de votre commission pour avis
Actuellement, les règles applicables en matière de révision des loyers maximaux des logements locatifs conventionnés bénéficiaires d'une aide de l'ANAH sont actuellement prévues par les conventions types. D'après les informations fournies par le ministère du logement et de l'urbanisme, la révision s'applique chaque année au premier janvier par circulaire du ministre chargé du logement, sur la base du dernier indice connu de l'IRL.
Votre rapporteur pour avis souligne l'intérêt du présent article qui permet d'harmoniser le régime de ces conventions avec le régime de droit commun de l'APL.
Il s'étonne cependant que la disposition prévue par cet article ait été explicitement rejetée par le Gouvernement lors de l'examen de la loi du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion 146 ( * ) .
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Votre commission vous propose d'adopter cet article sans modification. |
* 141 2° de l'article L. 351-2 du CCH.
* 142 4° de l'article L. 351-2 du CCH.
* 143 Loi n° 48-1360 du 1 er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d'habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement.
* 144 Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.
* 145 Exposé des motifs de l'amendement n° 869 présenté par M. Piron.
* 146 Lors de la séance du 9 février 2009, Mme Christine Boutin, ministre du Logement, avait déclaré explicitement vouloir « exclure de l'application des mesures prévues (...) les conventions APL conclues avec l'ANAH ».