Article 87
(Article L. 445-1 du code de la construction et de
l'habitation)
Transformation des conventions globales de patrimoine
conclues entre les organismes HLM et l'État en conventions
d'utilité sociale
Commentaire : cet article autorise la transformation par avenant des conventions de globales de patrimoine conclues par les organismes HLM en conventions d'utilité sociale.
I. Le droit en vigueur
L'article 445-1 du code de la construction et de l'habitation (CCH) dispose que « avant le 31 décembre 2010, les organisations d'habitations à loyer modéré concluent avec l'État , sur la base du plan stratégique de patrimoine (...) et en tenant compte des programmes locaux de l'habitat, une convention d'utilité sociale d'une durée de six ans renouvelable » 147 ( * ) .
Le même article définit le contenu de ces conventions :
- le classement des immeubles ou ensembles immobiliers ;
- la politique patrimoniale et d'investissement de l'organisme, qui comporte notamment un plan de mise en vente des logements détenus par l'organisme à leurs locataires ;
- les engagements en matière de qualité du service rendu aux locataires ;
- un cahier des charges de gestion sociale de l'organisme.
Afin de contrôler que les objectifs fixés sont atteints, la convention d'utilité sociale (CUS) comporte des indicateurs 148 ( * ) .
L'article 445-1 précité prévoit également que des sanctions peuvent être prononcées à l'encontre des organismes HLM dans les cas suivants :
- si un organisme n'adresse pas au préfet un projet de CUS avant le 30 juin 2010 ;
- si les engagements figurant dans la CUS ne sont pas respectés par un organisme.
Le dispositif des CUS a été instauré par l'article 1 er de la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion (MOLLE). Il a remplacé le dispositif des conventions globales de patrimoine créé par l'article 63 de la loi du 13 août 2004 relative aux libertés et responsabilités locales 149 ( * ) .
Comme l'indiquait le rapporteur de votre commission à l'époque, le dispositif des conventions globales de patrimoine avait été élaboré « pour permettre aux bailleurs sociaux de procéder à une « remise à plat », dans un cadre contractuel, de leurs politiques en matière de qualité de services aux occupants, d'occupation sociale, de loyers et de surloyers et d'investissement » 150 ( * ) .
Les innovations du dispositif des CUS sont notamment les suivantes :
- leur caractère obligatoire (les conventions globales de patrimoine étaient facultatives) ;
- leur caractère renouvelable ;
- la présence d' indicateurs de résultats ;
- l'instauration de sanctions à l'encontre des organismes qui n'ont pas élaboré de projet de convention dans le délai imparti ou qui n'ont pas respecté les engagements définis par la convention.
II. Le dispositif de la proposition de loi
L'article 87 de la proposition de loi ajoute un alinéa à l'article L. 445-1 précité.
Il convertit les conventions globales de patrimoine conclues avant la publication de la « loi MOLLE » en CUS, sans obliger l'État et les organismes HLM à renégocier entièrement une nouvelle convention.
Les parties doivent cependant négocier un avenant pour intégrer les dispositions propres aux CUS, dans un calendrier identique à celui prévu pour l'adoption des CUS : le projet d'avenant devra être transmis au préfet avant le 30 juin 2010 et signé avant le 31 décembre 2010.
III. Modifications apportées par l'Assemblée nationale
La Commission des lois de l'Assemblée nationale a adopté, à l'initiative de son rapporteur un amendement qui, outre des modifications rédactionnelles, précise que si l'organisme HLM ne transmet pas le projet d'avenant avant le 30 juin 2010, les sanctions prévues en cas de non transmission du projet de CUS dans le délai imparti s'appliquent.
IV. Position de votre commission pour avis
Votre rapporteur pour avis a été alerté par l'Union sociale pour l'habitat (USH) de la difficulté à tenir les délais fixés par la loi MOLLE . Le rapporteur de votre commission sur ce texte s'était interrogé sur le réalisme de ces délais, soulignant notamment que « la date limite du 31 décembre 2010 suppose une mobilisation de l'ensemble des acteurs puisque la conclusion de ces conventions d'utilité sociale va vraisemblablement nécessiter une révision préalable d'un grand nombre de plans stratégiques de patrimoine » 151 ( * ) . La publication tardive 152 ( * ) des textes d'application n'a pas arrangé la situation.
Cependant, d'après les données chiffrées communiquées par le secrétariat d'État au logement et à l'urbanisme, la situation est loin d'être alarmante : au 30 juin 2010, 92 % des projets de CUS attendus avaient été déposés auprès des préfets de département .
S'agissant du présent article, d'après les informations fournies par l'USH, seuls trois organismes HLM 153 ( * ) ont signé une convention globale de patrimoine et étaient initialement concernés par le présent article .
Depuis l'adoption de la proposition de loi par l'Assemblée nationale, au moins un de ces organismes a déposé un projet de CUS.
En conséquence, à l'initiative de votre rapporteur pour avis, votre commission a adopté un amendement visant à :
- faire de l'obligation d'avenant aux conventions globales de patrimoine une simple faculté , ceci afin de ne pas nuire à l'organisme qui a déjà déposé une convention d'utilité sociale ;
- retarder les dates prévues au présent article : au vu du calendrier d'examen de la présente proposition de loi, il serait irréaliste de maintenir ces dates. L'amendement prévoit donc que les organismes concernés devront transmettre le projet d'avenant dans un délai de trois mois à compter de la publication de la loi et que ce projet devra être signé dans un délai de six mois à compter de cette même date ;
Cet amendement étend également le champ d'application des conventions d'utilité sociale (CUS) à l'activité d'accession à la propriété des organismes HLM .
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Votre commission vous propose d'adopter cet article ainsi modifié. |
* 147 Premier alinéa de l'article L. 445 du CCH.
* 148 La liste des indicateurs figure à l'article 5 du décret n° 2009-1486 du 3 décembre 2009 relatif aux conventions d'utilité sociale des organismes d'habitations à loyer modéré.
* 149 Loi n° 2004-809 du 13 août 2004 relative aux libertés et responsabilités locales.
* 150 Rapport n° 8 (2008-2009) fait au nom de la commission des affaires économiques sur le projet de loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion par M. Dominique Braye, p. 20.
* 151 Ibid. p. 28.
* 152 Outre le décret n° 2009-1486 précité, on peut également citer la circulaire du 12 avril 2010 relative aux conventions d'utilité sociale des organismes d'habitation à loyer modéré, des sociétés d'économie mixte et des unions d'économie solidaire.
* 153 Il s'agit de l'Office public de l'habitat de l'Isère, de l'Office public de l'habitat du Gard et de la SA du Nord - Groupe Habitat du Nord. D'après les informations communiquées par le secrétariat d'État au Logement à votre rapporteur pour avis, plusieurs démarches de conventions globales de patrimoine avaient été engagées mais suspendues au moment du dépôt du projet de loi MOLLE.