Allez au contenu, Allez à la navigation



 

Retour Sommaire Suite

C. FAVORISER LA RÉHABILITATION DE L'IMMOBILIER TOURISTIQUE

1. La situation de l'immobilier touristique

Le secteur du tourisme offre, en règle générale, une assez faible rentabilité économique, car il est confronté à une logique de cycle long pour les investissements et de durée de vie courte ou aléatoire pour les produits touristiques offerts.

La rentabilité financière des investissements a permis de compenser cette situation tant que les taux d'intérêt réels étaient négatifs compte tenu de l'inflation, et que la valorisation du patrimoine était assurée grâce aux plus-values immobilières.

Aujourd'hui, l'économie touristique présente une certaine vulnérabilité car elle est financée par des emprunts à taux d'intérêt élevés d'où des charge fixes très lourdes, alors même que la demande est hétérogène et sensible aux aléas macro-économiques.

En conséquence, la France n'investit plus assez dans le secteur touristique, tant en ce qui concerne les développements nouveaux, que la remise à niveau de l'existant. Or, compte tenu de la concurrence acharnée qui est la règle au niveau mondial, le risque est grand de voir l'activité touristique française régresser dans le classement mondial par perte de compétitivité.

En ce qui concerne l'hébergement touristique, il faut rappeler que ce secteur s'est constitué très rapidement -entre 1960 et 1980- pour faire face à une demande de loisirs en progression très rapide. La réponse a souvent plus porté sur le quantitatif que sur le qualitatif. Les investissements ont été fréquemment réalisés par les particuliers sur la base de prix élevés en raison des tensions existant sur le marché de l'offre touristique et sur les marchés financiers. Ces déséquilibres ne sont apparus qu'avec la baisse de l'inflation et ils ont été aggravés par la crise immobilière.

Au total, l'investissement réalisé ne dégage qu'une faible rentabilité, en raison notamment de l'insuffisance de la mise sur le marché. Bien plus, l'absence d'entretien et d'effort de rénovation aggrave les difficultés de commercialisation, et au total, une dégradation des logements et des parties communes des copropriétés.

A l'heure actuelle, on peut estimer que sur 2,8 millions de lits existants, à peine 1,25 million sont encore sur le marché. Près de 750.000 ont plus de vingt ans et ne sont plus à même de répondre à la demande d'une clientèle plus exigeante sur la taille, les normes de confort et l'environnement immédiat. Cette situation concerne la majeure partie des stations de montagne et du littoral.

2. Un nouvel outil juridique pour la réhabilitation de l'immobilier touristique

Les élus locaux et les professionnels du secteur se sont mobilisés pour trouver des instruments juridiques permettant d'inciter les particuliers à entreprendre ces travaux de réhabilitation.

Sur une question écrite de votre rapporteur pour avis, posée à ce sujet en juin dernier, la secrétaire d'Etat au tourisme a précisé qu'un nouveau concept juridique était en cours d'élaboration et soumis à concertation.

En octobre dernier, M. Michel Bouvard, député, déposait une proposition de loi, fruit du travail de réflexion mené au sein de l'Association des Maires des stations françaises de sports d'hiver et d'été, l'Association nationale des élus de la montagne, l'Association nationale des élus du littoral et l'Association nationale des stations classées et des communes touristiques.

L'exposé des motifs souligne que " la rénovation de l'immobilier touristique doit trouver son principe de financement dans une mise en marché beaucoup plus performante, plus commerciale et plus professionnelle des locaux rénovés ". Pour y parvenir, il faut un dispositif qui assure le financement d'un investissement lourd, gagé sur les recettes à venir. Dans ce contexte, les pouvoirs publics n'interviennent pas pour assurer l'équilibre de l'opération, mais pour inciter les propriétaires privés à s'engager dans la réhabilitation en inscrivant leur action dans une politique locale de réhabilitation et de rénovation de l'environnement.

Dans ce cadre, il est essentiel de lier étroitement la requalification du bâti et la professionnalisation de la commercialisation qui doit permettre de dégager les ressources susceptibles d'assurer la rentabilité de l'investissement de rénovation.


Le dispositif législatif et réglementaire proposé comporte deux objectifs principaux :

- permettre aux collectivités de s'engager pleinement et efficacement dans l'action de réhabilitation par une modification du code de l'urbanisme et l'institution d'une nouvelle forme d'intervention publique dénommée " l'opération programmée de réhabilitation touristique " ;

- mettre en oeuvre de fortes incitations au bénéfice des propriétaires privés, ces avantages étant accordés en contrepartie d'un engagement de mise en marché professionnel de longue durée.

Compte tenu du calendrier parlementaire, cette proposition de loi n'a pas encore été discutée mais l'un de ses objectifs vient d'être atteint grâce au vote d'un article additionnel dans le projet de loi de finances pour 1999. Il résulte d'un amendement présenté par M. Michel Bouvard, député, légèrement modifié par le Gouvernement qui l'a accepté et qui instaure le concept de " village résidentiel de tourisme ", auquel il reconnaît un avantage fiscal sous forme de récupération de TVA en contrepartie d'engagements de location souscrits par les propriétaires. Ce concept a un caractère volontairement collectif et global puisque cent lits au minimum doivent être concernés par l'opération, ce qui correspond à un peu plus de 20 appartements.

Il s'agit d'un article additionnel après l'article 22 du projet de loi de finances, qui a pour objet d'assujettir à la TVA les prestations fournies par cette nouvelle catégorie d'établissement d'hébergement touristique constituée de locaux d'habitation meublés, dont les propriétaires ont conclu avec l'exploitant un contrat de location d'une durée de neuf ans minimum, qui ont fait l'objet d'une réhabilitation immobilière et qui sont proposés à la clientèle pour une location saisonnière.

Afin d'éviter des opérations isolées, la création d'un VRT devra être implantée au sein d'une " opération de réhabilitation de l'immobilier de loisirs " (ORIL), définie au niveau communal ou intercommunal.

L'assujettissement à la TVA permet de récupérer la TVA supportée en amont sur les travaux de rénovation, ce qui diminue le coût de ces travaux supportés par les propriétaires.

Outre cette insertion dans le code général des impôts, des modifications réglementaires devront être arrêtées par un décret en Conseil d'Etat.

Votre rapporteur pour avis pour avis approuve pleinement l'adoption de ce dispositif, notamment son caractère global. Cependant, pour le rendre réellement attractif et incitatif, il faudra sans doute mobiliser d'autres sources de financement. La réflexion pourrait ainsi porter sur l'aménagement des règles d'intervention de l'ANAH.

*

* *

Sur proposition de son rapporteur pour avis, la Commission des affaires économiques a émis un avis favorable à l'adoption des crédits consacrés au tourisme dans le projet de loi de finances pour 1999.

Retour Sommaire Suite