Article 48
(art. L. 353-15-1 et L. 442-6-1 du code de la
construction et de l'habitation)
Recevabilité de la demande
d'assignation du bailleur
Objet : Cet article vise à ériger en condition de recevabilité de la demande d'assignation du bailleur pour constater la résiliation du bail du locataire, le respect du délai courant entre la saisine de la commission de la section départementale des aides publiques au logement ou de l'organisme payeur et cette assignation.
I - Le dispositif proposé
La loi d'orientation n° 98-657 du 29 juillet 1998 relative à la lutte contre les exclusions a renforcé le dispositif de prévention des expulsions dans le parc social. L'objectif était de passer d'un traitement de l'expulsion, problème d'ordre public, à un traitement social et préventif afin d'éviter la phase contentieuse et de limiter celle-ci aux seuls locataires de mauvaise foi.
Une charte pour la prévention de l'expulsion devait notamment être élaborée dans chaque département avec l'ensemble des partenaires concernés avant 2000.
La même loi a porté de deux à trois mois, pour les locataires du parc social, le délai entre la saisine de la section départementale des aides publiques au logement (SDAPL) (pour le versement de l'APL) ou de l'organisme payeur (pour l'ALS et l'ALF) et l'assignation par le bailleur aux fins de constat de résiliation du contrat de location. La SDAPL ou la CAF (ou la caisse de MSA) prend alors une décision conservatoire de maintien de l'aide pour une période de trois mois, afin d'envisager une solution amiable et d'éviter la saisine du juge. Toutefois, aucun dispositif de contrôle ni de sanction n'est actuellement prévu en cas d'absence de saisine ou de non respect du délai prescrit, ce qui a pu parfois conduire à des abus de la part des bailleurs sociaux.
Le présent article fait du non-respect de ce délai une cause d'irrecevabilité de la demande d'assignation du bailleur . Cette obligation s'applique au délai courant à partir de la saisine de la SDAPL quand le locataire bénéficie de l'aide personnalisée au logement (art. L. 353-15-1 du code de la construction et de l'habitation) et à la saisine de l'organisme payeur, lorsque l'aide versée est une allocation de logement (art. L. 442-6-1 du même code).
II - La position de votre commission
Votre commission est favorable à toute disposition améliorant la sécurité juridique, notamment pour la frange la plus fragile de la population.
C'est pourquoi, elle vous demande d'adopter cet article sans modification.
Article 49
(art. 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989
tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification
de la loi n° 86-1290 du 26 décembre 1986)
Information du
préfet d'une demande de résiliation de bail faite par le bailleur
sous forme reconventionnelle
Objet : Cet article a pour objet de rendre obligatoire l'information du préfet d'une demande de résiliation de bail ayant été faite par le bailleur sous forme reconventionnelle.
I - Le dispositif proposé
Aux termes de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 26 décembre 1986, toute clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement du loyer ou des charges ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer infructueux - trois mois pour les locataires du parc social.
Dans ce cadre, « à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'État dans le département, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, au moins deux mois avant l'audience, afin qu'il saisisse, en tant que de besoin, les organismes dont relèvent les aides au logement, le Fonds de solidarité pour le logement et les services sociaux compétents ».
Cette phase doit être mise à profit pour diligenter une enquête sociale d'urgence et, si nécessaire, pour élaborer un plan d'apurement de la dette ou rechercher une solution de relogement plus adaptée aux ressources du ménage dans le cadre du PDALPD.
En outre, le juge peut accorder des délais de paiement au locataire, qui, s'il les respecte, voit la clause de résiliation de son bail annulée.
En revanche, aucune disposition particulière n'est prévue pour engager une démarche de prévention de l'expulsion du locataire de bonne foi, lorsque la demande de résiliation du contrat de location est faite par le bailleur sous forme reconventionnelle, c'est-à-dire en riposte à une procédure judiciaire engagée à son encontre par le locataire.
Tel est l'objet du présent article qui complète l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 précitée pour préciser que les demandes reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l'existence d'une dette locative doivent également être soumises au préfet pour information. Cette démarche incombe alors au bailleur.
II - La position de votre commission
Votre commission approuve ce complément apporté à la loi du 6 juillet 1989, afin d'en améliorer l'application.
Elle vous demande d'adopter cet article sans modification.
CHAPITRE III
-
Dispositions relatives au parc
locatif privé