CHAPITRE V
Renforcer la mixité de l'habitat
Après le vote à l'Assemblée nationale, le chapitre V du titre II du projet de loi, qui contient des dispositions ayant pour objet de renforcer la mixité de l'habitat, est composé de six articles restant en discussion .
Article 8 sexies
(Articles 3 et 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai
1990
visant à la mise en oeuvre du droit au
logement)
Renforcement des plans départementaux d'action
pour
le logement des personnes défavorisées
L'insertion de l'article 8 sexies dans le projet de loi résulte d'une initiative conjointe, en première lecture au Sénat, de votre commission et de la commission des affaires sociales, saisie pour avis. Son dispositif renforce les dispositions du plan départemental d'action pour le logement des personnes défavorisées (PDALPD), tout particulièrement en matière de lutte contre l'habitat indigne et de prévention des expulsions. A cet effet, il prévoit la création d'un observatoire départemental des logements indignes, dont le but est de compléter les dispositions proposées par le projet de loi sur le repérage de ces mêmes logements dans les programmes locaux de l'habitat.
Les députés ont adopté sur cet article deux amendements rédactionnels qui leur étaient présentés par leur rapporteur. Ces modifications n'appellent pas de commentaires particuliers de la part de votre commission.
|
Par conséquent, votre commission vous propose d'adopter cet article sans modification. |
Article additionnel après l'article 8
sexies
(Article L. 411-5 du code de la construction et de
l'habitation)
Atténuer les effets des sorties de conventionnement
des logements possédés par la Caisse des dépôts et
consignations
Votre commission vous soumet un amendement portant article additionnel après l'article 8 sexies qui a pour objet de limiter les conséquences liées aux fins de conventionnement des logements possédés par la Caisse des dépôts et consignations (CDC).
Les activités immobilières de la Caisse des dépôts et consignations
Alors que la plupart des activités immobilières de la CDC étaient organisées sous la houlette d'une de ses filiales dénommée « SCIC Habitat », le groupe a décidé, en mai 2005, de restructurer son pôle immobilier à travers deux filiales, le groupe SNI (Société nationale immobilière) 59 ( * ) et Icade. Dans ce schéma, la SNI, qui gère environ 210.000 logements, est plus particulièrement orientée vers le logement social et celui des fonctionnaires. La filiale Icade est, quant à elle, tournée vers le logement locatif intermédiaire et possède 45.000 logements, dont 34.000 se situent dans le marché locatif « libre ». 11.000 logements détenus par Icade font donc encore l'objet d'une convention.
Les logements conventionnés d'Icade
Ces 11.000 logements ont été conventionnés sur le fondement du 3° de l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation en contrepartie d'une aide de l'Etat. Ces logements d'Icade ont généralement reçu, à ce titre, une prime à l'amélioration de l'habitat à usage locatif (PALULOS). L'article R. 353-92 précise que ces conventions , qui conditionnent l'entrée des locataires dans le logement à des conditions de ressources, ouvrent droit au versement de l'aide personnalisée au logement et fixent des plafonds de loyers, ont une durée d'au moins 9 ans .
Dans la pratique, ces logements ont été conventionnés pour des durées allant de 9 à 12 ans. Or, ces conventions commencent à arriver à terme.
Les conséquences des fins de conventionnement
Votre commission souhaite se faire l'écho des difficultés qui peuvent survenir à l'issue des périodes de conventionnement pour ces 11.000 logements. Situés pour la plupart dans la région Ile-de-France, ils sont soumis, à la date de fin de la convention, aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989, ce qui autorise le bailleur à pratiquer un rattrapage du loyer, dans les conditions prévues à l'article 17 de cette loi. Ceci se traduit par des hausses de loyer qui peuvent atteindre plus de 100 % sur une durée étalée sur six ans. En outre, ces logements, dénommés à tort logements « déconventionnés » 60 ( * ) , sortent du champ du logement social à l'issue de la convention et donc du décompte opéré au titre de l'article 55 de la loi SRU.
C'est donc à ce double titre que votre commission considère cette évolution préjudiciable pour la mixité sociale et le pouvoir d'achat des ménages les plus modestes. En outre, elle est source de difficultés pour des communes qui respectaient l'article 55 de la loi SRU et qui, subitement, se retrouvent à un niveau parfois inférieur aux 20 % de logements sociaux exigés par ces dispositions. Ces raisons la poussent à vous présenter un dispositif qu'elle juge équilibré.
Propositions de votre commission
Votre commission se doit de rappeler, en première analyse, qu'une initiative du législateur sur ce sujet avait échoué à l'occasion de la discussion de la loi SRU. En effet, l'article 145 de cette loi prévoyait que les logements appartenant aux sociétés immobilières à participation majoritaire de la CDC faisant l'objet, au 30 juin 2000, d'une convention définie à l'article L. 351-2 et assimilables au logement social demeuraient soumis , après l'expiration de la convention, y compris pour les logements ayant fait l'objet d'un transfert de propriété, également en cas de cession non volontaire, à des règles d'attribution sous condition de ressources et des maxima de loyer fixés par l'autorité administrative dans des conditions fixées par décret en Conseil d'Etat.
Cette disposition avait pour but d'assujettir ces logements, au même titre que ceux possédés par les organismes HLM, au principe de pérennité du caractère social .
Toutefois, le Conseil constitutionnel avait déclaré cette proposition non conforme à la Constitution, estimant qu'elle avait porté atteinte à l'économie générale de contrats légalement conclus et avait, de ce fait, manifestement méconnu la liberté découlant de l'article 4 de la Déclaration des droits de l'homme et du citoyen, sans justification d'intérêt général suffisante.
C'est bien évidemment dans le respect des principes énoncés par le Conseil constitutionnel que votre commission entend proposer une réforme législative s'attachant à ces logements possédés par la CDC.
Aussi est-il préconisé d'insérer dans le code de la construction et de l'habitation un article L. 411-5 prévoyant que les logements locatifs appartenant aux sociétés immobilières à participation majoritaire de la CDC et faisant l'objet d'une convention définie à l'article L. 351-2 demeurent soumis, après l'expiration de la convention et pour une durée identique à celle-ci , aux règles d'attribution sous condition de ressources et de maxima de loyers en vigueur pour la conclusion des conventions mentionnées au 3° de l'article L. 351-2 lorsque les logements ne bénéficient pas d'une subvention de l'Etat. Dans la pratique, il s'agit de prévoir, pour une durée équivalente à celle de la convention, un plafonnement au niveau des loyers PLS.
En outre, le dispositif présenté par votre commission prévoit que pendant cette « prolongation » des contraintes pesant sur les logements, ces derniers restent comptabilisés au titre de l'article 55 de la loi SRU. C'est d'ailleurs à ce titre que votre commission considère qu'elle peut, dans le respect de la jurisprudence du Conseil constitutionnel sur « l'entonnoir » parlementaire, insérer un article additionnel sur ce sujet, qui est en relation directe avec les dispositions restant en discussion sur l'article 55.
Enfin, cet amendement indique qu'à l'issue de cette prolongation, les loyers de ces logements évoluent en application des dispositions de l'article 17 de la loi du 6 juillet 1989 précitée, comme pour les logements du parc privé libre.
Votre commission considère que sa proposition est raisonnable et équilibrée. D'une part, les contraintes qu'elle définit sont temporaires (durée de la convention APL initiale) et limitées (plafond PLS), et elle prévoit une application du droit commun (loi du 6 juillet 1989 précitée) à l'issue de la prolongation. D'autre part, son dispositif ne présente pas de caractère rétroactif et ne s'appliquera qu'aux conventions arrivant à expiration après la promulgation de la loi « engagement national pour le logement ». Or, précisément, la disposition censurée dans la loi « SRU » était rétroactive et s'appliquait aux conventions passées. Pour ces raisons, votre commission estime, pour reprendre l'expression du Conseil constitutionnel, que l'atteinte à l'économie des contrats en cours est très limitée tant sur le fond que sur la forme.
|
Votre commission vous propose d'adopter cet article additionnel. |
* 59 La CDC a, en 2004, racheté à l'Etat sa part majoritaire dans la SNI, spécialisée dans la gestion locative de logement intermédiaire, dans le cadre de la politique d'externalisation des actifs immobiliers de l'Etat.
* 60 Icade ne met pas fin aux conventions mais ne les renouvelle pas.