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Projet de loi portant engagement national pour l'environnement

 

Article 22 ter (nouveau) (article 1531[nouveau] du code général des impôts) - Taxe sur les plus-values immobilières liées à la réalisation d'une infrastructure de transport collectif

Commentaire : instauration, par un article additionnel, d'une taxe sur les plus-values immobilières liées à la réalisation d'une infrastructure de transport collectif.

 La réalisation d'une infrastructure de transport collectif s'accompagne très souvent d'une forte hausse du prix du foncier à sa proximité.

Comme l'a souligné l'an passé la mission d'information sur les infrastructures de transport terrestre présidée par M. Francis Grignon, un promoteur immobilier a calculé que l'extension de la ligne de métro Jubilee à Londres avait permis une hausse du prix des terrains, dans un rayon de 900 mètres autour de chacune des onze nouvelles stations, estimée à 13 milliards de livres sterling, alors que le coût de la construction de cette ligne ne s'élevait qu'à 3,5 milliards de livres.

Or, dans le même temps, l'étude d'impact de la loi Grenelle 1, qui évalue le montant des dépenses liées au Grenelle de l'environnement pour la période 2009-2020, estime que les projets de transports coûteront au minimum 97 milliards d'euros, dont plus de la moitié pour les Lignes Grande Vitesse (53 milliards d'euros) et 36 milliards pour les TCSP (la moitié hors Ile de France, l'autre moitié en Ile-de-France).

Par conséquent, il est apparu légitime à votre rapporteur de réfléchir à l'instauration d'une taxe sur les plus-values immobilières effectives (et non latentes) liées à la réalisation d'une infrastructure de transports collectifs41(*).

D'emblée, le dispositif que vous présente votre rapporteur exclut la région francilienne de son champ d'application, compte tenu du prochain projet de loi sur le Grand Paris et des spécificités de la région capitale.

Le fait générateur de la taxe est la réalisation d'un transport en commun en site propre (métro, tramways, bus à haute qualité de service, funiculaire) ou d'une gare ferroviaire.

Dans le premier cas, la taxe serait levée par les autorités organisatrices de transports urbains42(*) ; dans le second cas, par l'Etat ou les régions, qui sont des autorités organisatrices des services de transports ferroviaires régionaux de voyageurs43(*).

Seront concernées par la taxe à la fois les cessions à titre onéreux des terrains nus et des immeubles bâtis, mais également les cessions de participations dans des personnes morales à prépondérance immobilière.

L'Etat ou l'autorité organisatrice de transport définira le périmètre géographique dans lequel la taxe est exigible. Cette zone ne pourra s'éloigner de plus de 800 mètres d'une station de transports collectifs urbains ou de 1.500 mètres d'une entrée de gare ferroviaire.

Quant à l'assiette de la taxe, il est proposé de l'asseoir sur un montant égal à 80 % de la différence entre, d'une part, le prix de vente stipulé dans l'acte de cession et, d'autre part, le prix d'achat stipulé dans l'acte d'acquisition augmenté des coûts, supportés par le vendeur, des travaux de construction autorisés, ainsi que des travaux ayant pour objet l'amélioration de la performance thermique de l'immeuble. Le prix d'acquisition, ainsi que le montant des travaux de construction autorisés ou ayant eu pour objet l'amélioration de la performance thermique de l'immeuble, sont actualisés en fonction du dernier indice du coût de la construction publié par l'INSEE.

 Votre commission considère que cette taxe n'est pas antisociale.

En effet, sous réserve d'une justification particulière tenant à des motifs d'ordre social, l'établissement public qui institue la taxe peut décider d'exonérer certaines cessions d'immeubles ou certaines zones44(*).

Elle estime par ailleurs que la taxe instituée n'est pas confiscatoire.

De fait, le taux de la taxe ne peut excéder 15 % pour les autorités organisatrices de transports urbains, 5 % pour la région et 5 % pour l'Etat. Il est précisé que le total de ces montants ne peut être supérieur à 5 % du prix de cession. Par ailleurs, la taxe est exigible uniquement lors de la première cession intervenue après la date d'entrée en vigueur du dispositif.

Elle a enfin pris toutes les précautions pour que cette taxe ne s'apparente pas à une double peine.

D'une part, un vendeur ne peut être à la fois redevable de cette taxe et de la taxe dite ENL (Engagement National pour le logement) sur les terrains rendus constructibles, taxe que votre commission, sous l'impulsion des sénateurs Dominique Braye et Thierry Repentin, a largement contribué à faire adopter par le Parlement45(*).

D'autre part, il est proposé de déduire de la base de la taxe actuelle sur les plus-values immobilières la base de la future taxe. Ainsi, la taxe sur les plus-values immobilières liées à la réalisation d'une infrastructure de transport ne porterait que sur la base non encore assujettie à la taxation actuelle sur les plus-values immobilières46(*). En vérité, ce n'est que dans les très rares situations où la plus-value est extrêmement importante (cas 4 dans le tableau ci-dessous) que l'on observera une juxtaposition entre ces deux taxes, mais le montant de la nouvelle taxe sera alors quasi négligeable.

LA TAXE ACTUELLE SUR LES PLUS-VALUES IMMOBILIÈRES

Les plus-values immobilières réalisées par les particuliers à l'occasion de la cession de biens immobiliers sont soumises à l'impôt sur le revenu au taux de 16 % auquel s'ajoutent les prélèvements sociaux, soit un total de 27 %.

La plus-value immobilière est déclarée et l'impôt est payé lors de la mutation, la plupart du temps par l'intermédiaire du notaire.

Il faut souligner que de nombreux immeubles font l'objet d'une exonération de plus-value immobilière : résidence principale, bien détenu depuis plus de 15 ans, expropriation, remembrement, vente n'excédant pas 15.000 euros.

SIMULATION THÉORIQUE DES CUMULS POSSIBLES ENTRE LA TAXE ACTUELLE ET LA FUTURE TAXE SUR LES PLUS-VALUES IMMOBILIÈRES

Simulations théoriques

 

Cas 1

Cas 2

Cas 3

Cas 4

Données de base

Prix d'acquisition

250.000

300.000

340.000

180.000

Prix de vente

400.000

500.000

400.000

400.000

Travaux

40.000

20.000

   

Délai acquisition - vente

10

12

3

10

Calcul de la

taxe actuelle sur les plus values immobilières

Plus value

110.000

180.000

60.000

220.000

Abattement

50 %

70 %

0 %

50 %

Base après abattement

55.000

54.000

60.000

110.000

Taux

27 %

27 %

27 %

27 %

Taxe à payer

14.850

14.580

16.200

29.700

Calcul de la taxe future (avant prise en compte de la règle de cumul)

Ordre de grandeur actualisation ICC
prix achat

140 %

145 %

110 %

140 %

Valorisation

50.000

65.000

26.000

148.000

Base après abattement 20 %

40.000

52.000

20.800

118.400

Taux (à choisir)

10 %

10 %

10 %

10 %

Taxe à payer

4.000

5.200

2. 080

11.840

Calcul de la taxe future avec la règle de non cumul

Base de la taxe actuelle - base de la future taxe

-15.000

-2.000

-39.200

8.400

Taux (à choisir)

     

10 %

Taxe à payer

0

0

0

840

Plus globalement, votre rapporteur s'est engagé, devant la commission des affaires économiques, à poursuivre sa réflexion sur le financement des projets d'infrastructures de transport jusqu'à septembre prochain pour présenter un paquet global de mesures.

LES PISTES DE FINANCEMENT DES PROJETS D'INFRASTRUCTURES DE TRANSPORTS

Outre la taxe sur les plus values immobilières, trois grandes pistes de financement sont à explorer :

- tout d'abord, la hausse du versement transport, qui a fait l'unanimité lors des tables rondes du Grenelle, et qui concernerait d'une part les communes touristiques de moins de 10.000 habitants sous conditions et, d'autre part, les AOTU de moins de 100.000 habitants qui réalisent une infrastructure de transport en site propre.

- ensuite, la décentralisation des amendes de stationnement. La décentralisation des amendes de stationnement, largement diffusée en Europe, n'est pas techniquement très difficile à mettre en place et elle repose sur la règle des « 3 D » : dépénalisation, décentralisation « à la carte » et délégation éventuelle du service public du stationnement à un tiers.

- enfin, l'instauration des péages urbains pour les grosses agglomérations qui le souhaitent, à leurs risques et périls, au cas par cas, après étude d'impact et avis du ministère. Par souci de pragmatisme, M. Jean-Paul Emorine, président de la commission, a accepté, lors de la réunion de commission du 10 juin dernier, qu'une mission d'information sur les péages urbains soit organisée fin juillet afin d'avoir une idée objective des atouts et faiblesses des péages en place aujourd'hui en Europe.

Votre commission a adopté cet article additionnel ainsi rédigé.

* 41 Cette taxe sera codifiée à article 1531 du code général des impôts.

* 42 La délibération fixe la date d'entrée en vigueur de la taxe, qui ne peut excéder deux ans après la date de publication ou d'affichage de la déclaration d'utilité publique ou de la déclaration de projet. Elle précise également la durée pendant laquelle cette taxe est exigible, qui ne peut excéder quinze ans.

* 43 Ces projets de TCSP doivent avoir fait l'objet d'une déclaration d'utilité publique ou, lorsque celle-ci n'est pas nécessaire, d'une déclaration de projet. La déclaration d'utilité publique, préalable nécessaire à l'expropriation, peut prendre la forme d'un décret en Conseil d'Etat pour les opérations les plus significatives, et le plus souvent fait l'objet d'un simple arrêté ministériel ou préfectoral. Quant à la déclaration de projet, elle relève de la compétence de l'Etat ou de l'organe délibérant d'une collectivité territoriale ou d'un établissement public, et elle permet de savoir si un projet relève ou non de l'intérêt général. 

* 44 Sont également exclues du champ d'application de la taxe, d'une part, les premières ventes en l'Etat futur d'achèvement et les premières ventes après leur achèvement d'immeubles bâtis, et, d'autre part, les transferts de propriété opérés dans des conditions prévus par l'article L. 12-1 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique.

* 45 En effet, le b) du II dispose que les ventes de terrains aménagés dans le cadre d'une zone d'aménagement concerté, d'un permis d'aménager ou d'une association foncière urbaine autorisée et les ventes de terrains qui ont supporté la taxe sur la cession des terrains devenus constructibles prévue par l'article 1529 du code général des impôts, sont exclues du champ d'application de la nouvelle taxe.

* 46 C'est pourquoi le texte adopté par votre commission indique que la plus-value calculée dans les conditions fixées à l'alinéa précédent est diminuée du montant de la plus-value imposée en application des dispositions des articles 150 U à 150 VH du même code.