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Proposition de loi relative aux articles 91 et 121 de la loi portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique

16 janvier 2019 : Articles 91 et 121 de la loi ELAN ( rapport - première lecture )

EXAMEN DES ARTICLES

Article 1er
(article L. 12-10-1 [nouveau] du code de la construction et de l'habitation) Accès des forces de l'ordre aux parties communes des bâtiments du parc social

Objet : cet article prévoit un accès permanent des forces de l'ordre aux parties communes des bâtiments du parc social.

I. Le droit en vigueur

L'article L. 126-1 du code de la construction et de l'habitation prévoit que le propriétaire ou l'exploitant d'immeubles d'habitation peut autoriser de façon permanente les forces de l'ordre à accéder aux parties communes de l'immeuble. Ces dispositions s'appliquent aux bailleurs sociaux.

II. La proposition de loi initiale

Lors de l'examen du projet de loi portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, plusieurs députés ont souligné l'intérêt de prévoir que les forces de l'ordre puissent accéder de façon permanente aux parties communes des immeubles appartenant aux bailleurs sociaux. M. Stéphane Peu, député, avait indiqué que les procureurs de la République demandaient de renouveler ces autorisations d'accès tous les six mois. C'est pourquoi les députés avaient adopté en séance publique un amendement de M. Bazin posant le principe selon lequel les organismes HLM accordent à la police nationale, à la gendarmerie nationale et à la police municipale une autorisation permanente de pénétrer dans les parties communes de leurs immeubles. Cette disposition avait été adoptée sans modification par le Sénat.

Dans sa décision 2018-772 DC du 15 novembre 2018 précitée, le Conseil constitutionnel a censuré cette disposition, devenue l'article 91, considérant qu'il s'agissait d'un cavalier.

Le présent article reprend l'article 91 dans sa rédaction définitivement adoptée par le Parlement.

III. La position de votre commission

Votre rapporteur est favorable à cette disposition, estimant qu'il s'agit d'une mesure opportune de simplification des dispositions applicables aux bailleurs sociaux.

Votre commission a adopté cet article sans modification.

Article 2
(article L. 126-3 du code de la construction et de l'habitation et article 6-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986) Occupation des halls d'immeuble - Résiliation du bail en cas de condamnation pour trafic de drogue - Application rétroactive de la clause résolutoire du bail pour troubles de voisinage

Objet : cet article sanctionne un nouveau cas d'occupation abusive des parties communes d'immeuble et aggrave les peines lorsque le délit d'occupation abusive est commis avec voies de fait et menaces. Il prévoit la résiliation automatique du bail en cas de condamnation pour trafic de drogue et l'application rétroactive d'une clause permettant de résilier le bail automatiquement en cas de condamnation pour troubles de voisinage.

I. Le droit en vigueur

? L'occupation des halls d'immeuble en réunion

Actuellement est sanctionnée par l'article L. 126-3 du code de la construction et de l'habitation d'une peine de deux mois d'emprisonnement et de 3 750 euros d'amende l'occupation en réunion des espaces communs ou des toits des immeubles à la condition que l'occupation empêche délibérément l'accès ou la libre circulation des personnes ou le bon fonctionnement des dispositifs de sécurité et de sûreté.

Les peines sont aggravées lorsque l'occupation est accompagnée de voies de fait ou de menaces. Dans ce cas, une peine de six mois d'emprisonnement et de 7 500 euros d'amende est encourue.

Les personnes reconnues coupables du délit d'occupation en réunion encourent également une peine complémentaire de travail d'intérêt général.

? L'obligation de ne pas causer de troubles de voisinage

L'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 définit les obligations du locataire parmi lesquelles figure le « fait d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ».

Si le locataire commet des troubles de voisinage, le propriétaire doit mettre en oeuvre tous ses droits pour faire cesser ces troubles en application de l'article 6-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée.

En application du g de l'article 4 de la même loi, le propriétaire peut inscrire dans le contrat de bail une clause permettant de mettre fin au bail de plein droit en cas de troubles de voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée. Cette disposition ayant été introduite en 2007, les contrats de location conclus antérieurement ne mentionnent pas cette disposition, rendant plus difficile l'expulsion du locataire qui ne respecte pas son obligation d'utiliser le logement paisiblement.

II. La proposition de loi initiale

Dans sa décision du 15 novembre 2018, le Conseil constitutionnel a censuré les dispositions de l'article 121 de la loi ELAN considérant qu'il s'agissait d'un cavalier. Le présent article reprend cet article 121 dans sa rédaction définitivement adoptée par le Parlement.

Le I du présent article modifie l'article L. 126-3 du code de la construction et de l'habitation relatif à l'occupation des halls d'immeuble. Lors de l'examen du projet de loi portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, les députés avaient souhaité, sur proposition de M. Rudigoz, faciliter la sanction de certains comportements portant atteinte à la tranquillité des locataires soulignant qu'actuellement ces agissements « restent la plupart du temps impunis, générant un sentiment d'insécurité quotidien dans certaines zones sensibles ».

Le 1° du I du présent article sanctionne un nouveau cas d'occupation abusive des parties communes. Ainsi, l'occupation en réunion des espaces communs ou les toits des immeubles qui nuit à la tranquillité des lieux sera punie des mêmes peines que celles actuellement prévues pour le cas d'occupation abusive des espaces communs.

Le 2° du I du présent article prévoit que la peine d'emprisonnement encourue pour le délit d'occupation abusive des espaces communs est aggravée de 6 mois à un an d'emprisonnement lorsque l'occupation se déroule avec des voies de fait ou des menaces.

Enfin, il est proposé que le juge puisse également prononcer à titre de peine complémentaire une interdiction pour trois ans au plus de paraître dans certains lieux déterminés par la juridiction et dans lesquels l'infraction a été commise (3° du I du présent article).

Le II du présent article reprend des dispositions relatives à la résiliation du bail initialement introduites par le Sénat lors du projet de loi ELAN puis modifiées par la commission mixte paritaire afin de sécuriser le dispositif.

Ainsi, il complète l'article 6-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée. Il prévoit que la clause permettant de résilier le bail en cas de condamnation définitive du locataire pour troubles de voisinage sera réputée écrite dès la conclusion du contrat de bail.

Il précise en outre que sont assimilées aux troubles de voisinage les infractions relatives au trafic de stupéfiants qui se sont produites dans le logement, l'immeuble ou le groupe d'immeubles. Le contrat de bail pourra être résilié de plein droit à la demande du bailleur lorsque le locataire ou l'un de ses enfants mineurs sous sa responsabilité légale aura été définitivement condamné pour une de ces infractions commises postérieurement à la conclusion du contrat de bail. La CMP a restreint pour des raisons de sécurité juridique le dispositif aux faits commis par le locataire et ses enfants mineurs dont il est responsable légalement.

Le III du présent article indique que les dispositions du II s'appliquent aux résiliations justifiées par des faits commis postérieurement à la publication de la présente loi.

III. La position de votre commission

Votre rapporteur est favorable aux dispositions du présent article qui étaient attendues par les bailleurs sociaux. En effet, la disposition sanctionnant le nouveau cas d'occupation abusive et celle relative à la résiliation du bail en cas de condamnation pour trafic de drogue avaient été introduites dans la loi du 27 janvier 2017 relative à l'égalité et à la citoyenneté mais finalement censurées par le Conseil constitutionnel qui avait estimé qu'il s'agissait de cavaliers.

L'application rétroactive aux contrats de location conclus avant 2007 de la possibilité de résilier le bail de plein droit pour un motif résultant de troubles de voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée permettra de remédier aux difficultés rencontrées par les bailleurs pour résilier le bail en cas de troubles de voisinage. Pour votre rapporteur, faciliter la sanction des locataires qui ne respectent pas leurs obligations, ce qui a immanquablement des répercussions sur l'ensemble de l'immeuble, est un signal positif envoyé aux locataires qui occupent paisiblement leur logement.

Votre rapporteur note que le contrat de bail n'est pas un contrat comme un autre puisqu'il doit en application de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée relative aux relations entre bailleurs et locataires respecter un certain nombre de dispositions, l'apparentant de fait à une « situation légale » pouvant être modifiée par la loi nouvelle. En outre, elle constate que le dispositif a été encadré. Ainsi, le trouble de voisinage invoqué devra non seulement avoir été constaté par une décision de justice mais aussi avoir eu lieu postérieurement à l'entrée en vigueur de la présente loi pour permettre le déclenchement de la clause de résiliation du bail aux contrats en cours.

Pour votre rapporteur, la résiliation du bail automatique en cas de trafic de stupéfiants va également dans le bon sens. En effet, le trafic de stupéfiants est l'une des causes majeures de troubles de voisinage dans les quartiers et constitue une atteinte intolérable à la jouissance paisible du logement que subissent les locataires.

Face aux trafics de stupéfiants, les bailleurs sont dépourvus d'outils adaptés leur permettant de répondre efficacement et rapidement à ces situations créant ainsi une situation d'incompréhension de la part des autres locataires qui déplorent l'inaction du bailleur.

En leur permettant d'invoquer la condamnation pénale passée en force de chose jugée pour trafic de stupéfiants comme motif automatique de résiliation du contrat de location, les bailleurs pourront engager plus facilement des actions à l'encontre des locataires qui nuisent à la tranquillité du voisinage par leurs agissements.

Votre commission a adopté cet article sans modification.