B. DES MESURES DE REVITALISATION COMMERCIALE DES TERRITOIRES
En réponse à cette situation difficile, plusieurs leviers fiscaux, financiers et réglementaires sont mobilisés : la taxe sur les friches commerciales (TFC), le fonds de soutien au commerce rural (FSCR), le plan de transformation des zones commerciales (PTZC), le Fonds de restructuration des locaux d'activités (FRLA), la charte « Ville commerçante », le plan Quartiers 2030, les programmes Managers de commerce et 100 foncières ou, encore et surtout, les opérations de revitalisation du territoire (ORT), dont les programmes Action coeur de ville, Petites villes de demain et Villages d'avenir. Ces dispositifs sont rapidement présentés ci-après.
1. La taxe sur les friches commerciales (TFC)
La taxe sur les friches commerciales prévue au code général des impôts est un impôt local facultatif qui peut être instituée par une commune, sur tout ou partie de son territoire, pour lui permettre de lutter contre l'abandon des commerces, sans nécessairement avoir, au préalable, constaté un certain taux de vacance commerciale. Elle vise à réduire le phénomène de rétention foncière délibérée, à permettre la remise sur le marché des locaux vacants, à maîtriser les loyers devenus trop élevés en centre-ville ou, encore, à encourager la rénovation des locaux commerciaux et la reconversion de locaux désuets en logement. Elle ne permet pas en revanche de lutter contre la spéculation immobilière ou de stabiliser le marché de l'immobilier de commerce. Ce dispositif, instauré en 2008 à la suite de la loi de finances rectificative pour 2006, repose sur la valeur locative cadastrale, comme la taxe foncière sur les propriétés bâties.
Compte tenu de sa finalité, la TFC favorise indirectement l'occupation des locaux concernés, y compris par le biais d'une location à un tiers, voire fait parties des outils de régulation du niveau de loyer pour la mise en location. En effet, pour éviter d'être redevable de cette taxe, les propriétaires peuvent louer leur bien au prix du marché afin de trouver un locataire. Un loyer trop élevé rendrait particulièrement difficile la recherche d'un locataire. Or, au-delà de deux ans de vacance du local concerné, son propriétaire ne pourrait se prévaloir du motif d'exonération tenant à la mise en location infructueuse, le local mis en location dépassant celui du marché. Il serait alors redevable de la TFC et serait, de facto, contraint de baisser, de lui-même, le loyer proposé pour remédier à cette situation de vacances.
De fait, cette TFC reste peu mobilisée, comme l'a expliqué le ministre de l'économie, des finances et de l'industrie le 5 décembre 2024 dans une réponse à une question écrite : la gestion complexe de la TFC résulte notamment de la « difficulté à identifier les locaux commerciaux vacants et de la souplesse des causes d'exonération »2(*).
Afin de faire de cette taxe un levier plus efficace, la loi de finances pour 2026 prévoit que les communes et les EPCI puissent cibler l'application de la TFC aux périmètres ORT. Cette réforme doit permettre une meilleure prise en main de cet outil par les collectivités qui souhaitent piloter un outil coercitif pour protéger les rues marchandes des centres villes et défiscaliser les zones dévitalisées, afin d'attirer de nouveaux investisseurs. Un tel ajustement incitera les propriétaires à adapter leurs locaux aux besoins du marché, tout en évitant aux communes d'imposer la taxe dans des zones où l'activité commerciale n'est plus viable.
2. Le fonds de soutien au commerce rural (FSCR)
Le fonds de soutien au commerce rural (FSCR) permet de financer des projets dans les zones rurales afin de lutter contre la désertification commerciale dans les zones éloignées. Mis en place en 2023, le dispositif subventionne l'implantation de commerces multiservices, qu'ils soient sédentaires ou itinérants, dans les communes rurales insuffisamment pourvues en commerces et services.
Doté de 19 M€, ce fonds géré par l'Agence nationale de la cohésion des territoires (ANCT) a permis de soutenir environ 800 dossiers dans près de 1100 communes (en intégrant les tournées des commerces ambulants), touchant ainsi plus de 900 000 habitants sur un total de 22,5 millions d'habitants en zone rurale. À terme, lorsque la totalité des projets financés aura été inaugurée, l'ANCT estime que le dispositif aura permis la création de plus de 1500 ETP durables sur les territoires concernés et d'environ 5 ETP temporaires par projet immobilier pendant la durée des travaux.
3. Le plan de transformation des zones commerciales (PTZC)
Le plan de transformation des zones commerciales (PTZC) soutient la requalification des zones commerciales d'entrée de ville afin de les adapter aux diverses mutations du commerce et des aspirations qui ont impacté les territoires. Il permet à des porteurs de projet publics ou privés, de mener à bien des programmes de requalification et des opérations commerciales. Depuis fin 2023, une enveloppe de 31 M€ a permis de financer les futures stratégies commerciales de 89 lauréats.
4. Le Fonds de restructuration des locaux d'activités (FRLA)
Le Fonds de restructuration des locaux d'activités (FRLA) facilite la restructuration et la rénovation de locaux d'activités permettant de soutenir la diversité de l'offre commerciale, artisanale et de services. Depuis mars 2021, le FRLA a bénéficié d'une enveloppe du Fonds de Relance de 60 M€, puis d'une nouvelle enveloppe de 25 M€ en 2023 et de 11 M€ en 2025 issues du fonds d'accélération de la transition écologique dans les territoires, aussi appelé « fonds vert ». Ces nouvelles enveloppes ont permis d'intégrer les projets liés à l'Économie sociale et solidaire (ESS), ainsi que des projets touristiques. Quatre ans après son lancement, le FRLA se positionne comme un outil d'intervention majeur en soutien à la revitalisation commerciale dans les territoires urbains et les zones rurales, avec à date près de 400 opérations financées et un millier de locaux réhabilités.
5. La charte « Ville commerçante »
La Charte « Ville commerçante », annoncée en avril 2025 par la ministre déléguée au Commerce Véronique Louwagie, doit permettre d'établir une liste d'engagements réciproques entre communes et commerçants autour de sept piliers du développement économique, en vue de développer un cadre propice à la vitalité économique locale.
Ces axes structurants dont les priorités seront adaptées aux situations locales, sont :
- l'accessibilité (mobilité, stationnement, normes PMR...) ;
- la durabilité (circuits courts, éco-responsabilité...) ;
- le dynamisme et sécurité (diversité de l'offre, programmation...) ;
- la visibilité ;
- l'emploi et la formation ;
- l'urbanisme commercial (gestion de la vacance, outils fonciers) ;
- enfin, la gouvernance locale (dialogue, comité de pilotage, suivi) ;
Basée sur un modèle de charte établi par la direction générale des entreprises (DGE) en lien avec les acteurs de terrain et après une phase de concertation, la déclinaison locale par chacune des communes signataires se fera au gré des spécificités du territoires afin d'en créer la version la plus adaptée localement. 40 communes ont d'ores et déjà fait savoir qu'elles étaient volontaires pour être signataires de cette Charte.
6. Le plan Quartiers 2030
L'action publique consiste aussi à soutenir la création d'entreprises dans les territoires fragiles des quartiers prioritaires de la politique de la ville (QPV) via le plan Quartiers 2030. Ce programme favorise ainsi l'implantation et le maintien d'activités de proximité, en facilitant l'accès au financement et en renforçant l'accompagnement des commerçants (formation, transition numérique, sécurisation des espaces publics), il agit à la fois sur l'offre commerciale et sur l'attractivité du QPV concerné.
7. Les programmes « Managers de commerce » et « 100 foncières »
Les programmes « Managers de commerce » et « 100 foncières » sont prolongés en 2026 avec de nouvelles enveloppes de financement.
La poursuite du financement des « Managers de commerce » dans les territoires les plus fragiles se fera avec une nouvelle enveloppe de 20 M€ afin de maintenir ou de créer au total 500 postes jusqu'en 2028. La DGE a partagé avec la Banque des Territoires une proposition de ciblage afin de prioriser les financements sur des territoires identifiés comme fragilisés (QPV et centre-ville en ruralité). Alors que la Banque des Territoires a ouvert le guichet au début du mois de février 2026 selon la logique « premier arrivé, premier servi », les discussions se poursuivent afin d'instaurer ce ciblage lors du processus de sélection final.
De même, et après la liquidation de l'enveloppe initiale de 150 M€, le programme « 100 foncières » de la Banque des Territoires bénéficiera d'une nouvelle enveloppe de financement avec un prolongement de 100 M€ en vue d'accompagner la création d'une trentaine de nouvelles foncières, soit environ 2 M€ par foncière. Une enveloppe de 50 M€ dédiée aux QPV sera dédiée à la création d'une foncière commune entre la Banque des Territoires et l'ANRU pour pouvoir intervenir sur les territoires des programmes gérés par l'ANRU.
8. Les opérations de revitalisation du territoire (ORT)
Les opérations de revitalisation du territoire (ORT) ont été instaurées par la loi du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique (dite loi ELAN). Elle comprend notamment les programmes « Action Coeur de Ville », « Petites Villes de Demain », et, de manière plus anecdotique, « Villages d'avenir ». Les deux premiers programmes constituent la principale dynamique d'engagement des ORT car ils incitent leurs collectivités lauréates à en contractualiser une autour d'un projet de revitalisation partagé. Les ORT offrent en effet aux communes un outil contractuel afin de structurer et mettre en oeuvre un projet de territoire global (urbain, économique, social) pour lutter contre la dévitalisation des centres-villes et bourgs en associant collectivités, État et partenaires. Selon les chiffres de la DGALN3(*), 400 ORT ont été formalisées à l'échelle nationale et couvriraient 819 communes, dont 229 issues du programme « Action Coeur de Ville » et 347 labellisées « Petites Villes de Demain ».
Le renforcement de l'axe commerce de ces programmes est une priorité pour le Gouvernement. La DGE a ainsi présenté une feuille de route à l'ANCT pour ce volet. Parmi les propositions figurent notamment l'évaluation des outils existants afin d'identifier les optimisations adéquates.
9. D'autres leviers d'action publique récemment mis en place
L'expérimentation « Made in Local », visant à revitaliser le commerce dans les centres-villes et centres-bourgs français, a été lancée en décembre 2025. Elle repose sur la mise à disposition, parmi les biens de la commune, de locaux commerciaux vacants pour des artisans et commerçants en localité. Son impact attendu devrait consister à :
- encourager les élus à se mobiliser pour soutenir les commerces de proximité dans leurs communes ;
- tester les occupations éphémères de cellules commerciales stratégiques.
Enfin, pour donner un accès à toutes les solutions permettant de lutter contre la vacance commerciale, la DGE travaille à la conception d'un outil de diagnostic à destination des élus locaux et des propriétaires privés et public. L'objectif est de centraliser des ressources d'informations existantes afin de guider l'utilisateur vers les ressources adéquates. Cet outil devrait être mis en place pendant l'année 2026.
* 2 Cf. https://www.senat.fr/questions/base/2024/qSEQ241000889.html.
* 3 Les derniers chiffres disponibles sont d'avril 2023 : DGALN_guideORT.pdf.