II. DES PROPOSITIONS PROBLÉMATIQUES ET CONTRE-PRODUCTIVES, QUI OPPOSENT LES ACTEURS LES UNS AUX AUTRES
A. ENCADREMENT DES LOYERS COMMERCIAUX ET PAIEMENT DE LA TAXE FONCIÈRE : DES DISPOSITIFS CONTRADICTOIRES QUI FRAPPENT D'ABORD LES BAILLEURS
1. Encadrement des loyers commerciaux : un dispositif qui porte atteinte à la liberté contractuelle et qui assècherait l'offre locative
L'article 1er de la proposition de loi crée la possibilité pour les communes ayant instauré la taxe sur les friches commerciales (TFC) de mettre en oeuvre un dispositif d'encadrement des loyers commerciaux, sur le modèle de l'expérimentation introduite en 2018 par la loi « Élan » dans le domaine du logement.
Le loyer de référence, fixé par le préfet de département, serait calculé à l'échelle du département, en tenant compte de caractéristiques de marché et de localisation. L'article prévoit également la création d'observatoires locaux des loyers commerciaux afin d'objectiver le montant de loyers de référence, ainsi que des sanctions à l'encontre du propriétaire récalcitrant.
Cependant, ce dispositif va à l'encontre de la liberté contractuelle, dont la valeur constitutionnelle a été reconnue par le Conseil constitutionnel. La fixation du prix le plus juste découle du jeu de l'offre et de la demande et ne doit pas être faussée par un encadrement autoritaire arbitré par les seuls pouvoirs publics.
Le champ d'application du dispositif est, par ailleurs, mal calibré : la fixation d'un loyer de référence pour l'ensemble des locaux commerciaux des communes ayant instauré la TFC, sans prendre en compte ni le chiffre d'affaires du commerçant, ni la nature de son activité commerciale, écraserait la disparité des situations concrètes. Une boutique de luxe d'une grande marque internationale et une cordonnerie locale occupée par un petit artisan indépendant se verraient imposer un même loyer de référence. Les grandes enseignes bénéficieraient sans doute d'un effet d'aubaine, alors que le petit commerce souffre déjà de cette concurrence inégale.
Dans l'attente de la remise du rapport d'évaluation de l'expérimentation par le Gouvernement et de travaux rigoureux sur l'impact économique de l'encadrement des loyers, il paraît inopportun d'étendre le plafonnement des loyers aux locaux commerciaux : le faible rendement de la location commerciale pourrait conduire à une éviction de nombreux biens immobiliers du marché, les propriétaires préférant réaffecter leurs locaux à d'autres usages voire laisser leurs biens inoccupés plutôt que de les mettre en location.
Le dispositif risquerait d'assécher l'offre de locaux commerciaux sur le marché et de renforcer le phénomène de vacance commerciale dans les centres-villes.
Plusieurs outils, introduits notamment par la loi du 18 juin 2014 relative à l'artisanat, au commerce et aux très petites entreprises, existent déjà pour freiner la hausse des loyers : l'évolution des loyers commerciaux est ainsi plafonnée par le niveau de variation d'indices statistiques et son déplafonnement est possible mais lui aussi plafonné à 10 %. Aucune augmentation du loyer du bail révisé ou renouvelé ne peut être supérieure à ce seuil maximal d'une année sur l'autre.
Ce nouveau dispositif d'encadrement viendrait redoubler les plafonds déjà existants et alourdirait les procédures au lieu d'alléger les charges pour les commerçants. Le rapporteur souligne que les loyers perçus par les propriétaires bailleurs ne constituent pas une rente improductive, mais des ressources indispensables pour réaliser des investissements conséquents - réhabiliter les locaux, moderniser les façades ou encore effectuer des travaux de rénovation énergétique - dont bénéficient aussi les commerçants-locataires et qu'ils ne sont pas toujours en mesure de financer.
2. Paiement de la taxe foncière par les propriétaires : une augmentation des loyers commerciaux en perspective
De manière contradictoire avec l'objectif poursuivi par l'article 1er, l'article 2 de la proposition de loi engendrerait une hausse des loyers en obligeant à ce que la taxe foncière soit à la charge exclusive du bailleur dans le cadre d'un bail commercial.
Cette mesure conduirait ainsi les propriétaires à répercuter directement ce coût sur le montant des loyers et bouleverserait les équilibres des baux commerciaux, avec un enjeu de l'ordre de 10,6 milliards d'euros pour le montant des taxes concernées, alors que le droit existant prévoit que la taxe foncière peut être mise à la charge du locataire si le bail le prévoit.
L'accord de place conclu entre les fédérations professionnelles de commerçants le 3 juin 2024, aux termes de concertations dans le cadre du Conseil national du commerce, a exclu l'idée que les bailleurs commerciaux doivent s'acquitter seuls du paiement de la taxe foncière. Les discussions récentes lors du projet de loi de simplification, comme en 2014 lors de l'examen de la loi Pinel, ont également conduit à refuser une telle mesure.
Les outils déployés par ces deux articles vont donc à l'encontre de l'objectif initial poursuivi par la proposition de loi : non seulement ils contribueraient à une contraction de l'offre locative (article 1), mais ils conduiraient également à une augmentation, par ricochet, des loyers pratiqués (article 2).