B. L'INTRODUCTION DE DISPOSITIONS PROBLÉMATIQUES EN MATIÈRE D'URBANISME COMMERCIAL À LA LIMITE DE LA CONSTITUTIONNALITÉ
1. Des pouvoirs accrus mais disproportionnés pour les maires en matière d'urbanisme commercial
L'article 3 vise à renforcer les pouvoirs des maires en matière d'urbanisme commercial en cas de vacance commerciale de plus de 20 % : outre leur apport faible par rapport aux outils déjà existants (PLU, PLUi, Scot, droit de préemption commercial ou urbain...), ces dispositions rigides rallongeront les délais d'implantation de commerces et politiseront l'urbanisme commercial tout en souffrant d'une faible opérationnalité.
Il y aura, de plus, des effets de seuil en raison du taux de 20 % de vacance et, surtout, l'article ne distingue pas des situations de vacances très différentes : certaines sont conjoncturelles et d'autres plus structurelles. Un taux arbitraire uniforme n'a pas de sens. Et la proposition d'une autorisation préalable du maire pour les cessions de commerces essentiels d'une surface de moins de 400 m² pose des difficultés juridiques importantes : il s'agit d'une atteinte sans doute disproportionnée au droit de propriété et à la liberté d'entreprendre et la loi de modernisation de l'économie avait dû en 2008 porter les autorisations administratives d'exploitation commerciale de 300 à 1000 m² pour mettre la France en conformité avec le droit européen. L'article ferait revenir à la situation antérieure avec un risque contentieux certain.
Le dispositif viserait les « commerces essentiels », notion sans définition claire et forcément relative car s'appréciant au regard du contexte local. Elle avait d'ailleurs suscité des incompréhensions légitimes et des mécontentements justifiés lors de la pandémie de Covid.
2. Une mise sur le marché forcée et une procédure d'expropriation déguisée en droit de préemption
Enfin, l'article 4 permettrait aux maires, à nouveau en cas de forte vacance commerciale, de contraindre les propriétaires et bailleurs à remettre leurs locaux commerciaux sur le marché locatif et d'engager une procédure de préemption « forcée », même si le propriétaire ne veut pas vendre.
Cette atteinte au droit de propriété qui s'apparente à une nouvelle procédure d'expropriation mais sans les garanties afférentes ne tiendrait donc pas compte des motifs parfois légitimes justifiant le refus de louer. Ces nouvelles contraintes pour les bailleurs pourraient les inciter à réduire leurs investissements et à mener à un changement d'usage de leur local vers d'autres activités moins réglementées, ce qui réduirait l'offre de locaux commerciaux.
En conclusion, bien que partant d'une bonne intention, son combat pour le maintien et la valorisation des commerces de proximité étant partagé, la proposition de loi promeut plutôt de fausses bonnes idées, dont certaines paraissent juridiquement fragiles. Peut-être pourrait-elle avoir quelques bénéfices à très court terme mais ses effets antiéconomiques contribueront rapidement à accélérer l'étouffement du commerce et des propriétaires-bailleurs, acteurs essentiels de la vie économique de notre pays et de la revitalisation des centres-villes et non simples profiteurs ou rentiers.
Bien qu'elle se présente comme un soutien aux commerces de proximité, la proposition de loi est une attaque contre les propriétaires de locaux commerciaux. En s'attaquant à ces derniers, alors qu'ils sont les premiers à souffrir de la hausse de la vacance commerciale, ce texte contribue à opposer les acteurs du monde du commerce les uns aux autres.
Plutôt que de stigmatiser les propriétaires, il faut les encourager à davantage investir, entretenir et rénover. Pour sortir le petit commerce de sa crise, il faut d'abord lutter contre la vie chère et recréer des « parcours marchands » autour des commerces de proximité, par exemple en renforçant l'accessibilité, le stationnement, la sécurité et la propreté dans les centres-villes. Une telle démarche implique d'encourager les investissements des propriétaires plutôt que d'augmenter, une fois de plus, les contraintes qui pèsent sur eux.