Logement : pour un retour à l'équilibre

Rapport d'information n° 22 (2003-2004) de M. Marcel-Pierre CLÉACH , fait au nom de la commission des affaires économiques, déposé le 15 octobre 2003

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• RAPPORT D'INFORMATION
  
• RÉSUMÉ DU RAPPORT
  
• INTRODUCTION
  
• PREMIERE PARTIE -
  
  UN DÉVELOPPEMENT DÉSÉQUILIBRÉ
  DU PARC LOCATIF PRIVÉ ?
  
  • I. UN DÉVELOPPEMENT IMPORTANT DU PARC LOCATIF PRIVÉ
    
    • A. PANORAMA DU PARC FRANÇAIS DE LOGEMENTS
      
      • 1. Une croissance plus faible du parc total de résidences principales
        
      • 2. La répartition du parc de résidences principales par statut d'occupation
        
      • 3. La place du secteur locatif privé
        
        • a) Une augmentation conséquente du parc locatif privé
          
        • b) Les spécificités du parc privé
          
        • c) Les logements soumis aux dispositions de la loi du 1er septembre 1948
          
        • d) La place du secteur des logements meublés
          
        • e) Les logements vacants
          
      • 4. La qualité du parc
        
        • a) Une amélioration très significative de la qualité du parc
          
        • b) Une diminution du surpeuplement
          
        • c) De nombreuses copropriétés dégradées subsistent
          
    • B. LES FONDS ISSUS DU « 1 % LOGEMENT »
      
      • 1. Une masse financière considérable...
        
      • 2. ...pour le logement des salariés
        
        • a) Les emplois traditionnels
          
        • b) Les nouveaux emplois des fonds
          
  • II. L'OFFRE LOCATIVE PRIVÉE EN SITUATION DE CRISE ?
    
    • A. LA DÉFINITION D'UN MARCHÉ TENDU
      
    • B. LES ZONES DE TENSIONS LOCATIVES
      
    • C. UNE HAUSSE DE LA MOBILITÉ RÉSIDENTIELLE
      
      • 1. Des ménages plus mobiles
        
      • 2. Le cas de la région Ile-de-France
        
      • 3. Une concurrence plus forte entre les ménages
        
    • D. DES ÉVOLUTIONS SOCIALES EXPLIQUENT LES TENSIONS
      
    • E. DES EXEMPLES DE MARCHÉS LOCATIFS TENDUS
      
      • 1. Paris et la région parisienne
        
      • 2. La région Provence-Alpes-Côte-d'Azur
        
  • III. DES TENSIONS LOCATIVES QUI SE TRADUISENT PAR UNE PRESSION SUR LES LOYERS
    
    • A. UNE PROGRESSION FORTE DES LOYERS AU COURS DES TROIS DERNIÈRES ANNÉES
      
      • 1. Des évolutions encadrées par des règles juridiques
        
      • 2. L'évolution des loyers moyens
        
      • 3. L'analyse de l'évolution des loyers de marché permet de mieux appréhender les tensions locatives
        
        • a) Une forte progression des loyers de marché dans les zones tendues
          
        • b) Le dérapage des loyers dans l'agglomération parisienne
          
        • c) Apparition de tensions locatives dans les agglomérations de province
          
    • B. LA QUESTION DES CHARGES LOCATIVES RÉCUPÉRABLES
      
      • 1. Un poste de dépenses important pour les locataires
        
      • 2. La réglementation applicable
        
      • 3. Un système insatisfaisant ?
        
• DEUXIÈME PARTIE -
  
  LES DYSFONCTIONNEMENTS DU MARCHÉ LOCATIF :
  UNE TENTATIVE D'EXPLICATION
  
  • I. LE RALENTISSEMENT DES INVESTISSEMENTS LOCATIFS
    
    • A. DES INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS INSUFFISANTS ?
      
      • 1. Une fiscalité défavorable aux investissements immobiliers
        
        • a) Un déséquilibre entre les investissements immobiliers et les investissements financiers
          
        • b) Des régimes fiscaux nombreux et parfois plus lourds
          
          • (1) Le régime de taxation des revenus locatifs
            
          • (2) La taxation des plus-values immobilières
            
          • (3) L'impôt de solidarité sur la fortune
            
          • (4) Le problème des héritages
            
          • (5) L'imposition des revenus locatifs des personnes morales
            
      • 2. Une tentative d'explication de ce déséquilibre
        
      • 3. Des encouragements fiscaux pour favoriser les investissements locatifs
        
        • a) L'instauration d'un régime micro-foncier
          
        • b) La succession des dispositifs fiscaux pour inciter les investissements locatifs
          
        • c) Le nouveau dispositif de la loi urbanisme et habitat
          
      • 4. Bilan de ces incitations fiscales
        
    • B. LES INVESTISSEURS INSTITUTIONNELS : UN DÉSENGAGEMENT DEPUIS DIX ANS
      
      • 1. Des acteurs majeurs sur le marché locatif
        
      • 2. Un désengagement progressif
        
      • 3. Les conséquences de ce désengagement
        
      • 4. Les motifs de ce désengagement
        
  • II. LES RAPPORTS BAILLEURS-LOCATAIRES
    
    • A. UNE TENSION CROISSANTE DANS LES RELATIONS BAILLEURS-LOCATAIRES ?
      
      • 1. L'équilibre de la loi du 6 juillet 1989
        
      • 2. Une insuffisante concertation avec les dispositions de la loi de modernisation sociale
        
        • a) L'interdiction de la carte d'identité
          
        • b) Le problème de la nationalité de la caution
          
      • 3. Des difficultés subsistent néanmoins
        
      • 4. Les effets de « contagion »
        
      • 5. Une majorité de petits propriétaires
        
    • B. LA QUESTION DES EXPULSIONS LOCATIVES
      
      • 1. Une solution extrême de dernier recours
        
      • 2. Une procédure longue
        
      • 3. Une augmentation du nombre de contentieux locatifs
        
      • 4. Mythes et réalités sur les contentieux locatifs
        
        • a) Les contentieux restent minoritaires
          
        • b) L'inexécution des décisions de justice
          
        • c) Les lacunes des dispositifs d'accompagnement social
          
      • 5. La délicate question des squats
        
    • C. LA RIGIDITÉ DES RÈGLES RELATIVES AUX CHARGES LOCATIVES RÉCUPÉRABLES
      
      • 1. La nécessité d'une évolution
        
      • 2. Une jurisprudence défavorable aux bailleurs
        
      • 3. Une évolution nécessaire qui doit se réaliser dans la concertation
        
    • D. LA VACANCE DES LOGEMENTS BAISSE MAIS RESTE CONSÉQUENTE
      
      • 1. Instauration d'une taxe sur les logements vacants
        
      • 2. La nécessité d'une mobilisation du parc vacant
        
      • 3. La faible efficacité de la TLV
        
  • III. UN PARC PRIVÉ INADAPTÉ ?
    
    • A. LES OUTILS D'AMÉLIORATION DE L'HABITAT
      
      • 1. L'ANAH : un outil efficace au service de la réhabilitation
        
        • a) L'Agence permet la remise sur le marché de nombreux logements
          
        • b) Les modalités d'attribution des aides
          
        • c) Un traitement budgétaire sévère
          
      • 2. Intérêts et faiblesses du bail à réhabilitation
        
        • a) Un dispositif intéressant permettant de réhabiliter des logements
          
        • b) La nécessité de développer cette formule
          
      • 3. Les effets pervers des baux régis par la loi de 1948
        
        • a) Des locataires majoritairement fragiles
          
        • b) Des logements dégradés
          
        • c) Une jurisprudence qui pérennise le parc
          
    • B. COMBATTRE LE MAL-LOGEMENT
      
      • 1. La nécessaire éradication de l'habitat indigne
        
        • a) Des situations indignes d'un pays développé
          
        • b) Un engagement progressif des pouvoirs publics
          
        • c) Vers un renforcement des outils existants
          
      • 2. Le secteur des logements meublés
        
        • a) Un régime juridique plus souple
          
        • b) Des conditions fiscales attractives
          
  • IV. L'INSUFFISANTE PRISE EN CHARGE DES LOCATAIRES EN DIFFICULTÉ
    
    • A. LA PRÉVENTION DES EXPULSIONS EST INSUFFISANTE
      
      • 1. La difficile prévention des expulsions
        
        • a) Le développement de moyens de prévention des expulsions
          
        • b) Une efficacité relative
          
      • 2. Les difficultés de mise en oeuvre de la loi de 1998
        
      • 3. Vers un renforcement des procédures de coordination
        
    • B. RÉFORMER LE FONCTIONNEMENT DES FONDS DE SOLIDARITÉ POUR LE LOGEMENT
      
      • 1. L'élargissement des missions des FSL
        
      • 2. Des lacunes en termes de réformes d'accompagnement
        
      • 3. Un outil d'accompagnement social précieux
        
• TROISIÈME PARTIE  -
  
  PROPOSITIONS POUR UNE REDYNAMISATION DU MARCHÉ LOCATIF PRIVÉ
  
  • I. AMÉLIORER LES RAPPORTS BAILLEURS/LOCATAIRES
    
    • A. ASSURER LA SÉCURISATION DU PAIEMENT DES LOYERS
      
      • 1. Faire connaître les dispositifs existants
        
        • a) La garantie de paiement proposée par le « 1 % Logement »
          
        • b) Profiter de la décentralisation des FSL pour intensifier leurs actions
          
        • c) Les assurances locatives
          
      • 2. Vers un fonds de garantie ?
        
      • 3. Assurer l'exécution des décisions de justice
        
    • B. SIMPLIFIER ET CLARIFIER LA JURISPRUDENCE SUR LES CHARGES
      
      • 1. Permettre une actualisation régulière de la liste des charges récupérables
        
      • 2. Autoriser les réparations dans les locaux privatifs dans un cadre collectif
        
      • 3. Modifier le régime de la prescription
        
      • 4. Permettre la récupération des frais de gardiennage
        
      • 5. Simplifier les règles dans le cas des prestations de service
        
    • C. AMÉNAGER À LA MARGE LES DISPOSITIONS DE LA LOI DE 1989
      
      • 1. Supprimer l'interdiction de demander une photographie d'identité
        
      • 2. L'établissement de la caution en France
        
    • D. PERMETTRE UNE SORTIE DÉFINITIVE ET PROGRESSIVE DE LA LOI DU 1ER SEPTEMBRE 1948
      
      • 1. Permettre une extinction en douceur des dispositions de la loi
        
      • 2. Conditionner strictement la sortie de ces logements
        
  • II. RELANCER LA DYNAMIQUE DES INVESTISSEMENTS LOCATIFS
    
    • A. VERS UN ALLÈGEMENT DE LA FISCALITÉ IMMOBILIÈRE
      
      • 1. La nécessité d'une stabilité fiscale
        
      • 2. Supprimer la contribution sur les revenus locatifs
        
      • 3. Favoriser le maintien du logement dans le parc locatif en cas de succession
        
      • 4. Améliorer l'amortissement des biens immobiliers
        
      • 5. Réformer le régime des plus-values immobilières
        
    • B. ORIENTER L'ÉPARGNE VERS L'IMMOBILIER
      
      • 1. Créer un plan d'épargne immobilier
        
      • 2. Réformer les prêts locatifs sociaux pour développer une offre locative intermédiaire
        
    • C. VERS UN RETOUR DES INVESTISSEURS INSTITUTIONNELS
      
  • III. AGIR SUR LA QUALITÉ ET LA QUANTITÉ DU PARC
    
    • A. PERMETTRE LE DÉVELOPPEMENT D'UN PARC LOCATIF PRIVÉ À LOYERS MAÎTRISÉS
      
      • 1. Développer un conventionnement privé de solidarité
        
      • 2. Développer le bail à réhabilitation
        
      • 3. Conforter la TVA à 5,5 % sur les travaux de réhabilitation
        
      • 4. Permettre aux organismes HLM de faire de la gestion pour le compte de tiers
        
    • B. INTENSIFIER LA LUTTE CONTRE LA VACANCE LOCATIVE
      
      • 1. Un plan de lutte contre la vacance
        
      • 2. Favoriser les actions locales en faveur de la lutte contre la vacance
        
        • a) Le rôle de la SIEMP à Paris
          
        • b) Favoriser une action ciblée en donnant aux élus locaux la possibilité de consulter le fichier des logements vacants
          
      • 3. Supprimer la taxe sur les logements vacants
        
    • C. VERS UNE ÉVOLUTION DU STATUT DU SECTEUR DES LOCATIONS MEUBLÉES
      
      • 1. Donner un statut législatif à la location meublée
        
      • 2. Renforcer les obligations contractuelles
        
      • 3. Revoir les avantages fiscaux du secteur des locations meublées
        
• CONCLUSION
  
• ANNEXE -
  
  PERSONNES AUDITIONNÉES PAR LE RAPPORTEUR