III. ACCOMPAGNER LA MISE EN oeUVRE DU « VOLET LOGEMENT » DU PLAN DE COHÉSION SOCIALE
Comme cela a été précisé dans l'introduction de ce rapport, la crise du logement de la fin des années 1990 trouve ses origines dans un déséquilibre entre l'offre et la demande de logements. À ce titre, votre groupe de travail ne peut qu'appeler de ses voeux une mise en ouvre à la lettre du volet « logement » du plan de cohésion sociale, qui prévoit la construction de 500 000 logements locatifs sociaux sur la période 2005-2010, quel que soit le jugement porté par ses membres sur le caractère réalisable de ces engagements et sur la répartition entre les différentes catégories de logements. En outre, il se félicite du prolongement du programme national de rénovation urbaine pour une durée supplémentaire de trois années et de l'affectation 1,5 milliard d'euros supplémentaires pour la réalisation d'objectifs plus ambitieux en matière de démolition-reconstruction et de réhabilitation des logements locatifs sociaux.
Malgré ces évolutions notables, votre groupe de travail estime souhaitable de compléter ces mesures en créant un environnement juridique et fiscal favorable à la construction de logements. Même si le caractère cyclique du marché immobilier devrait, en toute logique, le conduire à un atterrissage en douceur dans un avenir proche, votre groupe de travail souhaite créer toutes les conditions permettant de fluidifier les marchés du logement et de renforcer la confiance des acteurs du marché immobilier.
A. METTRE LA FISCALITÉ IMMOBILIÈRE AU SERVICE DU DÉVELOPPEMENT DU PARC LOCATIF PRIVÉ
Malgré de nombreuses réformes visant à mobiliser les investissements vers l'immobilier, votre groupe de travail ne peut que réitérer le constat fait par notre collègue Marcel-Pierre Cléach 37 ( * ) qui mettait en lumière, dans son rapport, le déséquilibre entre la fiscalité mobilière et la fiscalité immobilière, au détriment de cette dernière. Un certain nombre de ses propositions restent, de ce fait, encore largement d'actualité.
1. Alléger la fiscalité des successions
Votre groupe de travail est persuadé que bon nombre de logements locatifs privés sortent du secteur locatif à l'occasion des successions. En effet, les droits de mutation à titre gratuit appliqués aux biens immobiliers acquis par succession sont, selon le degré de parenté, très élevés. Les taux applicables varient en fonction des parts taxables et se situent dans une fourchette comprise entre 5 % et 40 % pour les successions entre époux ou entre ascendants/descendants et peuvent monter jusqu'à 60 % pour des héritiers qui ne sont pas en ligne directe. Une telle pression fiscale ne peut qu'inciter les héritiers à revendre le bien au moment de la succession pour faire face au paiement de cette imposition. Aussi votre groupe de travail estime-t-il souhaitable de prévoir un dispositif fiscal tendant à exonérer les héritiers du paiement d'une partie des droits de succession dans les cas où ces derniers s'engageraient à maintenir le logement dans le secteur locatif . Pour prétendre au bénéfice de cet avantage fiscal, les héritiers auraient néanmoins l'obligation de louer le logement à un niveau de loyer plafonné et à des personnes dont les revenus sont inférieurs à un plafond.
* 37 Logement : pour un retour à l'équilibre. Rapport d'information n° 22 (2003-2004) fait par M. Marcel-Pierre Cléach au nom de la commission des affaires économiques.