4. Revoir les dispositifs d'amortissement fiscal en faveur des investissements locatifs
Au cours de ses auditions, votre groupe de travail a abordé, à de nombreuses reprises la question du dispositif d'amortissement fiscal en faveur des investissements locatifs, en particulier dans sa dernière version avec l'amortissement « Robien », et ses conséquences sur le marché du logement.
Après une longue réflexion sur ce sujet, votre groupe de travail est persuadé que si l'amortissement « Robien » a permis de relancer la production de logements privés dans une période où le ralentissement de la construction devenait très préoccupant, il n'en reste pas moins que ce régime, fiscalement très avantageux, présente également un certain nombre d'effets pervers. Il est incontestable que le nombre de logements locatifs privés mis en chantier grâce à ce dispositif a enregistré une très nette progression au regard du nombre de logements construits grâce à la formule précédente d'amortissement fiscal (régime « Besson » 39 ( * ) ).
Toutefois, votre groupe de travail relève que ce mécanisme se caractérise par l'absence de contrepartie sociale -les plafonds de ressources devant être respectés par les locataires ont été supprimés et les loyers plafonds ont été revus à la hausse pour être portés à des niveaux proches, voire supérieurs, à ceux du marché- alors que son coût pour les finances publiques est non négligeable. Au surplus, comme l'a précisé M. Michel Mouillart lors de son audition devant votre groupe de travail, ce produit a également contribué à faire diminuer la part des logements sous plafonds de ressources dans le total de la construction (de 62 % en 2002 à 43 % en 2004).
En outre, il a été indiqué à votre groupe de travail qu'un grand nombre de logements construits sur les différents marchés locatifs grâce à ce système ne seront pas nécessairement adaptés aux besoins de ces bassins d'habitat. En effet, bien souvent les investisseurs intéressés par ce dispositif raisonnent en fonction du gain fiscal qu'il est susceptible de leur procurer sans s'intéresser outre mesure aux caractéristiques précises du logement. Surtout, certains investisseurs n'ont pas conscience que ce calcul d'optimisation fiscal n'est susceptible de se réaliser qu'à l'unique condition que le logement soit loué au niveau du loyer plafond. Or, rien n'est garanti en la matière dans la mesure où de nombreux logements « Robien » ont été construits dans des bassins d'habitat où ces types de logements ne répondent pas à la demande locale et risquent, de ce fait, de ne pas trouver preneur à ces niveaux de loyers. Enfin, votre rapporteur est persuadé que l'engouement qui a eu lieu en faveur de ce produit fiscal a eu un effet certain sur les marchés fonciers et a contribué à amplifier la flambée des prix de ce marché.
Pour l'ensemble de ces raisons, votre groupe de travail préconise que les différents systèmes d'amortissement fiscal, en particulier le « Robien », soient remis à plat afin de remédier à ces différents inconvénients.
Votre groupe de travail estime tout d'abord qu'il n'est pas illégitime que l'Etat encourage d'autant plus les investissements locatifs qu'ils permettent la production d'un parc de logements adaptés aux besoins des personnes à revenus modestes. Il ne s'agit pas nécessairement de réserver le bénéfice de l'amortissement fiscal aux seuls logements destinés aux ménages à revenus modestes -bien que votre rapporteur, à titre personnel, estime que tout amortissement fiscal devrait être conditionné à l'existence de contreparties sociales- mais de proportionner les avantages fiscaux au caractère « social » du logement. Votre groupe de travail propose donc que les systèmes d'amortissement fiscal soient réaménagés afin que le montant de la déduction forfaitaire, ou de l'amortissement, croisse avec les contraintes pesant sur les plafonds de revenus que devraient respecter les locataires. Un tel mécanisme permettrait ainsi d'encourager la production d'une gamme de logements locatifs privés répondant aux besoins des différentes catégories sociales de la population. Un tel dispositif aurait également l'avantage de permettre la constitution d'un cadre fiscal plus stable, faisant consensus, afin de limiter les changements de législation fiscale, contrairement à la situation des dix dernières années où ce régime a évolué au gré des alternances politiques. Bien entendu, un tel système n'interdirait pas aux pouvoirs publics de modifier les paramètres de ce dispositif en fonction des catégories de logements qu'ils souhaitent privilégier.
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Propositions : Exonérer les héritiers d'une partie du paiement des droits de succession en cas de maintien du logement dans le secteur locatif, si le logement est loué à un niveau de loyer plafonné et à un ménage à revenus modestes. Utiliser le produit de la contribution sur les revenus locatifs pour financer un dispositif de garantie des risques locatifs. Revoir, après évaluation, la fiscalité des locations meublées. Proportionner les avantages fiscaux accordés aux investissements locatifs en fonction des contreparties sociales s'attachant au logement. * 39 54.000 et 60.000 logements locatifs privés ont été construits en 2004 et en 2005 grâce à ce dispositif, contre 30.000 en 2002 grâce à l'amortissement « Besson ». |