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Le patrimoine immobilier de la banque de France : poursuivre sa rationalisation, moderniser sa gestion

 

II. UNE GESTION AUJOURD'HUI EN VOIE DE MODERNISATION

La Banque de France, en ce qui concerne la gestion de son parc immobilier, se trouve aujourd'hui en pleine évolution et, d'une certaine manière, encore « au milieu du gué ». Alors qu'elle a procédé jusqu'en 2007, pour l'essentiel dans le cadre du Plan d'adaptation de l'implantation de ses succursales, aux cessions qu'imposaient les transformations de son cadre d'activité13(*), elle doit aujourd'hui s'assurer de l'efficience des moyens et procédures qu'elle met en oeuvre pour gérer un ensemble immobilier soit détenu en propriété, soit pris à bail encore très important.

A. L'ORGANISATION ACTUELLE DE LA « FONCTION IMMOBILIÈRE » À LA BANQUE DE FRANCE

Afin d'assurer la gestion des diverses catégories d'immeubles qu'elle occupe, la Banque de France dispose, certes, de services organisés à cet effet, mais leurs outils de gestion, pour l'heure, restent relativement faibles.

1. Un parc immobilier encore considérable

Le parc immobilier actuellement détenu par la Banque de France se caractérise notamment par son ampleur, la densité de son occupation, et les charges conséquentes qu'il impose.

a) L'occupation de près d'un million de mètres carrés

Le parc immobilier de la Banque de France se compose encore aujourd'hui de quelque 304 immeubles, représentant 942.000 m2, en ce qui concerne les biens détenus en propriété, auxquels il convient d'ajouter 39 immeubles, représentant 41.000 m2, s'agissant des immeubles pris à bail soit au total un domaine de près d'un million de mètres carrés.

Le tableau ci-après ventile cette surface totale par catégorie d'immeubles. On observera que le parc d'exploitation (immeubles du siège et centres administratifs, immeuble du réseau, immeubles de la fabrication des billets) constitue, comme il est naturel, la majeure part de l'ensemble (79 % du total des surfaces). Cependant, un cinquième des surfaces (21 %) est occupé par les immeubles à finalité sociale et le parc locatif de la Banque de France14(*). Ce dernier, à lui seul, correspond à 14 % du total des surfaces (près de 140.000 m2).

Le parc immobilier de la Banque de France (au 31 décembre 2007)

(en m2)

 

Nombre d'immeubles

Surfaces

Immeubles détenus en propriété

304

942.287

Immeubles du siège

10

120.767

Immeubles périphériques

3

3.830

Centres administratifs

2

75.617

Immeubles du réseau

157

398.541

Annexes aux immeubles du réseau

12

3.532

Immeubles sociaux

21

66.472

Immeubles de la fabrication des billets

6

133.787

Immeubles locatifs

dont Ile-de-France

dont province

93

75

18

139.741

120.636

19.105

Immeubles pris à bail

39

41.416

Immeubles annexes du siège

- dont Ier et II e arrondissements de Paris

- dont autres arrondissements de Paris

20

11

9

34.590

25.015

9.575

Immeubles du réseau

10

4.890

Annexes aux immeubles du réseau

9

1.936

Total

343

983.703

Source : Banque de France

b) Un taux d'occupation du parc d'exploitation satisfaisant

Le taux moyen d'occupation des immeubles de bureaux de la Banque de France (c'est-à-dire les immeubles du parc d'exploitation, à l'exclusion des bâtiments industriels employés pour la fabrication des billets), se révèle assez satisfaisant. En effet, ce taux atteint 12,6 m2 par agent, légèrement au-dessus de la « cible » de 12 m2 par agent actuellement fixée par l'Etat en ce qui concerne ses propres services.

Le tableau suivant précise les taux d'occupation par catégorie d'immeubles. Le fort taux d'occupation des immeubles du siège (10,1 m2 par agent) est d'autant plus remarquable que son calcul intègre de vastes espaces de circulation. Les immeubles du réseau, au contraire, enregistrent un taux d'occupation relativement faible (14,7 m2 par agent).

Ce dernier résultat s'explique en partie par la réduction des effectifs à laquelle la Banque de France a procédé ces dernières années15(*). Néanmoins, le PAIT a permis de mettre fin aux situations de « démesures » en ce domaine, telles que les avait pointées, en 2003, le rapport d'information précité de notre collègue Jean Arthuis, président16(*).

L'occupation des immeubles de bureaux de la Banque de France (en 2007)

(en m2/agent)

Catégories d'immeubles

Taux d'occupation moyenne

Immeubles du réseau (y compris immeubles annexes)

14,7

Immeubles du siège (y compris immeubles annexes)

10,1

Centres administratifs

13,8

Moyenne

12,6

Source : Banque de France

c) Près de 64 millions d'euros de charges annuelles

A l'importance du parc immobilier correspond le niveau élevé des charges assumées par la Banque de France au titre de l'occupation de ses locaux. Ainsi, en 2007, la Banque de France a acquitté 63,9 millions d'euros de charges immobilières hors amortissements, soit près de 65 euros par mètre carré. Ces charges sont ventilées par poste de dépense dans le tableau ci-après.

On y remarquera notamment que les immeubles du siège et périphériques (33 immeubles au total, propriétés et locations confondues, représentant 159.200 m2) induisent une charge annuelle de 28 millions d'euros, soit 176 euros par mètre carré, alors que les immeubles du réseau (188 immeubles au total, propriétés et locations confondues, représentant 408.900 m2) n'engendrent qu'une charge de 18 millions d'euros par an, soit 44 euros par mètre carré. Cette situation s'explique par le fait que les charges indiquées intègrent le coût des loyers, et par les niveaux des loyers parisiens.

Ainsi, le seul loyer dû au titre des 11 immeubles pris à bail par la Banque de France dans les Ier et IIe arrondissements de la capitale, qui représentent une surface de 25.000 m2, constitue un coût global de 14,4 millions d'euros chaque année17(*). Il convient d'y ajouter 2,6 millions d'euros de charges hors loyers, soit au total 17 millions d'euros. De la sorte, les immeubles du siège de la Banque de France pris à bail dans le coeur de Paris représentent 60 % des charges annuelles afférentes à l'ensemble des immeubles du siège, alors qu'ils ne représentent que 16 % des surfaces de cet ensemble.

Les charges afférentes au parc immobilier de la Banque de France (en 2007)

(en euros)

Postes de dépense

Charges annuelles hors amortissements

 

Total

Equivalent par m2

Immeubles d'exploitation

- dont immeubles du réseau

- dont immeubles du siège

- dont centres administratifs

50.104.131

18.004.963

28.014.532

4.084.636

77,84

44,03

175,98

54,02

Immeubles sociaux*

1.811.068

27,24

Locaux industriels

4.486.418

33,53

Immeubles du parc locatif

3.084.604

22,07

Sécurité des immeubles

4.416.147

4,49

Total

63.902.368

64,96

* Pour le détail, cf. infra, III.

Source : Banque de France

2. Des services gestionnaires spécialisés

Au sein de la Banque de France, la « fonction immobilière » se trouve incarnée par la direction de l'immobilier et des services généraux (DISG). Celle-ci emploie une centaine d'agents. Elle est subdivisée en trois services, qui supervisent au titre de la maîtrise d'ouvrage les opérations d'entretien et de travaux requis par le parc immobilier de la Banque de France :

- un premier service est préposé à la gestion des immeubles du réseau ;

- le deuxième service est chargé de gérer les immeubles du siège et des services centraux, les bâtiments industriels, ainsi que les immeubles sociaux ;

- le troisième service est dédié à la gestion du parc locatif.

Une sorte de secrétariat général commun aux trois services précités, désigné comme le « cabinet » de la DISG, assure la gestion administrative et budgétaire de l'ensemble.

En outre, pour les immeubles de son siège, la Banque de France dispose d'un service propre de maintenance, qui lui permet d'entretenir en régie directe, notamment, les équipements et installations de chauffage, de climatisation et d'électricité de ces bâtiments, ainsi que d'effectuer par elle-même divers travaux courants (serrurerie, peinture, etc.).

3. Des outils de gestion relativement limités

Les outils dont disposent actuellement les services gestionnaires de la Banque de France n'autorisent qu'une vision rétrospective du parc immobilier de celle-ci. Au principal, en effet, la DISG établit un « tableau de bord » pour chaque exercice, seulement disponible à la fin du premier trimestre de l'exercice suivant. Ce tableau fait apparaître :

- des données relatives au parc immobilier (surfaces, statut de propriété ou de location, etc.) ;

- les éventuelles cessions et plus-value associées ;

- les dépenses de fonctionnement et d'investissement afférentes, ainsi que les consommations de fluides.

Il comporte également un compte d'exploitation du parc locatif et plusieurs suivis d'activité, de même que l'évolution des effectifs de la DISG.

Toutes ces données sont extraites d'applications informatiques dédiées à la gestion immobilière, ou du système d'information général de la Banque de France en ce qui concerne le budget, les dépenses et les informations relatives aux ressources humaines.

Par ailleurs, se trouve en cours de réalisation un « tableau de bord » trimestriel, dont le délai visé de parution serait de trois semaines, et qui aura vocation à présenter des données plus détaillées que le tableau annuel, intégrant des éléments de comptabilité analytique. L'introduction de ce nouvel outil constituera bien évidemment un progrès sensible, mais force est d'observer que de tels documents de synthèse, certes indispensables, ne peuvent permettre, à eux seul, un authentique « pilotage » immobilier.

* 13 Cf. supra, I.

* 14 Cf. infra, III.

* 15 Cf. supra, introduction.

* 16 Ce rapport relevait notamment que de nombreuses succursales disposaient de surfaces par agent très supérieures à la valeur moyenne de 100 m², et que 36 succursales présentaient un taux d'occupation de 200 m² par agent.

* 17 Les loyers annuels de ces 11 immeubles, hors taxes et hors charges, s'élèvent en moyenne à 489 euros par mètre carré et par an ; ils vont de 291 euros par mètre carré à 655 euros par mètre carré.