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Le patrimoine immobilier de la banque de France : poursuivre sa rationalisation, moderniser sa gestion

 

B. DES MARGES DE PROGRÈS DÉJÀ IDENTIFIÉES, À EXPLOITER SANS DIFFÉRER

Les représentants de la Banque de France rencontrés par votre rapporteur spécial ont témoigné de leur conscience des marges de progrès dont dispose l'institution, en vue d'optimiser sa gestion immobilière. La poursuite de la diminution des coûts et la recherche d'une amélioration de la qualité de cette gestion requièrent, à la fois, une stratégie amplifiée et de nouveaux instruments. Votre rapporteur spécial invite la Banque de France à les mettre en place, dans les meilleurs délais.

1. Le renforcement de la stratégie de réduction des coûts

Deux mesures paraissent à même de favoriser directement la baisse des coûts immobiliers récherchée par la Banque de France : la généralisation de sa stratégie d'arbitrage immobilier d'une part, l'introduction d'un dispositif de loyers internes de l'autre.

a) L'adoption d'une démarche générale d'arbitrage

La démarche « OLEUS », concernant les unités sans caisse du réseau de la Banque de France18(*), a constituée une avancée importante de celle-ci vers une meilleure maîtrise des coûts liés à son patrimoine immobilier. Cette politique de rationalisation, formalisée à l'automne 2006 et effectivement mise en oeuvre à compter de 2007, n'en est évidemment qu'à ses « débuts ». On rappelle ainsi que, sur 31 immeubles recensés comme pouvant être cédés et dont les services pourront être relogés dans des conditions moins coûteuses, la Banque de France, à ce jour, n'a vendu qu'un immeuble (à Pontoise) et engagé la cession de quatre autres (à Colmar, Dieppe, Quimper et Saint-Quentin). Sept autres villes devraient êtres concernées prochainement : Belfort, Cahors, Castres, Cherbourg, Compiègne, Pantin et Valenciennes.

La logique d'arbitrage qui sous-tend cette démarche pourrait être opportunément étendue à l'ensemble du parc immobilier de la Banque de France, tant pour les immeubles détenus en propriété que pour ceux qui ont été pris à bail. En particulier, votre rapporteur spécial estime que la Banque de France devrait s'efforcer de rechercher, en tant que de besoin, des loyers moins élevés pour loger ses services.

Cette préconisation vaut notamment pour les immeubles que la Banque de France loue actuellement dans les deux premiers arrondissements de Paris. En effet, on a signalé, ci-dessus, la part disproportionnée que ces bâtiments représentent dans le total des charges immobilières assumées par l'institution.

b) L'introduction de loyers internes

La Banque de France trouverait sans nul doute avantage à instaurer des mécanismes de facturation interne, qui exigeraient des différents services hébergés dans les immeubles dont elle est propriétaire la contrepartie d'un « quasi-loyer ». Sur le modèle des loyers « budgétaires » progressivement mis en place pour les administrations d'Etat depuis l'année 2006, ce dispositif ne manquerait pas de contribuer à la responsabilisation de ces services, en leur imposant de rechercher les solutions les plus économes pour l'entretien et l'aménagement des bâtiments qui leur sont affectés.

A cette fin, votre rapporteur spécial recommande à la Banque de France de se rapprocher du service France Domaine, qui pourrait lui faire bénéficier de son expérience en la matière.

2. Le développement d'outils prévisionnels de gestion

Afin de dépasser la dimension strictement « récapitulative » des outils existants de sa gestion immobilière, en particulier les « tableaux de bord » précités, sous forme annuelle ou trimestrielle, de la DISG, deux pistes de réforme s'offrent à la Banque de France. Il s'agit en premier lieu de l'élaboration d'un « schéma » immobilier pluriannuel, en second lieu de l'instauration d'objectifs de performance sur ce point.

a) L'élaboration d'un schéma pluriannuel

Suivant l'exemple des « schémas pluriannuels de stratégie immobilière » (SPSI) dont les ministères se sont désormais tous dotés, la Banque de France ne pourrait trouver que profit à élaborer un document de synthèse destiné à orienter sa gestion immobilière. Récapitulant les objectifs que l'institution se donnerait en termes de moyens comme de résultats, ce schéma autoriserait une gestion véritablement « programmatique » de son parc immobilier.

Dans cette perspective, à nouveau, votre rapporteur spécial préconise que la Banque de France s'appuie sur l'expérience acquise par France Domaine.

b) La mise en place d'objectifs de performance

La nécessité d'instaurer des indicateurs de « performance immobilière » est d'ores et déjà apparue à la Banque de France, où une réflexion sur ce sujet se trouve en cours. Il est d'ailleurs envisagé de faire appel à un consultant extérieur. La démarche implique l'identification préalable, au sein des services opérationnels concernés, des processus d'activité qui, parce qu'ils revêtent un caractère stratégique, pourraient constituer un support pertinent de mesure.

En pratique, les futurs indicateurs rendraient possible d'évaluer l'efficience des services de la Banque de France, de comparer ces résultats aux standards des professionnels du secteur et, surtout, de déterminer des objectifs quantifiés de progrès. Ils devraient prioritairement concerner les travaux immobiliers (maîtrise des coûts, respect des délais d'exécution...) et la gestion du parc locatif (taux de vacance des logements, évolution des loyers19(*), etc.).

Dans ce dernier domaine, le dispositif contribuerait sans doute très utilement à la résorption des « anomalies » constatées par votre rapporteur spécial.

* 18 Cf. supra, I.

* 19 Cf. ci-après, III.