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TurcSur les sources de financement du logement social
18 septembre 2019 :
sur les sources de financement du logement social
( rapport d'information )
- Par M. Philippe DALLIER
au nom de la commission des finances - Notice du document
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Rapport d'information n° 731 (2018-2019) de M. Philippe DALLIER, fait au nom de la commission des finances, déposé le 18 septembre 2019
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- LES CONSTATS ET RECOMMANDATIONS
DU RAPPORTEUR SPÉCIAL
- AVANT-PROPOS
- I. DES SOURCES TRADITIONNELLES DE FINANCEMENT MISES
À L'ÉPREUVE PAR LES RÉFORMES
- A. UN MODÈLE DE FINANCEMENT FONDÉ SUR
L'ENDETTEMENT
- 1. L'emprunt constitue de loin la partie la plus
importante du plan de financement
- a) Les prévisions de recettes doivent
couvrir les dépenses d'exploitation
- b) Les organismes utilisent des outils communs pour
élaborer les plans de financement
- c) La répartition entre subventions et
prêts dépend du type de logement social
- d) Les différences entre offices publics
d'HLM et entreprises sociales de l'habitat sont limitées
- e) Action Logement apporte des prêts et
subventions spécifiques
- a) Les prévisions de recettes doivent
couvrir les dépenses d'exploitation
- 2. Les coûts de construction et notamment la
hausse du coût du foncier contraignent l'élaboration des plans de
financement
- 3. Le recours au parc ancien amorti ne joue qu'un
rôle limité dans le financement des nouveaux logements
- 1. L'emprunt constitue de loin la partie la plus
importante du plan de financement
- B. LA STABILITÉ ET LA
PÉRÉQUATION APPORTÉES PAR LES PRÊTS
RÉGLEMENTÉS ET LES MÉCANISMES DE RÉGULATION
- 1. Le recours aux prêts aidés est une
quasi-obligation pour les porteurs de projet
- 2. Le modèle est porteur de stabilité
et de péréquation
- 3. Le système est sécurisé par
des contrôles à plusieurs niveaux sur les bailleurs sociaux et sur
leurs opérations
- 4. La cohérence d'ensemble du système
repose in fine sur la garantie des collectivités territoriales
- 1. Le recours aux prêts aidés est une
quasi-obligation pour les porteurs de projet
- C. LA FIN DU FINANCEMENT DIRECT PAR L'ÉTAT
ET LE MAINTIEN D'UN RÔLE IMPORTANT DES COLLECTIVITÉS
TERRITORIALES
- D. LA PRESSION EXERCÉE PAR LES
RÉFORMES DU SECTEUR ET PAR L'ÉVOLUTION DES TAUX
D'INTÉRÊT
- 1. L'instauration de la RLS et les autres
réformes issues de la loi de finances pour 2018 instaurent une pression
durable sur la marge d'autofinancement des bailleurs sociaux.
- 2. La « clause de revoyure »
permettra de limiter la montée en charge de cette pression, qui
demeurera toutefois importante.
- 3. La persistance de taux bas met également
en tension l'équilibre du système.
- 1. L'instauration de la RLS et les autres
réformes issues de la loi de finances pour 2018 instaurent une pression
durable sur la marge d'autofinancement des bailleurs sociaux.
- A. UN MODÈLE DE FINANCEMENT FONDÉ SUR
L'ENDETTEMENT
- II. DE NOUVELLES VOIES DE FINANCEMENT À
EXPLORER SANS REMETTRE EN CAUSE LES FONDEMENTS DU MODÈLE FRANÇAIS
DU LOGEMENT SOCIAL
- A. LES EXEMPLES ÉTRANGERS CONFORTENT LA
VALIDITÉ DES FONDEMENTS DU MODÈLE FRANÇAIS
- 1. La vente forcée d'une partie du parc
social en Angleterre
- a) Le parc a été partiellement
démantelé
- (1) Un désengagement massif dans les
années 1980 et 1990
- (2) Une situation actuelle vivement
critiquée
- (3) Les tentatives de relancer la production de
logements sociaux
- b) Le modèle économique est
fondé sur les subventions d'État et les ressources des porteurs
de projet
- c) Les promoteurs participent
réglementairement à la production de logements sociaux
- d) Au total, l'expérience de l'Angleterre
doit conduire à préserver le parc social
- a) Le parc a été partiellement
démantelé
- 2. L'abandon du modèle du logement social
en Allemagne
- 1. La vente forcée d'une partie du parc
social en Angleterre
- B. LES SOLUTIONS
D' « ACCOMPAGNEMENT » NE RÉSOLVENT PAS LE
PROBLÈME DE FOND DU FINANCEMENT DU LOGEMENT SOCIAL
- C. LA PISTE DES FINANCEMENTS EUROPÉENS DOIT
ÊTRE EXPLORÉE ET ORGANISÉE
- D. LE RECOURS À DES FINANCEMENTS DE
MARCHÉ PEUT APPORTER UN COMPLÉMENT TOUT EN PRÉSERVANT LE
RÔLE STABILISANT DES PRÊTS RÉGLEMENTÉS
- 1. Le recours à des prêts de
marché paraît devoir profiter, mais de manière
limitée, du niveau historiquement bas des taux
d'intérêt.
- 2. L'hypothèse de l'intervention en capital
de nouveaux acteurs doit être envisagée avec prudence
- 3. L'émission de titres sur les
marchés financiers devrait rester limitée à certains
acteurs
- 1. Le recours à des prêts de
marché paraît devoir profiter, mais de manière
limitée, du niveau historiquement bas des taux
d'intérêt.
- A. LES EXEMPLES ÉTRANGERS CONFORTENT LA
VALIDITÉ DES FONDEMENTS DU MODÈLE FRANÇAIS
- I. DES SOURCES TRADITIONNELLES DE FINANCEMENT MISES
À L'ÉPREUVE PAR LES RÉFORMES
- EXAMEN EN COMMISSION
- LISTE DES PERSONNES ENTENDUES
