B. LOYERS TROP CHERS ET HAUSSE DES CHARGES ÉTRANGLENT DES COMMERÇANTS DONT LE CHIFFRE D'AFFAIRES NE SUIT PLUS
Si les commerces doivent s'adapter à des évolutions inéluctables liées aux nouvelles technologies, à la démographie ou aux attentes émergentes des consommateurs, autant de défis qui peuvent être difficiles à relever, en particulier pour les commerçants indépendants, ils pâtissent également, dans un contexte de consommation peu dynamique, de la lourdeur des loyers commerciaux et des charges, à l'origine dans de nombreux cas d'effets ciseaux pouvant mettre en péril leur activité.
1. Le niveau élevé des loyers et leur rigidité en cas de baisse d'activité à l'origine de taux d'efforts souvent excessifs pour les commerçants locataires
Alors qu'entre 70 % et 80 % des commerçants sont aujourd'hui locataires, la quasi-intégralité des fédérations de commerçants entendues par la mission a mis en avant la cherté des loyers comme un problème majeur pour les commerçants en France aujourd'hui.
Ils réclament par conséquent un rééquilibrage des relations entre propriétaires bailleurs et commerçants locataires, qui pâtissent souvent d'un rapport de force défavorable, surtout quand ils font face à de grandes sociétés foncières.
Selon ces fédérations, le niveau trop élevé des loyers commerciaux et leur rigidité à la baisse quand le commerçant fait face à une diminution de son chiffre d'affaires joueraient un rôle particulièrement significatif dans le phénomène de « décommercialisation » : dans de nombreux cas, les loyers réclamés par les propriétaires ne correspondent plus à la réalité économique de l'activité du commerçant en 2026 ni à l'évolution des flux commerciaux sur lesquels peut compter ce dernier.
Or le loyer représente une part très importante des charges des commerçants-locataires : il s'agit du deuxième voire du premier poste de dépenses après les dépenses de personnel6(*).
En moyenne, le loyer commercial représente ainsi 15 % du chiffre d'affaires annuel, un « taux d'effort » qui connaît des variations significatives en fonction des secteurs : dans le textile, le loyer peut ainsi représenter jusqu'à 20 % du chiffre d'affaires annuel, au-dessus de 15 % dans l'optique ou la beauté-parfumerie, pour les fleuristes jusqu'à 10 % et dans l'équipement de la maison environ 8 %du chiffre d'affaires annuel.
Le niveau de loyer varie aussi fortement en fonction de la localisation du commerce : il est plus important au sein d'un centre commercial et dans les centres-villes des métropoles, alors qu'il est moins important dans les zones périphériques.
Prix des loyers commerciaux en euros par
m²/an en 2025
pour les magasins et lieux de vente, par
département
Source : Atometrics
En cours d'exécution du bail, l'évolution du loyer est régie par les dispositions du code de commerce, en particulier celles sur la révision du loyer et le renouvellement du bail qui visent à prémunir les parties au contrat contre les fortes variations du loyer, à l'aide d'un plafonnement du montant du loyer que peut exiger un bailleur à cette occasion, reposant sur l'indice trimestriel des loyers commerciaux (ICL) ou sur l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires (Ilat).
Si l'administration, interrogée par la mission, ne dispose malheureusement pas d'une base de données fiables et exhaustives en matière d'immobilier commercial lui permettant de dresser un constat précis sur l'évolution des niveaux de loyers commerciaux proposés pour l'exploitation des commerces, la forte progression de l'ILC sur la période 2021-2024 a nécessairement entraîné un impact direct à la hausse des loyers commerciaux révisés ou renouvelés sur la base des ILC correspondant à cette période7(*).
Source : Insee, Statistiques et études
Indices pour la révision d'un bail commercial
ou professionnel,
Indice des loyers commerciaux (ILC) - Variation annuelle
Or lorsqu'il est trop élevé, le loyer pèse très fortement sur le résultat d'exploitation et réduit la trésorerie disponible, si bien que le revenu du commerçant devient la variable d'ajustement : aujourd'hui, un commerçant indépendant sur deux se rémunère moins que le SMIC, ce qui constitue une forme de précarisation de la profession.
Autre phénomène mis en avant par les fédérations, le choix de certains propriétaires de laisser des locaux vacants plusieurs mois voire plusieurs années plutôt que d'accepter une baisse des loyers.
Selon l'économiste et urbaniste Pascal Madry entendu par la mission, il existe un effet « cliquet » psychologique qui fait que quand bien même la vacance progresse, quand bien même la fréquentation d'un centre-ville diminue, tant que les investisseurs croient qu'ils pourront trouver le locataire qui pourra payer le loyer qu'ils espèrent, ils ne sont pas prêts à ajuster leurs prix, contribuant par là même à générer de la vacance commerciale qui nuit fortement aux commerces alentour.
Certains propriétaires tels que les foncières peuvent également être incités à nier la réalité conjoncturelle du fait des règles comptables appliquées dans le secteur de l'immobilier. La valeur des actifs des foncières dans leurs bilans comptables dépend des loyers qu'elles pratiquent : la valeur d'un immeuble commercial est calculée par capitalisation du loyer de marché (valeur locative de marché ou VLM). Si une foncière baisse officiellement un loyer, elle dégrade par conséquent mécaniquement la valeur comptable de tout son patrimoine sur ce secteur.
A contrario, en cas de vacance, c'est le loyer auquel la foncière espère louer le commerce qui sert de VLM, même si le local reste vide. Certaines foncières préfèrent ainsi s'abstenir de relouer plutôt que de déprécier leurs actifs, jouant ce faisant un jeu dangereux dans la mesure où une vacance prolongée peut finir par dégrader structurellement l'attractivité d'un local commercial et de son environnement.
2. Des charges en forte croissance, en lien avec les prix de l'énergie et la transition écologique des bâtiments
Lors des auditions, les commerçants ont également mis en avant auprès des rapporteurs le poids de leurs charges, qui a beaucoup crû ces dernières années, alors que beaucoup d'entre eux voyaient leurs chiffres d'affaires stagner.
S'agissant de l'énergie (électricité, gaz, carburant), l'impact est très variable selon les activités. Pour les commerces qui n'utilisent ni chaud ni froid, la hausse reste sensible mais secondaire. En revanche, pour les métiers de bouche ou les activités nécessitant du froid ou du chauffage important, les conséquences sont très lourdes.
La situation est d'autant plus difficile que les commerçants ont parfois subi des pratiques contestables : malgré des contrats à prix fixes, les tarifs ont fortement augmenté. Les énergéticiens ont réévalué les prix à la hausse, sans les ajuster à la baisse ensuite. Et lorsque certains commerçants ont voulu résilier leurs contrats face à des factures devenues insoutenables, ils se sont vu appliquer des indemnités de résiliation anticipée plus que conséquentes.
Ces charges en hausse s'inscrivent dans un contexte où les commerçants doivent investir pour opérer leur transition écologique et réduire leurs émissions de CO2, ainsi que le prévoit le « décret tertiaire ».
Celui-ci impose aux bâtiments dont la surface est égale ou supérieure à 1 000 m², y compris lorsque celle-ci résulte d'un cumul de surfaces situées dans un même bâtiment, même si ces surfaces sont occupées par des entités différentes, une baisse progressive de leur consommation, avec des jalons fixés à - 40 % en 2030, - 50 % en 2040 et - 60 % en 2050 par rapport à une année de référence.
Après d'autres activités tertiaires, le commerce est désormais directement concerné par l'arrêté du 1er août 2025 modifiant l'arrêté du 10 avril 2020 relatif aux obligations d'actions de réduction des consommations d'énergie finale dans des bâtiments à usage tertiaire, dont l'application dès le 1er juillet 2026 crée une contrainte immédiate : les entreprises doivent déterminer leur objectif de consommation énergétique à horizon 2030, construire leur trajectoire de réduction et mettre en place l'affichage annuel correspondant.
Cet arrêté met particulièrement en difficulté les plus petites entreprises situées dans un centre commercial ou situées par exemple en bas d'immeubles avec des bureaux.
Des sanctions financières sont prévues en cas de manquement et la non-conformité sera mentionnée dans les actes de vente ou les baux, ce qui impactera inévitablement la valeur des fonds et compliquera également la transmission de ces entreprises.
Or, à l'heure où la reprise d'entreprise est un sujet prioritaire, il est important de rappeler la nécessité de ne pas complexifier encore plus les dispositifs existants.
3. Des transmissions de fonds de commerce en fort recul dans les bourgs et dans les petites villes
Avec 29 766 opérations en 2025, contre 31 703 un an plus tôt selon l'étude annuelle publiée par Altares en juin 2026, les ventes et cessions de fonds de commerce ont reculé de 6,1 % l'an dernier. Pour la première fois depuis 2022, elles repassent sous le seuil des 30 000 transactions.
Après le rebond observé en 2021-2022 à la suite de la crise sanitaire, la dynamique des transmissions peine ainsi à se relancer, avec un marché qui se stabilise autour de 30 000 cessions chaque année.
Il convient en outre de souligner que ce marché des transmissions de fonds de commerce est marqué par des fractures territoriales profondes qui tendent à s'accentuer et conduisent de nombreuses entreprises pourtant viables à disparaître faute de repreneur, ce qui se traduit par des destructions d'emplois, des pertes de savoir-faire et la diminution de la vitalité des territoires concernés.
Les bourgs ruraux sont les plus touchés, avec une baisse de 10,6 % du nombre de transactions sur un an, devant les petites villes (- 8,5 %) et les villes moyennes (- 7,1 %). Les grandes villes (- 1,6 %) et les villages (- 1,8 %) résistent mieux.
Partout, à l'exception des grandes villes, les prix des fonds de commerce transmis baissent fortement.
* 6 Lors de la prise à bail d'un local commercial, le niveau du loyer est librement déterminé, par les parties au contrat, en prenant en compte différents facteurs tels que l'activité du commerce, son chiffre d'affaires prévisionnel, la localisation et les caractéristiques du local, le flux de visite ou encore l'exposition et la facilité d'accès au local.
* 7 Dès lors que le locataire ne pouvait se prévaloir du plafonnement de la variation de l'ILC institué par la loi du 16 août 2022 portant mesures d'urgence pour la protection du pouvoir d'achat et prolongé temporairement par la loi du 7 juillet 2023 maintenant provisoirement un dispositif de plafonnement de revalorisation de la variation annuelle des indices locatifs, afin d'aider les PME locataires, compte tenu du contexte inflationniste de l'époque.