UN
PHÉNOMÈNE
DE
« DÉCOMMERCIALISATION » AUX CAUSES
MULTIFACTORIELLES
I. LES DIFFICULTÉS CROISSANTES DES COMMERCES PHYSIQUES NE SE LIMITENT PLUS AUX CENTRES-VILLES
A. LA HAUSSE DE LA VACANCE COMMERCIALE TOUCHE DÉSORMAIS TOUS LES TERRITOIRES
1. Le commerce, secteur majeur de notre économie trop peu considéré
Si les secteurs de l'agriculture et de l'industrie font, à juste titre, l'objet d'une attention très forte des pouvoirs publics, le secteur du commerce de détail tend parfois à être négligé car considéré comme moins stratégique, alors qu'il joue pourtant un rôle essentiel dans notre économie ainsi que dans le bon fonctionnement de notre société.
Or le commerce de détail a traversé ces dernières années une succession de crises violentes dont il subit souvent encore les conséquences : mouvement des gilets jaunes en 2019, crise sanitaire de la Covid-19 en 2020 et 2021, grande vague d'inflation consécutive à la guerre en Ukraine en 2022 et 2023 et désormais conséquences inflationnistes du conflit au Moyen-Orient du printemps 2026.
Par-delà ces soubresauts de la conjoncture économique, le commerce de détail vit en outre des transformations très profondes (développement du e-commerce, de la seconde main, changements démographiques, nouvelles attentes de consommation) qui rebattent profondément les cartes en faisant disparaître des acteurs parfois très anciens au profit de nouveaux opérateurs qui paraissent répondre davantage aux évolutions de la société et de ses besoins.
Ces changements parfois brutaux suscitent légitimement beaucoup d'inquiétudes, qu'il est indispensable d'entendre, et des excès, qu'il convient de maîtriser compte tenu des effets que les mutations du commerce peuvent avoir sur la cohésion sociale des différents territoires.
En premier lieu, il convient de rappeler le poids économique considérable du commerce de détail, qui représentait en 2024, selon l'Insee, 556 milliards d'euros de chiffre d'affaires et 104 milliards d'euros de valeur ajoutée.
La même année, le secteur rassemblait quelque 450 000 entreprises, soit 433 000 micro-entreprises, 21 000 PME et 654 ETI ou grandes entreprises, employant plus de 2,1 millions de personnes1(*).
Ces entreprises comptaient 274 000 points de vente2(*) en 2022, répartis sur quelque 73 millions de m2 et comptabilisaient en moyenne 6 emplois.
Comme le montre le schéma ci-dessous, la densité commerciale a été marquée par un fort recul entre 2015 et 2018, puis une stabilisation à partir de 2018 : elle a diminué de 4,27 points de vente pour 1 000 habitants en 2015 à un point bas de 4,01en 2018, avant de progresser très légèrement à 4,05 en 2022.
Nombre de points de vente de commerce de
détail et d'artisanat commercial
en France de 2015
à 2022
Source : direction générale des entreprises (DGE)
S'agissant du type de commerce, dans les grands centres urbains et les centres urbains intermédiaires, les commerces d'équipement de la personne dominent largement - représentant près de la moitié des points de vente.
À l'inverse, dans les zones rurales, les commerces de première nécessité occupent une place prépondérante. L'alimentaire - qu'il soit spécialisé ou non - comptabilise ainsi plus de la moitié des points de vente.
En outre, la part plus élevée des stations-service en milieu rural souligne le rôle structurant de l'automobile et des infrastructures routières dans l'organisation commerciale de ces territoires.
Répartition des points de vente du commerce
de détail
et de l'artisanat commercial par secteur d'activité
en 2022 (poids en %)
par type de commune
Source : direction générale des entreprises (DGE)
En incluant les effectifs du secteur de la restauration, qui jouent également un rôle fondamental dans l'animation et la vitalité des villes comme des territoires ruraux, le secteur du commerce et de la restauration représente dans son ensemble un peu moins de 3 millions d'emplois, soit 15 % des emplois du secteur privé.
Évolution du nombre de salariés dans
le commerce et la restauration
et en pourcentage de l'emploi salarié
total entre 2006 et 2025
Source : Urssaf
S'ils ont augmenté de 26 % entre 2006 et 2025, soit 606 000 créations nettes d'emplois, contre une hausse de 13 % pour l'emploi privé tous secteurs confondus, les effectifs de salariés du commerce de détail et de la restauration tendent à se stabiliser depuis 2022, après avoir connu un très fort rebond au moment de la sortie de la crise sanitaire de la Covid-19.
Évolution nette de l'emploi salarié
dans la restauration et le commerce
entre 2019 et 2024
Source : Codata
Ce ralentissement, dont les raisons seront analysées par le présent rapport, tend à révéler une surcapacité des lieux de vente dans notre pays, le développement de l'immobilier commercial s'étant, pris globalement, révélé excessif ces dernières années par rapport à l'évolution du chiffre d'affaires global du commerce, en particulier dans les zones périphériques.
50 millions de m² commerciaux ont ainsi été créés depuis 2020, sans suffisamment chercher à préserver les équilibres commerciaux à l'échelle des bassins de vie, alors que la consommation n'a pourtant progressé que de 5 %. L'Institut Ville et Commerce estime ainsi à 2 millions de m² le surplus de surfaces commerciales en France, soit l'équivalent de 200 hypermarchés.
2. Les mauvais chiffres de la vacance commerciale constituent un sujet de préoccupation croissant, clairement exprimé lors des élections municipales de mars 2026
Le terme de « décommercialisation » a récemment émergé dans le débat public pour désigner la généralisation sur le territoire national du phénomène de la vacance commerciale qui correspond, dans un périmètre donné, à la part de locaux commerciaux inoccupés, c'est-à-dire à la proportion de locaux vides sur le total des emplacements commerciaux existants.
La vacance commerciale frictionnelle, liée aux mouvements normaux de rotation des enseignes, ne constitue pas une difficulté, dans la mesure où il s'agit d'un phénomène de courte durée, lié aux aménagements nécessaires à l'ouverture d'un nouveau magasin dans un local commercial donné.
Si la vacance commerciale conjoncturelle, due à des chocs économiques ou sectoriels temporaires a également vocation à se résorber rapidement, tel n'est pas le cas de la vacance structurelle qui s'installe dans le temps.
Or cette vacance durable, qui traduit des déséquilibres entre l'offre commerciale et la demande locale, a beaucoup augmenté ces dernières années dans notre pays, au point de devenir un sujet de préoccupation majeure pour de nombreux décideurs locaux, qui se désolent de voir les vitrines vides et les rideaux baissés se multiplier dans les centres-villes et les centres-bourgs, affectant gravement leur attractivité.
À l'occasion des élections municipales de 2026, la redynamisation commerciale était ainsi citée comme la priorité n° 1 des électeurs, devant la sécurité et le stationnement.
De fait, en 2025, le taux de vacance commerciale atteignait selon l'Observatoire du commerce de la société Codata, tous sites confondus, 11,6 % au niveau national, un chiffre très élevé et en progression continue depuis 2017, année où ce taux s'élevait à 8,8 %.
Évolution de la vacance commerciale entre 2018 et 2024
Source : Codata
Si la vacance commerciale atteint 11,7 % en pied d'immeuble dans les centres-villes en 2025, elle touche encore beaucoup plus sévèrement les centres commerciaux, qui souffrent d'un taux de vacance de 16,8 %, ce qui témoigne de modèles économiques aujourd'hui profondément remis en question par les évolutions de la consommation.
Même si leur déclin reste à ce stade nettement moins marqué, les zones commerciales périphériques, longtemps très dynamiques et au nombre de 1 500 en France, ont également vu leurs taux de vacance progresser ces dernières années, puisqu'il est passé de 6,9 % en 2022 à 8,4 % en 2025, signe de l'obsolescence de certains formats et de l'existence de surcapacités. Cette réalité est également perceptible dans le taux de rotation des commerces installés dans ces zones puisqu'il atteint 9,3 % en 2025, contre 8,0 % en 2024 et 7,6 % en 2023 : cela signifie que les implantations y sont moins stables qu'auparavant.
Si les commerces de zones périphériques conservent des atouts liés à l'accessibilité automobile, à la concentration commerciale et à la présence d'enseignes qui jouent un rôle de locomotives commerciales, ils ne sont donc plus à l'abri des mutations liées au numérique, à l'évolution des usages et à la saturation de certains formats périphériques.
La « décommercialisation » apparaît ainsi comme un phénomène global qui touche désormais de très nombreux commerces physiques, comme en atteste également la baisse moyenne de la densité commerciale constatée dans tous les types de territoire. Elle ne se limite plus, comme par le passé, à des centres-villes en proie au déclin démographique : tous les formats de magasins et tous les types de territoires sont susceptibles d'être concernés.
3. Des fermetures en cascade peuvent, en quelques mois, réduire considérablement l'attractivité de rues commerçantes emblématiques
La fermeture d'un commerce n'est jamais isolée et ne concerne pas uniquement le commerçant ayant mis la clé sous la porte : dans une zone de chalandise, les commerces de proximité sont dépendants de la qualité des flux et de leur environnement immédiat.
Lorsqu'un point de vente disparaît, c'est une offre en moins, une raison de moins de venir en centre-ville, qui se traduit par une baisse du flux piétonnier. Or, moins de flux, c'est mécaniquement moins de clients potentiels, et donc des ventes définitivement perdues.
L'attractivité d'une rue commerçante ou d'un centre-ville repose sur un équilibre collectif. Même s'il existe de grandes enseignes qui jouent un rôle de locomotive, ce n'est pas un commerce qui fait à lui seul la dynamique, mais l'ensemble de l'offre commerciale et la présence complémentaire de services : un client vient pour un achat et en réalise plusieurs, dans une logique de parcours commercial.
À chaque fermeture, cet équilibre se fragilise. L'offre devient moins complète, les parcours d'achat se raccourcissent, et la fréquentation diminue. Cela affaiblit directement les commerces restants, qui deviennent à leur tour plus vulnérables. La vacance appelle ainsi la vacance, avec un impact cumulatif : moins de commerces entraîne moins de flux, et moins de flux entraîne de nouvelles fermetures. La vacance a un effet endogène : elle se nourrit d'elle-même.
C'est pourquoi la lutte contre les premières fermetures est déterminante. Une fois que la vacance s'installe durablement, elle devient elle-même un moteur du déclin.
4. Une tendance globale négative malgré des différences significatives en fonction des territoires
a) Si la « décommercialisation » touche plus fortement les territoires ruraux et les petites villes, elle n'épargne plus les grandes villes et les métropoles
Le graphique ci-dessous fourni à la mission par la Fédération des acteurs du commerce dans les territoires (Fact) sur la base des données fournies par Codata analyse l'évolution du taux de vacance moyen en fonction de la taille des villes, en se basant sur un échantillon de 155 000 espaces commerciaux situés dans 355 villes.
Il en ressort que les villes de moins de 50 000 habitants sont les plus touchées par le phénomène de la « décommercialisation » et que celui-ci s'est beaucoup aggravé depuis 10 ans, puisqu'il est passé de 8,5 % à 13,5 % des locaux commerciaux, soit une forte hausse de 5 %. Cela signifie que dans bon nombre de ces petites villes, la vacance commerciale est souvent devenue structurelle.
Au reste, dans les plus petites d'entre elles et dans les zones rurales, on constate de plus en plus souvent la disparition pure et simple de l'offre commerciale. Selon Commerçants de France, 62 % des communes françaises ne comptent désormais plus aucun commerce contre 25 % en 1981, ce qui témoigne de la désertification toujours plus avancée de nombreux territoires ruraux.
Évolution du taux de vacance moyen par tailles des villes entre 2014 et 2024
Source : étude Fact - Sad Marketing - Codata de 2025
Dans les villes comptant entre 50 000 et 100 000 habitants, le taux de vacance commerciale, qui était passé de 7,7 % à 10,6 % entre 2014 et 2019, tend à se stabiliser, mais à un niveau élevé de 10,8 % des locaux commerciaux.
Si les villes de plus de 100 000 habitants et les métropoles avaient longtemps étaient épargnées par la « décommercialisation », ce n'est de toute évidence plus le cas, puisqu'elles sont passées de 5,1 % de locaux vacants en 2014 à 8,7 % en 2024. La vacance est ainsi de 12,1 % à Lille, de 9,6 % à Montpellier ou de 13,5 % à Marseille.
À Paris, le taux de vacance s'établissait à 10,9 % en 2023, selon les données de l'Atelier parisien d'urbanisme (Apur). Selon l'Institut du monde économique (IME) de Paris, la capitale a perdu 1 917 commerces (- 3,1 %) depuis vingt ans, avec une baisse particulièrement marquée depuis 2017.
Au-delà des nombreux facteurs qui seront analysés dans le présent rapport, la Fédération des commerçants et artisans des métropoles de France (Camf) relève que la fréquentation de leurs centres-villes a souvent drastiquement diminué entre 2019 et 2025. Une rupture aussi brutale place les commerçants des zones concernées en grande difficulté.
Au total, il paraît bien exister une forme de corrélation entre vacance commerciale et taille des villes :
- les métropoles et grandes villes restent globalement plus résilientes, car elles concentrent les flux et les activités, même si certaines peuvent connaître localement des tensions ;
- les villes moyennes présentent les situations les plus contrastées : certaines ont su se redynamiser, d'autres sont plus fragilisées ;
- les petites villes et les territoires ruraux sont souvent les plus exposés, en raison de dynamiques démographiques moins favorables et d'une dépendance plus forte à la fréquentation locale.
Densité
commerciale (nombre de points de vente
pour 1 000 habitants)
en 2015 et 2022 - par
type de commune
Source : direction générale des entreprises (DGE)
Pour autant, ce constat doit être nuancé car ce n'est pas tant la taille de la ville en elle-même qui explique la « décommercialisation » que sa capacité à générer et à maintenir du flux : cela signifie qu'à taille égale, deux villes peuvent avoir des trajectoires très différentes selon leur attractivité réelle.
b) Des différences entre régions et départements mais partout une vacance commerciale symptôme d'un manque d'attractivité global
Si les taux de vacances diffèrent en moyenne selon la taille des villes, des différences significatives existent également entre régions françaises même s'il convient de noter que toutes les régions, sans exception, ont vu leur vacance progresser ces dernières années.
La disparité géographique des taux de vacance commerciale s'explique d'abord par des écarts d'attractivité entre territoires. Le facteur déterminant reste le niveau de flux : là où la population est dense, où les mobilités sont fluides et où les fonctions urbaines sont mixtes (habitat, emploi et services), le commerce se maintient.
À l'inverse, lorsque la fréquentation diminue (sous l'effet de la baisse démographique, de la concurrence de zones périphériques ou d'un centre-ville moins accessible), la vacance progresse mécaniquement.
Les régions qui affichent le taux de vacance le plus élevé sont l'Occitanie (13,4 %) et la Bourgogne-Franche-Comté (13,1 %), suivies du Centre-Val de Loire (12,8 %) et des Hauts-de-France (12,3 %).
A contrario, les régions Bretagne (9,8 %) et Pays de la Loire (10,4 %) sont celles qui enregistrent les taux de vacances les plus bas.
Taux de vacance commerciale constaté dans les villes françaises en 2024
Source : Le Monde, 7 juillet 2025, d'après les données de Codata
Lors de son audition, la direction générale des entreprises (DGE) a indiqué à la mission que le nombre de points de vente par habitant tendait à baisser dans tous les départements.
Dans la majorité d'entre eux, la baisse reste modérée, l'évolution du nombre de points de vente étant corrélée à celle du nombre d'habitants. Cette baisse est toutefois plus marquée dans certains départements, sans qu'il soit pour autant possible d'établir un lien avec une dynamique démographique commune.
Nombre de points de vente
pour 1 000 habitants en 2022 (gauche),
et
évolution en pourcentage entre 2018 et 2022 (droite) - par
département
Source : direction générale des entreprises (DGE)
En France métropolitaine, la baisse du nombre de commerces depuis 10 ans est ainsi particulièrement marquée dans les départements de la Meuse (- 10 %), de l'Indre (- 8 %), de la Mayenne (- 8 %), de la Charente (- 8 %), de l'Allier (- 7 %) et de l'Yonne (- 7 %). Ces départements métropolitains sont aujourd'hui parmi les moins denses en habitants du pays, avec moins de 60 habitants par km².
Dans d'autres départements, le nombre de points de vente pour 1 000 habitants baisse également fortement en dépit d'une forte croissance démographique. C'est le cas en particulier pour la Seine-Saint-Denis (- 12 %), la Guyane (- 11 %), la Corse (- 8 %) ou bien encore le Tarn-et-Garonne (- 7 %), ce qui tend à montrer que les difficultés du commerce ne sauraient être ramenées à la simple évolution du nombre d'habitants dans chaque territoire.
5. Des conséquences très négatives sur la vitalité des villes et le vivre-ensemble
Les commerces et services de proximité, souvent perçus comme de simples lieux de consommation, sont en réalité des espaces fondamentaux pour la sociabilité quotidienne, des lieux essentiels au maintien du lien social.
Dans un monde de plus en plus numérisé et individualiste, ces lieux offrent une alternative concrète aux interactions virtuelles. Ils rappellent que le commerce n'est pas qu'une question de produits ou de services, mais aussi de relations humaines, de confiance et de solidarité. Ils agissent ainsi comme un rempart contre l'isolement et représentent pour beaucoup un lien essentiel avec le monde extérieur.
La boulangerie ou l'épicerie de quartier sont des points de rencontre informels où les habitants peuvent échanger, discuter ou simplement partager un moment. Ces interactions, bien que parfois brèves, créent une toile de relations humaines qui donne du sens à la vie locale. Elles rappellent que la société ne se réduit pas à des transactions économiques, mais se construit aussi à travers des échanges authentiques et spontanés.
Les commerces et services de proximité sont aussi des lieux de mixité sociale et générationnelle. Contrairement à des espaces spécialisés ou réservés à une certaine catégorie de population, ils accueillent tout le monde, sans distinction : jeunes familles, personnes âgées, travailleurs ou retraités. Ces lieux deviennent alors des laboratoires de vivre-ensemble, où les différences s'estompent au profit d'une communauté unie par des valeurs communes.
Lorsqu'un centre-ville, un centre-bourg ou un village est touché par la « décommercialisation », c'est le lien social et l'identité locale qui sont atteints, alimentant le repli sur soi, le sentiment d'abandon et la colère. Ce phénomène ne peut par conséquent être perçu uniquement sous l'angle de l'économie, mais relève bel et bien d'un enjeu politique essentiel en tant qu'outil de cohésion sociale.
* 1 Soit 1,9 million de salariés et 180 000 non-salariés.
* 2 Selon l'Insee, un point de vente est un établissement de commerce ou de service qui dispose d'un espace d'accueil de la clientèle. La suite de cette publication s'intéresse aux points de vente dans le commerce de détail et d'artisanat. Dans le cas des points de vente commerciaux, l'espace d'accueil est un magasin, avec une surface de vente.