Séance du 27 février 2003 (compte rendu intégral des débats)

Article 12

M. le président. « Art. 12. - A l'article L. 411-3 du code de la construction et de l'habitation, sont insérés, après le troisième alinéa, deux alinéas ainsi rédigés :

« - aux logements cédés ou apportés aux sociétés civiles immobilières régies par l'article L. 443-7-1 et devenus propriété de l'associé personne physique ;

« - aux logements dont l'usufruit est détenu temporairement par les organismes d'habitations à loyer modéré ;. »

La parole est à Mme Odette Terrade, sur l'article.

Mme Odette Terrade. Malgré sa brièveté, l'article 12 du projet de loi constitue un élément important de la politique publique du logement telle qu'elle semble se déterminer dans le cadre des premières orientations gouvernementales.

Dans les faits, l'article 12 ainsi que les articles 13 et 14 créent les conditions d'une dynamisation des opérations de cession de logements locatifs sociaux, qu'ils participent d'ailleurs de la définition du secteur HLM ou d'autres législations : on pense aux logements aidés par des prêts du Crédit foncier de France ou exclusivement financés sur le fonds 1 %

Ces opérations de cession, dont on souhaite de longue date dans certains milieux autorisés qu'elles se multiplient, n'ont pas rencontré jusqu'ici un grand succès.

Deux aspects majeurs les sous-tendent naturellement.

Tout d'abord, ces opérations apparaissent bien souvent aux organismes bailleurs comme un outil de gestion susceptible de leur permettre de réaménager leur bilan, en isolant, autant que faire se peut, certains éléments de patrimoine, quitte à dégager par la suite des marges de manoeuvre financières nouvelles.

Ensuite, il s'agit évidemment du problème posé par la situation des locataires eux-mêmes. Il ne faut en effet jamais oublier que, même si ces locataires peuvent être particulièrement attachés à leur logement et, par extension, à leur quartier, ils ne disposent pas toujours des moyens pour réaliser cette opération de rachat de leur logement.

Les articles 12 à 14 du présent projet de loi tendent à résoudre ces deux questions.

Ils posent cependant des questions nouvelles qui découlent immédiatement de l'effet de ces cessions sur le devenir des logements et des ensembles immobiliers ainsi cédés.

L'occupation ultérieure des logements ne constitue pas le moindre de ces problèmes, surtout quand nous constatons la dégradation de certaines copropriétés en termes d'évolution de l'habitat et de montée en charge des difficultés sociales des habitants.

Car nous passons, dans le cadre d'une opération de cession, d'une relation bailleur-locataire relativement claire, identifiable, à une diffusion de la propriété immobilière qui va faire se côtoyer rapidement des propriétaires occupants et des propriétaires bailleurs, sans omettre les effets que les tensions sur le marché immobilier pourront avoir sur le niveau des cessions ultérieures portant sur les logements concernés.

Nous nous interrogeons également sur la logique qui sous-tend quelque peu ces articles au moment même où l'un des facteurs essentiels de tension sur la demande de logement est l'insuffisance des mises en chantier, tant de logements neufs que de logements en réhabilitation.

Devons-nous oublier que cette situation trouve en partie sa source dans l'annulation massive de crédits inscrits primitivement dans le cadre des financements PLA-PALULOS, ce qui met en cause l'équilibre de nombreuses opérations ?

Sous le bénéfice de ces observations et parce que nous pensons que les questions de gestion des organismes bailleurs sociaux nécessitent d'autres solutions que ce type de « facilité » de gestion, nous ne voterons aucun des trois articles à venir.

M. le président. La parole est à M. Jean-Pierre Schosteck.

M. Jean-Pierre Schosteck. Notre collègue Philippe François, ayant eu un empêchement impératif ce soir, m'a demandé d'évoquer à sa place un problème qu'il estime récurrent et qu'il avait d'ailleurs déjà abordé à l'occasion de la discussion de la loi SRU. Il s'agit du contrôle des divisions de logements dans les communes rurales.

Comme vous le savez, l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitat prévoit que le changement d'affectation de locaux à usage d'habitation est autorisé par le préfet. Notre collègue Philippe François estime que cette législation n'est pas satisfaisante pour deux raisons : la première, c'est que cette compétence est dévolue au préfet ; la seconde, c'est que cet article ne permet pas de contrôler la division des logements. Or, qui mieux que le maire est en mesure d'apprécier si les changements d'affectation de locaux à usage d'habitation sont compatibles avec les objectifs fixés par la commune.

Je n'évoquerai pas toutes les conséquences d'une urbanisation qui serait mal maîtrisée.

Lors de la discussion de la loi SRU, Philippe François avait déjà attiré l'attention du Gouvernement sur ce sujet et déposé un amendement qui avait été adopté par le Sénat. Nombre de nos collègues sont sensibles à cette question. Il faut donc poursuivre dans cette voie.

Philippe François souhaitait saisir l'occasion de ce débat pour vous demander, monsieur le ministre, si vous seriez prêt à entamer un dialogue que nous espérons fructueux, et se propose, sur la base de cette réflexion, de déposer un amendement dans le projet de loi dont on a déjà parlé à plusieurs reprises et qui traitera de l'habitat.

M. le président. L'amendement n° 66, présenté par M. Guené, au nom de la commission des affaires économiques, est ainsi libellé :

« Dans le second alinéa du texte proposé par cet article pour compléter l'article L. 411-3 du code de la construction et de l'habitation, remplacer les mots : "dont l'usufruit est détenu" par les mots : "dont l'usufruit a été détenu". »

La parole est à M. Charles Guené, rapporteur.

M. Charles Guené, rapporteur. Cet amendement concerne la pérennisation du caractère social des logements et de la technique de démembrement des propriétés à terme.

Il vous est proposé de préciser que l'exception au principe de pérennisation du caractère social des logements HLM ne s'applique qu'à l'issue de la convention au terme de laquelle l'usufruit a été détenu par l'organisme d'habitations à loyer modéré.

M. le président. Quel est l'avis du Gouvernement ?

M. Gilles de Robien, ministre. Si vous le permettez, monsieur le président, je répondrai d'abord à M. Schosteck : la question qu'il a soulevée sera traitée lors de l'examen du futur projet de loi sur l'habitat, à l'automne prochain.

Sur l'amendement n° 66, le Gouvernement émet un avis favorable.

M. le président. Je mets aux voix l'amendement n° 66.

(L'amendement est adopté.)

M. le président. Je mets aux voix l'article 12, modifié.

(L'article 12 est adopté.)

Article 13

M. le président. « Art. 13. - L'article L. 411-4 du code de la construction et de l'habitation est ainsi modifié :

« 1° Les deux premières phrases constituent un premier alinéa ;

« 2° Il est inséré, après ce premier alinéa, un alinéa ainsi rédigé :

« Tout acte transférant la propriété ou la jouissance de ces logements ou constatant un tel transfert reproduit, à peine de nullité de plein droit, les dispositions de l'alinéa précédent. L'action en nullité peut être intentée par tout intéressé ou par l'autorité administrative dans un délai de cinq ans à compter de la publication de l'acte au fichier immobilier. » ;

« 3° Les deux dernières phrases constituent un dernier alinéa. »

L'amendement n° 67 rectifié, présenté par M. Guené, au nom de la commission des affaires économiques, est ainsi libellé :

« Compléter in fine cet article par un alinéa ainsi rédigé :

« 4° La dernière phrase du dernier alinéa est ainsi complétée : ", aux logements cédés ou apportés aux sociétés civiles immobilières régies par l'article L. 443-7-1 et devenus propriété de l'associé personne physique et aux logements dont l'usufruit a été détenu temporairement." »

La parole est à M. Charles Guené, rapporteur.

M. Charles Guené, rapporteur. Il vous est proposé, comme cela est prévu pour les logements des organismes d'HLM à l'article 12 du projet de loi, de compléter la liste des exceptions au principe de pérennisation du caractère social d'un logement faisant l'objet d'un transfert de propriété en mentionnant les logements vendus à leurs locataires par l'intermédiaire d'une société civile immobilière dans les conditions fixées à l'article L. 443-7-1 du code de la construction et de l'habitation, mais aussi les logements dont l'usufruit a été détenu temporairement.

M. le président. Quel est l'avis du Gouvernement ?

M. Gilles de Robien, ministre. Cet ajout étant tout à fait souhaitable, le Gouvernement émet un avis favorable.

M. le président. Je mets aux voix l'amendement n° 67 rectifié.

(L'amendement est adopté.)

M. le président. Je mets aux voix l'article 13, modifié.

(L'article 13 est adopté.)

Article 14

M. le président. « Art. 14. - I. - Après l'article L. 451-1 du code de la construction et de l'habitation, il est inséré un article L. 451-1-1 ainsi rédigé :

« Art. L. 451-1-1. - Après transfert de propriété des logements sociaux mentionnés aux articles L. 411-3 et L. 411-4, les bailleurs de ces logements sont, quel que soit leur statut, soumis au contrôle de l'administration. Ce contrôle a pour objet de vérifier qu'ils respectent les règles d'accès sous condition de ressources et de plafonnement des loyers auxquelles demeurent soumis ces logements, ainsi que leurs conditions d'application.

« Le contrôle s'exerce sur pièces ou sur place. Les agents chargés d'effectuer les contrôles sur place sont des agents de l'Etat habilités à cet effet par décision de l'autorité ministérielle.

« Le bailleur est averti du contrôle sur place dont il fait l'objet avant l'engagement des opérations ; l'avertissement mentionne que le bailleur a la faculté de se faire assister de tout conseil de son choix pendant le déroulement des opérations. Pour les besoins exclusifs de leur mission, les agents chargés du contrôle ont accès à tous documents, renseignements ou justificatifs et peuvent en prendre copie. Ils ont accès, entre 8 heures et 20 heures, à tous locaux professionnels où exerce le bailleur.

« Lorsque le contrôle de l'administration s'est conclu par un rapport, celui-ci est communiqué au bailleur qui dispose d'un mois pour présenter ses observations.

« L'autorité administrative met en demeure le bailleur de régulariser sa situation dans un délai déterminé. »

« II. - A l'article L. 451-2, les mots : "prévu à l'article précédent" sont remplacés par les mots : "prévu à l'article L. 451-1". »

L'amendement n° 68, présenté par M. Guené, au nom de la commission des affaires économiques, est ainsi libellé :

« Remplacer les quatre derniers alinéas du texte proposé par le I de cet article pour insérer un article L. 451-1-1 dans le code de la contruction et de l'habitation par un alinéa ainsi rédigé :

« Les modalités de ce contrôle s'exercent selon les dispositions prévues à l'article L. 451-1. »

La parole est à M. Charles Guené, rapporteur.

M. Charles Guené, rapporteur. Il s'agit d'un amendement rédactionnel.

Dans un souci de simplification, il vous est proposé, s'agissant des modalités de ce contrôle, de faire expressément référence aux modalités de contrôle prévues par l'article L. 451-1 du code de la construciton et de l'habitation, puisqu'elles sont identiques. Il n'apparaît pas nécessaire de les recopier dans ce nouvel article L. 451-1 du code précité.

M. le président. Quel est l'avis du Gouvernement ?

M. Gilles de Robien, ministre. Un tel alignement pourrait conduire à des risques de vices de forme en matière de procédure. Il est donc préférable de définir les modalités de ce contrôle dans un article distinct, tel qu'il est proposé dans le projet de loi initial.

Peut-être M. le rapporteur pourrait-il envisager cette formule ?

M. Charles Guené, rapporteur. Bien volontiers, monsieur le ministre !

Je retire l'amendement n° 68.

M. le président. L'amendement n° 68 est retiré.

Je mets aux voix l'article 14.

(L'article 14 est adopté.)

Article 15

M. le président. L'article 15 a été supprimé par l'Assemblée nationale.

Articles additionnels après l'article 15

M. le président. L'amendement n° 198 rectifié ter, présenté par MM. Mano, Reiner, Dauge, C. Gautier, Peyronnet, Sueur et les membres du groupe socialiste, apparenté et rattachée, est ainsi libellé :

« Après l'article 15, insérer un article additionnel ainsi rédigé :

« I. - Avant l'avant-dernier alinéa de l'article L. 421-1 et de l'article L. 422-2 du code de la construction et de l'habitation, est inséré un alinéa ainsi rédigé :

« Avec l'accord du maire, gérer des logements situés dans le périmètre défini pour une opération programmée d'amélioration de l'habitat visée à l'article L. 303-1, ou exercer la même activité pour des logements appartenant à des personnes privées et vacants depuis plus de deux ans ou issus de la vente d'habitations à loyer modéré. »

« II. - Après le 8° de l'article L. 422-3 du même code, il est inséré un 9° ainsi rédigé :

« 9° Avec l'accord du maire, de gérer des logements situés dans le périmètre défini pour une opération programmée d'amélioration de l'habitat visée à l'article L. 303-1, ou exercer la même activité pour des logements appartenant à des personnes privées et vacants depuis plus de deux ans ou issus de la vente d'habitations à loyer modéré. »

La parole est à M. Jean-Yves Mano.

M. Jean-Yves Mano. Je voulais saisir l'opportunité de ce débat pour étendre le champ d'application des règles applicables aux organismes d'HLM aux logements vacants du secteur privé. Alors qu'il y a des tensions locatives dans les zones urbaines denses, paradoxalement, il y a aujourd'hui beaucoup de demandes de logement qui ne sont pas satisfaites et, dans le même temps, beaucoup de logements sont vacants, ce qui constitue une aberration économique.

M. le président. Quel est l'avis de la commission ?

M. Charles Guené, rapporteur. Cette disposition semble de bon sens dans la mesure où l'on recense plus de 2 millions de demandeurs de logement et où le mécanisme reposerait sur l'accord du maire, ce qui n'est pas sans nous séduire.

Cependant, la commission s'interroge sur la pertinence de l'introduction d'une telle disposition dans ce projet de loi, alors que le Gouvernement compte très bientôt déposer un projet de loi beaucoup plus complet sur l'habitat qui redéfinira notamment le statut et les missions des organismes d'HLM.

Dans cette perspective, la commission s'en remettra à la sagesse de la Haute Assemblée.

M. le président. Quel est l'avis du Gouvernement ?

M. Gilles de Robien, ministre. Le code de la construction et de l'habitat permet déjà aux organismes d'HLM de prendre à bail et de sous-louer des logements qui sont vacants.

L'amendement 198 rectifié ter vise à permettre aux organismes d'HLM de gérer des logements situés dans le périmètre d'une opération programmée d'amélioration de l'habitat, une OPAH, ou des logements appartenant à des personnes privées.

Compte tenu des dispositions existantes, il me paraît prématuré d'aborder le sujet. Par ailleurs, le Gouvernement prépare une loi sur l'habitat.

Je vous rappelle en outre que M. le Premier ministre souhaite que le Gouvernement prépare un plan de mobilisation sur les logements vacants.

Je vous demande donc, monsieur Mano, de bien vouloir retirer votre amendement qui est très partiel par rapport à la globalité du sujet que nous pensons traiter bientôt.

M. le président. La parole est à M. Jean-Yves Mano.

M. Jean-Yves Mano. J'accepte de retirer l'amendement dans la mesure où M. le ministre nous annonce une proposition concrète sur ce sujet. Je veux bien me mettre en contact avec ses services pour les faire profiter de mon expérience parisienne sur le sujet.

M. Gilles de Robien, ministre. Merci beaucoup.

M. le président. L'amendement n° 198 rectifié ter est retiré, mais le dialogue est maintenu !

M. Gilles de Robien, ministre. Il est même renforcé !

M. le président. L'amendement n° 233, présenté par MM. Schosteck, P. Blanc, Cleach, Girod, Hyest, Hérisson et Doublet, est ainsi libellé :

« Après l'article 15, insérer un article additionnel ainsi rédigé :

« I. - A l'article 1391 C du code général des impôts, après les mots : "organismes d'habitations à loyer modéré", sont insérés les mots : "ou par les sociétés d'économie mixte".

« II. - La dotation globale de fonctionnement est majorée en conséquence.

« III. - La perte de recettes pour l'Etat est compensée à due concurrence par la création d'une taxe additionnelle aux droits prévus aux articles 575 et 575 A du code général des impôts. »

La parole est à M. Jean-Pierre Schosteck.

M. Jean-Pierre Schosteck. La loi du 21 décembre 2001 a autorisé les organismes d'HLM à déduire de la taxe foncière sur les propriétés bâties les dépenses engagées pour l'accessibilité et l'adaptation des logements aux personnes en situation de handicap. Les sociétés d'économie mixte gèrent, dans les mêmes conditions, des logements de même catégorie. Par conséquent, mon amendement vise à faire bénéficier ces sociétés des mêmes abattements que les organismes d'HLM.

M. le président. Quel est l'avis de la commission ?

M. Charles Guené, rapporteur. Un tel dispositif fiscal se justifie pleinement, d'autant plus que le Président de la République lui-même a reconnu que l'intégration des personnes handicapées devait constituer l'une des priorités pour les années à venir.

Toutefois, il nous semble que cet amendement concerne un projet de loi qui est en préparation actuellement. Il serait dommage qu'une telle disposition vienne se téléscoper avec les mesures qui sont en préparation.

Aussi, après avoir entendu M. le ministre sur cette question, la commission s'en remettra à la sagesse de la Haute Assemblée.

M. le président. Quel est l'avis du Gouvernement ?

M. Gilles de Robien, ministre. Cette extension aux SEM d'une mesure qui existe déjà pour les organismes d'HLM est une bonne idée. C'est une mesure qui est d'ailleurs entièrement compensée par l'Etat pour les collectivités locales. Mais je propose qu'elle soit examinée dans le cadre de la loi sur le handicap que vous présentera prochainement Mme Boisseau. Cela sera plus logique.

Je vous serais donc reconnaissant, monsieur le sénateur, de bien vouloir retirer votre amendement.

M. le président. Monsieur Schosteck, l'amendement n° 233 est-il maintenu ?

M. Jean-Pierre Schosteck. Vous me dites que cet amendement sera repris, je veux bien vous croire. Je tiens toutefois à insister sur le fait qu'il s'agit des mêmes logements et qu'ils répondent aux mêmes critères. La seule différence, c'est qu'ils sont gérés par deux types d'organismes différents. Certains logements bénéficient d'un avantage, justifié, avez-vous dit, alors que les autres n'en profitent pas.

Chaque fois, on nous dit que c'est renvoyé aux calendes grecques.

Là encore, j'ai tendance à vous faire confiance et, pour ne pas vous compliquer la vie, je retire cet amendement. Mais je trouve la pilule un peu amère.

M. le président. L'amendement n° 233 est retiré, mais le dialogue est maintenu !

M. Gilles de Robien, ministre. Et les promesses seront tenues !

Article 16

M. le président. « Art. 16. - I. - L'article L. 421-1 du code de la construction et de l'habitation est complété par un alinéa ainsi rédigé :

« Ils peuvent également réaliser en vue de leur vente, dans les conditions prévues aux articles L. 261-1 à L. 261-22, à l'association agréée mentionnée à l'article 116 de la loi de finances pour 2002 précitée ou aux sociétés civiles immobilières dont les parts sont détenues à au moins 99 % par cette association, des immeubles à usage principal d'habitation destinés à la location. »

« II. - L'article L. 422-2 du même code est complété par un alinéa ainsi rédigé :

« Elles peuvent également réaliser en vue de leur vente, dans les conditions prévues aux articles L. 261-1 à L. 261-22, à l'association agréée mentionnée à l'article 116 de la loi de finances pour 2002 précitée ou aux sociétés civiles immobilières dont les parts sont détenues à au moins 99 % par cette association, des immeubles à usage principal d'habitation destinés à la location. »

« III. - Avant le dernier alinéa de l'article L. 422-3 du même code, il est inséré un alinéa ainsi rédigé :

Je suis saisi de trois amendements présentés par M. Guené, au nom de la commission des affaires économiques :

L'amendement n° 69 rectifié est ainsi libellé :

« A. - Compléter le texte proposé par le I de cet article pour compléter l'article L. 421-1 du code de la construction et de l'habitation par un alinéa ainsi rédigé :

« Ils peuvent aussi réaliser des prestations de service pour le compte de l'association agréée mentionnée à l'article 116 de la loi de finances pour 2002 précitée, ou des sociétés civiles immobilières dont les parts sont détenues à au moins 99 % par cette association, dans des conditions fixées par décret en Conseil d'Etat. »

« B. - En conséquence, dans le premier alinéa du I de cet article, remplacer les mots : "un alinéa ainsi rédigé" par les mots : "deux alinéas ainsi rédigés". »

L'amendement n° 70 rectifié, est ainsi libellé :

« A. - Compléter le texte proposé par le II de cet article pour compléter l'article L. 422-2 du code de la construction et de l'habitation par un alinéa ainsi rédigé :

« Elles peuvent aussi réaliser des prestations de service pour le compte de l'association agréée mentionnée à l'article 116 de la loi de finances pour 2002 précitée, ou des sociétés civiles immobilières dont les parts sont détenues à au moins 99 % par cette association, dans des conditions fixées par décret en Conseil d'Etat. »

« B. - En conséquence, dans le premier alinéa du II de cet article, remplacer les mots : "un alinéa ainsi rédigé" par les mots : "deux alinéas ainsi rédigés". »

L'amendement n° 71 rectifié est ainsi libellé :

« A. - Compléter le texte proposé par le III de cet article pour insérer un alinéa dans l'article L. 422-3 du code de la construction et de l'habitation par un alinéa ainsi rédigé :

« B. - En conséquence, dans le premier alinéa du III de cet article, remplacer les mots : "un alinéa ainsi rédigé" par les mots : "deux alinéas ainsi rédigés". »

La parole est à M. Charles Guené, rapporteur, pour défendre ces trois amendements.

M. Charles Guené, rapporteur. L'article 16, introduit lors de la discussion du projet de loi à l'Assemblée nationale, permet aux organismes d'HLM d'intervenir pour le compte de l'association foncière logement et de pratiquer la vente d'immeubles à construire.

Cet amendement reprend, au sein de cet article, les dispositions de l'article 17 permettant aux offices publics d'aménagement et de construction d'intervenir pour l'association foncière logement en tant que prestataires de services.

L'amendement n° 69 rectifié élargit néanmoins les conditions de cette intervention, en donnant une compétence générale aux organismes d'HLM en la matière, tout en précisant que ces conditions sont fixées par décret en Conseil d'Etat.

Les amendements n°s 70 rectifié et 71 rectifié ont le même objet.

M. le président. Quel est l'avis du Gouvernement ?

M. Gilles de Robien, ministre. Le Gouvernement est très favorable à ces trois amendements de simplification.

M. le président. Je mets aux voix successivement les amendements n°s 69 rectifié, 70 rectifié et 71 rectifié.

(Les amendements sont adoptés.)

M. le président. Je mets au voix l'article 16, modifié.

(L'article 16 est adopté.)

Article 17

M. le président. « Art. 17. - I. - Dans le quinzième alinéa de l'article L. 421-1 du code de la construction et de l'habitation, après le mot : "décret, ", sont insérés les mots : "pour le compte de l'association agréée mentionnée à l'article 116 de la loi de finances pour 2002 précitée ou aux sociétés civiles immobilières dont les parts sont détenues à au moins 99 % par cette association ainsi que".

« II. - Dans le septième alinéa de l'article L. 422-2 du même code, après le mot : "statuts, ", sont insérés les mots : "pour le compte de l'association agréée mentionnée à l'article 116 de la loi de finances pour 2002 précitée ou aux sociétés civiles immobilières dont les parts sont détenues à au moins 99 % par cette association ainsi que".

« III. - Dans le 8° de l'article L. 422-3 du même code, après les mots : "dans le domaine du logement", sont insérés les mots : ", notamment de l'association agréée mentionnée à l'article 116 de la loi de finances pour 2002 (n° 2001-1275 du 28 décembre 2001) ou des sociétés civiles immobilières dont les parts sont détenues à au moins 99 % par cette association,". »

L'amendement n° 72, présenté par M. Guené, au nom de la commission des affaires économiques, est ainsi libellé :

« Supprimer cet article. »

La parole est à M. Charles Guené, rapporteur.

M. Charles Guené, rapporteur. C'est un amendement de conséquence, dans la mesure où les dispositions prévues à cet article adopté par l'Assemblée nationale seront désormais reprises dans l'article 16 avec l'adoption par le Sénat des amendements n°s 69 rectifié, 70 rectifié et 71 rectifié.

M. le président. Quel est l'avis du Gouvernement ?

M. Gilles de Robien, ministre. Favorable.

M. le président. Je mets aux voix l'amendement n° 72.

(L'amendement est adopté.)

M. le président. En conséquence, l'article 17 est supprimé.

Article 18

M. le président. « Art. 18. - I. - Dans le cinquième alinéa de l'article L. 421-1 du code de la construction et de l'habitation, après le mot : "lucratif", sont insérés les mots : "à l'association agréée mentionnée à l'article 116 de la loi de finances pour 2002 (n° 2001-1275 du 28 décembre 2001) ou aux sociétés civiles immobilières dont les parts sont détenues à au moins 99 % par cette association".

« II. - Le premier alinéa de l'article L. 422-2 du même code est complété par une phrase ainsi rédigée : "Elles peuvent également gérer les immeubles appartenant à d'autres organismes d'habitations à loyer modéré et les immeubles à usage principal d'habitation appartenant à l'Etat, à une collectivité territoriale ou à un groupement de collectivités territoriales, à une société d'économie mixte de construction et de gestion de logements sociaux, à des organismes à but non lucratif, à l'association agréée mentionnée à l'article 116 de la loi de finances pour 2002 (n° 2001-1275 du 28 décembre 2001) ou aux sociétés civiles immobilières dont les parts sont détenues à au moins 99 % par cette association."

« III. - Avant le dernier alinéa de l'article L. 422-3 du même code, il est inséré un alinéa ainsi rédigé :

« Elles peuvent gérer les immeubles à usage principal d'habitation appartenant à l'association agréée mentionnée à l'article 116 de la loi de finances pour 2002 précitée ou aux sociétés civiles immobilières dont les parts sont détenues à au moins 99 % par cette association. »

« IV. - Le dernier alinéa de l'article L. 442-9 du même code est ainsi rédigé :

« Lorsqu'ils prennent en gérance des logements appartenant à l'Etat, à des collectivités territoriales, à des sociétés d'économie mixte de construction et de gestion de logements sociaux, à des organismes à but non lucratif, à l'association agréée mentionnée à l'article 116 de la loi de finances pour 2002 (n° 2001-1275 du 28 décembre 2001) ou aux sociétés civiles immobilières dont les parts sont détenues à au moins 99 % par cette association, les organismes d'habitations à loyer modéré bénéficient de toutes les délégations nécessaires à l'exercice de leur mission, dans des conditions fixées par décret. »

L'amendement n° 73 rectifié, présenté par M. Guené, au nom de la commission des affaires économiques, est ainsi libellé :

« I. - Dans le I de cet article, avant les mots : "à l'association agréée", insérer le mot : "ou".

« II. - Dans le texte proposé par le IV de cet article pour le dernier alinéa de l'article L. 442-9 du code de la construction et de l'habitation, remplacer les mots : "à des collectivités territoriales" par les mots : "à une collectivité territoriale ou à un groupement de collectivités territoriales." »

La parole est à M. Charles Guené, rapporteur.

M. Charles Guené, rapporteur. C'est un amendement rédactionnel.

M. le président. Quel est l'avis du Gouvernement ?

M. Gilles de Robien, ministre. Favorable.

M. le président. Je mets aux voix l'amendement n° 73 rectifié.

(L'amendement est adopté.)

M. le président. Je mets aux voix l'article 18, modifié.

(L'article 18 est adopté.)

Articles additionnels après l'article 18

M. le président. L'amendement n° 156, présenté par M. Coquelle, Mmes Beaufils et Didier, M. Le Cam, Mme Terrade et les membres du groupe communiste républicain et citoyen, est ainsi libellé :

« Après l'article 18, insérer un article additionnel ainsi rédigé :

« L'article L. 442-1-1 du code de la construction et de l'habitation est complété par deux alinéas ainsi rédigés :

« Ils peuvent appliquer un coefficient de réduction de ces loyers lorsque les logements sont situés dans les zones de revitalisation rurale définies par la loi n° 95-115 du 4 février 1995 d'orientation pour l'aménagement et le développement du territoire, ainsi que les grands ensembles et les quartiers mentionnés au I de l'article 1466 A du code général des impôts.

« Un décret en Conseil d'Etat fixe les conditions d'application du présent article. »

La parole est à Mme Evelyne Didier.

Mme Evelyne Didier. Nous avons indiqué que le devenir des organismes bailleurs sociaux était assez nettement lié à la prise en compte de la réalité sociologique des quartiers et des locataires, mais aussi à la pertinence de leurs politiques de construction neuve.

C'est le sens de cet amendement, qui préconise de donner un caractère législatif - même s'il demeure facultatif - à des politiques de gestion locative participant des orientations de la politique d'aménagement du territoire ou de la politique de la ville au travers d'une réduction du montant des loyers exigés dans les logements situés tant en zones de revitalisation rurale qu'en zones prioritaires de la politique de la ville.

On sait, de ce point du vue, que certains coûts de gestion peuvent être sensiblement réduits dans ces parties du territoire national.

Notre amendement vise donc à ouvrir la possibilité, pour les organismes bailleurs, de réduire le montant des loyers exigés des locataires, en leur faisant en quelque sorte bénéficier des allégements de coûts inhérents aux conditions générales de réalisation des opérations tant de réhabilitation que de construction neuve.

M. le président. Quel est l'avis de la commission ?

M. Charles Guené, rapporteur. Cet amendement tend à permettre aux organismes d'HLM d'appliquer un coefficient de réduction des loyers si les logements sont situés en zone de revitalisation rurale ou en zone urbaine sensible. Or rien ne s'oppose, en l'état actuel de la réglementation, à ce que les organismes d'HLM, de leur propre initiative, appliquent des loyers plus faibles dans de telles zones. Par conséquent, cet amendement nous semble inutile et la commission y est défavorable.

M. le président. Quel est l'avis du Gouvernement ?

M. Gilles de Robien, ministre. Les organismes d'HLM fixent librement les loyers des logements qui font l'objet d'une nouvelle location dans la limite des plafonds de ressources. Par conséquent, autoriser les organismes d'HLM à appliquer un coefficient de réduction de ces loyers dans certaines zones est vraiment sans objet.

Le Gouvernement est donc également défavorable à cet amendement.

M. le président. Je mets aux voix l'amendement n° 156.

(L'amendement n'est pas adopté.)

M. le président. L'amendement n° 157, présenté par M. Coquelle, Mmes Beaufils et Didier, M. Le Cam, Mme Terrade et les membres du groupe communiste républicain et citoyen, est ainsi libellé :

« Après l'article 18, insérer un article additionnel ainsi rédigé :

« I. - Après l'article 1384 D du code général des impôts, il est inséré un article ainsi rédigé :

« Art. ... - A compter de la promulgation de la loi n° ... du ... portant diverses dispositions relatives à l'urbanisme, à l'habitat et à la construction, les logements en accession à la propriété réalisés dans une zone de revitalisation rurale définie par la loi n° 95-115 du 4 février 1995 d'orientation pour l'aménagement et le développement du territoire, ainsi que dans les grands ensembles et les quartiers mentionnés au I de l'article 1466 A seront exonérés de taxe foncière sur les propriétés bâties pour une période de dix ans. »

« II. - Le taux de l'impôt sur les sociétés est relevé à due concurrence. »

La parole est à Mme Marie-France Beaufils.

Mme Marie-France Beaufils. Cet amendement de notre groupe tend à proposer l'exonération temporaire de la taxe foncière sur les propriétés bâties des logements en accession à la propriété.

Il s'agit pour nous de promouvoir, dans les zones de revitalisation rurale et dans les quartiers d'habitat social, sites prioritaires de la politique de la ville, la réalisation de programmes d'accession à la propriété, dont le coût pourrait devenir plus aisément supportable pour les ménages accédants.

Il s'agit également de favoriser une certaine mixité sociale par la mise en place d'un outil d'accession à la propriété plus directement accessible aux familles modestes et de diversification de l'habitat.

Il convient en effet d'élargir l'offre de logements, y compris dans ces parties de notre territoire, en vue notamment de répondre à la demande sociale exprimée par certains ménages, dont on sait par ailleurs qu'ils sont souvent victimes d'une trop stricte application des règles d'attribution des logements locatifs sociaux.

De surcroît, si l'on se réfère aux expériences déjà constatées, on se doit de concevoir un outil d'accession sociale à la propriété permettant de faciliter une rotation plus harmonieuse, respectueuse du choix même des demandeurs, de l'occupation du patrimoine locatif social.

Il s'agit également de pallier les éventuels risques d'un surendettement des ménages par accroissement inconsidéré de leur taux d'effort et de la charge fiscale représentative de leur démarche d'accession à la propriété.

Evidemment, cela va de pair avec la mise en question du dispositif du prêt à taux zéro, qui n'a manifestement pas le succès que certains escomptaient au départ et qui n'a pas empêché certains accédants de connaître des difficultés majeures de règlement de leurs mensualités.

M. le président. Quel est l'avis de la commission ?

M. Charles Guené, rapporteur. Vous voulez élargir l'exonération de taxe foncière, pour une période de dix ans, aux logements à l'accession à la propriété situés en ZRR et en zone urbaine sensible.

Le Gouvernement ayant indiqué qu'il voulait présenter, d'ici à la fin de l'année, des mesures destinées à relancer la politique d'accession sociale à la propriété, le présent projet de loi ne semble pas le cadre approprié pour une telle disposition. C'est pourquoi le Gouvernement y est défavorable.

M. le président. Quel est l'avis du Gouvernement ?

M. Gilles de Robien, ministre. Je voudrais d'abord rétablir une vérité. Je rappelle que c'est au cours des cinq dernières années que le prêt à taux zéro s'est largement dégradé. Du temps de M. Périssol, il y avait 150 000 prêts à taux zéro par an. Il n'y a eu que 100 000 en 2002. C'est dommage.

Ensuite, on ne résout pas le problème de l'accession sociale à la propriété par une simple mesure fiscale. Le Gouvernement est plus ambitieux que cela et vous le démontrera. Il est donc défavorable à cet amendement.

M. le président. Je mets aux voix l'amendement n° 157.

(L'amendement n'est pas adopté.)

M. le président. L'amendement n° 158, présenté par M. Coquelle, Mmes Beaufils et Didier, M. Le Cam, Mme Terrade et les membres du groupe communiste républicain et citoyen, est ainsi libellé :

« Après l'article 18, insérer un article additionnel ainsi rédigé :

« I. - Le I de l'article 1388 bis du code général des impôts est complété par un alinéa ainsi rédigé :

« Cet abattement est fixé à 10 % pour l'ensemble des autres logements répondant aux mêmes critères. »

« II. - Le taux de l'impôt sur les sociétés est relevé à due concurrence. »

La parole est à Mme Odette Terrade.

Mme Odette Terrade. L'article 1388 bis du code général des impôts, résultant d'une initiative portée par l'ancien ministre des transports, du logement et de l'équipement, dispose que les logements locatifs sociaux situés dans les quartiers d'habitat sensible ou les sites prioritaires de la politique de la ville bénéficient d'un allégement de taxe foncière sur les propriétés bâties de 30 % en échange d'engagements précis en termes de qualité de service rendu aux locataires.

Cette initiative, notons-le, répondait pour partie à une demande fort ancienne de l'ensemble du secteur d'HLM, particulièrement inquiet devant l'accroissement du coût fiscal de la propriété foncière, du fait de la sortie progressive de l'ensemble du parc des périodes d'exonération plus ou moins longues au titre de la taxe foncière sur les propriétés bâties.

Selon des éléments connus de tous, la part de cette taxe dans le montant global des loyers est aujourd'hui particulièrement significative. Elle peut atteindre, dans certains organismes, l'équivalent de deux mois de loyer.

En moyenne, selon ces éléments fournis par l'Union, ce sont 11 % du montant des loyers qui sont ainsi consacrés au paiement des obligations fiscales des organismes.

Ce poids significatif de la charge fiscale a plusieurs motivations, dont la moindre n'est pas la surcote relative qui affecte les logements sociaux - dont le confort est globalement supérieur à nombre de logements du secteur libre -, sans parler du dynamisme pour le moins préoccupant de cette taxe depuis ces dernières années, effets des charges budgétaires incombant aujourd'hui aux collectivités locales.

Nous préconisons donc que le dispositif d'allégement de la charge fiscale représentative de la TFPB soit étendu à l'ensemble du parc locatif détenu par les bailleurs sociaux, au travers d'un taux d'allégement de 10 % sur ces éléments de patrimoine.

Cette mesure vise plusieurs objectifs, dont le moindre n'est pas de concourir à la modération de l'évolution des loyers dont la croissance de la charge fiscale a, bien souvent, été l'un des moteurs essentiels.

Il s'agit donc d'alléger les contraintes pesant sur les organismes bailleurs sociaux en vue de faciliter une allocation plus judicieuse des ressources tirées de la perception des loyers, permettant notamment de conduire des politiques d'entretien de patrimoine plus en rapport avec les attentes des locataires.

C'est donc un amendement de bon sens que nous vous invitons à adopter puisqu'il allège la contrainte fiscale pesant sur les organismes bailleurs sociaux.

M. le président. Quel est l'avis de la commission ?

M. Charles Guené, rapporteur. Il me paraît difficile d'évaluer l'impact de l'abattement que vous voulez instituer. S'il devait l'être, je crois qu'il trouverait en tout état de cause davantage sa place dans le projet de loi sur l'habitat que nous avons évoqué. En conséquence, la commission est défavorable à cet amendement n° 158.

M. le président. Quel est l'avis du Gouvernement ?

M. Gilles de Robien, ministre. La situation des bailleurs sociaux étant très disparate, le fait de procéder à une réduction uniforme pour tout le monde ne me semble pas être une bonne mesure. De plus, ne pas prévoir de contrepartie en termes de qualité, de services ou de politique de loyer me paraît être une mauvaise chose, et ne sert pas l'intérêt des locataires. Le Gouvernement est donc défavorable à cet amendement.

M. le président. Je mets aux voix l'amendement n° 158.

(L'amendement n'est pas adopté.)