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Séance du 16 avril 2014 (compte rendu intégral des débats)

M. le président. Quel est l’avis du Gouvernement ?

M. Arnaud Montebourg, ministre. Considérant que l’un des progrès de ce texte est précisément de permettre l’application de l’indice le plus fidèle au regard de la réalité économique environnante des baux commerciaux, le Gouvernement est défavorable à l’amendement n° 46.

En revanche, il est favorable à l’amendement n° 164 de la commission des lois, car il s’agit d’un élément de clarification utile.

M. le président. La parole est à Mme Élisabeth Lamure, pour explication de vote sur l'amendement n° 46.

Mme Élisabeth Lamure. Nous avons, il est vrai, beaucoup échangé en commission à propos de ces deux indices. Nous avons le même objectif : appliquer aux loyers les indices les plus modérés, afin de favoriser les locataires, qui sont essentiellement des commerçants. C’est pourquoi nous voulons leur laisser le choix, sans supprimer l’ICC.

M. le président. La parole est à M. Gérard Cornu, pour explication de vote.

M. Gérard Cornu. L'amendement de Mme Lamure est tout de même intéressant. Actuellement, une grande majorité des baux commerciaux font référence à l’indice du coût de la construction. Que l’on veuille prévoir deux indices, cela peut se concevoir, mais maintenons au moins l’ICC. Sinon, que deviendront les baux soumis à cet indice ?

Par ailleurs, lorsque l’on signe des baux commerciaux, que ce soit en présence d’un conseiller juridique ou d’un notaire, ces derniers sont plutôt habitués à avoir comme référence l’indice du coût de la construction.

L’amendement de Mme Lamure va donc dans le bon sens, et notre assemblée s'honorerait de l’adopter à l’unanimité.

M. Antoine Lefèvre. Très bien !

M. le président. La parole est à M. Claude Bérit-Débat, pour explication de vote.

M. Claude Bérit-Débat. Pour ma part, je pense le contraire ! (Exclamations sur les travées de l'UMP.) On en a le droit, même si nos analyses convergent souvent !

Tous les commerçants, notamment les petits commerçants, que nous avons rencontrés ont eu tendance à dénoncer la référence à l’indice du coût de la construction pour ce qui concerne la révision des loyers commerciaux. Il faut non pas considérer conjoncturellement l’indice trimestriel le plus favorable, mais prendre en compte la situation dans son ensemble. Or on s’aperçoit que, par le passé, les locataires ont été perdants avec l’ICC.

À la suite d’une concertation organisée par la ministre Sylvia Pinel, la décision de recourir à deux nouveaux indices en remplacement de l’indice du coût de la construction constitue véritablement un progrès et apporte une réponse aux inquiétudes exprimées par les commerçants, en particulier, je le répète, les petits commerçants.

Dans un élan, l’opposition va peut-être adopter cet amendement, mais, pour ce qui me concerne, je voterai contre parce que je suis convaincu qu’il n’offre pas une bonne solution.

M. le président. Je mets aux voix l'amendement n° 46.

(L'amendement est adopté)

Plusieurs sénateurs du groupe UPM. Très bien !

M. Gérard Cornu. Cela prouve que c’est un bon amendement !

M. le président. En conséquence, l'article 2 est ainsi rédigé, et l'amendement n° 164 n'a plus d'objet.

Article 2 (Texte non modifié par la commission)
Dossier législatif : projet de loi relatif à l'artisanat, au commerce et aux très petites entreprises
Article 4 (Texte non modifié par la commission)

Article 3

(Non modifié)

Le début de la première phrase du premier alinéa de l’article L. 145-35 du code de commerce est ainsi rédigé : « Les litiges nés de l’application des articles L. 145-34 et L. 145-38 ainsi que ceux relatifs aux charges et aux travaux peuvent être soumis… (le reste sans changement). »

M. le président. L'amendement n° 165, présenté par Mme Bonnefoy, au nom de la commission des lois, est ainsi libellé :

Compléter cet article par un paragraphe ainsi rédigé :

... - Au deuxième alinéa du même article L. 145-35, les mots : « le juge est saisi » sont remplacés par les mots : « la juridiction est saisie » et le mot : « il » est remplacé par le mot : « elle ».

La parole est à Mme Nicole Bonnefoy, rapporteur pour avis.

Mme Nicole Bonnefoy, rapporteur pour avis de la commission des lois. Il s'agit d’un amendement de coordination.

Je profite de la présentation de cet amendement pour rappeler que le Conseil de la simplification pour les entreprises a proposé, lundi dernier, de supprimer la commission de conciliation des baux commerciaux, alors que ce projet de loi prévoit d’en étendre les compétences.

Cette proposition me paraît d’autant moins pertinente que l’extension de compétences, avec saisine facultative, fait l’objet d’une large approbation.

Si les commissions de conciliation des baux commerciaux ne fonctionnent pas bien dans certains départements, il convient de relancer la conciliation comme mode alternatif de règlement des litiges commerciaux. Ce texte est l’occasion d’aller en ce sens.

M. le président. Quel est l’avis de la commission ?

M. Yannick Vaugrenard, rapporteur. Il s'agit d’un amendement rédactionnel, auquel la commission est favorable.

M. le président. Quel est l’avis du Gouvernement ?

M. Arnaud Montebourg, ministre. Même avis.

M. le président. Je mets aux voix l'amendement n° 165.

(L'amendement est adopté.)

M. le président. Je mets aux voix l'article 3, modifié.

(L'article 3 est adopté.)

Article 3 (Texte non modifié par la commission)
Dossier législatif : projet de loi relatif à l'artisanat, au commerce et aux très petites entreprises
Article additionnel après l'article 4 (début)

Article 4

(Non modifié)

La section 6 du chapitre V du titre IV du livre Ier du code de commerce est ainsi modifiée :

1° L’article L. 145-34 est complété par un alinéa ainsi rédigé :

« En cas de modification notable des éléments mentionnés au premier alinéa, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente. » ;

2° Le troisième alinéa de l’article L. 145-38 est complété par une phrase ainsi rédigée :

« Dans le cas où cette preuve est rapportée, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente. » ;

3° L’article L. 145-39 est complété par une phrase ainsi rédigée :

« La variation de loyer qui découle de cette révision ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente. »

M. le président. Je suis saisi de trois amendements faisant l'objet d'une discussion commune.

Les deux premiers amendements sont identiques.

L'amendement n° 38 est présenté par Mme Lamure, M. César et les membres du groupe Union pour un Mouvement Populaire.

L'amendement n° 94 est présenté par Mme Schurch, M. Le Cam et les membres du groupe communiste républicain et citoyen.

Ces deux amendements sont ainsi libellés :

Alinéa 3

Rédiger ainsi cet alinéa :

« En cas de fixation du loyer du bail renouvelé à la valeur locative, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente. » ;

La parole est à Mme Élisabeth Lamure, pour présenter l'amendement n° 38.

Mme Élisabeth Lamure. Cet amendement tend à maintenir une variation maximale de 10 % du loyer acquitté au cours de l’année qui précède le renouvellement du bail.

M. le président. La parole est à Mme Mireille Schurch, pour présenter l'amendement n° 94.

Mme Mireille Schurch. L’article 4 permet d'encadrer la variation des baux commerciaux, en la plafonnant à 10 % par an.

Il s'agit clairement d'une excellente mesure au regard de certains abus, qui ont conduit à une situation telle que les charges et le loyer atteignent aujourd'hui jusqu'à 15 % du chiffre d'affaires des entreprises.

Mais, s'agissant des baux longs, ceux dont la durée dépasse neuf ans, le projet de loi prévoit que l’encadrement ne s'appliquera pas lorsque le déplafonnement intervient de droit au moment du renouvellement.

Nous souhaitons, pour notre part, que cette limitation s'applique dans tous les cas. À défaut, les bailleurs seraient encore plus incités à imposer des baux de plus de neuf ans, qui bénéficient d'ores et déjà d'un déplafonnement automatique de loyer sans avoir à démontrer une modification des facteurs locaux de commercialité. Ils ne doivent pas, de plus, échapper à la limitation des augmentations à 10 % par an.

Tel est l’objet de cet amendement.

M. le président. L'amendement n° 166, présenté par Mme Bonnefoy, au nom de la commission des lois, est ainsi libellé :

I. – Alinéa 3

Remplacer les mots :

au premier alinéa

par les mots :

aux 1° à 4° de l’article L. 145-33

II. – Alinéas 3, 5 et 7

Remplacer les mots :

acquitté au cours

par les mots :

dû au titre

La parole est à Mme Nicole Bonnefoy, rapporteur pour avis.

Mme Nicole Bonnefoy, rapporteur pour avis de la commission des lois. Il s'agit d’un amendement de clarification rédactionnelle.

M. le président. Quel est l’avis de la commission ?

M. Yannick Vaugrenard, rapporteur. Les amendements identiques nos 38 et 94 tendent à généraliser le lissage des hausses de loyer à tous les baux, quelle que soit leur durée, au moment de leur renouvellement.

Cette demande est essentiellement portée par les commerçants des centres commerciaux, qui concluent presque toujours des baux de plus de neuf ans.

Je ne suis pas favorable à ces deux amendements identiques pour plusieurs raisons.

D’abord, en pratique, la mesure proposée sera sans effet sur les hausses de loyer, car les baux de centres commerciaux prévoient systématiquement des clauses de chiffre d’affaires, avec des loyers dits « binaires » : ils dépendent à la fois de la valeur locative du commerce – et donc de sa surface – et des résultats du commerçant. Or ces baux à loyers binaires n’entrent pas dans le champ du plafonnement et du lissage prévus par l’article 4.

Par ailleurs, introduire une mesure contraignante de lissage aux baux de plus de neuf ans modifie assez sensiblement la logique d’ensemble de la législation sur les baux commerciaux.

En effet, la loi prévoit aujourd’hui un régime très réglementé et très protecteur pour les baux de neuf ans, qui sont ceux des petits commerçants de centre-ville. Elle prévoit par ailleurs un régime plus souple, laissant une large place à la liberté contractuelle, notamment lorsque les baux dépassent neuf ans. Il me semble important de maintenir ce double régime, car certains types de commerce ont besoin d’un cadre plus souple. Si l’on étend les protections là où il y a plus besoin de liberté, on risque de bloquer l’activité commerciale.

J’ajoute que les mesures de plafonnement et de lissage des loyers constituent des limitations légales au droit de propriété et que ces atteintes ne sont compatibles avec la Constitution que si elles sont nécessaires et proportionnées à un objectif d’intérêt général, ce qui n’est manifestement pas le cas ici. Si l’on généralise le lissage des loyers à tous les types de commerce, j’ai le sentiment que ce principe de nécessité et de proportionnalité n’est plus respecté, l’objectif d’intérêt général n’apparaissant plus du tout de façon évidente.

Telles sont les raisons pour lesquelles la commission émet un avis défavorable sur les amendements identiques nos 38 et 94. En revanche, elle est favorable à l’amendement n° 166, qui est un amendement de précision.

M. le président. Quel est l’avis du Gouvernement ?

M. Arnaud Montebourg, ministre. Le Gouvernement partage l’avis de M. le rapporteur sur les amendements identiques nos 38 et 94.

Nous pensons que ces propositions risquent de se retourner contre les parties contractantes. Je veux attirer votre attention, mesdames, messieurs les sénateurs, sur le fait que l’efficacité de la mesure est acquise sur les loyers de courte durée. D’ailleurs, nous avons cherché à parvenir à un système équilibré qui permette d’avoir les avantages sans les inconvénients.

Comme l’a souligné M. le rapporteur, l’adoption de ces amendements identiques pourrait conduire à une censure constitutionnelle de l’article 4, ce que nous ne souhaitons pas.

Dans ces conditions, le Gouvernement est défavorable à ces deux amendements identiques. En revanche, il est favorable à l'amendement n° 166.

M. le président. Je mets aux voix les amendements identiques nos 38 et 94.

(Les amendements sont adoptés.)

M. le président. En conséquence, l'amendement n° 166 n'a plus d'objet.

L'amendement n° 113 rectifié bis, présenté par Mme Cayeux, MM. Cardoux et Cambon, Mme Boog, MM. Milon, Grignon et Chauveau, Mmes Sittler et Hummel, M. Pinton, Mmes Masson-Maret et Bruguière et M. Laménie, est ainsi libellé :

Après l'alinéa 3

Insérer deux alinéas ainsi rédigés :

...° Le premier alinéa de l'article L. 145-38 est complété par une phrase ainsi rédigée :

« Toutefois, la demande en révision peut être formée à compter d'un an après la date d'entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé si un élément extérieur à la gestion du bail commercial vient modifier son fonctionnement. » ;

La parole est à Mme Marie-Thérèse Bruguière.

Mme Marie-Thérèse Bruguière. L’amendement tend à réduire de trois ans à un an le délai à partir duquel il est possible de réviser le bail au cas où un élément extérieur à la gestion du bail viendrait modifier son fonctionnement. Nous avons déjà abordé ce sujet précédemment.

M. le président. Quel est l’avis de la commission ?

M. Yannick Vaugrenard, rapporteur. Cet amendement prévoit de rendre possible une révision du loyer d’un local soumis à un bail commercial au bout d’une année lorsqu’un élément extérieur à la gestion du bail vient modifier son fonctionnement.

Un tel amendement rend complètement contingents tous les baux commerciaux, puisque la vie d’un commerce est, par nature, sans cesse soumise à des éléments extérieurs, qui viennent en modifier le fonctionnement. Il ne sert donc à rien de conclure des contrats s’ils deviennent caducs dès que survient un événement imprévu.

En conséquence, la commission émet un avis défavorable sur cet amendement.

M. le président. Quel est l’avis du Gouvernement ?

M. Arnaud Montebourg, ministre. Le Gouvernement émet un avis défavorable sur cet amendement, derrière lequel se profile un nid à contentieux.

M. le président. La parole est à Mme Marie-Thérèse Bruguière, pour explication de vote.

Mme Marie-Thérèse Bruguière. Je retire mon amendement, monsieur le président.

M. le président. L'amendement n° 113 rectifié bis est retiré.

Je suis saisi de deux amendements identiques.

L'amendement n° 39 est présenté par Mme Lamure, M. César et les membres du groupe Union pour un Mouvement Populaire.

L'amendement n° 95 est présenté par Mme Schurch, M. Le Cam et les membres du groupe communiste républicain et citoyen.

Ces deux amendements sont ainsi libellés :

Après l'alinéa 3

Insérer un alinéa ainsi rédigé :

…° Au troisième alinéa de l'article L. 145-38, les mots : « Par dérogation aux dispositions de l’article L. 145-33, et » sont supprimés ;

La parole est à Mme Élisabeth Lamure, pour présenter l'amendement n° 39.

Mme Élisabeth Lamure. Dans le cadre d’une révision triennale, il ne faut pas que le loyer puisse excéder la valeur locative. Si le loyer, par l’effet des indexations, ou pour toute autre raison, devient supérieur à la réelle valeur locative, le locataire doit pouvoir demander le réajustement à la baisse du loyer à la valeur locative.

C'est la raison pour laquelle il vous est proposé, mes chers collègues, de compléter l’article 4, afin de revenir au texte antérieur à la réforme du 11 décembre 2001, en vue de permettre une adaptation du loyer à la valeur locative lors d’une révision triennale, lorsque le loyer dépasse la valeur locative.

M. le président. La parole est à Mme Mireille Schurch, pour présenter l'amendement n° 95.

Mme Mireille Schurch. Par cet amendement identique, nous souhaitons permettre au locataire de solliciter un réajustement à la baisse du loyer lorsque la valeur réelle locative est inférieure au montant du bail.

En effet, il est, à notre avis, anormal que le loyer puisse augmenter si les critères de commercialité évoluent et qu’il ne puisse pas diminuer si ceux-ci deviennent moins favorables. Une telle mesure produit un effet de cliquet préjudiciable au locataire. Une telle révision à la baisse était d'ailleurs possible avant la réforme de 2001.

Nous demandons simplement de rétablir la possibilité pour le locataire d’intenter une action pour faire baisser le montant du bail commercial si, par l’effet des indexations ou pour toute autre raison, celui-ci devient supérieur à la valeur locative réelle du bien.

M. le président. Quel est l’avis de la commission ?

M. Yannick Vaugrenard, rapporteur. Mes chers collègues, j’attire votre attention sur le fait que les amendements qui viennent d’être adoptés concernant le lissage des loyers et ceux que vous présentez ici, madame Lamure, madame Schurch, sur la possibilité de réviser à la baisse des loyers commerciaux, risquent de déséquilibrer sensiblement les investisseurs par rapport à l’ensemble des investissements commerciaux.

En général, nous n’allons pas, bien entendu, à l’encontre des intérêts des locataires. Mais ceux qui sont visés ici sont ceux des galeries marchandes des centres commerciaux et non pas ceux des petits commerces des centres-villes. Ils ont parfois, vous le savez bien, mes chers collègues, des surfaces financières aussi importantes que les bailleurs. Je ne peux pas citer ici de marques, mais vous connaissez, bien sûr, les marques importantes présentes dans les galeries marchandes sur l’ensemble de notre territoire.

M. Yannick Vaugrenard, rapporteur. Si les amendements identiques nos 39 et 95 étaient adoptés, nous entrerions dans une zone de déséquilibre par rapport à l’accord qui avait été trouvé avec tous les partenaires, qu’il s’agisse des bailleurs, des commerçants et de leurs représentants.

J’en viens maintenant à l’avis de la commission proprement dit sur ces deux amendements identiques.

Ces amendements prévoient que le loyer, lors de la révision triennale, puisse être révisé à la baisse jusqu’à devenir inférieur à la valeur du loyer initialement fixée au contrat.

Je rappelle que, lors d’une révision du loyer aux termes de l’article L. 145-38 tel qu’issu de la loi du 11 décembre 2001 portant mesures urgentes de réformes à caractère économique et financier, la loi dite MURCEF, le prix révisé ne peut être inférieur au prix précédent, que ce prix ait été fixé contractuellement au début du contrat ou fixé par le juge à la suite d’une demande en révision antérieure. C’est ce plancher que ces amendements identiques remettent en cause au nom de l’application sans réserve du principe de correspondance entre le loyer et la valeur locative réelle.

Je suis circonspect face à ces amendements identiques pour plusieurs raisons.

D’abord, les hausses de loyer sont plafonnées. Si l’on admet que le loyer puisse être révisé à la baisse, il faudrait, par parallélisme, que cette baisse soit, elle aussi, encadrée. Ces amendements identiques créeraient une source de discrimination entre les parties au contrat.

Ensuite, je rappelle que le mécanisme de révision à la baisse qui est proposé par ces amendements identiques a été mis en œuvre entre 1996 et 2001 à la suite d’un revirement de jurisprudence de la Cour de cassation. Il s’est ensuivi une forte insécurité juridique des contrats. Cette disposition crée en effet un appel d’air important pour le contentieux sur les loyers commerciaux. Or la valeur locative est une notion délicate à manier et susceptible de donner lieu, quant à la fixation du prix du bail, à des résultats très différents selon les experts et les juridictions concernées.

Ces amendements identiques mettent donc le sort du contrat non plus entre les mains des parties mais, dès la quatrième année du bail, entre celles des tiers que sont les experts et les juges, alors même qu’il n’existe pas de méthode scientifique en matière de fixation de la valeur locative. Au bout du compte, pour se prémunir contre les baisses de loyer, les bailleurs risquent d’exiger des droits d’entrée avant la conclusion d’un bail, ce qui n’est manifestement pas l’intérêt des locataires, y compris dans une galerie marchande.

Par conséquent, la commission est défavorable à ces amendements identiques. J’insiste sur le déséquilibre qu’entraînerait l’adoption de ces amendements identiques eu égard à ceux qui viennent d’être précédemment adoptés. Vraiment, je pense, mes chères collègues, qu’il serait préférable de les retirer.

M. le président. Madame Lamure, l’amendement n° 39 est-il maintenu ?

Mme Élisabeth Lamure. Je suis sensible aux arguments de M. le rapporteur, qui nous a apporté certains éclairages. Mon amendement me semble effectivement présenter un risque non négligeable ; je préfère de beaucoup que nous ayons adopté l’amendement précédent.

Dans ces conditions, je retire l'amendement n° 39, monsieur le président.

M. le président. L’amendement n° 39 est retiré.

Madame Schurch, l’amendement n° 95 est-il maintenu ?

Mme Mireille Schurch. Je le retire également, monsieur le président.

M. le président. L’amendement n° 95 est retiré.

Je mets aux voix l'article 4, modifié.

(L'article 4 est adopté.)

Article 4 (Texte non modifié par la commission)
Dossier législatif : projet de loi relatif à l'artisanat, au commerce et aux très petites entreprises
Article additionnel après l'article 4 (interruption de la discussion)

Article additionnel après l'article 4

M. le président. L'amendement n° 185, présenté par le Gouvernement, est ainsi libellé :

Après l’article 4

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

Le premier alinéa de l’article L. 145-38 du code de commerce est complété par une phrase ainsi rédigée :

« La révision du loyer prend effet à compter de la date de la demande en révision. »

La parole est à M. le ministre.

M. Arnaud Montebourg, ministre. Cet amendement vise à priver d’effet les clauses prévues dans les contrats de bail permettant aux bailleurs d’imposer aux locataires une révision du loyer avec un effet rétroactif, qui sont susceptibles de mettre le locataire en grande difficulté financière.

Il est important de protéger le locataire contre les effets de ces clauses par une disposition législative d’ordre public. La rétroactivité est une notion, à juste titre, contestée : nous vous proposons de la combattre ensemble.

M. le président. Quel est l’avis de la commission ?

M. Yannick Vaugrenard, rapporteur. Cet amendement tend à préciser que la révision du loyer prend effet à compter de la date de la demande en révision. Cela met fin à une pratique qui pouvait mettre en difficulté financière certains locataires quand leur bail contenait une clause autorisant à prendre pour point de départ de la hausse une date antérieure à la demande de révision. Désormais, de telles clauses de rétroactivité seront considérées comme nulles.

La commission a émis un avis favorable sur cet amendement.

M. le président. Je mets aux voix l'amendement n° 185.

(L'amendement est adopté.)

M. le président. En conséquence, un article additionnel ainsi rédigé est inséré dans le projet de loi, après l’article 4.

Article additionnel après l'article 4 (début)
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Discussion générale