Mme la présidente. La parole est à M. Ludovic Haye, pour explication de vote.
M. Ludovic Haye. Pour mettre d’accord les représentants des deux écoles qui viennent d’intervenir, un adage dit que la vérité est dans le compromis. Dans cette logique, j’avais déposé un amendement, qui n’a pas été retenu, visant à réduire à 250 mètres le périmètre protégé autour des sites historiques, au lieu de 500 mètres actuellement. Cela me semblerait pertinent dans de nombreux territoires.
Mme la présidente. Je mets aux voix l’article 6 bis.
(L’article 6 bis est adopté.)
Après l’article 6 bis
Mme la présidente. L’amendement n° 79 rectifié, présenté par M. Féraud et Mme Artigalas, est ainsi libellé :
Après l’article 6 bis
Insérer un article additionnel ainsi rédigé :
Au dernier alinéa de l’article L. 433-2 du code de la construction et de l’habitation les mots : « soumise à l’autorisation du représentant de l’État dans le département du lieu de l’opération et » sont supprimés.
La parole est à Mme Viviane Artigalas.
Mme Viviane Artigalas. La vente en l’état futur d’achèvement (Vefa) dite inversée est un mécanisme permettant à un organisme d’HLM de vendre à un opérateur privé des logements non sociaux d’un programme majoritairement composé de logements sociaux. Il s’agit de réaliser des programmes mixtes dans une logique inverse de ce qui se pratique depuis plusieurs années.
Conformément à l’article L. 433-2 du code de la construction et de l’habitation, un organisme d’HLM peut ainsi vendre en Vefa des logements à une personne privée unique à trois conditions.
Tout d’abord, ces logements doivent faire partie d’un programme de construction composé majoritairement de logements sociaux.
Ensuite, cette vente est soumise à l’autorisation du représentant de l’État dans le département du lieu de l’opération et elle est subordonnée au respect, par l’organisme d’HLM, de critères définis dans la convention d’utilité sociale (CUS), tenant notamment compte de la production et de la rénovation de logements locatifs sociaux.
Enfin, l’organisme pratiquant la Vefa inversée doit faire figurer dans sa comptabilité les opérations relevant du service d’intérêt économique général – les logements sociaux – et celles qui n’en relèvent pas – les logements privés.
Dans la logique de simplification qui sous-tend cet article, cet amendement vise à supprimer l’autorisation préalable du représentant de l’État dans le département où se situe l’opération. Cela faciliterait la mise en œuvre de Vefa inversées, lesquelles contribuent aux objectifs de mixité sociale, et contiendrait les coûts de revient des logements ainsi produits.
Mme la présidente. Quel est l’avis de la commission ?
M. Guislain Cambier, rapporteur. La commission a déjà eu l’occasion de manifester son ouverture à l’égard de la Vefa inversée, notamment lors de l’examen l’an dernier du projet de loi relatif au développement de l’offre de logements abordables.
Bien qu’il ne soit pas couramment utilisé, le dispositif de la Vefa inversée permet aux organismes de vendre des logements neufs produits en même temps que les logements HLM, l’idée étant précisément de financer le programme de logements sociaux. En outre, elle permet, comme vous l’avez indiqué, de contribuer aux objectifs de mixité sociale.
Ce dispositif est encadré : il n’est pas accessible aux bailleurs qui ne respectent pas leurs engagements de production ou de rénovation de logements sociaux prévus par les conventions d’utilité sociale, qui sont eux-mêmes contrôlés par les préfets.
Dans ces conditions, votre proposition semble apporter une simplification bienvenue.
La commission s’en remet donc à la sagesse du Sénat sur cet amendement.
Mme Audrey Linkenheld. Très bien !
Mme la présidente. Quel est l’avis du Gouvernement ?
Mme Valérie Létard, ministre. Cet amendement vise à dispenser les ventes de logements réalisés par les bailleurs sociaux en Vefa inversée de l’autorisation du préfet.
Le Gouvernement y est très favorable.
Mme la présidente. En conséquence, un article additionnel ainsi rédigé est inséré dans la proposition de loi, après l’article 6 bis.
L’amendement n° 119, présenté par M. Féraud, Mme Artigalas, M. Redon-Sarrazy, Mme Linkenheld, MM. Bouad, Cardon, Mérillou, Michau, Montaugé, Pla, Stanzione, Tissot, Ros, Uzenat, Kanner et les membres du groupe Socialiste, Écologiste et Républicain, est ainsi libellé :
Après l’article 6 bis
Insérer un article additionnel ainsi rédigé :
Le code de l’urbanisme est ainsi modifié :
1° À la première phrase du troisième alinéa de l’article L. 230-3, après le mot : « amiable », sont insérés les mots : « sur le prix » ;
2° La seconde phrase de l’article L. 230-4 est supprimée.
La parole est à Mme Viviane Artigalas.
Mme Viviane Artigalas. Cet amendement de notre collègue Rémi Féraud vise à répondre à la question des emplacements réservés : lorsque la réserve est levée, le propriétaire garde la possibilité de saisir le juge de l’expropriation, et la collectivité est contrainte de procéder formellement à la suppression des réserves dans le PLU.
Nous proposons de simplifier la gestion des emplacements réservés en adoptant un dispositif plus équilibré.
Tout d’abord, nous souhaitons que la levée de la réserve demeure automatique si le juge de l’expropriation n’a pas été saisi trois mois après l’expiration du délai d’un an.
Ensuite, la saisine du juge de l’expropriation serait possible uniquement si la collectivité est d’accord pour acheter, cependant que la négociation bloque sur le prix.
Enfin, si la collectivité ne veut plus acheter le bien, la réserve tomberait automatiquement, sans qu’il soit besoin de modifier le PLU.
Mme la présidente. Quel est l’avis de la commission ?
M. Guislain Cambier, rapporteur. Cet amendement vise à dispenser la collectivité de modifier formellement son PLU pour renoncer à un emplacement réservé, afin d’échapper à l’obligation d’acquérir le terrain si le propriétaire fait usage de son droit de délaissement.
La rédaction actuelle de l’article L. 230-4 du code de l’urbanisme est bel et bien source de confusion. Même si, en toute hypothèse, l’intérêt à agir du propriétaire a disparu, on ne saurait exclure une lecture plus obtuse de cette mention par le juge. On pourrait alors aboutir à l’obligation, pour la commune, d’acquérir un terrain à l’usage duquel elle a pourtant renoncé.
On nous propose de restreindre la possibilité de saisir le juge, après expiration du délai laissé à la collectivité pour confirmer ou non son intention d’acquérir le bien, sur la seule base du prix, lorsque les deux parties sont d’accord sur le principe de l’acquisition et que ne demeure qu’un litige sur le prix d’acquisition.
Grâce à cette simplification bienvenue, on évitera que les collectivités, pour échapper à l’acquisition forcée, ne modifient en catastrophe leur PLU pour supprimer les emplacements réservés.
En conséquence, la commission émet un avis favorable.
Mme la présidente. Quel est l’avis du Gouvernement ?
Mme Valérie Létard, ministre. Pour les mêmes raisons, le Gouvernement émet à son tour un avis favorable.
Mme la présidente. En conséquence, un article additionnel ainsi rédigé est inséré dans la proposition de loi, après l’article 6 bis.
L’amendement n° 35 rectifié ter, présenté par MM. Lefèvre et Khalifé, Mmes Jacques et Belrhiti, MM. Burgoa, Klinger, J.P. Vogel et Longeot, Mmes Dumont, Billon et Hybert, M. Chatillon, Mmes Ventalon et Canayer, M. Belin, Mme Evren, MM. Nougein, Piednoir et Genet, Mme Josende, M. Sido, Mme Romagny et M. Rapin, est ainsi libellé :
Après l’article 6 bis
Insérer un article additionnel ainsi rédigé :
Le code de l’urbanisme est ainsi modifié :
1° L’article L. 421-9 est abrogé ;
2° Après l’article L. 424-1, il est inséré un article L. 424-1-… ainsi rédigé :
« Art. L. 424-1-…. – Lorsqu’une construction est achevée depuis plus de dix ans, le refus de permis de construire ou la décision d’opposition à déclaration préalable ne peut être fondé sur l’irrégularité de la construction initiale au regard du droit de l’urbanisme.
« Les dispositions du premier alinéa ne sont pas applicables :
« 1° Lorsque la construction est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique du fait de sa situation, de ses caractéristiques, de son importance ou de son implantation à proximité d’autres installations ;
« 2° Lorsqu’une ordonnance de démolition a été prononcée dans les circonstances et selon les modalités prévues aux articles L. 480-13 et L. 480-14 ;
« 3° Lorsque la construction est située dans un parc national créé en application des articles L. 331-1 et suivants du code de l’environnement ou dans un site inscrit ou classé en application des articles L. 341-1 et suivants du même code ;
« 4° Lorsque la construction est située sur le domaine public ;
« 5° Lorsque la construction est située dans les zones mentionnées au 1° du II de l’article L. 562-1 dudit code ;
« 6° Lorsque la construction est située dans la bande littorale de cent mètres prévue à l’article L. 121-16 du présent code ou dans les espaces remarquables du patrimoine naturel et culturel du littoral prévus à l’article L. 121-23 du même code ;
« 7° Lorsque la construction a été réalisée sans consignation de la somme prescrite par l’autorisation d’urbanisme en application de l’article L. 121-22-5 dudit code. »
La parole est à M. Laurent Burgoa.
M. Laurent Burgoa. Défendu !
Mme la présidente. Quel est l’avis de la commission ?
M. Guislain Cambier, rapporteur. L’article L. 421-9 du code de l’urbanisme dispose déjà que, « lorsqu’une construction est achevée depuis plus de dix ans, le refus de permis de construire ou la décision d’opposition à déclaration préalable ne peut être fondé sur l’irrégularité de la construction initiale […] ».
Toutefois, cette disposition ne vaut pas pour les constructions réalisées sans aucune autorisation d’urbanisme, ce qui est heureux : dans le cas contraire, on verrait fleurir un peu partout des constructions sauvages qui, au bout de dix ans, seraient automatiquement régularisées.
Les dispositions de cet amendement vont à rebours du droit en vigueur. Elles contreviennent notamment aux efforts de lutte contre la cabanisation des espaces naturels agricoles et forestiers, ainsi que des littoraux, en particulier outre-mer.
La commission émet donc un avis défavorable.
Mme la présidente. Quel est l’avis du Gouvernement ?
Mme Valérie Létard, ministre. Monsieur le sénateur, à l’heure actuelle, une autorisation d’urbanisme ne peut être refusée sur le fondement de l’irrégularité de la construction initiale au regard du droit de l’urbanisme.
Sont toutefois exclues de ces dispositions les irrégularités les plus graves, notamment les cas dans lesquels la construction a été effectuée sans aucune autorisation.
Pour votre part, vous proposez d’aller plus loin. En effet, vous suggérez de valider les constructions illégales en limitant les exclusions prévues. Or, en assouplissant les règles en vigueur, on incitera les uns et les autres à édifier des constructions sans demander d’autorisation ou sans respecter les règles d’urbanisme. Les collectivités territoriales n’en auront que plus de difficulté à maîtriser l’utilisation des sols et à mettre en œuvre la police de l’urbanisme.
C’est pourquoi nous sollicitons le retrait de cet amendement.
Mme la présidente. Monsieur Burgoa, l’amendement n° 35 rectifié ter est-il maintenu ?
M. Laurent Burgoa. Non, je le retire, madame la présidente.
Mme la présidente. L’amendement n° 123, présenté par Mme Artigalas, M. Redon-Sarrazy, Mme Linkenheld, MM. Bouad, Cardon, Mérillou, Michau, Montaugé, Pla, Stanzione, Tissot, Ros, Uzenat, Kanner et les membres du groupe Socialiste, Écologiste et Républicain, est ainsi libellé :
Rétablir cet article dans la rédaction suivante :
Après l’article L. 600-1-4 du code de l’urbanisme, il est inséré un article L. 600-1-… ainsi rédigé :
« Art. L. 600-1-… – Le juge statue dans un délai de six mois sur les recours contre les permis de construire un bâtiment comportant plus de deux logements, contre les permis d’aménager un lotissement ou contre les décisions refusant la délivrance de ces autorisations, lorsque la décision porte sur un projet de logements dont plus de la moitié des lots ou plus de la moitié de la surface de plancher relève du logement locatif social au sens de l’article L. 302-5 du code de la construction et de l’habitation et des logements faisant l’objet d’un bail réel solidaire mentionné à l’article L. 255-1 du même code.
« La cour administrative d’appel statue dans le même délai sur les jugements rendus sur les requêtes mentionnées au premier alinéa du présent article. »
La parole est à Mme Viviane Artigalas.
Mme Viviane Artigalas. Les projets de logements sociaux et des logements en bail réel solidaire (BRS) sont des chantiers d’intérêt général. En ce sens, ils doivent être considérés comme prioritaires.
Mes chers collègues, je vous rappelle que près de trois millions de ménages sont en attente d’un logement social dans notre pays. Or les élus locaux menant une politique volontariste dans ce domaine se heurtent aux nombreux recours déposés contre les permis de construire pour des ensembles comprenant une part de logements sociaux.
S’ils n’aboutissent que rarement, ces recours parviennent à retarder considérablement le lancement des chantiers.
Ainsi, nous proposons de rétablir l’article 7, issu d’un amendement du groupe socialiste de l’Assemblée nationale.
Les dossiers dont il s’agit doivent être examinés en priorité. C’est pourquoi nous souhaitons encadrer davantage encore les délais d’instruction des recours applicables aux projets comportant plus de 50 % de logements sociaux.
Mme la présidente. Quel est l’avis de la commission des lois ?
M. Marc-Philippe Daubresse, rapporteur pour avis. La commission a décidé de supprimer l’article 7 après avoir sollicité l’avis des juridictions administratives. Comme je l’indiquais précédemment, nous ne disposons pas d’étude d’impact. Or il importait avant tout de connaître les conditions réelles de traitement de ces contentieux.
Les dispositions de l’article 7 s’appliqueraient aux projets comprenant plus de 50 % de logements sociaux. Mais un tel resserrement des délais de jugement n’est ni réaliste ni souhaitable, eu égard au respect des principes de droit au recours et du contradictoire.
Nos travaux nous ont permis de vérifier que le délai de dix mois est aujourd’hui respecté par les juridictions administratives, au prix d’efforts considérables.
Ces instances font face à la hausse continue des entrées contentieuses dans leurs rôles. Nous nous accordons tous pour constater cette évolution. Selon les juridictions administratives elles-mêmes, l’augmentation de l’activité atteint 45 % au cours des dix dernières années. Dans ces conditions, le délai de jugement actuel est difficilement compressible.
Au surplus, un délai de six mois risque de poser des difficultés opérationnelles considérables et, dès lors, de ralentir les délais de tous les jugements. Or le délai actuel est déjà dérogatoire au droit commun.
Enfin, l’abaissement du délai de jugement de dix à six mois entraînerait un risque d’altération de la procédure contradictoire, au détriment des bénéficiaires d’un permis ou d’une autorisation de construction.
En l’occurrence, une procédure contradictoire de moins de six mois pourrait réduire drastiquement la possibilité, pour le bénéficiaire de la décision attaquée, de produire des éléments de réplique dans les délais impartis. En résulterait une limitation disproportionnée, eu égard à la nature du contentieux et au principe du contradictoire, au détriment même des acteurs de la construction de logements sociaux.
Pour l’ensemble de ces raisons, la commission des lois émet un avis défavorable.
Mme la présidente. Quel est l’avis du Gouvernement ?
Mme Valérie Létard, ministre. La commission a supprimé cette mesure au motif qu’une limitation à six mois du délai de jugement était à la fois irréaliste et peu pertinente au vu des exigences du contradictoire et des effets d’éviction attendus – M. le rapporteur pour avis vient de le rappeler.
En outre, le délai de jugement est déjà limité à dix mois pour les permis relatifs aux logements collectifs.
Aussi, le Gouvernement sollicite le retrait de cet amendement. À défaut, il émettra un avis défavorable.
Mme la présidente. Je suis saisie de deux amendements et de deux sous-amendements faisant l’objet d’une discussion commune.
Les deux amendements sont identiques.
L’amendement n° 131 rectifié est présenté par le Gouvernement.
L’amendement n° 195 est présenté par M. Daubresse.
Ces deux amendements sont ainsi libellés :
Après l’article 7
Insérer un article additionnel ainsi rédigé :
I. – L’article L. 1123-1 du code général de la propriété des personnes publiques est ainsi modifié :
1° Le 1° est ainsi modifié :
a) À la première phrase, les mots : « trente ans » sont remplacés par les mots : « quinze ans » ;
b) À la fin de la seconde phrase, les mots : « ; la présente phrase ne fait pas obstacle à l’application des règles de droit civil relatives à la prescription » sont supprimés ;
2° Au 2°, la seconde phrase est supprimée ;
3° Il est ajouté un alinéa ainsi rédigé :
« Les dispositions du présent article ne font pas obstacle à l’application des règles de droit civil relatives à la prescription. »
II. – Le 1° de l’article L. 1123-1 du code général de la propriété des personnes publiques, dans sa rédaction issue du II bis du présent article, est applicable, dès l’entrée en vigueur de la présente loi, aux successions ouvertes à compter du 1er janvier 2007 et non encore partagées.
La parole est à Mme la ministre, pour présenter l’amendement n° 131 rectifié.
Mme Valérie Létard, ministre. Mesdames, messieurs les sénateurs, le Gouvernement propose de réduire le délai de droit commun applicable pour l’acquisition des biens sans maître par les communes.
Il s’agit plus précisément des biens pour lesquels aucun héritier ne se manifeste. Le délai applicable à ce titre est aujourd’hui de trente ans à compter de l’ouverture d’une succession. Nous souhaitons le fixer à quinze ans.
Nous avons déjà prévu un délai dérogatoire de dix ans dans certains territoires à enjeu. À l’heure où le foncier se fait rare, le recyclage urbain devient un mode d’action essentiel et nous ne pouvons plus accepter de voir, notamment dans nos territoires ruraux, des parcelles urbanisées gelées pendant des dizaines d’années.
J’en suis convaincue : la réduction de trente à quinze ans du délai de droit commun est une mesure à la fois nécessaire et équilibrée. Il s’agit là d’une solution intermédiaire et adaptée, pour que les héritiers aient le temps de se manifester et pour que la commune puisse concevoir un avenir pour les biens sans maître.
Les maires sont aujourd’hui contraints de regarder ces édifices se dégrader et dégrader leur environnement avant de pouvoir agir. Or les biens sans maître pourraient être mobilisés bien plus tôt, au service des projets communaux, dans une dynamique de sobriété foncière.
C’est pourquoi je vous invite à voter l’amendement n° 131 rectifié. Je sais que nombre d’entre vous êtes convaincus de la nécessité de cette mesure : à preuve, des amendements similaires ont été déposés en commission, avant d’être déclarés irrecevables au titre de l’article 40 de la Constitution. Je saisis cette occasion pour saluer leurs auteurs.
Mme la présidente. La parole est à M. Marc-Philippe Daubresse, pour présenter l’amendement n° 195.
M. Marc-Philippe Daubresse. Il est défendu !
Mme la présidente. Le sous-amendement n° 208, présenté par Mmes Le Houerou et Artigalas et M. Redon-Sarrazy, est ainsi libellé :
Amendement n° 131 rectifié, alinéa 5
Compléter cet alinéa par les mots :
et le mot : « laquelle » est remplacé par le mot « lesquels »
La parole est à Mme Viviane Artigalas.
Mme Viviane Artigalas. Je défends ce sous-amendement au nom de ma collègue Annie Le Houerou, qui en est l’auteure.
La mobilisation des biens vacants ou abandonnés revêt une importance toute particulière pour les petites communes confrontées aux enjeux de sobriété, de revitalisation et d’amélioration du cadre de vie. Mais les procédures prévues en la matière sont complexes, longues et onéreuses. Quant aux modes opératoires, ils sont souvent peu clairs. Aussi proposons-nous un début de clarification et de simplification.
En vertu de l’article L. 1123-1 du code général de la propriété des personnes publiques (CG3P), sont considérés comme n’ayant pas de maître les biens qui « font partie d’une succession ouverte depuis plus de trente ans et pour laquelle aucun successible ne s’est présenté ».
Cette référence ne permet pas de distinguer clairement le régime des biens sans maître acquis de plein droit en vertu des dispositions de l’article 713 du code civil du régime des successions en déshérence établi par l’article L. 1122-1 du CG3P. Les démarches des collectivités territoriales s’en trouvent fortement complexifiées.
À titre d’exemple, si, après le décès, les héritiers ont abandonné l’immeuble, en prenant en parallèle possession d’actifs mobiliers, ils doivent être considérés comme acceptants tacites à la succession. La voie de l’appréhension de l’immeuble par la commune s’en trouve dès lors fermée. En parallèle, l’article 713 du code civil est privé d’effet juridique, alors qu’il vise les biens particuliers et non la succession.
Afin de mieux distinguer le régime des biens sans maître acquis de plein droit du régime des successions en déshérence, nous proposons d’apporter la précision suivante : sont considérés comme n’ayant pas de maître les biens qui font partie d’une succession ouverte depuis plus de trente ans et pour lesquels aucun successible ne s’est présenté.
Mme la présidente. Le sous-amendement n° 209, présenté par Mmes Le Houerou et Artigalas et M. Redon-Sarrazy, est ainsi libellé :
Amendement n° 131 rectifié
Compléter cet amendement par un paragraphe ainsi rédigé :
…. - L’article L. 1123-2 du code général de la propriété des personnes publiques est complété par un alinéa ainsi rédigé :
« La propriété communale est opposée aux tiers par la publication, au service de publication foncière, d’un acte déclaratif authentique constatant la prise de possession. »
La parole est à Mme Viviane Artigalas.
Mme Viviane Artigalas. Ces dispositions s’inscrivent dans la même logique de clarification et de simplification des procédures d’intervention des collectivités territoriales applicables aux biens sans maître.
Faute de précisions dans l’article 713 du code civil quant aux formalités de publication de la propriété communale, les acquisitions de plein droit sont fréquemment menées sur la base de la procédure décrite à l’article L. 1123-3 du CG3P. Or l’article en question vise les biens présumés sans maître mentionnés à l’article L. 1123-1 du même code.
Ces modalités procédurales sont décrites très précisément. Elles vont jusqu’à indiquer le Cerfa qu’il convient d’utiliser pour la publication au service de la publicité foncière (SPF).
Nous proposons un dispositif de sécurisation juridique de la propriété communale, en posant le principe d’un simple acte déclaratif authentique constatant la prise de possession. Dans ces conditions, on pourra distinguer clairement les deux catégories de biens sans maître établies à la lecture de la jurisprudence.
Mme la présidente. Quel est l’avis de la commission des lois ?
M. Marc-Philippe Daubresse, rapporteur pour avis. La commission est très favorable aux amendements identiques nos 131 rectifié et 195, lesquels tendent à abaisser de trente à quinze ans le délai de droit commun applicable en la matière. Le but est notamment de faciliter la réalisation de projets en zone rurale.
Par le sous-amendement n° 209, nos collègues du groupe socialiste proposent de modifier le régime de la propriété communale en introduisant le principe d’un acte déclaratif authentique constatant la prise de possession.
Cette disposition ne nous semble pas de nature à simplifier le droit de l’urbanisme. Tous les élus locaux nous le disent, et Mme la ministre elle-même vient de le rappeler : le sujet majeur, c’est le délai. L’essentiel, pour ce qui est des biens sans maître, est donc de réduire de trente à quinze ans le délai de droit commun, comme nous le proposons. (M. le rapporteur le confirme.)
La procédure en vigueur est éprouvée et parfaitement maîtrisée par les élus locaux appelés à y recourir. En y ajoutant le principe d’un acte déclaratif, on risque surtout de la complexifier.
En outre, la procédure actuelle permet de mieux concilier le droit de propriété et le besoin qu’éprouvent les collectivités territoriales de mobiliser le foncier, nécessité sur laquelle Mme la ministre a insisté.
Quant aux dispositions du sous-amendement n° 208, elles ne me semblent pas apporter de véritable clarification. À mon sens, elles relèvent plutôt d’une forme de clair-obscur… (Sourires sur les travées du groupe Les Républicains.) J’ai relu ces dispositions à trois reprises : à mon sens, en y remplaçant le mot « laquelle » par le mot « lesquels », on crée surtout de la confusion.
Pour l’ensemble de ces raisons, la commission est défavorable aux sous-amendements nos 208 et 209.
Mme la présidente. Quel est l’avis du Gouvernement sur les sous-amendements nos 208 et 209 ?