Mme la présidente. Quel est l’avis de la commission ?
Mme Sylviane Noël, rapporteure. Une telle disposition étant de nature à susciter davantage de vigilance lors de la conclusion des baux de la part tant des parties au contrat que des professionnels, la commission émet un avis favorable sur cet amendement.
Mme la présidente. Quel est l’avis du Gouvernement ?
M. Vincent Jeanbrun, ministre. Bien que je sois censé émettre un avis défavorable sur cet amendement, compte tenu de l’explication très claire qui vient de nous être donnée, j’émets un avis favorable. Pour avoir été conseillé régional, je sais que les baux emphytéotiques sont souvent utilisés pour détourner le droit de préemption.
Mme la présidente. En conséquence, un article additionnel ainsi rédigé est inséré dans la proposition de loi, après l’article 5.
Article 6
I. – Le code de commerce est ainsi modifié :
1° Le deuxième alinéa de l’article L. 145-18 est complété par les mots : « ainsi que, dans le périmètre des secteurs d’intervention des opérations de revitalisation de territoire, délimités en application de l’article L. 303-2 du code de la construction et de l’habitation, ou d’une grande opération d’urbanisme mentionnée à l’article L. 312-3 du code de l’urbanisme, pour effectuer des travaux ayant pour effet d’entraîner la cessation de l’exploitation commerciale des locaux concernés, dès lors que ces travaux ont pour objet soit la transformation desdits locaux, lorsqu’ils sont à usage de bureaux ou à usage commercial, en locaux d’habitation, soit la transformation au sein du même immeuble, de locaux à usage de bureaux ou à usage commercial en locaux d’habitation » ;
2° (nouveau) Au second alinéa de l’article L. 145-28, les mots : « le seul cas prévu » sont remplacés par les mots : « les seuls cas définis » ;
3° (nouveau) Le second alinéa de l’article L. 921-11 est complété par une phrase ainsi rédigée : « Il en est également de même, dans le périmètre des secteurs d’intervention des opérations de revitalisation de territoire ou d’une grande opération d’urbanisme, pour effectuer des travaux visant la transformation de locaux à usage de bureaux ou à usage commercial en locaux d’habitation. »
II. – Le code de la construction et de l’habitation est ainsi modifié :
1° (nouveau) Le titre VI du livre II est ainsi modifié :
a) À l’intitulé, les mots : « ou à rénover » sont remplacés par les mots : « , à rénover ou à transformer » ;
b) L’intitulé du chapitre II est complété par les mots : « ou à transformer » ;
c) Le troisième alinéa de l’article L. 262-1 est complété par une phrase ainsi rédigée : « Ne sont pas à eux seuls assimilables à une restructuration complète de l’immeuble les travaux rendant à l’état neuf la majorité de la consistance des façades, ni ceux rendant à l’état neuf des éléments de second œuvre. » ;
d) Au premier alinéa des articles L. 262-2 et L. 262-6, après le mot : « rénover », sont insérés les mots : « ou à transformer » ;
2° L’article L. 303-2 est ainsi modifié :
a) Le premier alinéa du I est ainsi modifié :
– après les mots : « destiné à », il est inséré le mot : « amplifier, » ;
– après la première occurrence du mot : « logements », sont insérés les mots : « , notamment par la transformation en logements de locaux à usage autre que d’habitation, » ;
– après la seconde occurrence du mot : « commerciaux », il est inséré le mot : « , professionnels » ;
b) Le premier alinéa du II est ainsi modifié :
– la deuxième phrase est complétée par les mots : « , sauf dans le cas où le projet de revitalisation de territoire prévoit à titre principal la requalification ou l’amélioration d’entrées de ville ou de zones commerciales périphériques, ou de quartiers d’affaires ou à prédominance de bureaux en déprise » ;
– est ajoutée une phrase ainsi rédigée : « Lorsqu’un secteur d’intervention comprend une entrée de ville, une zone commerciale périphérique, un quartier d’affaires ou un quartier à prédominance de bureaux, il doit être distinct des secteurs d’intervention comprenant un centre-ville. » ;
c) Le III est ainsi modifié :
– le 7° est complété par les mots : « , notamment en vue de la production de logements » ;
– après le 10°, sont insérés des 11° et 12° ainsi rédigés :
« 11° Des actions ou opérations visant à requalifier ou à améliorer les entrées de ville ou les zones commerciales périphériques, sans porter atteinte aux commerces de centre-ville, notamment à travers la transformation en logements de locaux à usage autre que d’habitation ;
« 12° Des actions ou opérations visant à requalifier ou à améliorer les quartier d’affaires ou à prédominance de bureaux en déprise, notamment à travers la transformation en logements de locaux à usage autre que d’habitation. » ;
3° (nouveau) Au vingt-troisième alinéa de l’article L. 422-2 et au 10° de l’article L. 422-3, après le mot : « rénover », sont insérés les mots : « ou à transformer ».
II bis (nouveau). – Après le 2° du II A de l’article 1464 F du code général des impôts, il est inséré un 3° ainsi rédigé :
« 3° Le centre-ville de la ville principale du territoire de l’établissement public de coopération intercommunale à fiscalité propre signataire de la convention mentionnée au même article L. 303-2 figure dans le périmètre des secteurs d’intervention délimités par la convention. »
III. – Le code de l’urbanisme est ainsi modifié :
1° Le paragraphe 2 de la sous-section 2 de la section 4 du chapitre Ier du titre V du livre Ier est complété par un article L. 151-29-2 ainsi rédigé :
« Art. L. 151-29-2. – Dans le périmètre des secteurs d’intervention des opérations de revitalisation de territoire, délimités en application de l’article L. 303-2 du code de la construction et de l’habitation, ou d’une grande opération d’urbanisme mentionnée à l’article L. 312-3 du présent code, les opérations de transformation de bâtiments de destination autre que d’habitation en bâtiments à destination principale d’habitation bénéficient, sauf si le plan local d’urbanisme en dispose autrement :
« 1° D’une majoration du volume constructible tel qu’il résulte des règles relatives au gabarit, à la hauteur et à l’emprise au sol fixées par le plan local d’urbanisme ou le document en tenant lieu, qui ne peut excéder 30 %.
« La majoration mentionnée au premier alinéa du présent 1° n’est pas cumulable avec les majorations de gabarit mentionnées au 3° de l’article L. 152-6 et au 2° de l’article L. 152-6-4 ;
« 2° D’une majoration de la densité fixée par le plan local d’urbanisme ou le document en tenant lieu, qui ne peut excéder 30 %, le cas échéant en dérogeant aux règles de proportions de logements d’une taille minimale fixées en application de l’article L. 151-14.
« Toutefois, l’autorité compétente pour délivrer l’autorisation d’urbanisme peut s’opposer à la dérogation mentionnée au premier alinéa du présent 2°, lorsqu’elle serait de nature à compromettre la réalisation des objectifs en matière d’accès au logement ou de mixité sociale prévus à l’article L. 301-1 du code de la construction et de l’habitation et précisés, le cas échéant, dans un programme local de l’habitat établi dans les conditions définies à l’article L. 302-1 du même code.
« La majoration mentionnée au premier alinéa du 2° n’est pas cumulable avec celle mentionnée au 2° de l’article L. 152-6-4 du présent code ;
« 3° D’un droit à déroger aux règles relatives aux destinations fixées par le plan local d’urbanisme ou le document en tenant lieu pour transformer un bâtiment ayant une destination autre que d’habitation en bâtiment à destination principale d’habitation.
« Toutefois, l’autorité compétente pour délivrer l’autorisation d’urbanisme peut s’opposer à la dérogation mentionnée au premier alinéa du présent 3° ou assortir l’autorisation de prescriptions spéciales, au regard des enjeux d’intégration paysagère et architecturale du projet, de l’insuffisante accessibilité de la zone par des transports alternatifs à l’usage individuel de l’automobile et des possibles nuisances et risques provoqués par les installations et bâtiments voisins, notamment du fait d’une incompatibilité avec des activités industrielles, ainsi que, pour les logements, de l’absence de services publics à proximité ;
« 4° Des dérogations en matière de création d’aires de stationnement définies à l’article L. 151-37-1.
« Sauf si le plan local d’urbanisme en dispose autrement, les dérogations mentionnées aux 1° à 4° du présent article peuvent également s’appliquer dans le périmètre d’une opération de transformation urbaine mentionnée à l’article L. 315-1, lorsqu’il en est ainsi décidé par la délibération mentionnée du deuxième alinéa du même article L. 315-1. » ;
2° (nouveau) Le paragraphe 3 de la sous-section 2 de la section 4 du chapitre Ier du titre V du livre Ier est complété par un article L. 151-37-1 ainsi rédigé :
« Art. L. 151-37-1 – Dans le périmètre des secteurs d’intervention des opérations de revitalisation de territoire, délimités en application de l’article L. 303-2 du code de la construction et de l’habitation, ou d’une grande opération d’urbanisme mentionnée à l’article L. 312-3 du présent code, il ne peut, nonobstant toute disposition du plan local d’urbanisme, être exigé la réalisation de plus d’une aire de stationnement par logement, pour la transformation de bâtiments de destination autre que d’habitation en bâtiments à destination principale d’habitation.
« Le premier alinéa du présent article s’applique dans le périmètre d’une opération de transformation urbaine dans les conditions définies au dernier alinéa de l’article L. 151-29-2. » ;
3° (nouveau) Après le 2° de l’article L. 152-6-4, il est inséré un 2° bis ainsi rédigé :
« 2° bis Déroger aux règles relatives aux pourcentages d’un programme de logement affecté à certaines catégories de logements, fixés en application de l’article L. 151-15, pour les opérations de transformation de bâtiments de destination autre que d’habitation en bâtiments à destination principale d’habitation ; »
4° (nouveau) La deuxième phrase du deuxième alinéa de l’article L. 315-1 est complétée par les mots : « , et statue, le cas échéant, sur l’applicabilité dans le périmètre de l’opération des dérogations mentionnées à l’article L. 151-29-2 et L. 151-37-1 » ;
5° (nouveau) Après l’article L. 410-1, il est inséré un article L. 410-1-1 ainsi rédigé :
« Art. L. 410-1-1. – I. – Le représentant de l’État dans le département peut établir un certificat de projet, à la demande du porteur d’un projet de transformation d’un bâtiment de destination autre que d’habitation en bâtiment à destination principale d’habitation, soumis à une ou plusieurs autorisations au titre du présent code, du code de l’environnement, du code de la construction et de l’habitation, du code rural et de la pêche maritime, du code forestier, du code du patrimoine, du code de commerce et du code minier.
« Le dossier de demande de certificat de projet est présenté au représentant de l’État dans le département, dans les conditions définies par un décret en Conseil d’État.
« II. – Le certificat mentionné au I indique, en fonction de la demande présentée et au regard des informations fournies par le demandeur :
« 1° Les régimes, les décisions et les procédures applicables au projet à la date de cette demande, y compris les obligations de participation du public, les conditions de recevabilité et de régularité du dossier et les autorités compétentes pour prendre les décisions ou délivrer les autorisations nécessaires ;
« 2° Le rappel des délais réglementairement prévus pour l’intervention de ces décisions ou un calendrier d’instruction de ces décisions qui se substitue aux délais réglementairement prévus. Le représentant de l’État dans le département, lorsqu’il n’est pas compétent, recueille l’accord des autorités compétentes pour prendre ces décisions préalablement à la délivrance du certificat de projet.
« Le certificat prévu au I peut indiquer les difficultés de nature technique ou juridique identifiées qui seraient susceptibles de faire obstacle à la réalisation du projet.
« III. – Le porteur du projet mentionné au I peut présenter conjointement à sa demande de certificat de projet, le cas échéant, une demande d’examen au cas par cas mentionné au IV de l’article L. 122-1 du code de l’environnement, une demande d’avis mentionné à l’article L. 122-1-2 du même code et une demande de certificat d’urbanisme mentionné à l’article L. 410-1 du présent code. Ces demandes sont, s’il y a lieu, transmises à l’autorité administrative compétente pour statuer et les décisions prises avant l’intervention du certificat de projet sont annexées à celui-ci.
« IV. – Lorsque le certificat de projet fait mention d’une autorisation d’urbanisme et que cette autorisation fait l’objet d’une demande à l’autorité compétente dans un délai de dix-huit mois à compter de la date de délivrance dudit certificat, cette demande est alors instruite au regard des dispositions d’urbanisme telles qu’elles existaient à la date de délivrance du même certificat, à l’exception de celles dont l’application est nécessaire au respect des engagements internationaux de la France, notamment du droit de l’Union européenne, ou lorsqu’elles ont pour objet la préservation de la sécurité, de la santé ou de la salubrité publiques.
« Le bénéficiaire d’un certificat de projet peut, à tout moment, renoncer au bénéfice du présent IV, pour l’ensemble des procédures restant à mettre en œuvre et des décisions restant à prendre, nécessaires à la réalisation du projet.
« V. – Les modalités d’application du présent article sont définies par le décret en Conseil d’État mentionné au I. »
Mme la présidente. L’amendement n° 122, présenté par Mme Artigalas, MM. Bouad, Kanner, Montaugé, Mérillou et Michau, Mme Linkenheld, MM. Cardon, Pla, Redon-Sarrazy, Stanzione, Tissot, Bourgi et Gillé, Mme Narassiguin, MM. Ros, M. Weber, Ziane et les membres du groupe Socialiste, Écologiste et Républicain, est ainsi libellé :
Alinéas 35, 36, 42 et 43
Supprimer ces alinéas.
La parole est à Mme Viviane Artigalas.
Mme Viviane Artigalas. La multiplication des dérogations aux règles du plan local d’urbanisme (PLU), que le Parlement a adoptées lors de l’examen de récents textes, pose une question de démocratie locale.
Cet amendement vise à supprimer le droit, introduit dans le cadre des travaux de la commission, de déroger au PLU ou le document en tenant lieu, qu’il s’agisse des règles de destination ou de celles qui fixent les servitudes de mixité sociale.
De telles dérogations ne sauraient devenir la règle. Comment assurer sinon une vision globale et coordonnée du développement et de l’aménagement du territoire au regard des enjeux locaux ? Comment expliquer aux habitants les dérogations aux projets de territoire auxquels ils ont participé ?
Le groupe Socialiste, Écologiste et Républicain est opposé à cette extension généralisée des dérogations aux règles du PLU, qui semblent devenues une pratique courante.
Mme la présidente. Quel est l’avis de la commission ?
Mme Sylviane Noël, rapporteure. D’une part, nous ne proposons d’appliquer la dérogation de droit aux règles de destination que dans les secteurs spécifiques que sont les opérations de revitalisation de territoire (ORT), les grandes opérations d’urbanisme (GOU) et les opérations de transformation urbaine (OTU), et uniquement pour des opérations de requalification du bâti existant.
D’autre part, nous avons prévu que cette dérogation pourra toujours être refusée par le maire ou assortie de prescriptions spéciales.
Enfin, je rappelle que nous avons déjà adopté une disposition similaire dans le cadre de l’examen de la proposition de loi de simplification du droit de l’urbanisme et du logement, dite Huwart.
Pour ce qui concerne les « servitudes de mixité sociale », il s’agit de déroger non pas aux obligations légales fixées par la loi SRU, mais uniquement aux obligations complémentaires qui peuvent être fixées de manière optionnelle dans le PLU. Il peut en effet être particulièrement intéressant d’y déroger pour des opérations de transformation de bâtiments existants en logements, car ces opérations sont généralement coûteuses. Cela permettrait également de créer du logement plus abordable ailleurs, par exemple sur du foncier libre, à un coût moins élevé.
L’objectif est d’introduire un peu de souplesse et de pragmatisme. Cette seconde dérogation reste à la main du maire, qui demeure libre d’en apprécier l’opportunité en l’espèce.
Par conséquent, la commission émet un avis défavorable sur cet amendement
Mme la présidente. Quel est l’avis du Gouvernement ?
M. Vincent Jeanbrun, ministre. Vous avez raison, madame la sénatrice, il faut des garde-fous. L’objectif n’est absolument pas de transformer les règles d’urbanisme en une sorte de loi de la jungle.
Les garde-fous et les garanties existent, puisque le maire demeure détenteur des pleins pouvoirs. Pour autant, notre pays a besoin de souplesse et de pragmatisme. On ne peut pas à la fois dire, comme nous l’avons fait tous ensemble durant des heures, que nous manquons cruellement de logements et que la production ne va pas assez vite, et ne pas saisir cette occasion d’introduire de la souplesse, contrôlée et pertinente, là où le besoin s’en fait sentir.
Le Gouvernement demande donc le retrait de cet amendement ; à défaut, il émettra un avis défavorable.
Mme la présidente. L’amendement n° 13 rectifié ter, présenté par Mme Drexler, MM. Klinger, Genet, Naturel et Bonneau, Mmes Garnier et Muller-Bronn, MM. Burgoa et Kern, Mme Belrhiti, MM. Saury, Brisson et Delia, Mme de Marco, M. Paumier, Mmes Lassarade, Gosselin et Lermytte, MM. Panunzi et Hingray, Mmes N. Delattre, de La Provôté, Demas et Ventalon, M. Anglars, Mme Josende, MM. Lefèvre et Sido, Mme Bellamy et MM. Haye et Levi, est ainsi libellé :
Après l’alinéa 41
Insérer deux alinéas ainsi rédigés :
…° Après le 6° de l’article L. 152-6, il est inséré un alinéa ainsi rédigé :
« …°Autoriser les opérations de réhabilitation lourde du bâti ancien non protégé à bénéficier des dérogations mentionnées aux 1° à 3° de l’article L. 151-29-2 ainsi que de dérogations aux obligations de création d’aires de stationnement. » ;
La parole est à Mme Sabine Drexler.
Mme Sabine Drexler. Alors que la proposition de loi prévoit des incitations fortes pour la transformation de bureaux en logements, cet amendement a pour objet d’étendre une logique similaire à la réhabilitation du bâti ancien lors des opérations de revitalisation de territoire, afin d’encourager la reconquête des centres anciens.
Mme la présidente. Quel est l’avis de la commission ?
Mme Sylviane Noël, rapporteure. Tout comme les coûts des opérations de transformation du bâti existant en logements, les coûts des travaux de réhabilitation du bâti existant sont importants.
Vous proposiez initialement d’accorder des dérogations de droit aux opérations de réhabilitation, mais vous avez été sensible au fait que ces dérogations de droit, qui pouvaient virtuellement concerner tous les bâtiments existants à l’occasion d’une réhabilitation, risquaient de vider les PLU de leur substance en les appliquant aux seules constructions nouvelles, alors même que ces dernières sont appelées à se raréfier.
Désormais, cet amendement vise à permettre de telles dérogations, mais seulement au cas par cas, dans la droite ligne des assouplissements que nous avons introduits récemment dans la loi Huwart.
Par conséquent, la commission émet un avis favorable sur cet amendement.
Mme la présidente. Quel est l’avis du Gouvernement ?
M. Vincent Jeanbrun, ministre. Là encore, je suis censé émettre un avis défavorable sur cet amendement, au motif qu’il existe d’ores et déjà de nombreux d’outils et droits d’exemption et qu’il convient de ne pas ajouter des dérogations aux dérogations. Toutefois, après en avoir discuté de vive voix avec vous, madame la sénatrice, je suis persuadé que ce que vous proposez va dans le bon sens. C’est pourquoi j’y suis favorable.
M. Yannick Jadot. Il suffit donc de discuter avec le ministre pour avoir un avis favorable ! Si j’avais su ! (Sourires.)
Mme la présidente. Je mets aux voix l’article 6, modifié.
(L’article 6 est adopté.)
Après l’article 6
Mme la présidente. Je suis saisie de deux amendements faisant l’objet d’une discussion commune.
L’amendement n° 87 rectifié, présenté par MM. J.B. Blanc, Pointereau et Bruyen, Mme P. Martin, MM. D. Laurent et Anglars, Mme Ventalon, MM. Favreau, Cambon, Gremillet et Saury, Mmes Lassarade et Primas, MM. Meignen, Lefèvre, Genet et Daubresse, Mmes Aeschlimann et Lavarde, MM. Brisson et Khalifé, Mmes V. Boyer et Canayer, M. Rietmann, Mmes Muller-Bronn, Joseph et Drexler, M. Rapin, Mme Josende et MM. Sol, Panunzi et Sido, est ainsi libellé :
Après l’article 6
Insérer un article additionnel ainsi rédigé :
Le premier alinéa du I de l’article L. 303-2 du code de la construction et de l’habitation est complété par une phrase ainsi rédigée : « Le périmètre de l’opération de revitalisation de territoire peut également comprendre les entrées de ville et les espaces urbains situés à proximité immédiate des gares ferroviaires de voyageurs ouvertes au public. »
La parole est à Mme Pauline Martin.
Mme Pauline Martin. Cet amendement de Jean-Baptiste Blanc vise à sécuriser juridiquement et à expliciter la possibilité d’intégrer les secteurs stratégiques que sont les entrées de ville et les espaces urbains situés à proximité immédiate des gares ferroviaires dans le périmètre des opérations de revitalisation de territoire, afin de renforcer l’efficacité des politiques de transformation urbaine et d’accès au logement.
Mme la présidente. L’amendement n° 88 rectifié, présenté par MM. J.B. Blanc, Pointereau et Bruyen, Mme P. Martin, MM. D. Laurent et Anglars, Mmes Garnier et Ventalon, MM. Favreau, Cambon, Gremillet et Saury, Mmes Lassarade et Primas, MM. Meignen, Lefèvre, Genet et Daubresse, Mmes Aeschlimann et Lavarde, MM. Brisson et Khalifé, Mmes V. Boyer et Canayer, M. Rietmann, Mmes Muller-Bronn, Joseph et Drexler, M. Rapin, Mme Josende et MM. Sol, Panunzi et Sido, est ainsi libellé :
Après l’article 6
Insérer un article additionnel ainsi rédigé :
Le premier alinéa du I de l’article L. 303-2 du code de la construction et de l’habitation est complété par une phrase ainsi rédigée : « Le périmètre de l’opération de revitalisation de territoire peut notamment comprendre les entrées de ville ainsi que les friches au sens de l’article L. 111-26 du code de l’urbanisme. »
Mme Pauline Martin. Il est défendu, madame la présidente.
Mme la présidente. Quel est l’avis de la commission ?
Mme Sylviane Noël, rapporteure. Ces deux amendements me paraissent entièrement satisfaits par le droit existant, dans la mesure où rien ne s’oppose à ce que tant les friches que les quartiers de gare soient inclus dans le périmètre d’une ORT.
De ce fait, la commission demande le retrait de ces amendements.
Mme la présidente. Quel est l’avis du Gouvernement ?
M. Vincent Jeanbrun, ministre. Ces amendements étant satisfaits, le Gouvernement en demande également le retrait.
Mme la présidente. Madame Martin, les amendements nos 87 rectifié et 88 rectifié sont-ils maintenus ?
Mme Pauline Martin. Non, je les retire, madame la présidente.
Mme la présidente. Les amendements nos 87 rectifié et 88 rectifié sont retirés.
Article 7
I. – Le code général de la propriété des personnes publiques est ainsi modifié :
1° L’article L. 1123-1 est ainsi modifié :
a) Le 1° est ainsi modifié :
– à la première phrase, le mot : « trente » est remplacé par le mot : « quinze » ;
– à la fin de la seconde phrase, les mots : « ; la présente phrase ne fait pas obstacle à l’application des règles de droit civil relatives à la prescription » sont supprimés ;
b) La seconde phrase du 2° est supprimée ;
c) Il est ajouté un alinéa ainsi rédigé :
« Le présent article ne fait pas obstacle à l’application des règles de droit civil relatives à la prescription. » ;
2° Le II de l’article L. 1123-3 est supprimé ;
3° (nouveau) L’article L. 1123-4 est ainsi rétabli :
« Art. L. 1123-4. – L’administration fiscale transmet au maire ou au président de l’établissement public de coopération intercommunale à fiscalité propre, à leur demande, les informations nécessaires à la mise en œuvre de la procédure d’acquisition des biens mentionnés à l’article L. 1123-1.
« Cette transmission concerne :
« 1° Les immeubles mentionnés au 1° du même article L. 1123-1 pour lesquels la commune justifie d’un doute légitime sur l’identité ou la vie du propriétaire ;
« 2° Les immeubles mentionnés au 2° dudit article L. 1123-1. »
II. – Le 1° de l’article L. 1123-1 du code général de la propriété des personnes publiques, dans sa rédaction résultant du I du présent article, est applicable aux successions ouvertes à compter du 1er janvier 2007 et non encore partagées.