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II - Le dispositif proposé :

L'article 58 du projet de loi apporte trois modifications principales au dispositif résultant de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Le 1° de l'article 58 impose à l'huissier, mandaté par le bailleur pour délivrer l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail, de notifier au préfet cette assignation.

Cette notification est destinée à informer le préfet de la situation afin de lui permettre de saisir les services compétents susceptibles de recenser et de mobiliser les aides auxquelles le locataire défaillant est éligible.

Ce même alinéa aménage un délai de deux mois entre cette notification et l'audience pour permettre aux services sociaux saisis par le préfet d'effectuer les investigations nécessaires pour prendre les mesures susceptibles de resolvabiliser le débiteur. L'ajout de ce nouveau délai a pour inconvénient d'allonger de deux mois la procédure existante : en effet, si rien n'empêche au plan juridique le bailleur d'assigner le locataire avant l'expiration du délai de deux mois au terme duquel la clause résolutoire est acquise, rares seront les cas où le bailleur poursuivant prendra le risque d'une assignation anticipée si bien que le nouveau délai deux mois s'ajoute à celui qui existait déjà. Il paraît cependant difficile de prévoir la notification au préfet, non de l'assignation, mais du commandement de payer dans la mesure où les préfectures risqueraient d'être submergées, les commandements aux fins de paiement étant cinq à six fois plus nombreux chaque année que les assignations en résiliation de bail20(*). Par ailleurs, la contrepartie pour le bailleur de cet allongement de la procédure pourrait être une chance supplémentaire de retour du locataire à une situation de solvabilité.

Le dispositif résultant du premier alinéa du 1° de l'article 58 prévoyait la notification de l'assignation au préfet au moins deux mois avant l'audience sans préciser l'objectif poursuivi consistant dans la mobilisation des aides. Si cette justification paraissait implicite, l'Assemblée nationale a estimé nécessaire de l'inscrire dans le dispositif en précisant que le préfet saisirait, en tant que de besoin, les organismes dont relèvent les aides au logement, le fonds de solidarité pour le logement et les services sociaux concernés.

Le second alinéa de ce 1° de l'article 58 est porteur de la deuxième modification importante de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Il ouvre au juge la faculté d'accorder d'office des délais de paiement au locataire en situation d'apurer sa dette locative alors que ces délais ne pouvaient, jusqu'à présent, être octroyés que sur demande dudit locataire adressée avant l'expiration du délai de deux mois suivant le commandement de payer. Le juge pourra statuer au vu des informations qui lui seront communiquées par le préfet. Les conditions de règlement de la dette locative en cas d'octroi de ces délais de paiement sont déterminées par les articles 1244-1 premier alinéa et 1244-2 du code civil évoqués précédemment.

Cette innovation appelle cependant une observation au plan juridique : le fait pour le juge de pouvoir désormais accorder d'office des délais de paiement à un moment qui sera postérieur à la date à laquelle la clause résolutoire est réputée acquise revient à remettre en cause cet effet lié à l'expiration du délai de deux mois ayant couru depuis le commandement de payer. Cependant, comme c'était déjà le cas lorsque les délais de paiement étaient accordés à la demande du débiteur, la clause résolutoire reprendra son plein effet si le locataire ne se conforme pas aux délais et aux modalités de paiement fixés par le juge.

Le dernier alinéa (2°) de l'article 58 tend à prévoir que le commandement de payer devra non seulement mentionner la faculté pour le locataire défaillant de saisir le fonds de solidarité pour le logement (FSL), mention d'ores et déjà prescrite par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, mais également l'adresse du FSL. Il s'agit simplement de faciliter les démarches du locataire en difficulté. Cette dernière disposition figurait à l'article 26 du projet de loi d'orientation relatif au renforcement de la cohésion sociale.

Votre commission des Lois vous propose d'adopter conforme l'article 58.

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