Article 12
(Article L. 261-11 du code de la construction et de
l'habitation)
Suppression de la différence de traitement entre
les souscripteurs de contrats préliminaires
Commentaire : cet article supprime la différence de traitement existant entre les souscripteurs de contrats préliminaires selon qu'ils ont déclaré ou non faire leur affaire de l'obtention d'un prêt.
I. Le droit en vigueur
L'article L. 261-15 du code de la construction et de l'habitation (CCH) permet la conclusion, lors d'une vente d'immeuble à construire, d'un contrat préliminaire, également appelé contrat de réservation, « par lequel, en contrepartie d'un dépôt de garantie effectué à un compte spécial, le vendeur s'engage à réserver à un acheteur un immeuble ou une partie d'immeuble » 101 ( * ) .
Le contenu de ce contrat est encadré : il doit comporter des indications précises relatives notamment à l'immeuble, aux travaux ou au prix du local réservé 102 ( * ) .
En vertu du dernier alinéa de l'article L. 261-11 du CCH, « lorsque la vente a été précédée d'un contrat préliminaire (...), seul le contrat de vente est soumis aux dispositions des articles L. 312-15 à L. 312-17 du code de la consommation 103 ( * ) » .
Ces articles du code de la consommation comportent des dispositions visant à protéger l'emprunteur immobilier. L'article L. 312-16 du code de la consommation dispose ainsi que « lorsque l'acte (...) indique que le prix est payé, directement ou indirectement, même partiellement, à l'aide d'un ou plusieurs prêts (...), cet acte est conclu sous la condition suspensive de l'obtention du ou des prêts qui en assument le financement » . Il précise que « lorsque la condition suspensive (...) n'est pas réalisée, toute somme versée d'avance par l'acquéreur (...) est immédiatement et intégralement remboursable sans retenue ni indemnité à quelque titre que ce soit » .
S'agissant des contrats préliminaires, l'article R. 261-31 du CCH indique que le souscripteur d'un contrat préliminaire pour l'acquisition d'un immeuble à construire peut obtenir le remboursement du dépôt de garantie versé notamment dans le cas où « le ou les prêts prévus au contrat préliminaire ne sont pas obtenus ou transmis ou si leur montant est inférieur de 10 p. 100 aux prévisions dudit contrat » 104 ( * ) . Le dépôt de garantie lui est alors restitué sans retenue ni pénalité.
Cette disposition ne s'applique cependant pas si le souscripteur a déclaré faire son affaire personnelle de l'obtention d'un prêt et ne l'a pas obtenu , la jurisprudence de la Cour de cassation ayant adopté une conception restrictive de l'article R. 261-31 précité : la Cour a en effet estimé 105 ( * ) que le souscripteur ayant déclaré faire son affaire personnelle de l'obtention du prêt sans l'obtenir ne peut prétendre à la restitution du dépôt de garantie versé lors de la signature du contrat préliminaire.
II. Le dispositif de la proposition de loi
L'article 12 de la proposition de loi visait initialement à supprimer le dernier alinéa de l'article L. 261-11 du CCH précité.
III. Les modifications apportées par l'Assemblée nationale
La commission des lois de l'Assemblée nationale a, sur proposition de son rapporteur, adopté un amendement de clarification visant à faire figurer explicitement dans le CCH que le contrat préliminaire est soumis aux articles L. 312-15 à L. 312-17 du code de la consommation.
IV. La position de votre commission pour avis
Une différence claire de traitement existe donc aujourd'hui entre les souscripteurs de contrats préliminaires, selon qu'ils ont déclaré faire leur affaire de l'obtention d'un prêt ou non.
La Cour de cassation a appelé à la suppression de cette différence de traitement dès son rapport annuel de 2002. Elle a confirmé cette recommandation dans ses rapports annuels de 2006 et 2008, soulignant que la différence de traitement induite « va à l'encontre des intérêts des souscripteurs de contrats préliminaires, sans que, sans doute, ce résultat ait été voulu » 106 ( * ) . Selon la Cour, cette suppression « participe de la protection du consommateur » 107 ( * ) .
Votre rapporteur pour avis souligne donc l'intérêt du présent article.
Cependant, à son initiative, votre commission a adopté un amendement de clarification visant à assurer une plus grande lisibilité des textes :
- revenant à la recommandation initiale de la Cour de cassation, cet amendement prévoit la suppression du dernier alinéa de l'article L. 261-11 du code de la construction et de l'habitation ;
- cette suppression ne permettant pas automatiquement l'application des articles L. 312-15 à L. 312-17 du code de la consommation au contrat préliminaire, cet amendement ajoute explicitement ce dernier parmi les actes visés à l'article L. 312-15 du code de la consommation.
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Votre commission vous propose d'adopter cet article ainsi modifié. |
* 101 Premier alinéa de l'article L 261-15 du CCH.
* 102 Le contenu du contrat préliminaire est précisé par les articles R. 261-25 et R. 261-26 du CCH.
* 103 Ces articles correspondent aux articles 16 à 18 de la loi n° 79-596 du 13 juillet 1979 relative à l'information et à la protection des emprunteurs dans le domaine immobilier.
* 104 c de l'article R. 261-31 du CCH.
* 105 Cf. notamment Cour de cassation - Troisième chambre civile, Arrêt n° 760 du 21 juin 2006.
* 106 Cour de Cassation, rapport annuel 2008, p. 14.
* 107 Cour de cassation, rapport annuel 2006, p. 11.