I. LE PARC SOCIAL EN 2004 : UN ÉLARGISSEMENT DES OBJECTIFS, UNE FONGIBILITÉ DES MOYENS
A. L'ÉVOLUTION DE LA CONSTRUCTION SOCIALE DEPUIS 1997
1. Une tendance à la baisse en France et dans l'Union européenne
La part de la construction sociale dans la construction neuve s'est fortement réduite entre 1997 et 2000 en France, mais également dans l'ensemble des pays européens . Le parc de logements sociaux est en effet un parc vieillissant, qui nécessite avant tout des moyens de réhabilitations pour répondre aux attentes des locataires et remédier à certains phénomènes de vacance de logements.
Part des logements sociaux dans la construction neuve
(en %)
D'importantes mesures ont donc été prises afin de
« relancer » la construction sociale.
Les mesures concernant la construction sociale (1997-2001)
De 1997
à 2000, le nombre annuel de logements sociaux n'a cessé de se
réduire
, malgré le discours volontariste du gouvernement en
faveur de la construction sociale.
Le PLUS, comme les autres produits (PLA, PLA-TS, PLA-I) n'a pas atteint les
résultats escomptés, en partie parce que ses paramètres
financiers n'ont pas suivi l'évolution du prix du bâti et de
l'immobilier urbain ; de nombreux cas d'appels d'offre restés
infructueux ont ainsi été signalés.
Plusieurs éléments importants sont alors intervenus.
La loi « solidarité et renouvellement
urbains »
a créé un dispositif de sanctions
à l'égard des communes ne disposant pas d'un nombre suffisant de
logements sociaux. La loi institue en effet, à compter du 1er janvier
2002, un prélèvement sur les recettes des communes ayant moins de
20 % de logements sociaux. Le produit est versé à la
communauté urbaine, à la communauté d'agglomération
ou à une communauté de communes, à un établissement
public foncier ou, à défaut, à un fonds
d'aménagement urbain affecté aux communes pour des actions en
faveur du logement social
Ensuite,
un plan de relance de la production de logements locatifs sociaux a
été lancé par décret du 18 avril 2001
. Il
prévoit la conclusion de
contrats locaux de relance
entre l'Etat
et les maîtres d'ouvrage qui s'engagent à accroître leur
production de logements locatifs sociaux. Ces contrats, auxquels peuvent
être associés, le cas échéant, les
collectivités territoriales intéressées ou leurs
groupements, sont conclus au niveau départemental ou régional
pour une durée de trois ans et comportent des objectifs annuels en
nombre de logements. Les maîtres d'ouvrage qui ont signé avec
l'Etat un contrat de relance peuvent bénéficier de taux de
subvention PLUS majorés pour un quart des opérations inscrites
dans le contrat (taux de 8 % pour les opérations de construction neuve
et taux de 15 % pour les opérations d'acquisition-amélioration).
Enfin,
les paramètres du PLUS ont été
réajustés à la hausse
en avril 2001 : augmentation de
10 % des valeurs de base servant au calcul de l'assiette de la subvention,
augmentation des taux. L'évolution rapide des conditions
économiques (augmentation du taux d'intérêt du livret A des
caisses d'épargne, augmentation du coût des opérations,
reconstitution des marges des entreprises du BTP par exemple...)
nécessitait un suivi attentif des conditions d'équilibre
financier des opérations financées en PLUS.
L'ensemble de ces mesures et notamment la mise en place des contrats de
relance ont eu des effets
puisqu'elles ont permis, pour l'année
2001, le financement de 47.600 logements locatifs sociaux (hors PLS) contre
38.000 logements en 2000.