Article 51
(art. 31 et 32 du code général des
impôts)
Taux de la déduction forfaire sur les revenus
fonciers
pour les logements loués à des associations
d'insertion
Objet : Cet article vise à porter de 6 à 40 % le taux applicable à la déduction forfaitaire sur les revenus fonciers tirés de logements loués à des associations d'insertion.
I - Le dispositif proposé
A. Le droit existant en matière d'aide à l'investissement locatif privé
Les revenus tirés de la location des propriétés bâties sont imposables à l'impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers conformément à l'article 31 du code général des impôts, le revenu imposable est déterminé après déduction des charges de la propriété, qui comprennent notamment les intérêts d'emprunt contractés pour l'acquisition du bien loué, les dépenses d'entretien et de réparation et, pour les logements, les dépenses d'amélioration. Les frais de gestion, l'assurance et l'amortissement sont pris en compte au moyen d'une déduction forfaitaire sur les revenus bruts. Le taux de cette déduction avait été porté de 10 à 13 % par l'article 22 de la loi de finances rectificative pour 1995 et à 14 % à compter des revenus de 1997 par l'article 86 de la loi de finances pour 1997.
Toutefois, dans le cadre des aides à l'investissement locatif (dispositifs Périssol, Besson, puis Robien) et pour les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI), la déduction forfaitaire est fixée à 6 % des revenus fonciers bruts sur les logements neufs, en contrepartie d'un système attractif d'amortissement du coût de l'investissement.
En revanche, le taux de déduction forfaitaire est fixé à 40 % pour les revenus des six premières années de location des logements qui ne peuvent donner lieu à l'un des dispositifs précités d'aide à l'investissement, s'ils répondent aux normes d'habitabilité définies par voie réglementaire et sont loués pour une durée minimale de six ans à compter du 1 er janvier 1999, avec un encadrement du loyer et des ressources du locataire.
Ce taux peut atteindre 60 % pendant trois ans pour les revenus tirés de la location d'un logement ne bénéficiant pas d'un dispositif d'amortissement particulier, dont le bail est conclu à partir du 1 er janvier 2002. Les plafonds applicables au loyer et aux ressources du locataire sont alors plus restrictifs que ceux du système précédent et le bail doit être conclu pour au moins trois ans. La location du logement peut également être consentie à un organisme sans but lucratif, qui le met à la disposition de personnes défavorisées.
Hors dispositifs particuliers Périssol, Besson et Robien, le taux de déduction majoré peut être prorogé par période de trois ans tant que les conditions de loyer demeurent remplies.
B. Les modifications proposées au régime de la déduction forfaitaire
Afin de développer l'investissement locatif dans le secteur social, le présent article a pour objet de favoriser la location de logements à des associations d'insertion et, plus généralement, à des personnes aux ressources modestes.
A cette fin, le A du paragraphe I fixe à 40 %, au lieu de 6 %, le taux de déduction forfaitaire applicable aux logements bénéficiant du dispositif Robien, si les deux conditions suivantes sont respectées :
- le logement doit être loué à un organisme sans but lucratif ou à une union d'économie sociale, agréé par le préfet, pour être mis à la disposition de personnes défavorisées, autres qu'un membre du foyer fiscal, un ascendant ou un descendant du propriétaire contribuable ;
- le loyer et les ressources du locataire, appréciés au moment de la conclusion du bail, ne doivent pas excéder des plafonds fixés par décret.
Ces dispositions s'appliquent aux logements acquis neufs ou en état futur d'achèvement à compter du 1 er janvier 2005, à ceux qui ont fait l'objet d'une déclaration d'ouverture de chantier à la même date, ainsi qu'aux locaux transformés en logements et aux logements réhabilités à compter de cette date.
Le B du même paragraphe limite, en conséquence, l'application du taux de déduction forfaitaire de 60 % réservé aux logements en location très sociale, aux seuls logements pour lesquels un bail est conclu entre le 1 er janvier 2002 et le 31 décembre 2004. Après cette date, le taux est fixé à 40 %, qu'il y ait eu ou non changement du titulaire du bail, à condition de respecter les plafonds de loyer et de ressources prévus.
Le C du paragraphe I introduit plusieurs modifications de cohérence rédactionnelle dans l'article 31 du code de la construction et de l'habitation, en référence aux dispositions susmentionnées des A et B.
Le paragraphe II introduit des modifications rédactionnelles équivalentes dans le régime de déduction forfaitaire applicable aux revenus fonciers tirés des logements financés par les dispositifs Besson et Robien.
Enfin, le paragraphe III fait de même dans le cadre des dispositions de l'article 32 du même code, relatif au régime micro-foncier.
Ce régime d'un positionnement simplifié bénéficie, depuis la loi de finances pour 1998, aux bailleurs, hors SCI, SCPI et régimes d'incitation particuliers, dont le revenu foncier est inférieur à 15.000 euros. Les intéressés doivent porter le montant des loyers sur leur déclaration d'impôt sur le revenu pour bénéficier d'un abattement forfaitaire de 40 %. Toutefois, ils peuvent opter pour le régime réel d'imposition notamment s'ils ont réalisé des travaux entraînant un déficit foncier ou si le montant des charges de la propriété se révèle supérieurs à 40 % (y compris la déduction forfaitaire de 14 %).
II - La position de votre commission
Sous réserve de l'adoption d' un amendement rédactionnel , votre commission approuve le dispositif prévu au présent article.
Elle souhaite qu'il fasse rapidement preuve de son efficacité auprès des investisseurs privés, de façon à développer un parc de logements privés destinés à des locataires modestes susceptible de désengorger la demande dans le parc social.
Elle vous demande d'adopter cet article ainsi modifié.