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29 avril 1998 : Biens immobiliers ( rapport - deuxième lecture )

 



Sommaire Suite

N° 411

SÉNAT

SESSION ORDINAIRE DE 1997-1998

Annexe au procès-verbal de la séance du 29 avril 1998

RAPPORT

FAIT

au nom de la commission des Lois constitutionnelles, de législation, du suffrage universel, du Règlement et d'administration générale (1) sur le projet de loi, MODIFIÉ PAR L'ASSEMBLÉE NATIONALE, portant transposition de la directive 94/47/CE du Parlement européen et du Conseil, du 26 octobre 1994, concernant la protection des acquéreurs pour certains aspects des contrats portant sur l'acquisition d'un droit d'utilisation à temps partiel de biens immobiliers,

Par M. José BALARELLO,

Sénateur.

(1) Cette commission est composée de : MM. Jacques Larché, président ; René-Georges Laurin, Germain Authié, Pierre Fauchon, Charles Jolibois, Robert Pagès, Georges Othily, vice-présidents ; Michel Rufin, Jacques Mahéas, Jean-Jacques Hyest, Paul Masson, secrétaires ; Guy Allouche, Jean-Paul Amoudry, Robert Badinter, José Balarello, François Blaizot, André Bohl, Christian Bonnet, Philippe de Bourgoing, Charles Ceccaldi-Raynaud, Marcel Charmant, Raymond Courrière, Jean-Patrick Courtois, Charles de Cuttoli, Luc Dejoie, Jean-Paul Delevoye, Christian Demuynck, Jean Derian, Michel Dreyfus-Schmidt, Michel Duffour, Patrice Gélard, Jean-Marie Girault, Paul Girod, Daniel Hoeffel, Lucien Lanier, Guy Lèguevaques, Daniel Millaud, Jean-Claude Peyronnet, Louis-Ferdinand de Rocca Serra, Jean-Pierre Schosteck, Alex Türk, Maurice Ulrich, Robert-Paul Vigouroux.

Voir les numéros :

Sénat : 208, 322 (1996-1997), 335 et T.A. 27 (1997-1998).

Assemblée nationale (11ème législ.) : 389, 694 et T.A. 101.

Logement et habitat.

LES CONCLUSIONS DE LA COMMISSION DES LOIS

Réunie le 29 avril 1998 sous la présidence de M. Jacques Larché, président, et de M. Pierre Fauchon, vice-président, la commission des Lois a examiné en deuxième lecture, sur le rapport de M. José Balarello, le projet de loi portant transposition de la directive 94/47 CE du Parlement européen et du Conseil du 26 octobre 1994 concernant la protection des acquéreurs pour certains aspects des contrats portant sur l'acquisition d'un droit d'utilisation à temps partiel de biens immobiliers.

Après avoir rappelé que l'Assemblée nationale avait, en première lecture, adopté sans modification les articles 2 et 3 du projet de loi tendant respectivement à permettre aux agents de la Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes de constater et de poursuivre les infractions définies à l'article premier et d'étendre aux agents de voyages licenciés la possibilité de se livrer ou de prêter leur concours à la conclusion de contrats de jouissance d'immeubles à temps partagé, M. José Balarello a indiqué que plusieurs modifications avaient été introduites à l'article premier ayant pour objet de transposer la directive dans le code de la consommation afin de compléter l'information du consommateur destinataire de l'offre, de faciliter ses échanges avec le professionnel et de renforcer les sanctions pénales.

Sur cet article premier, la commission des Lois a adopté quatre amendements tendant à :

- substituer à la mention obligatoire dans l'offre du " mode d'évolution prévisible des charges ", proposée par l'Assemblée nationale, une mention informant le consommateur du taux annuel d'augmentation des charges au cours des trois dernières années ou, à défaut, une mention attirant son attention sur le risque d'augmentation des charges ;

- prévoir qu'un décret en Conseil d'État précisera le contenu des mentions devant figurer dans l'offre ;

- rétablir le quantum des peines d'amende, relevé par l'Assemblée nationale, au niveau fixé par le Sénat en première lecture ;

- ériger en délit le fait pour un professionnel de tromper ou de tenter de tromper un consommateur en lui soumettant une offre dépourvue des mentions obligatoires.

Mesdames, Messieurs,

Le projet de loi portant transposition de la directive 94/47/CE du Parlement européen et du Conseil, du 26 octobre 1994, concernant la protection des acquéreurs pour certains aspects des contrats portant sur l'acquisition d'un droit d'utilisation à temps partiel de biens immobiliers, examiné successivement par le Sénat le 23 octobre 1997 et par l'Assemblée nationale le 4 mars dernier, revient aujourd'hui devant vous en deuxième lecture.

Ce texte transpose une directive ayant pour objet de réduire les disparités entre les législations des États membres de la Communauté européenne en matière de contrats relatifs à l'acquisition d'un droit d'utilisation à temps partagé de biens immobiliers à usage d'habitation afin de renforcer la protection des consommateurs. Il est constitué de trois articles dont deux ont été adoptés conformes par l'Assemblée nationale en première lecture.

L'article premier crée une nouvelle section intitulée " Contrat de jouissance d'immeuble à temps partagé " au chapitre premier du titre II du livre premier du code de la consommation, pour transcrire dans notre droit les exigences résultant de la directive du 26 octobre 1994. Il définit un cadre juridique qui s'applique à tous les types de contrats portant transfert d'un droit de jouissance de bien immobiliers à temps partagé, lesquels sont d'une grande variété (acquisition de parts de société, bail, club trustee...), et renforce la protection du consommateur au moment de la formation du contrat.

Rappelons brièvement que, pour l'essentiel, l'article premier :

- garantit une information complète du consommateur en imposant une série de mentions obligatoires dans l'offre, dont le non respect est sanctionné par la nullité du contrat et est constitutif d'une infraction pénale ;

- impose au professionnel le maintien de l'offre pendant un délai de sept jours ;

- ouvre un délai de rétractation de dix jours au bénéfice du consommateur au cours duquel aucun versement ne peut être reçu ou exigé de lui, cette interdiction étant pénalement sanctionnée ;

- prévoit la possibilité pour le consommateur d'exiger une offre rédigée dans une langue qui lui est familière, qu'il s'agisse de celle de l'État où il réside ou de celle de l'État dont il est ressortissant ;

- et, excédant les exigences résultant de la directive, définit un dispositif protecteur en matière de compétence juridictionnelle et de détermination de la loi applicable.

L'article 2 complète l'article L. 141-1 du code de la consommation pour permettre aux agents de la Direction Générale de la Concurrence, de la Consommation et de la Répression des Fraudes (DGCCRF) de constater et de poursuivre les infractions définies au sein de la nouvelle section consacrée aux contrats de jouissance d'immeuble à temps partagé (articles L. 121-69 à L. 121-69-2).

L'article 3 avait initialement pour objet d'étendre le champ d'application de la législation relative aux intermédiaires de l'immobilier (loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 dite " loi Hoguet ") à toutes les opérations d'entremise en matière de jouissance d'immeuble à temps partagé.

Le Sénat, en première lecture, a considéré, à l'instar de sa commission des Lois, que s'agissant d'une activité essentielle pour le développement de l'industrie touristique, il convenait de permettre aux agents de voyages licenciés d'effectuer de telles opérations tout en fixant les conditions d'une loyale concurrence entre les différentes catégories de professionnels susceptibles de se livrer à ce type d'activité. Cette modification, qui avait reçu l'aval du Gouvernement, a été approuvée par l'Assemblée nationale qui a adopté conforme l'article 3.

Seul l'article premier reste donc aujourd'hui en discussion, l'Assemblée nationale y ayant introduit plusieurs modifications, certaines de nature purement rédactionnelle, d'autres tendant à renforcer encore les garanties offertes au consommateur, une enfin, relative aux sanctions pénales applicables, revenant sur la position adoptée par le Sénat en première lecture.

Quatre ajouts ont été effectués par l'Assemblée nationale à l'initiative de sa commission des Lois, tendant à compléter l'information du consommateur destinataire de l'offre et à faciliter ses échanges avec le professionnel.

Il s'agit tout d'abord d'exiger de ce dernier qu'il inscrive dans l'offre trois indications supplémentaires, à savoir d'une part, un descriptif précis de l'environnement du bien immobilier sur lequel porte le droit de jouissance, d'autre part, la mention du " mode d'évolution prévisible " des charges afférentes à ce bien qui devront être acquittées par le consommateur et, enfin, le défaut d'affiliation à une bourse d'échange ou, en cas d'affiliation, les conditions financières d'adhésion à cette bourse d'échange.

Si votre commission des Lois approuve l'intention justifiant ces ajouts qui est d'éclairer pleinement le consentement du consommateur, elle considère cependant nécessaire de préserver un équilibre entre les prérogatives du professionnel et celles du consommateur.

Reconnaissant la pertinence du dispositif proposé au regard de la protection du consommateur car il permettra de prévenir efficacement les pratiques commerciales contestables parfois constatées, elle estime néanmoins indispensable de veiller à ne pas faire peser sur le professionnel des exigences excédant par trop celles résultant de la directive, ce qui pénaliserait l'industrie touristique française, déjà en retard dans ce secteur d'activité, dans un contexte fortement concurrentiel au niveau international. Aussi votre commission des Lois considère-t-elle qu'il ne faut pas exiger des professionnels " l'impossible ".

A cet égard, la mention du " mode d'évolution prévisible " des charges paraît difficilement acceptable.

Cette notion paraît floue et donc susceptible de déboucher sur un contentieux abondant. Par ailleurs, elle ne semble pas pouvoir répondre correctement à l'objectif poursuivi qui est d'alerter le consommateur sur le risque d'augmentation substantielle des charges au fil des années, susceptible de résulter de l'évolution de multiples facteurs tels que les frais d'entretien de l'immeuble, la création de nouveaux équipements ou services collectifs, le poids de la fiscalité...

Cependant, nombreux sont les consommateurs titulaires d'un droit de jouissance à temps partagé d'un bien immobilier qui se sont trouvés confrontés à des difficultés financières dues à un accroissement important et parfois soudain des charges. Aussi paraît-il justifié d'attirer leur attention sur ce point dès la formulation de l'offre. Les éléments de détermination des charges faisant déjà, aux termes du projet de loi, l'objet d'une mention obligatoire dans l'offre, il paraîtrait opportun d'exiger du professionnel, lorsque l'information est disponible, qu'il indique le taux annuel d'augmentation des charges au cours de la période triennale précédant l'émission de l'offre et, à défaut, qu'il insère une clause soulignant l'éventualité d'un accroissement substantiel à venir des charges. Votre commission des Lois vous propose à cet effet un amendement tendant à substituer ce dispositif à la formule retenue par l'Assemblée nationale.

Les mentions devant être portées dans l'offre étant en outre fort nombreuses - l'article L. 121-61 du code de la consommation les énumère dans une série de douze rubriques - et parfois définies de façon approximative, alors même que toute omission est susceptible d'emporter la nullité du contrat et l'application de sanctions pénales, votre commission estime indispensable, afin de garantir la sécurité juridique des parties, qu'un décret en Conseil d'Etat détermine exactement le contenu de l'obligation incombant au professionnel. Ce décret expliciterait par exemple ce que recouvrent des notions telles que le descriptif précis de l'environnement des locaux sur lesquels porte le droit de jouissance, les indications essentielles relatives à l'administration de l'immeuble, ou encore les conditions et effets essentiels de l'affiliation à une bourse d'échanges. Votre commission vous propose donc un amendement à cet effet, le décret devant servir de guide au professionnel pour la rédaction de l'offre.

Outre ces trois nouvelles mentions devant être portées dans l'offre par le professionnel, l'Assemblée nationale a précisé que le coupon détachable accompagnant l'offre, destiné à faciliter l'exercice par le consommateur de sa faculté de rétractation, devrait comporter l'indication de l'identité et du domicile ou de l'adresse du siège du professionnel. Cette exigence supplémentaire est en effet de nature à faciliter les échanges entre les parties et tire les conséquences de la sophistication qui caractérise certains montages juridiques où les intervenants sont multiples.

Le second point de divergence avec l'Assemblée nationale concerne le dispositif répressif sanctionnant d'une part, le non respect des obligations relatives à l'information du consommateur et, d'autre part, le fait de recevoir ou d'exiger un quelconque versement avant l'expiration du délai de rétractation.

Le projet de loi initial punissait de 200.000 F d'amende ces deux catégories d'infractions. Le Sénat, en première lecture, a décidé, avec l'avis favorable du Gouvernement, de se conformer à la proposition de sa commission des Lois tendant à les différencier en abaissant à 100.000 F le quantum de la peine applicable en cas de non respect des obligations liées à l'information du consommateur.

Il avait en effet estimé que le risque encouru par le consommateur du fait du non respect par le professionnel de l'interdiction de percevoir un quelconque versement avant l'expiration du délai de rétractation était plus important et justifiait que cette infraction fût punie plus sévèrement que le simple fait d'omettre une des mentions obligatoires dans l'offre, par ailleurs sanctionnée, au plan civil, par la nullité de plein droit du contrat.

L'Assemblée nationale, tout en maintenant la distinction entre les deux catégories d'infractions, a préféré rehausser de 100.000 F le quantum de chaque peine encourue, bien que le Gouvernement, s'en remettant à sa sagesse, eût estimé que les montant arrêtés par le Sénat étaient suffisants.

Votre commission des Lois, estimant qu'une telle aggravation du dispositif répressif n'est pas nécessaire et que les peines d'amende définies en première lecture sont suffisamment dissuasives, vous propose de revenir à la position initiale du Sénat.

Considérant en outre que le nouveau code pénal s'est attaché à banir les délits objectifs et que l'omission d'une mention devant figurer dans l'offre ne traduit pas nécessairement une intention frauduleuse du professionnel, elle vous propose de ne constituer en délit que le fait, pour le professionnel, de tromper ou de tenter de tromper le consommateur par une telle omission.

* *

*

Sous le bénéfice de ces observations et des modifications qu'elle vous soumet, votre commission des Lois vous propose d'adopter le projet de loi portant transposition de la directive du Parlement européen et du Conseil du 26 octobre 1994 concernant la protection des acquéreurs pour certains aspects des contrats portant sur l'acquisition d'un droit d'utilisation à temps partiel de biens immobiliers.

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