C. FACILITER L'ACCESSION À LA PROPRIÉTÉ
Votre groupe de travail est persuadé qu'il est nécessaire de mener une politique volontariste afin d'aider les Français, notamment les plus modestes d'entre eux, à accéder à la propriété. L'accession à la propriété constitue la dernière étape du parcours résidentiel ascendant auquel aspirent nos concitoyens . Surtout, il est indéniable que l'acquisition de la résidence principale avant l'âge de la retraite constitue l'un des moyens perçu comme le plus efficace pour se protéger de la pauvreté. Or, notre pays est, en la matière, en retard par rapport à certains de nos voisins européens puisque la France ne compte que 56 % de propriétaires, contre 83 % en Espagne ou 70 % en Italie.
En complément du prêt à taux zéro, votre groupe de travail juge nécessaire de prévoir d'autres mesures afin d'amplifier ce mouvement d'accession à la propriété.
1. Adapter les outils bancaires
Au cours de son audition devant votre groupe de travail, le président du groupe Crédit mutuel a indiqué que dans le cadre des prêts immobiliers consentis par le groupe les ménages avaient la possibilité de reporter le paiement de mensualités dans les cas où ils sont confrontés à un accident de la vie (chômage, divorce etc...). Votre groupe de travail estime que ce type de dispositif est particulièrement pertinent et en appelle à leur généralisation, qu'il s'agisse du dispositif décrit ci-dessus ou de systèmes permettant de faire varier le montant des mensualités en cas de problème économique, car ils permettent d'adapter le coût d'acquisition du logement aux aléas économiques auxquels les ménages peuvent se trouver confrontés.
2. Réformer l'hypothèque
Votre groupe de travail est également favorable à une réforme de la législation sur l'hypothèque. Alors qu'en vertu du droit actuellement en vigueur, l'hypothèque s'attachant à un bien immobilier n'est levée qu'à l'issue du remboursement de l'emprunt, des réflexions sont en cours pour créer un dispositif d'hypothèque « rechargeable ». Un tel dispositif permettrait à l'emprunteur qui a déjà constitué une hypothèque pour l'achat d'un bien immobilier d'affecter une partie de l'hypothèque, proportionnelle au montant du crédit déjà remboursé, à la garantie d'un autre crédit.
Votre groupe de travail juge souhaitable une telle évolution car elle devrait autoriser la constitution de nouvelles lignes d'emprunt pour faciliter l'accession à la propriété.
3. Développer la vente des logements HLM
Afin de développer l'accession à la propriété des ménages les plus modestes, votre groupe de travail juge pertinent de développer la politique de vente de logements locatifs sociaux à leurs occupants.
Il est ainsi souhaitable que les logements HLM puissent être mis en vente à leurs occupants avec une décote par rapport à leur valeur de marché. Toutefois, pour éviter la spéculation, il est tout aussi indispensable de prévoir un mécanisme obligeant les ménages, en cas de revente du logement dans les cinq ans à un prix supérieur au prix d'acquisition, à restituer à l'organisme HLM tout ou partie de la décote dont ils auront bénéficié .
Votre groupe de travail souhaite néanmoins, sur ce sujet, préciser que l'amplification de cette politique est inenvisageable sans une association étroite des communes ou des intercommunalités à la définition des objectifs de vente prévus par les organismes HLM. En outre, cette concertation entre les collectivités territoriales et les organismes doit également porter sur la localisation des logements qui seront reconstruits grâce au produit de ces ventes.
4. Permettre aux organismes HLM de créer des sociétés civiles immobilières
Dans la même logique, votre groupe de travail préconise la création d'un dispositif qui permettrait aux ménages modestes d'accéder progressivement à la propriété en leur donnant la possibilité de moduler leur effort d'épargne mais aussi, si nécessaire, de l'interrompre temporairement, voire définitivement. Un tel mécanisme pourrait prendre appui sur les organismes de logement social en autorisant ces derniers à créer des sociétés civiles immobilières de capitalisation auxquelles ils apporteraient des logements locatifs et dont les parts sociales pourraient être acquises progressivement par les locataires souhaitant devenir propriétaires de leur logement. Dans le cadre de ce mécanisme, les locataires ne deviendraient propriétaires qu'après avoir acquis la totalité des parts du lot représentatif de leur logement et pourraient acquérir ou revendre des parts en fonction de leurs capacités financières.
5. Faciliter les opérations de mixité sociale
Pour développer les programmes de construction de mixité sociale, votre groupe de travail propose de permettre aux organismes HLM de vendre une partie d'un programme de logements destinés à des accédants à la propriété sans contrainte de plafonds de ressources. En contrepartie, les organismes seraient tenus de vendre une autre partie du programme à des personnes à revenus modestes et d'apporter des garanties de sécurité pour les accédants. Cette mesure favoriserait les opérations d'accession très sociale, tout en assurant une mixité sociale au sein même de l'opération.
6. Prévoir une actualisation régulière des plafonds d'éligibilité au prêt à l'accession sociale
Le prêt à l'accession sociale (PAS), outil important pour favoriser l'accession sociale à la propriété, est un prêt conventionné spécifique qui bénéficie de la garantie du fonds de garantie de l'accession sociale à la propriété (FGAS). Ces prêts sont réservés à des ménages dont les revenus ne dépassent pas des plafonds de ressources fixés par l'arrêté du 4 octobre 2001, qui sont rappelés dans le tableau reproduit ci-dessous.
|
Nombre de personnes composant le ménage |
Île-de-France |
Province |
|
1 |
15 204 € |
12 146 € |
|
2 |
22 316 € |
17 764 € |
|
3 |
26 800 € |
21 364 € |
|
4 |
31 294 € |
24 959 € |
|
5 |
35 801 € |
28 570 € |
|
Par personne supplémentaire |
4 498 € |
3 598 € |
Source : Ministère du logement
Ce produit est particulièrement pertinent puisque ce sont près de 60.000 PAS qui sont émis chaque année, pour un montant de prêt moyen oscillant entre 60.000 et 70.000 euros. La répartition par catégories socio-professionnelles des ménages bénéficiaires en 2003 fait apparaître un poids prépondérant des employés, des ouvriers et des ménages exerçant une profession intermédiaire.
Toutefois, votre groupe de travail note que malgré la simplification récente des modalités de calcul des plafonds de ressources du PAS ainsi que l'actualisation de ces derniers 40 ( * ) , le droit en vigueur ne prévoit aucune indexation automatique de ce paramètre, ce qui contribue à diminuer son efficacité sociale.
Votre groupe de travail préconise donc d'inscrire dans la loi une règle automatique d'indexation des plafonds d'éligibilité à ce prêt.
|
Propositions : Adapter les outils bancaires pour faciliter l'accession à la propriété. Créer un système d'hypothèque rechargeable. Développer la vente HLM aux locataires occupants en association étroite avec les collectivités territoriales. Permettre la création de société civile immobilière par les organismes HLM pour faciliter l'accession à la propriété. Faciliter les opérations de mixité sociale. Prévoir une actualisation régulière des plafonds d'éligibilité des prêts à l'accession sociale. |
* 40 Grâce à l'arrêté du 4 octobre 2001, les bénéficiaires potentiels représentent désormais 61,6 % de l'ensemble des ménages, contre 57 % avant la réforme.