B. ORIENTER L'ÉPARGNE VERS LE LOGEMENT
1. Encourager l'épargne solidaire
En complément des dispositifs d'amortissement fiscal présentés ci-dessus, votre groupe de travail estime souhaitable que les pouvoirs publics encouragent les Français à orienter leur épargne vers le logement.
Votre groupe de travail a eu l'occasion d'auditionner la fondation Humanisme et habitat, qui consacre ses activités au logement des personnes les plus défavorisées. Cette fondation lui a présenté différents mécanismes d'épargne solidaire sur lesquels elle appuie son action, en particulier, un fonds commun de placement, un contrat d'assurance-vie, un livret bancaire et des OPCVI solidaires. Les intérêts de ces produits, dont la rentabilité est proche des produits d'épargne « classiques », sont partagés entre l'épargnant et une société foncière chargée d'investir ces sommes dans le logement des personnes défavorisées.
Or, ces mécanismes d'épargne sont assez peu connus du grand public et il est plus que probable que les épargnants, s'ils avaient une meilleure connaissance de ces produits financiers, seraient assez favorables à y consacrer une partie de leur épargne.
Ces réflexions amènent votre groupe de travail à préconiser une mesure, technique en apparence, qui permettrait de drainer un surcroît d'épargne vers ces produits d'épargne solidaire, en prévoyant le déplafonnement de certains produits d'épargne réglementés (type Livret A ou CODEVI, aujourd'hui plafonnés respectivement à 15.000 et 3.000 euros), à la condition que les fonds investis au-dessus de cette limite soient de facto et orientés vers ces produits financiers.
2. Instaurer un mécanisme de dissociation de l'usufruit et de la nue-propriété
Afin d'inciter les particuliers à placer leur épargne dans un système permettant le développement du parc social, votre groupe de travail propose également de définir un mécanisme juridique permettant de dissocier l'usufruit de la nue-propriété.
Concrètement, un tel mécanisme permettrait la réalisation de logements neufs dans le cadre d'un démembrement temporaire de propriété, pour une durée comprise entre 15 et 20 ans, entre un usufruitier bailleur social et un nu-propriétaire investisseur privé ayant vocation à devenir plein propriétaire à terme. Au cours de cette première période, le logement, dont la nue-propriété serait financée entièrement par l'investisseur privé, serait mis à la disposition de l'organisme qui le louerait aux conditions du logement social. A la fin de cette période, l'investisseur retrouverait l'usufruit du logement.
Votre groupe de travail estime qu'un tel dispositif permettrait de faciliter la construction de logements sociaux dans des territoires où le prix du foncier est élevé, sans mobiliser les fonds propres des bailleurs ou les finances des collectivités territoriales.
Toutefois, votre groupe de travail tient à souligner qu'un tel mécanisme ne peut se généraliser qu'à condition que les engagements de relogement des occupants en place à l'issue de la période pendant laquelle l'investisseur a livré son usufruit soient solidement définis.
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Propositions : Déplafonner certains produits d'épargne réglementés à condition que le surplus soit orienté vers des produits d'épargne solidaire. Instaurer un mécanisme de dissociation de l'usufruit et de la nue-propriété. |