B. PERMETTRE UNE RÉGULATION COMMUNALE DES VENTES À LA DÉCOUPE
Au cours de ses auditions, votre groupe de travail s'est penché sur la question des « ventes à la découpe » d'immeubles, phénomène touchant principalement les grandes villes comme Paris, Lyon ou Marseille. Poursuivant le mouvement opéré tout au long de la décennie 1990, les investisseurs institutionnels, en particulier les compagnies d'assurance, continuent en effet à se désengager du secteur du logement et revendent les actifs qu'elles possédaient dans l'immobilier 35 ( * ) . En effet, ces sociétés revendent en bloc leur patrimoine de logements locatifs, généralement de grands logements loués à des prix inférieurs au niveau des loyers de marché, sous forme généralement de reventes d'immeubles entiers -en bloc- à des marchands de biens qui les revendent à l'unité.
Selon le rapport de M. Christian Decocq, rapporteur de la commission des lois de l'Assemblée nationale sur la proposition de loi relative au droit de préemption des locataires en cas de vente d'un immeuble, la hausse des ventes à la découpe à Paris a connu à un pic à la fin des années 1990 avec près de 7.000 logements vendus chaque année selon ce procédé de 1997 à 1999. Après un léger repli de ces ventes, une nouvelle hausse a eu lieu à partir de l'année 2002 pour atteindre plus de 6.000 transactions à Paris. En outre, les dernières années ont vu arriver de nouveaux acteurs sur ce marché avec les fonds de pension et les marchands de biens étrangers qui ont contribué à l'accélération de ce mouvement.
Cette évolution pose la question du maintien dans les lieux des locataires qui se voient signifier leur congé locatif. Bien évidemment, en application de la législation sur les rapports entre bailleurs et locataires, ces derniers bénéficient d'un droit de préemption lorsque le congé leur est donné, mais n'ont pas toujours, compte tenu des prix de l'immobilier dans les grandes agglomérations concernées, les ressources suffisantes pour acquérir leur logement. De fait, les statistiques indiquent que dans la plupart des cas, seul un tiers des locataires se porte acquéreur.
Afin de réguler ce phénomène, un premier accord collectif national, relatif aux congés pour vente par lots aux locataires dans les ensembles immobiliers d'habitation, a été conclu le 9 juin 1998. Cet accord a été rendu obligatoire pour les logements appartenant au secteur public et semi-public et au secteur institutionnel privé par un décret du 22 juillet 1999.
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Cet accord impose à tout bailleur délivrant un congé pour vendre plus de dix appartements dans un même immeuble : - des obligations d'information des locataires et des associations de locataires (notamment une confirmation par écrit des modalités envisagées pour la vente trois mois avant l'offre de vente) ainsi que du maire de la commune ou de l'arrondissement dès la décision de vente ; - un contenu précis des informations à donner aux locataires (phases de l'opération de vente, conditions de crédit du moment, prix moyens au mètre carré au moment de la mise en vente, avantages de prix accordés aux locataires, possibilités de relogement, diagnostics et bilans techniques de l'immeuble etc...) ; - des délais supplémentaires, dès lors que la durée du bail restant à courir à compter de l'offre de vente est inférieure à 30 mois et que l'obtention d'un prêt, la vente d'un bien immobilier, le départ à la retraite une mutation professionnelle ou toute autre circonstance dûment justifiée nécessite cette prorogation du droit d'occupation du logement ; - une possibilité pour les locataires de transmettre leur droit de préemption à leur conjoint ou concubin notoire, un ascendant ou un descendant ; - des obligations de relogement, qui doivent obéir aux conditions définies à l'article 13 bis de la loi du 1 er septembre 1948, dès lors que le bailleur justifie d'un revenu inférieur à 80 % du plafond de ressources dit plafond locatif intermédiaire (ou plafond PLI) ; - des obligations de renouvellement du bail, dès lors que le locataire a plus de 70 ans à l'échéance de son bail ou que le locataire est dans un état de santé d'une gravité reconnue, souffre d'un handicap physique ou d'une dépendance psychologique établie. Source : Rapport de M. Christian Decocq. |
Sans négliger les conséquences problématiques de ce phénomène, votre groupe de travail souhaite retracer la réalité exacte de cette évolution. Tout d'abord, il convient de préciser que, sans être marginal, ce phénomène ne touche qu'un nombre restreint de logements à l'échelle des marchés immobiliers concernés. En outre, s'agissant d'actifs possédés par des compagnies qui ont des comptes à rendre à leurs clients et à leurs actionnaires, votre groupe de travail comprend la logique qui anime ce mouvement qui ne fait que traduire un comportement logique d'un acteur économique rationnel.
Plus problématiques en revanche sont les ventes en bloc d'immeubles construits dans les années 1960-1970 à l'aide de prêts aidés de la part de l'Etat, aujourd'hui propriété de grandes sociétés institutionnelles publiques ou para-publiques, qui réalisent de confortables plus-values grâce à ces opérations.
Sans méconnaître les progrès accomplis grâce à l'accord collectif signé le 16 mars 2005 36 ( * ) au sein de la commission nationale de concertation, susceptible d'être rendu obligatoire par la proposition de loi précitée, votre groupe de travail préconise de compléter cet édifice par un instrument législatif supplémentaire. En effet, il lui apparaît logique que les communes puissent réguler ce phénomène, compte tenu de ses répercussions sociales importantes en termes d'équilibre de l'habitat.
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Le contenu de l'accord collectif du 16 mars 2005 - l'information fournie aux locataires est améliorée, par l'ajout d'informations sur les dispositifs légaux et réglementaires protégeant les locataires en difficulté et les dispositifs facilitant les opérations pour les locataires, par la communication du récapitulatif des travaux réalisés au plus tard avec l'offre de vente, par une information sur la prise en charge par le bailleur des dépenses d'amélioration et des travaux ne relevant pas des réparations locatives, par l'affichage dans les parties communes du futur règlement de copropriété ; - la prorogation du bail, à raison d'un mois par année d'ancienneté, devient de droit dès lors que le logement est occupé depuis au moins six ans. Cette prorogation est aussi de droit jusqu'à la fin de l'année scolaire pour les locataires qui ont des enfants à charge scolarisés ; - la transmission du droit de préemption est étendue au partenaire par le PACS ainsi qu'au conjoint, concubin ou partenaire par le PACS des descendants et ascendants ; - l'obligation de relogement est étendue aux locataires justifiant d'un revenu inférieur à 100 % du plafond PLI. Source : Rapport de M. Christian Decocq. |
Aussi votre groupe de travail se prononce-t-il en faveur de la création d'un « permis de diviser » ou de « mise en copropriété » que tout opérateur devrait obtenir de la part de l'autorité compétente en matière d'urbanisme avant de se lancer dans une opération de vente à la découpe. Il est d'ailleurs à noter qu'un dispositif similaire existe déjà à New-York.
C'est à dessein que votre groupe de travail ne souhaite pas se prononcer de manière plus précise sur le champ de cette nouvelle catégorie d'autorisation d'urbanisme dans la mesure où il juge qu'une réflexion plus approfondie est souhaitable afin de déterminer les prérogatives précises qu'il conviendrait de donner ainsi aux collectivités publiques. En effet, deux options sont envisageables en la matière.
Votre rapporteur juge souhaitable de créer un outil, confié aux communes, pour leur donner la possibilité de s'opposer aux opérations de vente à la découpe en fonction de critères définis dans la loi (respect des objectifs du programme local de l'habitat, équilibre social de l'habitat sur le périmètre concerné, respect de normes d'habitabilité, taille minimale de l'opération...).
Votre président estime quant à lui que cet outil devrait avant tout permettre d'informer la commune pour qu'elle puisse être partie prenante à la discussion entre le vendeur et les locataires en place afin d'envisager les solutions à mettre en oeuvre pour faciliter le relogement des locataires, leur maintien en place et la nécessité de maintenir les équilibres sociaux qui ont pu se créer dans les immeubles concernés.
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Proposition : Envisager la création d'un permis de mise en copropriété pour réguler les ventes par lots d'immeubles. |
* 35 Le patrimoine locatif des sociétés d'assurance est ainsi passé de 100.000 logements en 1992 à 52.000 en 2004.
* 36 Sur les cinq associations représentatives des locataires (Confédération nationale du logement (CNL), Confédération générale du logement (CGL), Confédération syndicale des familles (CSF), Association Force ouvrière consommateurs (AFOC) et association Consommation, logement et cadre de vie (CLCV)), seules l'AFOC et l'association CLCV ont signé cet accord. Toutes les organisations représentatives des bailleurs des secteurs locatifs ont également approuvé l'accord.