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Travaux relatifs à la proposition de loi portant Pacte national de revitalisation des centres-villes et centres-bourgs

30 mai 2018 : Travaux relatifs à la proposition de loi portant Pacte national de revitalisation des centres-villes et centres-bourgs ( rapport d'information )

TABLE RONDE DES PROFESSIONNELS DU FONCIER,
DE L'AMÉNAGEMENT, ET DE LA PROMOTION (4 AVRIL 2018)

Le mercredi 4 avril 2018, le groupe de travail, à l'occasion de la table ronde « des professionnels du foncer, de l'aménagement et de la promotion », a entendu : Laëtitia Pageot, GIE Paris commerces. Bérénice Decoin, GIE Paris commerces, Magali Vergnet, Responsable développement territorial à la SEMAEST ; Arnaud Portier, Secrétaire Général de l'Association nationale des établissements publics fonciers locaux ; Philippe Labouret, Président Directeur-Général de Sodes ; Stéphane Keïta, Président Directeur-Général de la SCET ; Jacques Schombourger, SCET ; François Brière, Fédération nationale des Conseils d'Architecture, d'Urbanisme et de l'Environnement ; Valérie Charollais, Directrice de la Fédération nationale des Conseils d'Architecture, d'Urbanisme et de l'Environnement ; Emmanuel Fauchet, Directeur du conseil d'architecture, d'urbanisme et de l'environnement de la Manche de la Fédération nationale des Conseils d'Architecture, d'Urbanisme et de l'Environnement ; Gilles Allard, Président de l'Association des Directeurs Immobiliers ; Soizic Millot, Consultante pour la société Domaines Publics, Association des Directeurs Immobiliers ; Jean-Marc Torrollion, Président de la Fédération nationale de l'immobilier (FNAIM) ; Loïc Cantin, Président adjoint de la Fédération nationale de l'immobilier (FNAIM) ; Nicolas Grivel, Directeur Général de l'Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine ; Damien Ranger, Directeur des relations institutionnelles de l'Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine.

Rémy Pointereau, rapporteur. - Mes chers collègues, Mesdames et Messieurs, nous sommes heureux de vous accueillir pour notre onzième et dernière table ronde. Après avoir entendu les acteurs du petit commerce, ceux des enseignes de centre-ville de proximité, des experts, des élus locaux, des acteurs économiques, des représentants des centres commerciaux et de la grande distribution, les ministères et institutions gouvernementales et plus récemment les chambres consulaires et le club des managers de centre-ville, il nous semble important d'entendre maintenant les professionnels du foncier, de l'aménagement et de la promotion et de recueillir à la fois leurs éclairages sur leur rôle en matière d'aide à la gestion, de mobilisation et de maîtrise du foncier, et plus globalement leurs propositions pour revitaliser les centres-villes et les centres-bourgs.

En quelques mots, rappelons le périmètre et l'objectif de notre groupe de travail pour la revitalisation des centres-villes et centres-bourgs. Il est composé de 18 sénateurs représentatifs de tous les groupes politiques du Sénat, des six commissions permanentes concernées (lois, finances, culture, développement durable, affaires économiques, affaires sociales) et des délégations sénatoriales aux collectivités territoriales, d'une part, et aux entreprises, d'autre part.

Un premier rapport, publié en juillet dernier, faisait le constat de la fragilisation des centres-villes et des centres-bourgs et le recensement des différents facteurs pouvant expliquer cette situation. Ces facteurs sont multiples. Aujourd'hui, nous souhaitons définir des solutions audacieuses face à ce que nous ne considérons pas comme une fatalité. Car cette question soulève un enjeu majeur pour notre groupe de travail : celui de la conception que nous nous faisons de la ville de demain et du lien social. Souhaite-t-on pérenniser la ville « à l'européenne », avec un centre, lieu de vie sociale, citoyenne, culturelle, religieuse... bref, un lieu de vie collective et d'identité ?

Les questions que nous allons vous poser aujourd'hui se ramènent au fond à trois interrogations : comment aider les centres-villes à retrouver un dynamisme grâce à votre engagement ? Comment les professionnels du foncier peuvent-ils être mobilisés au quotidien et non pas ponctuellement dans des plans isolés ? Comment les collectivités peuvent-elles retrouver une maîtrise foncière qui semble un préalable indispensable à tout plan de revitalisation ?

Martial Bourquin, rapporteur. - Je vous remercie d'avoir répondu à notre invitation. Comme indiqué par Rémy Pointereau, la question du foncier est une question essentielle. Il est ainsi impossible de mener des projets à leur terme sans la maîtrise du foncier. Cette problématique centrale est particulièrement importante pour les élus, et notamment pour les maires.

La question principale est donc de savoir comment améliorer et développer la maîtrise du foncier. Se pose notamment la question de savoir si des améliorations législatives doivent être proposées.

Se pose également la question de savoir si les pouvoirs du maire sont suffisants dans ce domaine.

La problématique du temps est un autre enjeu important. Les projets d'aménagement s'inscrivent ainsi sur le temps long. Dans le cadre de la situation actuelle, un projet de ZAC ambitieux nécessite au moins dix ans. Se pose la question de savoir si ce temps pourrait être raccourci.

Se pose par ailleurs la question de savoir s'il existe les outils nécessaires et s'ils doivent être améliorés.

Le groupe de travail va vraisemblablement proposer d'abaisser le seuil d'autorisation pour l'ouverture d'un commerce à 400 mètres carrés. La loi de modernisation de l'économie n'aurait pas dû rehausser ce seuil à 1000m², et ce d'autant plus que ce relèvement n'a jamais été recommandé par l'Union européenne, contrairement à ce qui nous avait été indiqué à l'époque. Cette solution vous semble-t-elle satisfaisante ?

Les EPF constituent un élément essentiel en matière de maîtrise du foncier par les élus. Sur ce point, le projet de loi ELAN aborde la question des mini-foncières. Quelle est votre position sur ce sujet ? Se pose en outre la question de savoir s'il est encore possible d'améliorer le fonctionnement des EPF, que je considère déjà comme satisfaisant.

Des interrogations ont également été soulevées concernant les ABF pour les villes patrimoniales. Certains maires auditionnés nous ont ainsi indiqué que les villes patrimoniales de taille moyenne se trouvaient souvent dans l'incapacité de lancer des projets de réhabilitation compte tenu de l'importance des coûts et des normes.

Le droit de préemption consiste également un outil important, même s'il doit être utilisé avec parcimonie compte tenu de son coût. Je conseille souvent aux maires de le renforcer concernant les baux commerciaux, en ce que le droit de préemption agit souvent comme un outil de dissuasion. Quelles sont les améliorations qui pourraient être apportées à ce dispositif ?

Se pose en outre la question de savoir si le fonctionnement actuel des baux commerciaux est adapté aux petits commerces et à l'artisanat. Ce fonctionnement nous semble être excessivement lourd. Il nous semblerait intéressant que les baux commerciaux soient moins rigides.

Telles sont les principales questions sur lesquels nous souhaitons vous entendre. Nous ne pouvons laisser nos centres-villes et centres-bourgs dans l'état dans lequel ils se trouvent actuellement. Le Gouvernement a prévu de traiter 222 villes en cinq ans. Il est inconcevable de s'en tenir à cet objectif. La question de la revitalisation des centres-villes et centres-bourgs est une question structurelle, à laquelle il convient d'apporter des réponses structurelles. Ce qui a été réussi avec l'ANRU peut être réussi pour les centres-bourgs et les centres-villes.

François Brière, Fédération nationale des Conseils d'Architecture, d'Urbanisme et de l'Environnement. - Vous avez soulevé de nombreuses questions extrêmement intéressantes. En tant que maire de Saint-Lô depuis 14 ans et élu municipal depuis de nombreuses années, le premier élément auquel je me heurte directement est la problématique des copropriétés. Des sommes importantes sont ainsi investies dans la rénovation de l'espace public, mais une fois sortis de l'espace public, nous rencontrons des problématiques importantes s'agissant des éléments tels que les arrière-cours ou les porches. Ces éléments sont ainsi invendables, les notaires refusent de rédiger des actes de mutation et les interlocuteurs sont souvent extrêmement nombreux pour un même îlot, ce qui empêche bien souvent d'avancer.

Nous avons opté pour l'utilisation du dispositif POPAC (Programme Opérationnel de Prévention et d'Amélioration des Copropriétés), mais nous nous heurtons tout de même à la problématique de la désorganisation des copropriétés. Se pose donc la question de savoir s'il serait possible d'envisager un outil de nature coercitive qui permettrait de contraindre les copropriétés à réaliser a minima les travaux de base, voire à développer une ambition commune avec les pouvoirs publics. Se pose notamment des questions concernant l'embellissement des immeubles, la reprise des espaces végétaux ou des espaces de jeu ou encore l'installation d'ascenseurs.

L'EPF est enfin un outil offrant des capacités d'intervention importantes pour les villes moyennes, en lien avec les CAUE. La procédure reste toutefois relativement longue et complexe, alors que certains projets de réhabilitation nécessitent que des réponses rapides soient apportées.

Valérie Charollais, Directrice de la Fédération nationale des Conseils d'Architecture, d'Urbanisme et de l'Environnement. - En amont de la problématique de la maîtrise du foncier, la question de l'urbanisme constitue également un élément essentiel. La problématique de dévitalisation des centres-villes et centres-bourgs est ainsi souvent liée à une survitalisation des espaces périphériques, ce qui renvoie à la question de la place des élus.

Il existe déjà un certain nombre d'outils permettant de concevoir des projets politiques pour la ville. La question centrale est donc souvent celle de la compétence des élus en matière d'urbanisme. Ces propos ne consistent pas à dire que les outils actuels ne doivent pas être améliorés, mais il me semble que la question de la revitalisation des centres-bourgs et centres-villes est également une question d'urbanisme. Or l'ingénierie dédiée à l'urbanisme est souvent très insuffisante. Les collectivités locales s'inscrivent ainsi dans une forme de paradoxe, souhaitant à la fois disposer de lieux faciles d'accès en périphérie et revitaliser le centre-bourg ou le centre-ville.

Il semble donc particulièrement important que les élus soient accompagnés par des équipes pluridisciplinaires compétentes en matière d'urbanisme. Il nous arrive notamment de siéger au sein de CDAC, qui constituent des espaces de dialogue, d'explication et de pédagogie.

En conclusion, la question de l'existence d'un projet politique à l'échelle d'un territoire global me semble plus importante que celle des outils.

Magali Vergnet, Responsable développement territorial à la SEMAEST. - La SEMAEST est un établissement public local. Elle constitue une SEM de la ville de Paris mais également d'autres territoires tels qu'Est Ensemble, la Caisse des Dépôts et consignations. Créée il y a quinze ans, la SEMASET est le seul opérateur public local dédié au commerce de proximité et à la revitalisation des centres-villes. Elle assure autant des activités de portage que d'opérateur.

À notre sens, le commerce de proximité en centre-ville n'est pas une activité uniquement économique, en ce qu'il constitue également un service pour le public, ce qui légitime l'intervention des pouvoirs publics et des élus locaux en la matière. De plus en plus de villes nous sollicitent, et tous les maires que nous rencontrons arrivent à la même conclusion. Il est nécessaire de disposer d'une structure foncière locale pour disposer de la maîtrise du foncier.

Il convient en outre de souligner que les commerces de centres-villes ne peuvent avoir le même aspect que les commerces des centres commerciaux. Les enseignes et les activités doivent ainsi être différentes, faute de quoi les centres commerciaux seront toujours plus attractifs. Il nous semble donc nécessaire de créer une nouvelle économie de proximité en favorisant les commerces de proximité, les associations, les entreprises de l'économie sociale et solidaire, les services publics ou encore l'artisanat, dans l'objectif de constituer un tissu.

Il est important que les porteurs de projets de ce type soient accompagnés par des financements publics. Les investisseurs privés se concentrent ainsi sur les territoires présentant déjà une dynamique importante, ce qui est compréhensible en matière de logique économique. Les centres-villes dévitalisés ne pourront donc être revitalisés sur la base d'une seule logique économique, et ce d'autant plus que les cellules concernées sont souvent des petites cellules à rénover présentant une faible rentabilité. Il est donc nécessaire que les investissements et les actions publics contribuent à former une sorte d'incubateur pour le commerce, engendrant ainsi un effet de levier vis-à-vis des investisseurs privés en créant du flux.

Or la difficulté est que la gestion et la commercialisation des cellules commerciales ne sont pas le métier des villes et des EPFL. À titre d'exemple, compte tenu des règles de la comptabilité publique, les structures publiques ne peuvent ainsi négocier ou échelonner les dettes lorsque les commerçants se trouvent confrontés à des difficultés. La solution qui nous semble la plus intéressante est donc le recours à des établissements publics locaux de type SEM ou SPL, qui sont soumis aux règles de la comptabilité privée et qui peuvent exercer des métiers relevant du privé tout en disposant d'une gouvernance publique, dans le cadre de laquelle les orientations restent fixées par les élus.

À l'inverse, nous ne croyons pas réellement en l'outil que constituent les mini-foncières, en ce qu'elles s'appuient uniquement sur les notables et les intérêts privés.

Les EPFL constituent également des outils importants. La difficulté est toutefois que ces établissements sont des structures portage, et non des structures de commercialisation. Il reste donc nécessaire de recourir à des opérateurs, qui ne peuvent être que les SEM ou les SPL.

Il est enfin important que les opérations s'inscrivent dans un projet global d'aménagement. Il est ainsi nécessaire qu'une opération soit intégrée au PLU et qu'il existe un projet d'aménagement pour que le droit de préemption urbain (DPU) puisse être fondé juridiquement.

Rémy Pointereau, rapporteur. - Selon vous, existe-t-il des verrous législatifs qu'il serait nécessaire de lever ? Par ailleurs, quelle est votre position concernant les propositions contenues dans le projet de loiELAN ?

Magali Vergnet, Responsable développement territorial à la SEMAEST. - Il me semble nécessaire de renforcer les capacités de financement des EPL. Un travail doit également être mené concernant le DPU, qui est aujourd'hui lié au PLU. Or le PLU étant généralement intercommunal, les villes-centres n'ont donc pas la main sur le DPU. Le DPU peut lui être délégué, mais la ville ne pourra alors le déléguer elle-même à un opérateur qu'elle missionnera pour commercialiser les espaces concernés, en ce que le DPU était à l'origine pensé comme un droit en lien avec le logement. Il nous semblerait donc nécessaire de distinguer un DPU pour le commerce et un DPU pour le logement, afin que les villes-centres puissent se saisir du premier et le déléguer à un opérateur sans passer par l'intercommunalité.

Bérénice Decoin, GIE Paris commerces. - Le GIE Paris commerces est un groupement constitué des trois bailleurs sociaux de la ville de Paris. Il a été créé en juin 2017 dans un objectif de commercialisation mutualisée des locaux vacants en pied d'immeuble. Le patrimoine des trois bailleurs sociaux représente environ 10 % des commerces parisiens, et l'impact de l'action du GIE Paris commerces est donc extrêmement important.

Le nombre de locaux vacants à Paris est d'environ 250 à 300 par an. Le patrimoine du GIE Paris commerces est essentiellement situé au sein de la couronne Est, et principalement en périphérie. Ce patrimoine est donc localisé au sein des zones les moins dynamiques de Paris.

La feuille de route fixée par la ville de Paris comprend plusieurs objectifs, dont la redynamisation des quartiers populaires, l'adaptation aux territoires et la facilitation de l'accès aux locaux, et notamment pour les créateurs d'entreprise. Hormis le dépôt de garantie, l'entrée au sein des locaux du GIE est ainsi gratuite. Il me semble que le corpus réglementaire actuel offre déjà une certaine souplesse, à condition de bien vouloir l'utiliser.

En matière de méthode, nous essayons de développer de nombreux partenariats. Nous travaillons ainsi en lien avec les élus locaux, et notamment les maires d'arrondissement et les élus sectoriels de la ville de Paris, ainsi qu'avec l'ensemble des parties prenantes du secteur concerné. Nous travaillons également de manière importante avec la SEMAEST, qui est membre du dispositif Paris commerces.

Nous partageons les propos de Magali VERGNET concernant la nécessité de favoriser l'occupation des locaux en pied d'immeuble par des petits commerces, des créateurs d'entreprise ou des artisans.

Nous essayons enfin de développer des méthodes innovantes via le lancement d'appels à candidatures ou d'appels à projets, notamment lorsque de nombreux locaux sont vacants au sein d'un même secteur en cours de réhabilitation. Le fait de louer les locaux vacants de manière massive constitue ainsi un réel effet de levier pour la dynamique du secteur concerné.

Nicolas Grivel, Directeur Général de l'Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine. - L'ANRU est confrontée à la problématique évoquée ce jour à double titre. Elle l'est à la fois dans le cadre de son programme de rénovation urbaine portant sur des quartiers relevant de la politique de la ville, et notamment depuis que le critère de la politique de la ville est désormais la concentration de la pauvreté en milieu urbain, et à la fois dans le cadre de son programme relatif aux quartiers anciens dégradés lancés en 2009. À titre d'illustration, sur les 222 villes évoquées par Martial Bourquin, 138 relèvent d'un programme ANRU. Une quarantaine de ces villes sont en outre concernées au titre de leur centre-ville.

Le premier enseignement que j'ai pu tirer au cours des dernières années est qu'il est nécessaire de s'inscrire dans une logique de projet. Les projets ne peuvent être des additions d'opérations isolées. Ces opérations doivent s'inscrire dans une dimension globale portant à la fois sur le commerce, l'habitat et les services publics, afin de combiner et de maximiser leurs effets respectifs. Cette nécessité rend toutefois la conception des projets plus longue et plus exigeante.

Il est également important que les projets soient intercommunaux. Il existe ainsi une porosité entre les territoires, et il est donc important qu'une complémentarité soit trouvée entre les centres-villes et leurs périphéries. Les projets doivent également inclure des acteurs publics et privés. Comme indiqué dans le cadre des interventions précédentes, il est enfin indispensable de disposer de la maîtrise du foncier et d'être accompagnés par des acteurs compétents en la matière.

Compte tenu de ces éléments, une des questions principales est de savoir comment porter des projets efficaces lorsqu'il n'existe pas d'acteurs locaux suffisamment solides et expérimentés. Dans cette perspective, il pourrait être intéressant de développer des mutualisations des opérateurs au niveau régional, afin de démultiplier leur force de frappe.

Au-delà de la maîtrise du foncier, qui est effectivement un élément important, les aspects financiers constituent également un point essentiel. La mobilisation du foncier nécessite ainsi qu'un acteur soit en mesure de financer le déficit foncier engendré par l'opération, ce qui n'est pas la vocation des opérateurs. Ce point doit être réfléchi en amont des projets.

J'ajouterais enfin que l'équipement et l'aménagement publics constituent des éléments essentiels pour que le cadre de vie soit perçu comme un cadre de vie de qualité, et que l'image des territoires concernés soit améliorée. Les élus sont effectivement en charge du portage des projets, mais ils ne peuvent parvenir à des résultats satisfaisants s'ils agissent de manière isolée. Nous avons ainsi été confrontés à des territoires qui ont réussi à mobiliser le foncier nécessaire, mais qui ne sont finalement pas parvenus à identifier les relais économiques nécessaires pour que les espaces acquis soient occupés.

Martial Bourquin, rapporteur. - L'ANRU a notamment procédé à des projets de dédensification de certains centres-villes. Compte tenu de la multiplicité des propriétaires concernés. Comment l'agence s'y est prise pour mener à bien des projets de ce type ?

Nicolas Grivel, Directeur Général de l' Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine. - Il arrive effectivement que nous soyons amenés à détruire des immeubles en périphérie pour les reconstruire en centre-ville, soit via la réalisation d'opérations neuves, soit via l'acquisition, l'amélioration et la transformation en habitat social d'immeubles d'habitat privé acquis par les bailleurs sociaux. Les opérations de ce type présentent le double avantage d'afficher une reconquête du centre-ville et d'y redonner une capacité de gestion aux bailleurs sociaux, avec qui il est généralement plus facile de discuter. Il convient pour ce faire de s'inscrire dans une logique d'acquisition foncière progressive. Certains projets de ce type peuvent toutefois s'avérer difficile, tel que cela est notamment le cas à Marignane. La mairie a ainsi acquis la quasi-totalité du centre-ville au fil de ces dernières années, mais elle ne trouve personne pour occuper les immeubles, car aucune réflexion n'avait été menée en amont concernant la manière de revitaliser le centre-ville, dans le cadre d'une démarche globale. Cette situation atteste de nouveau de la nécessité de travailler en coordination avec différents acteurs.

Rémy Pointereau, rapporteur. - Notre objectif premier est de repeupler les centres-villes, ce qui nécessite souvent des opérations de rénovation importantes. Nous nous posions donc la question de savoir s'il ne serait pas envisageable d'étendre le champ d'intervention de l'ANRU aux centres-villes, en ce que cela permettrait de bénéficier de financements supplémentaires. Cela devrait toutefois être fait sans obérer la capacité d'intervention de l'ANRU concernant les quartiers relevant de la politique de la ville. Cette solution semble d'autant plus intéressante que certains centres-villes présentent des caractéristiques sociologiques similaires à celles des quartiers relevant de la politique de la ville.

Martial Bourquin, rapporteur. - Pouvez-vous nous communiquer le pourcentage de logements reconstruits par la foncière en centre-ville ?

Nicolas Grivel, Directeur Général de l'Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine. - Je me renseignerai sur ce point. S'agissant de l'extension du champ d'intervention de l'ANRU, l'agence intervient déjà au sein des 138 des 222 villes identifiées par le Gouvernement. Une quarantaine de ces interventions portent sur les centres-villes. La question de savoir si ce champ d'intervention pourrait être encore étendu renvoie à la question de la compétence législative de l'ANRU, qui intervient uniquement au sein des quartiers prioritaires en matière de la politique de la ville. Ces quartiers sont déjà au nombre de 450 dans le cadre du programme en cours. Les financements de l'ANRU ont d'ailleurs été doublés pour répondre à ces nouveaux besoins. L'État s'est engagé à cette occasion à ce que le nombre de quartiers concernés resterait inchangé.

Il convient en outre de souligner que le périmètre de l'ANRU a déjà été étendu avec le lancement du programme relatif aux coeurs de ville, en partenariat avec la Caisse des Dépôts et consignations, avec l'Action Logement ou encore avec l'AMAP.

Jean-Marc Torrollion, Président de la Fédération nationale de l'immobilier (FNAIM). - La FNAIM réalise principalement des activités de syndic, de gestion locative, de transaction et de vente de fonds de commerce. À titre personnel, je suis également à la tête d'une activité importante d'administration de biens en région Rhône-Alpes. Dans ce cadre, j'ai pu constater qu'il existait des différences importantes entre les villes, et que les politiques locales ont un rôle déterminant en matière d'attractivité des centres-villes et des centres-bourgs.

Je souhaite débuter mon propos en citant l'exemple des villes de La Côte-Saint-André et de Saint-Étienne de Saint-Jouarre. La seconde a opté pour une zone commerciale en périphérie et son centre-ville est aujourd'hui désert, quand le centre-ville de la première, qui n'a pas opté pour la réalisation d'une zone commerciale en périphérie, est resté particulièrement actif.

Il convient de rappeler que 100 000 logements localisés en centres-bourgs deviennent vacants chaque année par un effet mécanique de déclassement et de migration en périphérie urbaine. Or il est impossible de revitaliser un centre-ville qui se vide de sa population. Il convient donc d'agir sur ce point.Les centres-bourgs sont aujourd'hui majoritairement peuplés de jeunes et de personnes âgées. Compte tenu des nouvelles normes relatives à l'accessibilité PMR, ces secteurs comptent en revanche de moins en moins de commerces et de professions libérales.

La France compte environ un million de petits commerces. Près de 50 000 sont en vente chaque année. Sur ce point, il convient de souligner qu'il existe un problème de rentabilité des petits commerces, problème qu'aucun aménagement ne pourra corriger.

Les baux commerciaux constituent un régime extrêmement protecteur pour les commerçants, mais les dérives qu'ils ont engendrées conduisent aujourd'hui les commerçants à épuiser la grande majorité de leurs capacités financières pour payer le droit au bail, sans pouvoir ensuite réaliser les rénovations nécessaires. Cette situation a eu un effet particulièrement pervers pour les petits commerces, qui s'est avéré dévastateur lorsque les grandes enseignes ont accentué les niveaux de loyer au détriment du pas de porte. Les baux commerciaux sont en outre particulièrement rigides, y compris pour le preneur. Il serait notamment nécessaire de revoir l'obligation d'obtenir l'autorisation du bailleur pour tout changement de destination du local concerné.

Il convient en outre de rappeler que la valeur locative théorique des emplacements commerciaux est bien plus élevée que leur valeur réelle, ce qui a des conséquences sur le montant des taxes foncières. Ce point constitue un facteur réel de renchérissement des coûts.

Certaines initiatives intéressantes sont à souligner. À titre d'exemple, une petite ville vendéenne a interdit aux surfaces de moins de 250 mètres carrés de migrer vers des zones commerciales, ce qui a eu par exemple pour effet de maintenir l'ensemble du tissu bancaire. La juste granulométrie doit être identifiée.

Il me semble en outre nécessaire de s'entourer de spécialistes de l'analyse des flux et du comportement des consommateurs. À titre d'exemple, le centre commercial de la Caserne de Bonne à Grenoble a été conçu sur la base de l'avis des consommatrices concernant le commerce.

Il semble enfin nécessaire de décloisonner la réflexion. À mon sens, un maire ne peut agir seul sur son centre-ville sans prendre en compte une zone de chalandise qui est en réalité bien plus vaste. La réflexion doit donc être menée de manière globale et cohérente, au niveau du territoire.

Martial Bourquin, rapporteur. - 92 % des avis rendus par les CDAC sont des avis positifs, ce qui atteste du fait qu'un grand nombre de dossiers ne font même plus l'objet de débats. Les questions relatives à la zone de chalandise ne sont ainsi plus abordées, alors qu'elles ont un impact majeur sur le centre-ville.

Loïc Cantin, Président adjoint de la Fédération nationale de l'immobilier (FNAIM). - À mon sens, la problématique évoquée aujourd'hui concerne trois types de territoires que sont les centres-bourgs, les centres historiques et les extensions des coeurs de ville. S'agissant de la dernière catégorie, si la maîtrise du foncier est effectivement un préalable indispensable, elle n'est pas une condition suffisante pour autant.

L'exemple du projet de l'île de Nantes est éclairant sur ce point. Ce projet est une opération foncière portant sur un espace de 350 hectares, organisé en ZAC. Le foncier est intégralement maîtrisé par une SEM. Le projet prévoyait à l'origine la création de 9 000 logements nouveaux, pour 20 000 habitants supplémentaires attendus en quinze ans, en plus des 35 000 habitants actuels. Le projet prévoyait également la création de bureaux.

Aujourd'hui achevé à 75 %, ce projet a effectivement permis de produire un certain nombre de logements et de commerces en pied d'immeuble, mais il a également permis de constater que nous ne savions plus créer une ville. Le nouveau quartier ne comprend en effet aucune boulangerie, pressing, droguerie ou boucherie.

Au-delà de la seule maîtrise du foncier, il est donc important que les différentes opérations soient accompagnées d'un véritable projet d'écriture urbaine basée sur les besoins. Il est notamment nécessaire de s'appuyer sur des études de marché. Il n'est pas normal que nous ne soyons toujours pas en mesure d'imposer à un propriétaire de lots commerciaux d'affecter ses lots à une destination répondant à des besoins économiques. La volonté politique constitue un élément essentiel.

S'agissant des coeurs de ville, il est nécessaire qu'un rééquilibrage entre les périphéries accueillant de vastes espaces commerciaux et les centres-villes accueillant principalement des surfaces commerciales de taille insuffisante soit réalisé. La ville de Limoges est un bon exemple sur ce point. Le centre-ville présente ainsi des surfaces commerciales particulièrement importantes composées de plusieurs pieds d'immeubles. Cette situation s'explique par le fait qu'un couple propriétaire de plusieurs immeubles avait donné son autorisation pour la création de telles surfaces. Cet exemple atteste de la nécessité de procéder à un remembrement commercial urbain, afin de permettre l'extension des commerces présentant une surface trop restreinte. Les projets de ce type nécessitent toutefois l'existence d'une véritable volonté politique. La FNAIM pourrait mobiliser son syndicat professionnel et produire un kit décisionnel destiné à accompagner les commerçants dans le cadre des processus de décision en copropriété pour favoriser l'ouverture des murs et la communication entre les immeubles.

Jean-Marc Torrollion, Président de la Fédération nationale de l'immobilier (FNAIM). - Nous réfléchissons dans le cadre de la refonte du droit de la copropriété quant à la possibilité de proposer un amendement qui permettrait de simplifier le remembrement des pieds d'immeuble de deux immeubles adjacents. Les cellules commerciales présentant une surface trop restreinte ne peuvent présenter une rentabilité intéressante.

Loïc Cantin, Président adjoint de la Fédération nationale de l'immobilier (FNAIM). - S'agissant enfin des centres-bourgs, j'ai eu l'occasion d'échanger avec un maire à la tête d'une commune en cours de désertification sur le plan commercial. Ce dernier était alors confronté au départ de la supérette de sa commune, dont il envisageait de racheter les murs. Il se posait toutefois la question de savoir quelle pourrait être la manière d'y maintenir un commerce sur le long terme. Nous avions alors opté pour un bail dérogatoire, qui est toutefois limité dans le temps. Se pose donc la question de savoir comment les petites communes peuvent retrouver la maîtrise d'un commerce qu'ils ont eux-mêmes financé et qu'ils entendent maintenir dans leur centre-bourg dès lors qu'il existe une défaillance de l'initiative privée.

En réponse à cette question, la FNAIM propose la mise en place d'un bail dérogatoire, qui permettrait aux collectivités de disposer de la faculté de déroger au statut des baux commerciaux en proposant des baux dérogatoires à durée illimitée. Ces baux permettraient au preneur de prendre congé à tout moment, mais ce dernier serait alors exclu de la possibilité d'accéder à la propriété. La mise en place d'un bail de ce type permettrait aux collectivités de conserver la maîtrise du foncier et de dynamiser leurs centres-villes en proposant à des jeunes commerçants de s'installer et de se faire la main durant une période plus ou moins courte.

Les baux commerciaux constituent un vrai problème, et notamment en raison du fait que le droit français permet à tout propriétaire d'engager une action en déplafonnement du loyer à la valeur locative dès lors qu'il existe un motif. À titre d'exemple, nous avons récemment été amenés à nous pencher sur la situation d'un commerçant dont le propriétaire souhaitait doubler le montant du loyer, qui serait ainsi passé de 1 000 à 2 000 euros par mois, alors que le commerçant concerné présentait un résultat de 18 000 euros. Le déplafonnement du loyer à la valeur locative est en déconnexion totale avec la réalité du commerce en France. La situation est d'autant plus problématique que le juge des loyers est tout aussi déconnecté de cette réalité, et qu'il peut être amené à prendre une décision sur la seule base des éléments de comparaison contenus dans le rapport de l'expert judiciaire.

Gilles Allard, Président de l'Association des Directeurs Immobiliers. - Créée il y a un peu plus de vingt ans, l'association des directeurs immobiliers regroupe 400 adhérents et représente les utilisateurs d'immobilier d'entreprise. L'immobilier d'entreprise est notamment composé de bureaux, d'entrepôts logistiques, de sites industriels et de commerces. Nos adhérents regroupent 70 % des entreprises du CAC 40, mais également un certain nombre de PME et d'entités publiques. L'ensemble de nos adhérents regroupe environ un tiers du parc immobilier des entreprises en France.

Nous avons axé notre réflexion en vue de cette table ronde sur la revitalisation des friches, dont un certain nombre sont situées en coeur de ville. Un ouvrage publié par l'association de reconversion des riches industrielles a été remis aux membres du groupe de travail. Cet ouvrage liste un certain nombre d'exemples de reconversions réussies.

L'association des directeurs immobiliers a entrepris un travail de réflexion dans l'objectif de proposer un certain nombre de mesures qui permettrait la libération d'un foncier inactif ou en passe de le devenir, la question principale étant de savoir quels sont les blocages administratifs et financiers et les améliorations à apporter au dispositif actuel.

Pour mener ce travail, l'association des directeurs immobiliers a décidé de constituer un groupe de travail chargé de travailler à la mise en place d'une sorte de foncière verte virtuelle. Nous nous baserons sur des cas réels pour constituer une sorte de démonstrateur qui permettra d'identifier les blocages et les pistes d'améliorations, et notamment sur le plan procédural et financier.

Les friches industrielles sont des actifs dormants pour les entreprises concernées, qui peinent à les valoriser en raison du fait que les différentes opérations envisageables sont souvent déficitaires. Il est vraisemblablement possible d'améliorer les procédures et de réfléchir à une évolution de la fiscalité permettant de faire en sorte que ces opérations ne soient plus déficitaires.

Il me semble enfin que les dispositions législatives récentes telles que la procédure du tiers demandeur doivent être encouragées, de façon à accélérer les reconversions, en lien avec des opérateurs professionnels.

Arnaud Portier, Secrétaire Général de l'Association nationale des établissements publics fonciers locaux. - Comme indiqué dans différentes interventions, il est effectivement nécessaire d'identifier des modalités de collaboration entre les différences acteurs. Il est également vrai que la maîtrise foncière est une condition indispensable mais pas suffisante, et qu'il est nécessaire de déployer une réflexion politique plus globale.

Dans cette perspective de collaboration et de réflexion globale, l'association des EPFL a contractualisé de nombreux partenariats, et notamment avec l'association des EPL, la Fédération des CAUE ou encore la Fédération des agences d'urbanisme. Des collaborations ont en outre été engagées avec la Caisse des Dépôts et consignations.

S'agissant de la nécessité que les opérations s'inscrivent dans un projet politique plus global, il est important de rappeler qu'un EPFL n'intervient pas seul mais à la demande d'une collectivité. Il arrive que ces sollicitations ne soient pas suffisamment abouties, auquel cas il est nécessaire de procéder à une réflexion préalable pour déterminer les meilleurs outils à mettre en place pour mener l'intervention concernée.

Concernant plus particulièrement les outils, il me semble nécessaire de mener une réflexion en vue de la simplification de l'utilisation du DPU. Les premiers retours des collectivités qui ont mis en place un droit de préemption commercial attestent du fait que ce dispositif est particulièrement complexe à mettre en oeuvre. Les délais sont tellement courts qu'il serait presque nécessaire de disposer d'un catalogue de commerçants en attente pour que ce droit puisse être appliqué.

Martial Bourquin, rapporteur. - Le délai pourrait effectivement être rallongé, mais il restera nécessaire que des commerçants soient en attente. Malgré les délais extrêmement contraints, le droit de préemption commercial est parfois indispensable, et ce d'autant plus qu'il suffit souvent de brandir la menace de son application pour qu'il produise des effets.

Arnaud Portier, Secrétaire Général de l'Association nationale des établissements publics fonciers locaux. - S'agissant du DPU, l'association des EPFL est relativement inquiète concernant les éventuels recours qui pourraient survenir en lien avec la relative opacité en matière de capacité des communautés d'agglomération à déléguer le DPU aux EPFL pour le compte d'une commune sur une compétence propre à la commune. L'association rédigera une proposition qui permettrait d'imaginer une délégation directe ou une subdélégation via la commune, afin que cette pratique puisse être encadrée par un cadre réglementaire mieux défini.

Une autre difficulté que nous rencontrons dans le cadre de nos interventions en centre-ville est le nombre particulièrement important de copropriétaires. Cette situation complique notamment l'usage de la procédure d'expropriation par les collectivités, et ce d'autant plus que l'acquisition d'un logement par voie d'expropriation d'un propriétaire occupant doit désormais être accompagnée par la proposition de trois offres de relogement, ce qui rallonge encore les procédures. Il serait sans doute nécessaire de réfléchir sur ce point. Il pourrait notamment être imaginable de permettre aux opérateurs de s'exonérer de cette obligation dans le cadre de certaines opérations telles que les opérations de réhabilitation de centres-villes, en contrepartie de quoi les propriétaires occupants expropriés se verraient verser une indemnité correspondant à la valeur de leurs biens.

Nous sommes également confrontés à une difficulté liée à la nature de certains logements et à la relative impunité des marchands de sommeil, en lien avec le caractère particulièrement exhaustif de la liste des critères cumulatifs permettant de juger qu'un logement est un habitat indigne. Il serait souhaitable que ce système soit assoupli, afin que les propriétaires peu scrupuleux ne soient plus en mesure de louer des logements en état dégradé, ce qui les conduirait nécessairement à les réhabiliter ou à les mettre à la vente.

Il serait en outre souhaitable que les collectivités locales et les outils tels que les EPF et les EPFL bénéficient de la capacité d'exonérer un propriétaire privé cédant de taxation sur la plus-value dans les mêmes conditions que les bailleurs sociaux. Les outils que sont les EPF et les EPFL sont aujourd'hui positionnés au sein du huitième alinéa de l'article 150 U du Code général des impôts. Il serait préférable qu'ils soient positionnés au sein du septième alinéa, au même titre que les bailleurs sociaux, en ce que le huitième alinéa impose un délai de trois ans pour réorienter le bien vers un logement social ou conventionné. Ce délai est largement insuffisant dans le cadre des opérations concernant les centres-villes.

S'agissant des ABF, dont l'intervention est absolument nécessaire dans un certain nombre de cas, les difficultés rencontrées sur le terrain proviennent du fait que ces interventions sont réalisées de manière sectorisée, et notamment en fonction de la distance du ou des bâtiments historiques considérés. Il nous semble que les interventions de l'ABF seraient bien plus bénéfiques si un travail plus fin était mené en vue d'identifier les immeubles pour lesquels une autorisation préalable de l'ABF est absolument nécessaire.

Il nous semble en outre que la réglementation et les obligations en vigueur sont relativement opaques. À titre d'exemple, des propriétaires souhaitant rénover un bien situé en centre-ville de Bayonne se sont vus opposer une interdiction d'installer du double vitrage par l'ABF, alors que la volonté des pouvoirs publics est par ailleurs de réduire la consommation d'énergie. Des adaptations sont sans doute nécessaires sur ce point.

Nous nous heurtons enfin à des difficultés importantes liées au fait que les opérations de rénovation urbaine ne sont jamais équilibrées sur le plan financier compte tenu de leur coût. Face à cette situation, de nombreux EPFL réfléchissent actuellement à la possibilité de se constituer en organismes fonciers solidaires, ce qui leur permettrait de dissocier la propriété foncière de la propriété bâtie, et donc de consentir la capacité de reconstruire des biens à des opérateurs. Pour ce faire, il serait nécessaire qu'une partie des coûts de la réhabilitation des immeubles puisse être intégrée à la charge foncière qui serait portée par les organismes fonciers solidaires, afin que la valeur de sortie permette de proposer des logements attractifs et commercialisables.

Stéphane Keïta, Président Directeur-Général de la SCET. - Créée il y a soixante ans, la SCET est un cabinet de conseil en ingénierie et en assistance à maîtrise d'ouvrage détenu par la Caisse des Dépôts et consignations. Elle s'est récemment étendue à un nouvel archipel d'expertise avec l'acquisition d'un cabinet d'expertise immobilière et foncière, d'un cabinet de conseil en projets urbains et d'un cabinet de conseil en stratégie de logement social. Ces différentes expertises ont été articulées pour permettre à la SCET d'assumer un nouveau rôle d'accompagnement des collectivités locales dans le cadre de projets complexes, à même de répondre à la complexification croissante des différents projets d'aménagement.

La SCET a joué un rôle important en matière de revitalisation des centres-villes au cours de ces dernières années. Nous avons ainsi alerté notre actionnaire quant au fait que nous étions systématiquement confrontés aux mêmes problématiques lors de nos interventions dans les villes moyennes, en lien avec la déprise du commerce en centre-ville. Nous avons donc essayé de modéliser des réponses à ces problématiques avec la Caisse des Dépôts et consignations, ce qui a finalement donné lieu à la mise en place du projet centres-villes de demain en 2016, qui a en quelque sorte été la matrice du programme Coeurs de ville dont la Gouvernement a récemment fait la promotion.

Je partage tout ce que j'ai entendu jusqu'à présent concernant les opérations de revitalisation, et notamment quant à la nécessité de les inscrire dans une approche globale. Je souhaiterais toutefois apporter trois précisions.

La première est que les opérations de revitalisation constituent en réalité des opérations de reconfiguration des centres-villes sur des emplacements stratégiques. L'objectif n'est ainsi pas d'inverser les causes de la dévitalisation que sont la déprise des services publics, la désindustrialisation ou encore l'arrivée des grandes surfaces, mais bien de réorganiser les centres-villes. Il est important que cet aspect soit pris en compte.

La deuxième précision est que les opérations de revitalisation sont des opérations de longue durée, parfois consubstantielles au développement urbain. À titre d'exemple, la ville d'Avignon fait l'objet d'opérations de revitalisation urbaine de manière permanente depuis 1962. De même, la petite ville de Vouavres dans les Vosges s'est vu attribuer un prix en 2017 pour un avoir réussi à construire quinze maisons et à installer une start-up produisant des jouets en bois dans le cadre d'un programme de revitalisation entamé en 1990.

La troisième précision est qu'il est important que la problématique d'adéquation entre l'offre et la demande soit prise en compte. La situation de Châlons-en-Champagne est exemplaire sur ce point. Il a ainsi été décidé d'y mener une démarche dite du prisme réel, dont le principal objectif était d'interroger les usages et d'étudier les habitudes de l'ensemble des Chalonnais en centre-ville, afin de déterminer quels étaient réellement les besoins et les usages de la ville avant de procéder à sa rénovation. Ce point me semble être extrêmement important.

S'agissant enfin de la question du foncier, je me joins aux interventions précédentes concernant le poids des copropriétés dans les difficultés à maîtriser l'immobilier commercial, et notamment en raison de la fragmentation de la propriété et du caractère extrêmement important des contraintes existant en matière de délai. Il convient également de réfléchir sur la problématique du niveau souvent important des charges refacturées aux commerces de bas d'immeuble, qui constituent une sorte de variable d'ajustement des coûts de construction, et notamment concernant le logement social.

Compte tenu de ces éléments, notre proposition consiste à étudier les moyens qui permettraient de promouvoir la division en volume, via une modification du régime de la copropriété permettant de faire en sorte que les commerces en soient détachés.

Jacques Schombourger, SCET. - En comparaison avec l'univers dont je suis issu en tant qu'ancien Directeur de l'immobilier de groupes importants tels que Mark & Spencer ou Ikea, le centre-ville a trente ans de retard en matière de gestion de la ressource foncière.

Dans ce cadre, il nous semble indispensable de constituer des ensembles présentant une division en volume, de façon à faire en sorte que les pieds d'immeuble puissent être gérés de manière horizontale et constituer des ensembles immobiliers cohérents et commercialement attractifs, permettant en outre une modulation des loyers en fonction de la nature des activités. La création de foncières permet d'oeuvrer en ce sens. Nous procédons d'ailleurs de la sorte dans toutes les villes au sein desquelles nous intervenons. Il existe un réel besoin de gestion coordonnée, ce qui nécessite l'existence de foncières disposant d'une certaine expertise. Les expertises et les ressources pouvant être mutualisées par les foncières sont capitales pour remettre à niveau les centres-villes par rapport à la concurrence périphérique, qui a disposé de bien plus de flexibilité.

Philippe Labouret, Président Directeur-Général de SODES. - J'ai eu la chance d'être responsable de la ville nouvelle d'Évry durant dix ans. J'ai à ce titre été amené à travailler sur l'aménagement du centre-ville et de centres de quartier. Cette expérience m'a permis de constater qu'il existait en France des promoteurs de logement et des promoteurs de centres commerciaux périphériques, mais pas d'opérateur spécialisé sur les rez-de-chaussée. J'ai donc créé une division en charge des pieds d'immeuble au sein de l'établissement public en charge de la ville nouvelle d'Évry, en raison du fait qu'il me semblait nécessaire que les pieds d'immeuble soient gérés par un seul opérateur, et non pas un opérateur achetant en VEFA, mais un opérateur en charge de la construction en tant que partenaire des promoteurs de logement.

Après dix ans passés à la tête de la ville nouvelle d'Évry, j'ai décidé de créer un opérateur spécialisé dans les centres commerciaux urbains. Cet opérateur a rencontré un succès important. Nous avons opéré au sein de l'ensemble des villes nouvelles, mais également au sein d'un certain nombre de centres de quartier créés en périphérie. Notre objectif est systématiquement d'identifier le bon urbanisme, la bonne architecture et le bon stationnement.

Par ailleurs, nous demandons systématiquement à échanger avec un interlocuteur unique tout au long du projet. Nous avions effectivement constaté dans le cadre d'une opération menée à Toulouse que l'instabilité des interlocuteurs constituait un problème important.

Les questions qui nous occupent aujourd'hui constituent un défi pour les dix années à venir. Jusqu'à présent, nous avons procédé à la revitalisation des centres-villes en tentant de réglementer l'implantation des commerces au travers de la CDAC, qui n'a pourtant aucun sens compte tenu du fait que les élus sont interrogés sur le nombre de mètres carrés souhaités, mais pas sur la manière dont ils seront aménagés.

Il convient en outre de souligner que 290 projets périphériques sont en cours de réalisation, ce qui est éminemment contradictoire avec l'objectif affiché de revitalisation des coeurs de ville.

Compte tenu de ces éléments, la première chose à faire aujourd'hui serait de faire en sorte que l'implantation des commerces ne soit plus réglementée par les CDAC mais par les PLU. Il est ainsi inutile de tenter de revitaliser les centres-villes tout en laissant les surfaces périphériques se développer.

Il serait en outre nécessaire d'instaurer une taxe sur les mètres carrés périphériques visant à financer la création de places de stationnement en centre-ville.

Rémy Pointereau, rapporteur. - Nous comptons effectivement proposer la mise en place d'une taxation des places de parking périphériques pour financer la réalisation d'opérations en centre-ville.

Philippe Labouret, Président Directeur-Général de SODES. - Le changement des populations doit également être pris en compte. Ainsi, les quartiers difficiles sont désormais majoritairement composés de populations d'origine étrangères. Or ces populations ne fréquentent pas un certain nombre des commerces qui y étaient jusqu'alors installés, ce qui contribue à la dégradation des quartiers concernés.

S'agissant de la maîtrise du foncier, l'AFTRP a acheté l'ensemble des terrains nécessaires à la construction des villes nouvelles. Nous travaillons actuellement sur une opération à Clichy-Montfermeil, dans le cadre de laquelle l'EPF remplit ses missions de manière satisfaisante.

Nous avons en outre réalisé la ZAC Velotte à Montbéliard. Il a été décidé d'y installer des surfaces moyennes, mais le maire de l'époque n'a alors pas eu le courage de bloquer le développement d'une ZAC en périphérie, ce qui a conduit à une désertion progressive du centre-ville.

Martial Bourquin, rapporteur. - S'agissant de Montbéliard, la pire des décisions a été d'inciter les professions libérales à s'installer au sein de la zone franche pour bénéficier d'exonérations fiscales importantes.

Philippe Labouret, Président Directeur-Général de SODES. - Compte tenu de l'ensemble des éléments évoqués précédemment, mes recommandations consistent à mettre un terme aux CDAC et à inscrire les surfaces commerciales au sein des PLU, à instaurer une taxe sur les surfaces périphériques pour financer la construction de places de parking en centre-ville, à fixer des limites à la justice en matière de droit à l'éviction et à former les élus concernant les questions d'aménagement et d'urbanisme.

Rémy Pointereau, rapporteur. - L'élément essentiel est surtout que les élus sachent s'entourer.

Philippe Labouret, Président Directeur-Général de SODES. - Ma dernière recommandation consiste enfin à favoriser la constitution de foncières importantes.

Joël Labbé. - La réunion de ce jour risque d'être relativement frustrante, en ce que nos échanges mériteraient qu'une journée entière leur soit consacrée tant ils sont riches. Je ne comprends pas comment nous avons pu en arriver à la situation actuelle compte tenu de l'existence de vos structures.

Il est vrai que les élus peuvent être bien entourés, mais il n'en reste pas moins qu'ils sont en charge de donner les perspectives et d'assumer les responsabilités. Il me semble donc important qu'ils soient formés concernant les problématiques d'aménagement.

Le développement du e-commerce, qui n'a pu être évoqué aujourd'hui, constitue également un élément à prendre en compte concernant la revitalisation des coeurs de ville.

Patricia Schillinger. - Mulhouse est l'exemple type d'une ville concernée par un changement de population dont il convient de tenir compte en matière d'organisation de la ville. La population souhaite aujourd'hui revivre en ville.

La ville dont je suis maire est une petite ville de 3 500 habitants. Elle reste toutefois dynamique, et notamment en raison du fait que l'école a été maintenue au centre de la ville, et ce contre l'avis d'un certain nombre de parents. Il est important que les élus ne cèdent pas concernant un certain nombre de choix politiques.

Sonia De La Provôté. - Je partage les propos de Monsieur CANTIN concernant l'Île de Nantes, qui a effectivement été pensée sans tenir compte des besoins et des usages. Il est important que les élus s'entourent de personnes qui ne conçoivent pas uniquement l'urbanisme en termes esthétiques.

Je tiens en outre à rappeler que l'ABF n'a pas tous les droits. Les élus peuvent également être à la manoeuvre via le dispositif des aires de mise en valeur du patrimoine, qui permet de mener un travail concerté avec l'ABF, les associations, les citoyens et les personnes en charge de l'urbanisme. Cet outil est un outil particulièrement intéressant.

Valérie Charollais, Directrice de la Fédération nationale des Conseils d'Architecture, d'Urbanisme et de l'Environnement. - Il me semble important de ne pas totalement exclure les grandes enseignes de la revitalisation des centres-villes et des centres-bourgs. L'installation de grandes enseignes n'est pas nécessairement un échec, et certaines petites enseignes ou commerces de proximité peuvent également donner lieu à des catastrophes. Les grandes enseignes correspondent en outre à des modes d'achat qu'il est impossible de systématiquement ignorer.

Je confirme par ailleurs que la formation des élus est un enjeu essentiel. La loi vient d'ailleurs d'agrémenter l'ensemble des CAUE pour prendre en charge la formation des élus. Un travail devra être mené sur ce point. L'objectif n'est évidemment pas de transformer les élus en urbanistes, mais de les aider à monter en compétence sur l'exercice de leurs responsabilités.

Il pourrait enfin être intéressant que la loi ELAN introduise la reconnaissance du titre d'urbaniste. Ce point constitue un enjeu majeur, en ce que les compétences en urbanisme sont essentielles pour penser la revitalisation des centres-villes à l'échelle adéquate.

Jean-Marc Torrollion, Président de la Fédération nationale de l'immobilier (FNAIM). - Nous ne partageons absolument pas les propositions de la SCET concernant les lots en volumes uniques, dont la mise en place conduirait nécessairement à une déconnexion entre le propriétaire des murs et la réalité de la copropriété au sein de laquelle sa propriété est enclavée. Par ailleurs, les propriétaires ne participeraient plus aux charges.

Martial Bourquin, rapporteur. - Il est effectivement essentiel que les élus soient accompagnés, et notamment en matière d'architecture et d'urbanisme.

Au-delà du projet de loi ELAN, le texte que nous préparons avec nos collègues est une loi globale portant sur l'ensemble du territoire et visant à revitaliser l'ensemble des centres-bourgs et des centres-villes dans le cadre d'une démarche structurante, afin que la culture de la centralité se substitue à la culture de la périphérie. Nous avons besoin de votre concours pour ce faire. Il est désormais temps de réagir, faute de quoi les situations irréversibles se multiplieront.

Rémy Pointereau, rapporteur. - L'objectif n'est pas d'opposer la périphérie et les centres-villes, mais d'identifier des solutions qui permettraient de faire respirer les centres-villes. Compte tenu du contexte budgétaire particulièrement contraint, notre objectif est de concevoir un texte qui s'autofinancerait. Dans ce cadre, nous envisageons notamment la mise en place d'une fiscalité sur les surfaces de parking en périphérie et sur les livraisons liées au e-commerce pour financer la réalisation d'opérations en coeur de ville. L'objectif est que la question de la revitalisation des centres-villes soit traitée de manière globale. Notre proposition de loi sera présentée le 19 avril à 14 heures.