C. LES INÉGALITÉS DE PATRIMOINE ET LA QUESTION FONCIÈRE
1. Augmenter la surface foncière disponible
Comme évoqué infra, le foncier est très concentré en outre-mer, conduisant à des montants moyens d'imposition de TFPB et de TFPNB particulièrement élevés. En effet, ainsi que l'explique M. Sébastien Mathouraparsad, économiste auditionné par la commission d'enquête le 17 février 2026, « la répartition du foncier, issue de la période coloniale, et les transmissions patrimoniales entretiennent une concentration foncière historiquement liée aux activités de plantation. »
La concentration du foncier en outre-mer est en partie liée aux problématiques associées aux indivisions successorales. Selon un rapport de la commission d'évaluation et de contrôle des politiques publiques de l'Assemblée nationale, à La Réunion, par exemple, près de 20 % de la surface cadastrale serait concernée par des problématiques d'indivision.
À cette fin, la loi276(*) Letchimy de 2018 avait pour objet de faciliter le règlement des successions en permettant, à titre expérimental, pour une durée de 10 ans et pour toute succession ouverte depuis plus de 10 ans, la possibilité pour les indivisaires représentant la majorité absolue des droits indivis de procéder à la vente ou au partage d'un bien, à l'exception de certaines situations (indivisaire mineur, majeur protégé, présumé absent etc.). Cette expérimentation a été étendue jusqu'à 2038, une mesure bienvenue mais insuffisante pour permettre de remédier aux problématiques successorales en outre-mer.
Les difficultés sont encore accentuées par l'absence de titres de propriété, dans bien des cas, en outre-mer, et en particulier à Mayotte. C'est pour remédier à ce problème que les commissions d'urgence foncière ont été créées par la LOI « EROM ». Celles-ci ont pour objet de
- « de collecter et d'analyser tous les éléments propres à inventorier les biens fonciers et immobiliers dépourvus de titre de propriété ainsi que les occupants ne disposant pas de titre de propriété ;
- et d'établir un lien entre un bien et une personne afin de constituer ou de reconstituer ces titres de propriété », conformément à l'article 35 de la loi277(*) dite « LODEOM ».
L'établissement de titres de propriété pour chaque parcelle dans les territoires ultramarins est une priorité afin de permettre la sécurisation et la transmission du patrimoine. Les recettes des communes s'en trouvent d'ailleurs augmentées, ce qui favorise les investissements publics notamment dans le bâti scolaire.
À noter, qu'à Saint-Martin, la convention constitutive de l'agence foncière de Saint-Martin, qui dispose des mêmes prérogatives que les CUF, a été signée seulement le 31 octobre 2024.
À Mayotte, en particulier, le rôle de la CUF est central et ne doit d'ailleurs pas être remis en question. Le Général Facon, lors de son audition par la commission d'enquête le 12 mai 2026, a indiqué qu'il n'y avait pas moins de 150 000 parcelles à titrer à Mayotte, ce qui est considérable. Il a expliqué que se mettait en oeuvre à Mayotte une « procédure d'aller vers », consistant à proposer un forfait « titrement » aux personnes résidant sur des parcelles appartenant au Conseil départemental, grâce au soutien des notaires et des géomètres experts. En tout état de cause, même si cette procédure se révèle utile, elle ne doit pas conduire à remplacer l'action de la CUF. De façon globale en outre-mer, l'action des CUF doit être renforcée, en augmentant ses moyens, pour l'instant abondés par le seul ministère des outre-mer.
L'État a également un rôle important à jouer pour augmenter la disponibilité du foncier en outre-mer. En particulier, en Guyane, l'État contrôle plus de 90 % de la surface foncière disponible. L'Accord pour la Guyane, signé le 21 avril 2017 entre l'État, les élus guyanais et le collectif « Pour Lagwiyann dékolé » prévoit des transferts fonciers à titre gratuit à la Société d'aménagement foncier et d'établissement rural (SAFER) de 20 000 hectares, aux collectivités territoriales de 250 000 hectares et aux communautés autochtones de 400 000 hectares. L'article 44 de la LFI pour 2025 a entériné ce transfert de 20 000 hectares à titre gratuit à la SAFER de Guyane. De plus, elle a exonéré la SAFER de la taxe foncière sur les propriétés non bâties pendant 10 ans. À ce jour, 560 hectares ont été transférés à la SAFER de Guyane et 127 285,9 aux communes. Les transferts de terres guyanaises par l'État doivent impérativement être achevés.
Par ailleurs, il est proposé dans le projet de loi d'urgence pour la protection et la souveraineté agricoles de renforcer le pouvoir des SAFER sur les terres en indivision susceptibles d'être cédées. Une telle initiative parait bienvenue et doit être mise en oeuvre.
Il faut également renforcer les moyens financiers des SAFER outre-mer. Le mode de financement actuel n'est pas adapté (SAU limitée, peu de transactions). Pour engager une vraie politique foncière orientée vers la diversification et favorisant l'entrée en activité de jeunes ultramarins, il faut les doter de recettes nouvelles, y compris fiscales. Une taxe affectée comme la TSE est une piste régulièrement évoquée.
En tout état de cause, les ambitions en termes de résorption du désordre foncier outre-mer paraissent encore trop faibles par rapport à l'ampleur et à la persistance des enjeux. C'est pourquoi, adopter une loi permettant de faciliter encore davantage la sortie des indivisions successorales, comme l'a proposé le Sénateur Lurel dans la proposition de loi n°450 (2025-2026), serait souhaitable.
Un premier bilan de l'application de la loi 9 avril 2024 visant à l'accélération et à la simplification de la rénovation de l'habitat dégradé est aussi nécessaire. Ce texte a prolongé l'applicabilité de la loi Letchimy et a introduit de nouveaux outils (partage par souche, prescription acquisitive abrégée...). Compte tenu de l'urgence à avancer, un bilan intermédiaire est nécessaire pour s'assurer que les professionnels locaux et les populations se sont approprié ces outils, sans qu'ils donnent lieu à des abus.
De même, sur les agences des 50 pas géométriques, après une prolongation in extremis de leurs missions, où en sommes-nous ? Les régularisations et titrements avancent mais toujours lentement.
Enfin, il faut citer les travaux de Interco-Outre-mer sur le foncier qui peuvent nourrir un futur projet de loi
Un grand débat national sur le foncier outre-mer est donc urgent.
Recommandation n° 41 : Face au désordre foncier outre-mer, qui aggrave encore les inégalités héritées de l'époque coloniale et qui prive de nombreux ultramarins d'un patrimoine, adopter une loi spéciale foncière pour le résorber à l'horizon 2040. Augmenter les moyens humains et financiers des commissions d'urgence foncière.
2. Déconcentrer le patrimoine immobilier ?
Il serait par ailleurs souhaitable de déconcentrer le patrimoine immobilier en outre-mer. La concentration du patrimoine immobilier en outre-mer est à mettre en regard de l'importance du taux de vacance des logements, qui serait de 12 % dans les DROM, contre 8 % dans l'hexagone278(*) en 2022. Il serait en particulier de 15,5 % en Martinique et de 15,3 % en Guadeloupe. La taxe unique sur les logements vacants, instaurée par la LFI 2026, ne suffira sans doute pas à résoudre cette difficulté.
Plus globalement, il est très regrettable de ne disposer d'informations que sur le patrimoine immobilier, alors que de fortes inégalités peuvent également être associées au patrimoine mobilier. Disposer de davantage de données sur ce point, à tout le moins, serait souhaitable, comme le recommande le rapport279(*) de la commission des finances sur ce sujet.
* 276 Loi n° 2018-1244 du 27 décembre 2018 visant à faciliter la sortie de l'indivision successorale et à relancer la politique du logement en outre-mer.
* 277 Loi n° 2009-594 du 27 mai 2009 pour le développement économique des outre-mer.
* 278 Conseil général de l'environnement et du développement durable (CGEDD), rapport n° 014020-02, Analyse des causes et conséquences de la vacance dans les DROM, juin 2022.
* 279 Rapport fait au nom de la commission des finances par MM. C. Raynal et J.-F. Husson, Boite noire des hauts patrimoines : pourquoi la France ne sait plus qui sont ses riches ? Juin 2026.