2. La relance du dispositif en faveur du logement locatif neuf
L'article 91 de la loi n° 2003-590 du 2 juillet 2003
urbanisme
et habitat instaure un nouveau dispositif d'amortissement locatif. Les
innovations majeures portent sur l'augmentation des plafonds de loyers et la
suppression des plafonds de ressources des locataires pour les investissements
neufs réalisés à compter du 3 avril 2003.
En outre, ce dispositif prévoit :
-
l'extension du bénéfice de l'amortissement aux acquisitions
de logements anciens
qui ne satisfont pas aux caractéristiques des
logements décents et qui font l'objet d'une réhabilitation
permettant de rapprocher, après travaux, leurs caractéristiques
de celles d'un logement neuf ;
-
l'extension aux locations déléguées
pour
faciliter les investissements dans les résidences pour les
étudiants et les personnes âgées ;
- et
l'adaptation de la réglementation en faveur des
sociétés civiles de placement immobilier
(SCPI).
Selon le ministère, ce nouveau dispositif permettra de créer
une offre locative nouvelle importante d'au moins 50.000 logements locatifs par
an
, 40.000 en construction neuve et 10.000 en rénovation de
logements anciens dégradés. Grâce à des loyers
plafonds plus conformes au marché, ces logements seront construits ou
rénovés dans les zones où les besoins sont les plus forts,
là où les gens ont le plus de difficultés aujourd'hui pour
trouver à se loger.
3. Des mesures fiscales qui doivent être complétées
Notre
collègue Marcel-Pierre Cléach
11(
*
)
est l'auteur d'un récent
rapport d'information sur le logement locatif, dont un chapitre est
consacré à la fiscalité.
Ses préconisations rejoignent parfaitement les propositions faites
les années précédentes par la commission des
finances :
-
suppression de la contribution sur les revenus locatifs
(ex-taxe
additionnelle au droit de bail)
12(
*
)
;
-
maintien du logement dans le parc locatif en cas de
succession
13(
*
)
(droits
de succession réduits de moitié à la condition que
l'héritier s'engage à maintenir le logement dans le parc locatif
pendant une période de neuf ans avec un loyer
maîtrisé) ;
-
augmentation du taux de la déduction forfaitaire
, fixé
à 14 % depuis 1997
14(
*
)
.
Il faut rappeler, au-delà de ces propositions, que le Sénat a
voté l'an dernier une hausse ciblée mais significative de la
déduction forfaitaire (de 25 à 40 %) pour le régime
locatif en faveur de l'investissement intermédiaire dans l'ancien
.
-
réforme du régime des plus-values immobilières
.
Cette réforme figure à l'article 5 du présent projet de
loi de finances
15(
*
)
. Il
s'agit d'une réforme qui vise à aligner le régime des
plus-values immobilières sur celui des plus-values mobilières, en
fixant un taux d'imposition proportionnel de 16 %. La durée pour
exonérer le bien immobilier est réduite de 22 ans à 15 ans
grâce à un abattement de 10 % à compter de la
cinquième année.
En conclusion, votre rapporteur spécial estime que la mise en place du
nouveau régime fiscal en faveur du logement locatif neuf et du
logement ancien réhabilité
constitue une mesure bienvenue
pour desserrer les contraintes actuelles du marché locatif et relancer
la construction.
Comme l'a très bien souligné notre
collègue Marcel-Pierre Cléach,
cette disposition devrait
cependant être complétée par des mesures pour le segment
« intermédiaire » du marché
, qui
connaît des tensions incontestables en termes d'offre et de prix. Le
Sénat a adopté l'an passé un relèvement de 25 %
à 40 % de la déduction forfaitaire pour le régime en
faveur du logement locatif intermédiaire dans l'ancien, mais le zonage
et les plafonds de loyers sont encore dissuasifs pour les investisseurs. Un
nouvel équilibre devrait être trouvé, de même que
pour les prêts locatifs intermédiaires (PLI) sur lesquels le
gouvernement travaille.
Il faut espérer que le prochain projet de loi relatif au logement
permettra d'approfondir la question du logement locatif
intermédiaire.