C. LE SOUTIEN À LA RÉNOVATION ÉNERGÉTIQUE
1. Une clarification des obligations de rénovation énergétique applicables aux bailleurs privés
L'article 6 du projet de loi reprend l'article 1er de la proposition de loi d'Amel Gacquerre adoptée par le Sénat en avril 2025 : il exclut l'application des obligations de décence énergétique en cours de bail et sécurise les bailleurs de bonne foi, en prévoyant que l'obligation est réputée satisfaite lorsque les travaux se sont révélés impossibles en raison de diverses contraintes - techniques, patrimoniales ou architecturales, liées à un refus par décision administrative ou de l'assemblée générale des copropriétaires - ou lorsqu'un contrat de travaux a été conclu - dans la limite de trois ans ou, en copropriété, de cinq ans.
Logiquement favorable à cet article, la commission a néanmoins souhaité y reporter plusieurs apports sénatoriaux que le Gouvernement n'a pas repris à son compte. Pour apprécier l'impossibilité de réaliser les travaux, elle a pris en considération les situations dans lesquelles le coût des travaux apparaît manifestement disproportionné à la valeur du bien. Elle a également porté de dix-huit mois à trois ans la durée pendant laquelle un refus des travaux par l'assemblée générale peut être pris en compte et précisé que le locataire ne peut se prévaloir d'un manquement du bailleur à ses obligations s'il fait obstacle aux travaux.
2. Un apport de la commission : l'accélération des travaux d'adaptation aux vagues de chaleur
Les rapporteurs ont souhaité enrichir le texte de mesures permettant d'accélérer les travaux d'adaptation aux vagues de chaleur, aujourd'hui indispensables pour faire face aux températures caniculaires.
La commission a donc inclus le « confort d'été » dans la définition de la rénovation énergétique performante, mesure adoptée par le Sénat en 2025, et dans les plans pluriannuels de travaux, obligatoires dans les copropriétés des immeubles de plus de quinze ans depuis le 1er janvier 2025.
Pour lever des freins juridiques à la réalisation de travaux d'adaptation aux canicules, la commission a en outre :
- transformé l'avis conforme des architectes des bâtiments de France en avis simple pour la pose de protections solaires extérieures ;
- étendu la « clause passerelle », permettant la convocation d'une nouvelle assemblée générale de copropriétaires statuant à la majorité, aux travaux affectant l'aspect extérieur de l'immeuble lorsqu'ils ont vocation à installer un système de climatisation.
3. La revalorisation des loyers à l'appui de la réhabilitation du parc social
L'article 7 vise à permettre l'augmentation par avenant des plafonds de loyers des conventions « APL » des logements sociaux anciens, après réhabilitation et uniquement à la relocation, sous réserve d'un gain énergétique minimal et dans la limite d'augmentations fixées par décret. La commission partage l'objectif de cet article qui est d'inciter et de responsabiliser les bailleurs sociaux dans leurs politiques de rénovation.
|
26,5 millions d'euros de gain générationnel pour les bailleurs à l'issue de la quinzième année Source : étude d'impact du Gouvernement sur le projet de loi |
Si le volume financier récupéré par les bailleurs sociaux est loin d'être négligeable, il est sans comparaison avec celui de la réduction de loyer de solidarité qui ponctionne leurs recettes depuis 2018, au détriment des investissements dans la réhabilitation du parc, et que la commission appelle à réduire encore dans le prochain projet de loi de finances.
La commission a introduit trois mesures de simplification relatives aux loyers dans le parc social, déjà adoptées par le Sénat en janvier 2026 lors de l'examen du texte CHOC. Elles visent à dispenser les organismes d'autorisation préfectorale pour réévaluer les loyers après réhabilitation dans la limite de 5 % en sus de l'indice de référence des loyers, à supprimer le contrôle préfectoral a priori sur les décisions relatives aux loyers et, enfin, à porter de 15 à 25 ans la durée de récupération de la contribution pour le partage des économies de charge en cas de réalisation de travaux d'économies d'énergie par le bailleur.
La commission a également prolongé de cinq ans l'expérimentation du loyer unique dans le parc social. Mise en oeuvre avec succès à Rennes, elle permet d'améliorer la mixité sociale, mais son déploiement reste insuffisant pour qu'elle soit évaluée dans de bonnes conditions d'ici son échéance de mai 2027.