F. STABILISER LE TAUX D'EFFORT DES LOCATAIRES
En 2003 les loyers ont poursuivi leur envolée puisque leur augmentation s'est établie à 2,6 % en raison notamment de l'évolution de l'indice du coût de la construction qui sert de base de référence à l'évolution des loyers du secteur privé. Cette progression met en lumière la question de la solvabilité des locataires, dont l'évolution du pouvoir d'achat n'a pas été aussi soutenue au cours des dernières années.
Cette dégradation est, au demeurant, corroborée par les données fournies par le Ministère du logement, selon lesquelles les taux d'effort net 51 ( * ) des ménages (c'est à dire après prise en compte de l'aide au logement) ont augmenté entre 2003 et 2004. Ainsi, ces taux, pour des ménages habitant dans une agglomération de province de plus de 100.000 habitants, seraient passés de 26,9 % à 27,6 % pour une personne seule disposant d'un revenu égal à un SMIC et de 22,8 % à 23,2 % pour un ménage monoactif avec deux enfants et des revenus équivalent à 2 SMIC.
D'une manière plus générale, comme le note l'INSEE 52 ( * ) , la charge de logement des ménages à bas revenus, sous l'effet de la hausse croissante des loyers, a fortement augmenté depuis la fin des années 1980, plus particulièrement dans le parc privé malgré la forte atténuation de cette tendance apportée par l'évolution positive des aides au logement réalisée en 2001.
Sur la base de ce constat, votre groupe de travail est amené à émettre deux préconisations.
1. Pour une révision de l'indice d'indexation des loyers
Votre groupe de travail est tout d'abord favorable à une modification du dispositif d'indexation des loyers, qui repose aujourd'hui sur l'indice du coût de la construction défini par l'INSEE. Même si sur longue période, on constate que la variation de cet indice est assez proche de celle du niveau général des prix, il n'en reste pas moins qu'à court terme ses modalités de calcul, qui s'appuient en grande partie sur le coût des matières premières 53 ( * ) , conduisent à des variations souvent déconnectées de celles du pouvoir d'achat des ménages.
Votre groupe de travail constate que cette évolution actuelle est d'autant plus inopportune qu'elle se produit dans une période où les loyers du secteur privé sont orientés à la hausse du fait des tensions enregistrées sur le marché immobilier.
Ainsi, votre groupe de travail prend acte de la décision de modifier cet indice avec l'introduction par un amendement gouvernemental au projet de loi relatif au développement des services à la personne et à diverses mesures en faveur de la cohésion sociale. Le dispositif gouvernemental vise à remplacer l'ICC par un indice de référence des loyers dont les modalités de calcul et de publication seraient fixées par décret en Conseil d'Etat.
A tout le moins, votre groupe de travail préconise de préciser dans la loi les grands paramètres qui devraient déterminer cet indice de référence des loyers 54 ( * ) , en indiquant qu'il s'appuie notamment sur l'évolution des prix à la consommation, du coût des travaux d'entretien et d'amélioration du logement à la charge des bailleurs et de l'indice du coût de la construction. Un tel indice, sans être figé dans la loi, devrait ainsi permettre d'éviter les variations erratiques de l'indice du coût de la construction.
A titre personnel, votre rapporteur aurait souhaité que cette question soit traitée dans le cadre du projet de loi « habitat pour tous » et que le Parlement puisse, sur ce sujet important, prendre le temps de la réflexion. Il aurait notamment souhaité pouvoir disposer d'études d'impact sur les effets de la réforme prévue. Il aurait également préféré que le dispositif envisagé par le Gouvernement puisse être élaboré en concertation avec les organisations représentatives des bailleurs et des locataires.
* 51 Rapport entre le montant des loyers et le revenu des ménages après prise en compte des aides au logement.
* 52 INSEE Première n° 950 - Février 2004 - Les conditions de logement des ménages à bas revenus.
* 53 Dont le prix est à la hausse du fait de la demande accrue de ces produits de la part de grands pays en voie de développement, au premier rang desquels la Chine.
* 54 Le Sénat a ainsi adopté un amendement, mettant en oeuvre ces orientations, au projet de loi relatif aux services à la personne et à diverses mesures en faveur de la cohésion sociale.