B. DES MESURES VISANT À AUGMENTER LES DROITS DE RÉSERVATION DE LOGEMENTS SOCIAUX AU PROFIT DES EMPLOYEURS PUBLICS
1. Le relèvement des droits de réservation de l'État en cas de cession avec décote
Son article 2 vise à relever les droits de réservation dont bénéficie l'État lors d'une cession de foncier avec décote. Ils sont aujourd'hui plafonnés à 10 % des logements sociaux du programme, un niveau faible au regard de l'ampleur des décotes parfois consenties qui peuvent atteindre 100 % pour des programmes PLAI en zone tendue. Ces décotes sont pourtant essentielles pour permettre aux organismes HLM d'acquérir du foncier à un prix compatible avec le montage de leurs opérations.
Le texte de la commission des affaires économiques de l'Assemblée nationale prévoyait un déplafonnement des droits de réservation de l'administration cédant son terrain, afin qu'ils puissent atteindre 70 % en l'absence de garantie financière apportée par une collectivité, tandis que le texte transmis au Sénat limitait ces droits de réservation à 25 % du programme.
À l'initiative de la rapporteure, et conformément à la proposition de loi visant à conforter l'habitat, l'offre de logements et la construction (Choc), la commission a fixé ce taux à 50 %. L'objectif est d'inciter l'État à mobiliser les décotes, déterminantes pour l'équilibre financier des programmes, dans le respect des contingents des collectivités ou d'Action Logement. Comme dans la proposition de loi « Choc », elle a aussi précisé que ce contingent bénéficiait aux agents de l'État, quelle que soit l'administration cédante.
2. L'extension de la « gestion en stock » des attributions de logements sociaux
Son article 3 vise à étendre les exceptions à la gestion en flux. Elles concerneraient notamment les entreprises assurant un service public de transport en zone tendue, comme adopté par le Sénat dans le cadre de la proposition de loi Choc. Le Gouvernement a également élargi ces exceptions aux agents des douanes et du ministère de la justice.
La commission a approuvé cette mesure, justifiée par les contraintes des agents des douanes et notamment des surveillants pénitentiaires, qui ne peuvent pas être logés à proximité des populations qu'ils surveillent. Elle a introduit à cet article la possibilité pour les établissements et entreprises publics d'acquérir des droits de réservation en contrepartie d'un apport de terrain.
3. Deux mesures que la commission a supprimées pour recentrer le texte sur les outils en faveur de la production de logements pour les agents publics
Son article 2 bis introduit un mécanisme de compensation entre contingents, qui part d'une intention louable : celle d'inciter les maires à attribuer des logements aux agents de l'État ou aux agents hospitaliers. Néanmoins, le dispositif semble peu opérationnel et risquerait d'alimenter une concurrence entre agents de l'État et agents hospitaliers. Il se heurterait aussi au faible volume du contingent « 5 % fonctionnaires » de l'État. Avant de créer de la complexité, la commission estime que l'État doit, avant toute chose, mobiliser plus efficacement ce contingent dédié au logement de ses agents publics.
L'article 3 bis, qui résulte de l'adoption d'un amendement des députés, crée une exception à l'obligation de regroupement des organismes HLM, issue de la loi Élan, au profit des filiales d'entreprises publiques, afin de répondre à la situation de RATP Habitat.
À l'initiative de la rapporteure, la commission a supprimé cette exemption qu'elle considère sans lien direct avec le texte, qu'elle ne juge pas justifiée au regard des caractéristiques de ces filiales ni de la nature de leur activité et dont elle craint qu'elle n'entraîne, sans évaluation préalable, un détricotage de l'obligation de regroupement résultant de la loi Élan de 2018.