CHAPITRE III
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MESURES RELATIVES AU MAINTIEN DANS LE
LOGEMENT
Ce chapitre comprend diverses mesures en matière de prévention des expulsions.
S'agissant des résiliations de bail pour défaut de paiement de loyer, un délai minimum de deux mois est imposé entre l'assignation et l'examen de l'affaire et le juge est habilité accorder des délais de paiement qui suspendent l'application de la clause résolutoire du bail ( art. 58 ).
Dans le parc locatif social, la section départementale des aides publiques au logement (SDAPL) et les CAF devront être saisies au minimum quatre mois avant l'audience de résiliation du bail ( art. 59 ).
Le versement de l'allocation logement en tiers payant est rendu obligatoire dans le parc social non conventionné ( art. 60 ).
Le délai de deux mois minimal à respecter avant une expulsion court à compter de la transmission au préfet du commandement à payer les loyers et charges non acquittés ( art. 61 ).
Le préfet doit s'assurer qu'une offre d'hébergement est proposée à toute personne expulsée avant toute expulsion entraînant le concours de la force publique ( art. 62 ).
Les chartes départementales de prévention des expulsions à caractère obligatoire sont instituées ( art. 63 ).
En plus des dispositions précitées prévues dans le projet de loi initial, l'Assemblée nationale a ajouté trois articles additionnels ayant respectivement pour objet :
- de permettre l'engagement d'une instance dans le cadre des jugements d'expulsions sans recours à un huissier ( art. 61 bis ) ;
- de lever un litige d'interprétation sur les cas dans lesquels l'huissier peut pénétrer dans un logement dont les locataires sont en instance d'expulsion ( art. 62 bis ) ;
- de répondre au problème des troubles de voisinage dans le parc social ( art. 63 bis ).
Ces dispositions ne font l'objet que d'une présentation sommaire, votre commission ayant décidé de s'en remettre à l'avis de la commission des Lois sur ces articles, à l'exception toutefois de l'article 60 qui modifie le code de la sécurité sociale.
Section
1
Prévention des expulsions
Art. 58
(Art. 24 de la loi
n° 89-462 du 6 juillet 1989)
Modification de la
procédure de résiliation de plein droit des baux d'habitation
Cet article, modifié par l'Assemblée nationale, aménage les délais de la procédure judiciaire de résiliation de plein droit d'un bail pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus afin de faciliter la mobilisation des aides auxquelles le locataire peut accéder.
Actuellement, l'article 24 ( deux premiers alinéas ) de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 dispose que toute clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement du loyer et des charges ne produit effet que deux mois après un commandement de payer resté infructueux.
En pratique, il apparaît que les locataires en difficulté ne mettent pas toujours à profit ce délai pour faire le point sur les aides auxquelles ils ont droit et, s'ils le font, ne saisissent que rarement le juge d'une demande de délai de paiement, assortie d'une suspension de la clause résolutoire, pour apurer leur dette dans de meilleures conditions.
Le 1° de cet article modifie et complète l'article 24 précité.
Le premier alinéa du texte proposé présente deux innovations :
Tout d'abord, l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail -qui est le préalable au déclenchement de la procédure d'expulsion- doit être notifiée par l'huissier de justice, non seulement au locataire défaillant, mais également au préfet du département ;
Ensuite, cette assignation doit impérativement intervenir deux mois au moins avant l'audience portant sur l'affaire ; les services préfectoraux saisis par lettre recommandée sont ainsi mis en mesure de vérifier le respect des délais.
Selon l'étude d'impact, ce délai de deux mois doit être mis à profit par le préfet pour faire recenser les aides auxquelles le locataire défaillant peut accéder et informer le juge sur la situation de la famille concernée et sur la capacité du locataire à apurer la dette locative et à reprendre les paiements.
Le deuxième alinéa du texte proposé permet au juge d'accorder d'office des délais de paiement au locataire « en situation de régler sa dette locative ».
Actuellement, les délais de paiement ne sont accordés que si le locataire défaillant en a fait la demande suivant la forme juridique appropriée et dans les délais légaux, ce qui est rarement le cas de la part de personnes précarisées ou en situation d'exclusion ; au demeurant, comme l'indique l'étude d'impact, certains juges d'instance décident de suspendre les effets de la clause résolutoire de leur propre initiative.
Le 2° de cet article reprend une disposition qui était incluse dans le projet de loi « Barrot-Emmanuelli » (I de l'article 26).
Il complète le dispositif relatif à la mise en oeuvre du commandement de payer, pour défaut du paiement du loyer ou des charges pouvant donner lieu à résiliation du contrat de location, en prévoyant que ce document doit mentionner, non seulement la faculté pour le locataire de saisir le FSL, mais également l'adresse de cet organisme. Il s'agit d'améliorer l'information du locataire défaillant.
Votre commission s'en remet à l'avis de votre commission des Lois sur cet article .
Art. 59
(Art. L. 353-15-1 et
L. 442-6-1 du code de la construction et de l'habitation)
Obligations
spécifiques aux bailleurs sociaux
Cet article, modifié par l'Assemblée nationale, impose un délai de quatre mois, dans le parc social, entre la date de la saisine de la section départementale des aides publiques au logement (SDAPL) ou de la caisse d'allocation familiale (CAF) et celle de l'assignation en vue de constater la résiliation du bail pour défaut de paiement du loyer et des charges.
Cet article vise à articuler de manière plus cohérente l'action des instances chargées de se prononcer en cas d'impayés de la part du titulaire d'une aide au logement avec la procédure judiciaire mise en oeuvre pour obtenir la résiliation du bail.
Instituée par l'article L. 351-14 du code de la construction et de l'habitation, la section départementale des aides publiques au logement (SAPL) est une instance administrative intégrée au conseil départemental de l'habitat compétente pour tous les recours amiables relatifs à la réglementation de l'APL en particulier de son calcul et de ses modalités de versement.
La SDAPL peut notamment décider du maintien du versement de l'APL lorsque le bénéficiaire ne règle pas la part de la dépense de logement restant à sa charge dès lors que celui-ci s'est engagé à un plan d'apurement de sa dette éventuellement en bénéficiant des aides du FSL.
Dans le secteur locatif social, l'impayé est constitué soit lorsque trois termes nets consécutifs sont totalement impayés, soit lorsque le locataire est débiteur à l'égard du bailleur d'une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel brut du loyer et des charges ( art. R. 351-30 du code de la construction et de l'habitation ).
Cet article prévoit que, pour la mise en jeu des clauses de résiliation de plein droit pour défaut de paiement du loyer dans le cadre de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée (cf. commentaire de l'article 58 ci-dessus), les organismes d'HLM et assimilés devront saisir la SDAPL préalablement avant l'assignation aux fins de constat de résiliation du bail et respecter un délai de quatre mois entre la saisine de la SDAPL et le déclenchement de l'assignation.
Il est à noter que cette nouvelle obligation se cumule avec celle prévue à l'article 68 ci-dessus imposant un délai minimal de deux mois entre la notification de l'assignation au préfet et la date de l'audience.
Le délai de quatre mois a été choisi car il correspondrait au délai moyen d'instruction des dossiers par les SDAPL : en pratique, cet article vise à éviter, ce qui arrive parfois aujourd'hui, que la procédure judiciaire de résiliation du bail et la procédure amiable devant la SDAPL se déroulent de manière indépendante et cloisonnée, ce qui peut conduire au prononcé d'une décision d'expulsion à l'encontre d'un locataire au profit duquel les SDAPL souhaitent mettre en place un plan d'apurement acceptable.
Le paragraphe I de cet article concerne les organismes d'HLM (OPHLM, OPAC, SAHLM, SACI, SA coopératives de production d'HLM et fondation d'HLM).
Le paragraphe II impose le même dispositif aux SEM détenant des logements conventionnés mentionnés à l'article L. 353-19 du code de la construction et de l'habitation.
Enfin, le paragraphe III de cet article concerne les locataires percevant l'allocation de logement familiale (ALF) ou l'allocation de logement sociale (ALS) et occupant des logements non conventionnés du secteur locatif social (c'est-à-dire des logements antérieurs à la création de l'APL en 1977). Dans ce cas, la saisine préalable doit porter non pas auprès de la SDAPL mais de l'organisme payeur c'est-à-dire de la CAF.
Votre commission s'en remet à l'avis de votre commission des Lois sur cet article .