Art. 66
(Art. L. 353-20, L. 442-8-1 et
L. 442-8-2
du code de la construction et de
l'habitation)
Clarification du statut des
sous-locataires
Cet
article, qui reprend très largement le contenu d'une disposition du
projet de loi d'orientation relatif au renforcement de la cohésion
sociale
(article 21),
a pour objet de préciser les dispositions
applicables aux contrats de sous-location conclus au profit des personnes les
plus démunies.
Ce dispositif vise à clarifier en particulier le régime juridique
applicable aux contrats de sous-location lorsqu'un organisme public, tel que le
CCAS, ou une association loue un logement afin de le mettre à
disposition des familles défavorisées et se porter ainsi comme
garant.
Le
paragraphe I
de cet article clarifie le régime
juridique applicable aux sous-locataires lorsque les bailleurs, autres que les
organismes d'HLM, ont loué des logements conventionnés au titre
de l'APL :
- à des centres communaux d'action sociale,
- à des associations déclarées ou d'autres organismes
agréés visant à sous-louer des logements aux personnes
déshéritées
(art. L. 442-8-1 du code de la
construction et de l'habitation),
- à des associations déclarées visant au logement
temporaire des jeunes et aux établissements publics assurant le logement
des étudiants
(art L. 442-8-4 du code de la construction et
de l'habitation).
Cette clarification du régime juridique applicable à ces contrats
de sous-location prend trois formes :
- l'assimilation générale des sous-locataires aux
locataires, notamment pour le bénéfice de l'APL ;
- l'application aux contrats de sous-location des dispositions de la
loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer
les rapports locatifs
. Certaines dispositions de cette loi ne sont
toutefois pas applicables aux contrats de sous-location : règles de
cession du contrat de location, réglementation de la durée de
location, congé donné au locataire, règle de majoration du
loyer en cas de travaux, montant du dépôt de garantie,
modalités de fixation du loyer, règles concernant les charges
récupérables ;
- l'application aux contrats de sous-location de certaines dispositions
des conventions mentionnées à l'article L. 351 du code de la
construction et de l'habitation : durée minimale des baux et conditions
de leur résiliation ou reconduction, fixation et évolution des
loyers, détermination des charges, obligations des bailleurs par rapport
aux organismes liquidant et payant l'APL.
Il est cependant précisé que "
les locataires peuvent
donner congé à tout moment à leurs
sous-locataires
" dans deux cas :
- si les sous-locataires de centres communaux d'action sociale,
d'associations déclarées ou d'organismes agréés
visant au logement des personnes défavorisées ont refusé
une offre de logement définitif correspondant à leurs besoins et
à leurs possibilités ;
- si les sous-locataires d'associations se consacrant au logement
temporaire des jeunes ou d'organismes visant au logement des étudiants
ne remplissent plus les conditions d'âge ou de statut permettant
d'accéder à ces logements.
Le
paragraphe II
de cet article vise à permettre aux
organismes HLM de louer à des organismes qui pourront en effectuer la
sous-location
" meublée ou non meublée "
: il
s'agit de lever une ambiguïté de la législation actuelle,
laquelle interdit aux HLM de louer en meublé ou de sous-louer en
meublé ou non meublé (art. L. 442-8 du code de la construction et
de l'habitation). Il s'agit ici de mettre le droit en accord avec les faits, la
pratique des locations et sous-locations en meublé tendant à se
développer.
Le
paragraphe III
de cet article précise le régime
juridique des contrats de sous-location de logements loués dans le parc
social des organismes d'HLM par des associations, CCAS ou d'autres organismes.
Le régime juridique applicable à ces contrats de sous-location
reprend les deux premiers principes détaillés au paragraphe I,
pour le cas des logements conventionnés au titre de l'APL : assimilation
des sous-locataires aux locataires et application des dispositions
précitées de la
loi n° 89-462 du 6 juillet
1989
.
Ce paragraphe prévoit également l'application à ces
contrats de sous-location de certaines dispositions mentionnées dans les
articles L. 441-3 à L. 442-5 du code de la construction et de
l'habitation, à l'article L. 441-1 de ce même code et dans la
loi n° 48-1360 du 1
er
septembre 1948
: règles
régissant le supplément de loyer de solidarité, fixation
des loyers HLM, détermination des charges récupérables,
conditions de ressources permettant l'accès à un logement HLM.
Ce régime souffre toutefois de deux exceptions :
- les sous-locataires perdent le bénéfice du droit au
maintien dans les lieux s'ils refusent une offre de relogement correspondant
à leurs besoins et à leurs possibilités ;
- les personnes qui sous-louent une partie de leur logement à des
personnes âgées ou handicapées sont exclues de ce
régime.
L'Assemblée nationale n'a apporté qu'une simple modification
rédactionnelle à cet article lors de son examen en
première lecture.
Votre commission vous demande d'adopter cet article sans modification.