PARTIE II - OBSERVATIONS SUR LES ARTICLES DU PROJET DE LOI
TITRE I - DISPOSITIONS D'ADAPTATION AU DROIT DE L'UNION EUROPÉENNE EN MATIÈRE DE SERVICES FINANCIERS ET MARCHÉS DE CAPITAUX
I. ARTICLE 1 - CORRECTION DE LA TRANSPOSITION DE LA DIRECTIVE SUR LES CONTRATS DE CRÉDIT AUX CONSOMMATEURS RELATIFS AUX BIENS IMMOBILIERS À USAGE RÉSIDENTIEL (« DIRECTIVE SUR LE CRÉDIT IMMOBILIER »)
L'article 1 est une réponse à un avis motivé de la Commission européenne du 12 février 2025. Il vise à corriger des dispositions en matière de crédit immobilier, pour remédier à une transposition incorrecte de la directive du 4 février 2014 sur les contrats de crédit aux consommateurs relatifs aux biens immobiliers à usage résidentiel.
A. CADRAGE GÉNÉRAL
La directive 2014/17/UE du Parlement européen et du Conseil du 4 février 2014 sur les contrats de crédit aux consommateurs relatifs aux biens immobiliers à usage résidentiel (dite directive sur le crédit immobilier) vise à créer un marché du crédit unifié au niveau européen, au profit des consommateurs, et impose aux prêteurs et aux intermédiaires de crédit des exigences professionnelles élevées.
La directive doit permettre de garantir un haut niveau de protection pour les consommateurs et de dynamiser le marché du crédit immobilier en Europe. Pour ce faire, la directive a prévu une série de mesures, qui doivent notamment renforcer l'information précontractuelle fournie aux consommateurs, leur permettant de comparer plus facilement les offres de crédit et ainsi mieux faire jouer la concurrence - notamment entre les banques européennes.
Parmi les mesures principales de la directive figurent notamment :
· un renforcement de la transparence, grâce à la généralisation de la fiche d'information standardisée européenne (FISE) au stade pré-contractuel ;
· des garanties avant la conclusion du crédit immobilier, en particulier l'obligation de conduire une évaluation de la solvabilité des emprunteurs ;
· le droit à un remboursement anticipé ;
· l'interdiction des pratiques d'offres liées (par exemple offres liées de crédit immobilier et d'assurance ou d'autres services financiers) ;
· des règles applicables aux prêteurs et aux intermédiaires de crédit, en particulier en matière de structure de rémunération, pour s'assurer qu'ils agissent dans l'intérêt du consommateur ;
· des standards de qualité, notamment en termes de formation et de connaissance des personnels de vente des crédits hypothécaires.
L'essentiel des dispositions de la directive 2014/17/UE ont été transposées dans le droit français grâce à l'ordonnance n° 2016-351 du 25 mars 2016 et grâce aux décrets n° 2016-607 du 13 mai 2016 et n° 2016-622 du 19 mai 2016.
La Commission européenne a transmis le 12 février 2025 un avis motivé à la France, au titre de l'article 258 du TFUE, pour transposition incorrecte de la directive 2014/17/UE. Plus précisément, la Commission considère dans son avis que la République française a manqué aux obligations qui lui incombent en vertu des articles 32 et 34 de la directive sur le crédit immobilier5(*) :
· la Commission considère comme incorrecte la transposition de l'article 32 de la directive sur le crédit immobilier en ce qui concerne les intermédiaires de crédit d'autres États membres. Ces intermédiaires doivent pouvoir offrir leurs services en France, indépendamment de toute vérification ou de tout enregistrement par les autorités françaises, dans un délai d'un mois à compter de la réception par l'autorité française des informations de l'État membre d'origine ;
· la Commission considère comme incorrecte la transposition de l'article 34 de la directive sur le crédit immobilier. La surveillance par les autorités françaises des intermédiaires de crédit entrants qui fournissent leurs services en France par l'intermédiaire d'une succursale ou au titre de la libre circulation des services doit être limitée conformément à l'article 34 de la directive sur le crédit immobilier.
L'article 1 du projet de loi DDADUE vise à répondre à ces défauts de transposition des articles 32 et 34 de la directive, qui portent sur l'enjeu du « passeportage » des intermédiaires de crédit immobilier d'un État de l'Union à un autre. L'article 1 doit ainsi permettre de mettre le droit français en conformité avec le droit européen pour permettre aux intermédiaires de crédit immobilier (courtiers, mandataires, etc.) d'exercer leurs activités dans l'ensemble de l'Union, sans être limités à leur État d'origine. Ainsi, un intermédiaire de crédit légalement agréé dans un État membre n'a pas à demander un nouvel agrément dans l'État d'accueil.
Le sujet du « passeportage » des intermédiaires de crédit immobilier dans l'Union n'est qu'un des nombreux aspects de la directive 2014/17/UE sur le crédit immobilier. Lors des négociations de la directive, la France n'avait pas exprimé de position affirmée sur ce sujet précis. En pratique, très peu d'intermédiaires de crédit provenant d'autres États européens exercent leurs activités en France. En effet, seulement 31 intermédiaires en crédit immobilier sont « passeportés » pour exercer en France6(*). L'impact pratique de ces dispositions est très limité dans la mesure où le crédit immobilier reste un marché très national.
* 5 Cet avis motivé précisait également que la France avait manqué à ses obligations de transposition s'agissant de l'article 7 de la directive sur le crédit immobilier. La France a corrigé ce défaut de transposition dans l'ordonnance n° 2025-880 du 3 septembre 2025 relative au crédit à la consommation.
* 6 Réponse au questionnaire transmis à la Direction générale du Trésor.