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Projet de loi relatif à la lutte contre les exclusions

 

Art. 30
(Art. 232 du code général des impôts)
Création d'une taxe sur les logements vacants

Cet article, adopté sans modification après un large débat par l'Assemblée nationale, institue à compter du 1er janvier 1999 une taxe annuelle sur les logements vacants depuis plus de deux ans dans les communes où la situation du marché du logement locatif est particulièrement tendue.

Le paragraphe I insère dans le code général des impôts un article 232 relatif à la taxe annuelle sur les logements vacants et définit les critères retenus pour déterminer les communes sur le territoire desquelles la taxe sera applicable.

Par analogie avec la réglementation applicable à l'encadrement des loyers des logements locatifs ou du champ d'application de la réquisition avec attributaire instituée à l'article 31 ci-après, il s'agit des communes où « existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements au détriment des personnes à revenu modeste et des personnes défavorisées ». Aucune condition démographique n'est prévue.

L'étude d'impact précise que ces zones « seront calquées sur des listes de communes déjà établies pour la réglementation des rapports locatifs ».

Pour mémoire, les communes concernées par le « blocage des loyers » sont les communes suivantes : Paris, Lyon, Marseille, Aix-en-Provence, Lille, Bordeaux, Toulouse, Nice, Nantes, Toulon, Grenoble, Strasbourg, Rouen, Valenciennes, Antibes, Cannes, Grasse, Nancy, Lens, Saint-Etienne, Tours, Béthune, Clermont-Ferrand, Le Havre, Montpellier, Rennes, Orléans, Dijon, Mulhouse, Angers, Reims et Brest.

Le paragraphe II précise la nature des logements donnant lieu à imposition.

Il s'agit de tous les logements inoccupés depuis au moins deux années consécutives au 1er janvier de l'année d'imposition.

Sont exclus du champ d'application du texte les logements des organismes d'HLM et des SEM et destinés à être attribués sous conditions de ressources.

Le paragraphe III définit la liste des redevables de la taxe : sont concernés le propriétaire, l'usufruitier, le preneur à bail à construction ou à réhabilitation ou l'emphytéote qui dispose du logement au début de la période de vacance : le transfert du logement dans le patrimoine d'une autre personne, en cas de décès par exemple, fait courir à nouveau les délais.

Le paragraphe IV fixe le montant de la taxe : le taux, calculé sur la valeur locative du bien retenu pour le calcul des impôts directs locaux, augmente chaque année sur trois ans : il est de 10 % la première année, 12,5 % la deuxième et 15 % la troisième.

L'étude d'impact n'évalue pas le produit attendu de la taxe en se fondant sur le fait que le zonage n'est pas fixé et que l'étendue du phénomène est difficilement évaluable.

Le paragraphe V précise qu'un logement occupé pendant au moins trente jours consécutifs dans l'année n'est pas considéré comme vacant : cette disposition permet d'écarter les logements servant de résidence secondaire du champ d'application de la taxe ; elle vise également en principe à prendre en compte la situation des Français résidant à l'étranger.

Le paragraphe VI précise que la taxe n'est pas due lorsque la vacance est indépendante de la volonté du contribuable.

Cette disposition qui peut sembler protectrice pour les propriétaires risque en réalité de susciter de nombreux litiges dans la mesure où l'administration fiscale sera seule juge de la notion de circonstance indépendante de la volonté du contribuable.

Le paragraphe VII renvoie au régime de la taxe foncière sur les propriétés bâties pour déterminer les modalités fiscales de mise en application de la taxe.

Enfin le paragraphe VIII indique que la taxe n'est pas reversée aux collectivités locales mais à l'agence nationale pour l'amélioration de l'habitat (l'ANAH). L'ANAH est un établissement public financé par une subvention de l'Etat -adossée en principe sur les recettes de la taxe additionnelle au droit de bail (TADB)- et qui permet d'aider des propriétaires à effectuer des travaux en vue de la location de leur logement.

Votre commission, après un large débat, a adopté un amendement de suppression de cet article.

La présente taxe est susceptible en effet d'affaiblir les investissements locatifs sans pour autant être réellement efficace pour remettre sur le marché des logements vacants.

Le champ d'application de la taxe apparaît excessivement large puisqu'il toucherait tous les propriétaires qu'il s'agisse de personnes physiques ou privées dès lors qu'elles possèdent plus d'un logement.

Les causes de la vacance dans le secteur privé ne s'expliquent pas principalement par des raisons spéculatives comme le Gouvernement semble le penser. Le logement reste vacant pour des raisons liées à sa vétusté, au coût des travaux qui seraient nécessaires pour l'améliorer, à la durée entre la recherche de deux locataires ou encore pour des motifs liés à la difficulté de régler une succession.

Même si le Gouvernement a prévu que la taxe ne s'appliquerait pas en cas de vacance indépendante de la volonté du contribuable, il reste que les propriétaires seront soumis à des formalités administratives contraignantes pour faire valoir devant l'administration fiscale, sans aucune garantie de succès, les raisons pour lesquelles ils sont obligés de ne pas louer le logement vacant.

Il faut également tenir compte de la difficulté de la mise en oeuvre de la mesure pour les Français résidant à l'étranger pour une longue période.

Enfin, le champ de la taxe ne couvre pas les logements vacants dans le secteur du logement locatif social, alors que les propriétaires privés n'ignorent pas que nombre de ces logements demeurent inhabités pour des raisons qui ne sont pas toujours involontaires de la part des organismes d'HLM.

Votre commission a donc rejeté les complications entraînées par la mise en oeuvre de ce nouveau prélèvement obligatoire et vous propose aux deux articles additionnels suivants un dispositif incitatif destiné à faciliter la remise sur le marché des logements vacants.

Votre commission vous propose d'adopter un amendement de suppression de cet article.