Proposition de loi visant à remobiliser le bâti rural

EXAMEN EN COMMISSION

Réunie le mercredi 3 juin 2026, sous la présidence de M. Thierry Cozic, vice-président, la commission des finances a examiné le rapport de Mme Sophie Primas, rapporteure, sur la proposition de loi n° 444 (2025-2026) visant à remobiliser le bâti rural.

M. Thierry Cozic, président. - Nous poursuivons nos travaux par l'examen du rapport de Mme Sophie Primas sur la proposition de loi visant à remobiliser le bâti rural, présentée par M. Christian Redon-Sarrazy et plusieurs de ses collègues.

Mme Sophie Primas, rapporteur. - Le patrimoine rural est constitutif de l'identité de notre pays. Les 30 700 communes rurales françaises regorgent toutes d'un patrimoine de proximité dont chacun de nous, singulièrement dans notre mission de sénateur, mesure la richesse : un bâti groupé au coeur des villages et des bourgs de dimensions modestes, constitué d'éléments anciens et d'habitations caractéristiques - nous pensons aux bastides du Sud-Ouest, aux mas du Sud-Est, aux maisons alsaciennes, aux longères et aux chaumières normandes, aux maisons bretonnes en granit, aux maisons ouvrières du Nord... Nous sommes tous très attachés à ce patrimoine constitutif du bâti rural.

Pour autant, la raréfaction des crédits disponibles, les choix d'aménagement d'après-guerre davantage ciblés vers l'urbain, la concentration économique autour des pôles métropolitains, le vieillissement de la population habitant les zones rurales et désormais la dénatalité ont favorisé et favorisent encore la détérioration progressive de cette richesse nationale.

C'est donc peu dire que je partage sans réserve le constat initial formulé par notre collègue Christian Redon-Sarrazy et son groupe sur la nécessité d'apporter le plus grand soin aux dispositifs de financement public de réhabilitation du bâti rural.

Nul doute que la période de campagne électorale en vue de l'élection présidentielle qui s'ouvre sera d'ailleurs l'occasion d'ouvrir un débat national sur la place des ruralités : même les plus urbains des candidats cherchent à gagner le coeur des communes rurales. C'est normal, car, je le répète, il s'agit de l'identité profonde de la France.

Nul doute non plus que la période de campagne sénatoriale actuellement ouverte est toujours pour le Sénat un moment privilégié pour rappeler son attachement ainsi que son engagement au monde rural et à sa vitalité, et cela, quels que soient les bancs sur lesquels nous siégeons.

Enfin, rappelons que depuis la mise en oeuvre du « zéro artificialisation nette » (ZAN), les élus des exécutifs locaux des zones rurales comme urbaines ont l'impérieuse nécessité de trouver des voies et moyens de remobiliser le bâti dégradé, les friches industrielles et bâtimentaires. Le financement de ces nouvelles obligations est d'ailleurs un sujet de préoccupation pour le Sénat, bien qu'il n'apparaisse pas comme le plus simple, notamment en période de disette budgétaire.

Néanmoins, sur le sujet de la mobilisation du bâti rural, les travaux que j'ai entrepris et les auditions que j'ai menées m'ont amené à penser que la proposition de loi que nous examinons n'est pas le véhicule adéquat.

La création d'une nouvelle taxe pour alimenter un nouveau fonds, géré de façon inédite par un opérateur dont ce n'est pas la mission, l'Agence nationale de la cohésion des territoires (ANCT), fonds qui verserait une nouvelle aide aux collectivités, mais aussi directement aux ménages modestes, me semble emporter davantage de difficultés dans sa mise en oeuvre et de complexité dans son application que d'efficacité réelle.

En effet, les dispositifs fiscaux touchant au foncier non bâti qui existent aujourd'hui sont déjà très nombreux et particulièrement complexes, de même que les dispositifs de soutien à la rénovation du bâti dans la ruralité, mais j'y reviendrai.

Un travail de simplification des critères d'éligibilité, des guichets, des procédures et des démarches me semblerait de nature à améliorer de façon plus certaine l'efficience des fonds déjà engagés par l'État.

Je vous exposerai, pour chaque article, les principales difficultés que nous avons relevées et par conséquent les motivations qui me conduiront à vous proposer de ne pas adopter ce texte.

L'article 1^er vise à créer, pour une durée de six ans, un fonds de mobilisation du bâti rural. Ce fonds aurait pour mission d'accompagner les communes rurales dans la mobilisation des friches et la réhabilitation du bâti dégradé, et de financer les études de requalification des centres-bourgs ou des centres-villages. Ce fonds serait également chargé de recenser et de rendre public l'ensemble des outils d'ingénierie, des opérateurs et des aides mobilisables par les communes rurales.

Le conseil d'administration de l'ANCT aurait le soin de « défini[r] et publie[r] les modalités d'organisation et de gestion du fonds, les caractéristiques des projets éligibles, les montants des aides et les modalités de leur versement. » Sa gestion donnerait lieu à l'établissement d'un rapport annuel.

Le versement de l'aide aux communes concernées serait de droit pour tout projet répondant aux critères d'éligibilité définis par l'Agence, à la seule condition d'être accompagné par un établissement public foncier (EPF), par une structure d'ingénierie publique ou par un architecte. Le fonds serait financé par l'affectation d'une fraction du produit d'une nouvelle taxe additionnelle sur les terrains constructibles non bâtis instaurée pour l'occasion à l'article 3.

Je veux indiquer à la commission, d'une part, que les missions d'ingénierie, de recensement des aides mobilisables et de gestion des opérateurs font d'ores et déjà partie intégrante des missions actuelles de l'ANCT.

D'autre part, la gestion de ce nouveau fonds, en lien direct avec les communes, n'est absolument pas absorbable à moyens constants par l'ANCT. J'attire votre attention avec la plus grande solennité, car ce serait une mort à petit feu pour l'ANCT que de lui conférer la gestion d'une dépense de guichet à haute intensité, alors que ses moyens ont en parallèle été réduits.

En effet, cette situation est susceptible d'entraîner un volume important de demandes et une charge d'instruction significative pour les services gestionnaires de l'établissement, ce fonds étant « de droit » et accessible aux 30 700 communes rurales !

Je rappelle que l'agence a perdu 19 millions d'euros de subvention pour charges de service public en seulement deux ans ; c'est l'équivalent de 30 % de ses moyens actuels.

Je rappelle également que l'agence est sous surveillance étroite depuis septembre 2025, en raison du dépassement de son plafond d'emploi exécuté, et ce n'est pas faute d'avoir alerté sur ce point, alors que lui ont été retirés 33 équivalents temps plein travaillé (ETPT) sur les 371 dont elle disposait il y a encore deux ans.

Il serait bien plus raisonnable de lui laisser le soin d'absorber les très nombreuses compétences qu'elle exerce et de ne surtout pas lui en conférer de nouvelles, a fortiori aussi lourdes, dans ce contexte de diminution de ses moyens. À quatre mois des élections sénatoriales, nous devons nous interroger sur le signal à contre-courant que constituerait la fragilisation de l'ANCT pour les territoires ruraux.

Je suis consciente que la situation actuelle de mobilisation du bâti rural n'est pas idéale, tant s'en faut. L'Association des maires ruraux de France (AMRF) estime le besoin à 2 milliards d'euros par an. Mais, de mon point de vue, le fait de multiplier les voies de financement ne compensera en rien la raréfaction des crédits publics.

Or il existe déjà un très grand nombre de modalités de financement de la réhabilitation du bâti rural et de réaménagement des friches. J'en recense au moins une vingtaine dans mon rapport, par exemple au travers de plusieurs dispositifs d'aide à la lutte contre l'habitat indigne permettant de confier la réhabilitation des biens immobiliers concernés à une association agréée en maîtrise d'ouvrage d'insertion pour bénéficier d'un financement de l'Agence nationale de l'habitat (Anah) ou du Fonds national des aides à la pierre (Fnap).

J'ajoute que peuvent également être sollicités la prime à l'amélioration des logements à usage locatif et à occupation sociale (Palulos), les opérations programmées d'amélioration de l'habitat (Opah), les programmes de lutte contre l'habitat indigne ou encore les opérations de revitalisation de territoire (ORT), le plus souvent adossés aux programmes de l'ANCT relevant du fonds national d'aménagement et de développement du territoire (FNADT), tels que Action coeur de ville ou Petites Villes de demain.

D'autres dispositifs financés au travers du plan France Ruralités sont portés par le FNADT, comme la mise à disposition de chefs de projets « Villages d'avenir » placés auprès des préfets pour apporter un appui en ingénierie aux communes rurales dans leurs projets de construction ou de réhabilitation.

Il faut bien entendu y ajouter la dotation d'équipement des territoires ruraux (DETR), qui devrait devenir cumulable avec d'autres subventions à l'issue de l'examen d'un prochain projet de loi de simplification, mais notre collègue Stéphane Sautarel aura l'occasion d'en reparler lorsqu'il présentera son rapport pour avis.

S'y ajoutent encore le fonds friches, intégré au fonds vert, via l'Agence de l'environnement et de la maîtrise de l'énergie (Ademe), les prêts et investissements de la Banque des territoires pour des opérations de revitalisation territoriale, des aides à l'ingénierie technique via le Centre d'études et d'expertise sur les risques, l'environnement, la mobilité et l'aménagement (Cerema) ainsi que d'autres dispositifs sectoriels comme le fonds de soutien au commerce rural et des projets économiques collectifs tels que les pôles territoriaux de coopération économique (PTCE).

L'article 1^er, qui tend à créer une nouvelle voie de financement, aux moyens vraisemblablement très limités alors qu'elle générera un travail considérable pour l'ANCT tout en risquant de la fragiliser, ne paraît pas le bon outil. C'est la raison pour laquelle je vous propose de ne pas l'adopter, en laissant bien entendu le débat se dérouler en séance s'agissant d'un texte porté par un groupe d'opposition.

L'article 2 pose tout autant de difficultés. Il vise à instaurer les modalités d'attribution et de gestion d'une nouvelle aide aux ménages modestes. Ce financement viendrait d'ailleurs amputer les moyens du fonds créé à l'article 1^er pour les collectivités.

Je vois au moins trois difficultés majeures à l'adoption de l'article 2.

En premier lieu, sa gestion pour les particuliers serait attribuée à l'ANCT dont nous avons déjà évoqué la fragilité des moyens. J'ajoute à ce stade que le fait de conférer la gestion d'une dépense de guichet de type Anah va à l'encontre de la philosophie de l'agence, dont le rôle consiste à coordonner des dispositifs pour les collectivités, bien plus que d'en assurer une gestion directe. Nous retrouvons donc ici une difficulté commune au précédent article.

En deuxième lieu, l'aide est fléchée aux seuls « ménages modestes ». Au sens de l'Insee, un ménage modeste dispose d'un revenu annuel représentant entre 60 % et 90 % du revenu médian. Cela signifie que seraient paradoxalement exclus du dispositif tous les ménages « pauvres », ceux gagnant moins de 60 % du revenu médian ; reconnaissons que c'est plutôt curieux.

En troisième lieu, en pratique ni les ménages pauvres ni les ménages modestes, ou peu d'entre eux, n'auraient en réalité accès au dispositif : en effet, le déclenchement de l'aide suppose que le bien immobilier concerné « nécessite des travaux d'amélioration représentant au moins 30 % du prix d'acquisition et satisfasse aux critères d'une réhabilitation lourde », c'est-à-dire à la condition d'atteindre une classification énergétique de classe A ou B et de sécuriser tous les réseaux de fluides. Ces deux critères cumulés signifient que seules des opérations coûteuses seraient éligibles, avec probablement un reste à charge peu accessible aux ménages modestes. Enfin, le contrôle de toutes ces conditions avant et après acquisition semble extrêmement complexe.

Pour l'ensemble de ces raisons, il me semble également difficile d'adopter l'article 2.

L'article 3 prévoit la création d'une taxe sur les terrains constructibles non bâtis dans les zones tendues, dont l'objet serait de financer, pour 40 % de son produit, le fonds de mobilisation du bâti rural créé par l'article 1^er.

De nombreuses difficultés sont apparues lors de l'étude du dispositif et ont été confirmées en audition.

Premièrement, la taxe foncière sur les propriétés non bâties prévoit déjà la possibilité d'une majoration pour les surfaces constructibles, ce qui satisfait en partie le dispositif proposé pour les territoires qui la mettent en place.

Deuxièmement, près de sept impositions sont en l'état directement liées au foncier non bâti : il semble donc inopportun de créer un nouvel impôt via une nouvelle taxe additionnelle, d'autant que cet impôt local pèserait sur des territoires déjà urbanisés et des propriétaires qui ne bénéficieraient pas pleinement de l'action du fonds de mobilisation. Au nom d'une péréquation horizontale dont nous comprenons l'esprit, nous contreviendrions à une règle qui devrait être strictement respectée : la fiscalité locale directe doit d'abord revenir aux collectivités territoriales qui la lèvent.

Troisièmement, de nombreuses imprécisions rendent complexe l'application de cette nouvelle taxe ou empêchent son insertion dans le corpus législatif existant : l'assiette, fondée sur la valeur vénale des biens, semble difficile à évaluer selon la direction de la législation fiscale (DLF) et ne s'accorde pas avec celle de la taxe foncière sur les propriétés non bâties (TFPNB), qui repose sur la valeur locative. Cela complexifierait donc encore le droit fiscal. De même, les exonérations prévues ne sont pas similaires à celles qui existent pour les impôts sur le foncier non bâti. Nous aurions alors deux régimes d'exonérations distincts pour des impôts adossés à des assiettes proches.

Réformer les taxes sur le foncier semble une obligation impérieuse des prochaines années, pour les rendre plus cohérentes, plus justes, plus faciles à lever et moins complexes. Il faudra indiscutablement engager ce chantier, mais de façon globale.

Par ailleurs, l'évaluation du rendement du nouveau dispositif est difficile mais il serait en tout état de cause très éloigné des besoins de financement évoqués par l'AMRF. Élaborer un tel dispositif pour gérer un fonds qui serait modeste, voire très modeste, avec une charge de travail considérable pour l'ANCT ne constituerait pas un exemple de bonne gestion.

Quatrièmement, plusieurs difficultés au regard d'exigences constitutionnelles pour la création d'un impôt apparaissent. En effet, l'article 34 de la Constitution dispose que « la loi fixe les règles concernant [...] l'assiette, le taux et les modalités de recouvrement des impositions de toutes natures ». Or le dispositif proposé ne mentionne ni le taux de la taxe ni ses modalités de recouvrement, en plus de présenter une assiette difficilement évaluable. En outre, aucun fait générateur n'est précisé.

Enfin, la taxe proposée irait contre le principe de libre administration des collectivités territoriales auquel nous sommes fortement attachés dans cette assemblée, pour deux raisons. D'une part, l'affectation à hauteur de 40 % de la recette de cette nouvelle fiscalité directe locale à un fonds national ferait perdre aux collectivités territoriales une partie des moyens nouvellement créés. D'autre part, l'obligation d'utiliser la part restante de 60 % pour mettre obligatoirement en oeuvre des politiques de sobriété foncière affecte le principe même de la libre administration des communes.

Pour l'ensemble de ces raisons, la nouvelle taxe me semble inopportune et je vous propose de ne pas voter cet article.

Pour finir, l'article 4 n'entre pas directement dans le dispositif créé par le triptyque des trois premiers. En effet, cet article prévoit la modification des compétences de deux types d'établissements publics locaux.

D'un côté, il confie aux établissements publics fonciers (EPF) locaux la compétence d'acquisition et de rénovation de biens immobiliers vacants, abandonnés ou en mauvais état pour le compte d'une commune, afin de les transformer en logements.

De l'autre, il permet aux établissements publics locaux de rénovation urbaine de se voir déléguer, pour le compte d'une collectivité territoriale, l'instruction et le traitement de demandes d'aides pour la réhabilitation de bâtiments anciens désaffectés, vacants, abandonnés ou dégradés pour les transformer de même en logements.

Or, lors de son audition, l'Association nationale des établissements publics fonciers locaux a indiqué que les missions que la proposition de loi souhaite confier aux EPF sont déjà mises en oeuvre en pratique. L'analyse du droit existant permet en effet de constater qu'il est possible à un EPF local de réaliser « toutes les actions de nature à faciliter [...] l'aménagement [...] des biens [...] immobiliers acquis », la notion d'aménagement incluant dans sa définition juridique les opérations de restauration du patrimoine bâti. Les EPF sont néanmoins demandeurs d'une forme de sécurisation dans le droit pour ce type d'opération, mais qui serait plutôt d'ordre réglementaire que législatif.

En outre, la mission d'instruction et de traitement des demandes d'aides confiée aux établissements publics locaux de rénovation urbaine ne trouverait pas à s'appliquer pour deux raisons. D'abord, le droit prévoit déjà cette possibilité, mais, surtout, aucune structure de ce type n'a à ce jour été créée, selon la direction générale des collectivités locales (DGCL).

Par ailleurs, la proposition de loi n'a pas pour vocation première de traiter des compétences de ces établissements. Si nous n'en adoptons pas les trois premiers articles, il deviendrait incohérent d'aborder ce sujet de façon partielle à l'article 4. Je vous propose par conséquent de ne pas l'adopter non plus.

En synthèse, le texte qui nous est proposé traite d'un enjeu majeur sur lequel nous sommes tous mobilisés. Néanmoins, les propositions qui nous y sont faites suscitent trop de difficultés pour que nous puissions l'adopter. Le nombre d'amendements qu'il aurait été nécessaire de déposer aurait totalement dévoyé le sens de la proposition de loi et le choix de ses auteurs.

Il serait plus judicieux d'utiliser et de simplifier les outils existants avant d'en créer de nouveaux, afin de ne pas nuire à la lisibilité déjà toute relative de tous ces dispositifs et d'apporter quelque visibilité sur les montants en jeu. Or, avec un rendement potentiel de la nouvelle taxe d'au mieux quelques millions d'euros quand les besoins atteignent 2 milliards d'euros, je crains une grande déception chez les élus ruraux.

Enfin, deux vecteurs législatifs attendus dans les mois à venir devraient nous permettre de progresser dans notre soutien aux communes rurales pour leur bâti : le texte de simplification dans lequel il serait peut-être envisageable d'introduire des mesures relatives aux dispositifs existants pour en diminuer les charges de gestion et améliorer leur visibilité et leur efficience, et le projet de loi Logement, dans lequel le Gouvernement pourrait nous permettre d'insérer des dispositions favorables au bâti rural.

Je vous proposerai donc, mes chers collègues, et à regret tant le sujet est important, de ne pas adopter le texte qui nous est soumis.

M. Christian Redon-Sarrazy, auteur de la proposition de loi. - Le nombre de logements vacants dans le parc privé est de 3 millions, dont 1,1 million depuis plus de deux ans. La situation de vacance est structurelle et atteint des niveaux records dans les territoires ruraux : 10,5 % du parc est ainsi concerné en Creuse, 9 % dans la Meuse et presque autant dans la Nièvre. Le problème n'est donc pas théorique ; les maires que nous rencontrons régulièrement nous le rappellent dès que l'occasion leur en est donnée.

La question est ainsi non pas de savoir si les bourgs et les villages se dévitalisent, mais comment on y remédie.

Les dispositifs aujourd'hui disponibles passent par des appels à projets : Villages d'avenir, Petites Villes de demain, Action coeur de ville. Or trop de communes, notamment les plus petites, en restent exclues faute d'être suffisamment outillées pour répondre à ces procédures. Une véritable question d'équité territoriale se pose alors. Les quatre articles de la proposition de loi, si l'on excepte le cinquième qui a pour objet de gager financièrement le texte, tendent à lui apporter une réponse.

L'article 1^er, vous l'avez rappelé, a pour objet de créer un fonds de mobilisation du bâti rural. Sa gestion directe par l'ANCT nous a semblé évidente. La cible est celle des communes peu ou très peu denses. Le fonds accompagnerait, en tant que de nécessité, des études de requalification des centres-bourgs et des centres-villages, puis les travaux de réhabilitation ou de reconversion du bâti dégradé et des friches. Pour l'heure, des communes éprouvent des difficultés financières à mettre en oeuvre les projets qu'elles conçoivent.

L'idée consiste en ce qu'un projet accompagné par un EPF, un architecte ou une structure d'ingénierie publique de type conseil d'architecture, d'urbanisme et de l'environnement (CAUE) ou agence technique départementale puisse bénéficier rapidement du dispositif. On sort ainsi de la logique des appels à projets. L'instruction des demandes par l'ANCT s'appuierait sur des grilles que l'Agence prédéfinirait et devrait faire l'objet d'une évaluation annuelle.

L'article 2 prévoit une aide forfaitaire pour tout ménage modeste et, nécessairement, pour les plus modestes acquérant un bien vacant depuis au moins un an, en vue de le rénover ou d'en faire leur résidence principale dans les communes rurales en déprise démographique. Ces communes disposent toutes de biens tels que d'anciennes postes, d'anciennes gares ou d'anciens logements d'instituteurs qui ne sont pas rénovés en raison des coûts que ces opérations induisent.

Le montant de l'aide pourrait être majoré pour favoriser l'usage de matériaux locaux, biosourcés ou géosourcés, et les circuits courts.

L'objectif est d'orienter les ménages primo-accédants vers le bâti vacant plutôt que vers la construction neuve consommatrice de foncier à la périphérie des bourgs, ce qui correspond à la préoccupation actuellement la plus communément partagée.

Un tel dispositif d'aide est déjà mis en oeuvre dans le département de la Haute-Vienne où il s'avère fonctionnel.

L'article 3 concerne le financement du fonds de mobilisation du bâti rural. Je propose son abondement par une taxe additionnelle sur les terrains constructibles non bâtis instituée dans les zones tendues. Elle serait assise sur la valeur vénale des biens, plus représentative de la réalité du marché que la valeur cadastrale. Le produit de la taxe serait affecté, pour partie aux communes et établissements publics de coopération intercommunale (EPCI), en faveur de leurs politiques de sobriété foncière, et pour une autre partie au fonds de mobilisation du bâti rural. Elle correspond à l'application d'un principe de solidarité horizontale entre les zones tendues et les zones rurales.

La taxe ne serait pas due lorsque des travaux ont commencé, afin de ne pas pénaliser les propriétaires déjà engagés dans des démarches de réhabilitation. Les EPF d'État et locaux en seraient également exemptés.

La proposition reprend un amendement présenté dans le cadre du groupe transpartisan relatif au financement du ZAN et porté par notre collègue Jean-Baptiste Blanc. Sur la question du financement du nouveau fonds, nous restons cependant ouverts à toute suggestion susceptible d'améliorer l'efficacité du dispositif ou de le simplifier.

L'article 4 tend à renforcer le rôle des EPF locaux, afin de leur permettre d'accompagner les communes rurales dans l'acquisition de biens vacants ou dégradés ou dans le portage de projets visant à leur rénovation. Il renforce en outre le rôle des établissements publics locaux de rénovation urbaine, qui se verraient déléguer l'instruction des demandes d'aide.

Ce texte reçoit un accueil des plus favorables de la part des élus locaux, parce qu'il répond directement à l'une de leurs préoccupations principales. Tous ont en effet, dans le patrimoine de leurs communes, soit des biens qu'ils possèdent et qu'ils ne peuvent réhabiliter, soit des biens qui se dégradent, ce qui est préjudiciable à l'attractivité de leurs territoires, et qu'ils aimeraient acquérir pour éviter des procédures de mise en sécurité. Leur attente d'outils efficaces, permettant la mise en oeuvre de l'objectif de sobriété foncière, est très forte. Ne les décevons pas.

M. Jean-François Husson, rapporteur général. - Quoique la question de la mobilisation du bâti rural soit d'une indéniable importance, je n'en souscris pas moins aux observations de Sophie Primas. Je soulignerai deux éléments.

Premièrement, il existe un maquis d'aides dans lequel peu nombreux sont ceux qui parviennent à se retrouver. Ne devrions-nous pas d'abord, sur la base d'un inventaire de ces aides, nous engager dans une première étape de simplification ? Il s'agirait que, sur le terrain, tant les élus que les acteurs des différents organismes y voient plus clair et accèdent plus facilement aux dispositifs d'aide.

Deuxièmement, les régions n'ont pas été évoquées jusqu'alors, bien qu'elles se montrent assez offensives sur le terrain de la politique d'aménagement et de revitalisation des territoires notamment périurbains et ruraux. Les départements peuvent également être concernés. Tâchons au préalable de consolider notre vision d'ensemble.

Je me souviens que, au sein de la commission des finances, nous avions déjà relevé, lors de discussions sur une proposition de loi relative aux meublés non professionnels, qu'une approche essentiellement fiscale n'était pas forcément la plus adaptée. L'appropriation par les collectivités de nouveaux outils juridiques ou de ceux existants est parfois plus efficace pour résoudre les problèmes.

Mme Frédérique Espagnac. - Plusieurs points soulevés m'ont paru exagérés, voire quelque peu politiciens, un trait qui n'est pourtant pas le plus habituel dans notre commission.

Que nous soyons ou non en campagne, nous entendons tous dans nos territoires respectifs l'expression de besoins sur le bâti rural et sa réhabilitation. Vous constatez la multiplication des dispositifs en vigueur ainsi que la nécessité d'une simplification. Mais alors de deux choses l'une : ou nos maires sont incompétents, ou tous les problèmes de rénovation en ruralité devraient déjà être résolus.

Il n'y a pas aujourd'hui un seul maire qui n'insiste sur la difficulté de recourir en milieu rural ou très rural à l'investissement. Des mesures ont bien été prises en matière d'ingénierie, ce qui était indispensable, mais, au moment où il faut investir, les maires n'en ont pas les moyens. Les propositions de simplification, voire de report de l'effort sur la DETR, ne sont pas des solutions.

Les moyens du fonds friches et du fonds vert ont fondu comme neige au soleil. Le même phénomène s'annonce pour la dotation de soutien à l'investissement local (DSIL). Concomitamment, l'idée d'une potentielle éligibilité des communes urbaines à la DETR revient, elle, à vive allure. Comment donc la ruralité investira-t-elle dans ces conditions ?

Nous sommes plusieurs dans cette enceinte à avoir participé à la mission relative au financement du ZAN. Pour ce financement, Jean-Baptiste Blanc n'hésitait pas à proposer la création d'une nouvelle taxe. Pourquoi nous le refuser aujourd'hui ?

Différentes solutions sont envisageables pour abonder un fonds destiné à la réhabilitation du bâti rural, en particulier la taxation des fortes plus-values sur les transactions immobilières.

Quant à l'ANCT, elle gère à ce jour efficacement plusieurs fonds, notamment le fonds de restructuration des locaux d'activité. Si d'aucuns souhaitent supprimer certaines agences, je suggérerai plutôt au sujet de l'ANCT d'en renforcer les attributions. Son président, contrairement au directeur général, est du reste lui-même favorable à cette perspective ; c'est sans doute qu'il considère que ses équipes sont en mesure d'en relever le défi.

Certes, il est indispensable de retravailler le texte de la proposition de loi. Pour autant, nous ne saurions attendre plus longtemps, et en particulier les vicissitudes d'une campagne présidentielle, pour adresser aux maires de nos territoires des signaux forts et leur donner de nouveaux outils.

M. Michel Canévet. - Si l'enjeu de la rénovation et de la réhabilitation du patrimoine bâti, souvent de caractère, dans les zones rurales est important, je ne crois pas, à l'instar de la rapporteure, que ce soit par le prisme financier qu'il faille principalement l'aborder. C'est avant tout une question d'autorisations d'urbanisme qui se pose, avec les contraintes afférentes à la construction. Penchons-nous donc d'abord sur les moyens d'assouplir les conditions de constructibilité et de rénovation des bâtiments en zone rurale.

M. Grégory Blanc. - Je partage les propos de Frédérique Espagnac. Gardons-nous d'affirmer qu'il suffirait de simplifier les dispositifs existants pour apporter aux maires une solution aux problèmes de rénovation du bâti en milieu rural. C'est même exactement l'inverse ! La simplification accentue en définitive les déséquilibres, en ce qu'elle favorise les milieux urbains. Au sujet du ZAN, les maires des zones rurales ne manquent pas d'observer que, pour équilibrer le coût des opérations, ils ne disposent pas de l'attractivité de ces milieux urbains qui parviennent plus aisément à trouver des promoteurs, et doivent par conséquent systématiquement contribuer à leur financement quand, pourtant, les budgets sont des plus contraints.

Nous ne parviendrons à un rééquilibrage et à la correction des écarts entre milieux urbains et ruraux, pour un aménagement plus harmonieux du territoire, qu'en remettant de l'argent là où il fait le plus défaut. Avec une toute autre approche, nous continuerons de subir la désertification rurale.

C'est pourquoi je regrette l'avis de la rapporteure. Notre désaccord est un désaccord de fond. À la veille des prochaines élections sénatoriales, nous devrions pourtant être capables de porter un message transpartisan sur cette question.

M. Stéphane Sautarel. - Inutile de s'y appesantir, nous sommes tous favorables à l'objectif de remobilisation du bâti rural et partageons les constats qui le motivent. En revanche, c'est effectivement sur ses modalités de mise en oeuvre que nous pouvons nous interroger. Je formulerai à ce sujet plusieurs remarques.

Tout d'abord, renforcer les pouvoirs de l'ANCT, une agence gouvernementale, ne m'apparaît pas souhaitable. Alors que s'annonce l'examen d'un texte relatif à la simplification des normes applicables aux collectivités territoriales qui renforce paradoxalement les compétences préfectorales, je crains qu'un tel choix ne soit pas tout à fait opportun.

Ensuite, sur la taxe additionnelle prévue à l'article 3, et si je partage l'idée de l'asseoir sur la valeur vénale des biens, c'est une réforme beaucoup plus profonde, concernant le foncier en général, qu'il conviendrait d'entreprendre. En la matière, les travaux sur la fiscalité du ZAN ont déjà montré la nécessité d'une entreprise de grande ampleur. Je doute que nous puissions l'engager avec une taxe dont le rendement apparaît mal assuré et un dispositif de péréquation qui pose la question de la localisation de la taxation. Le texte ne va pas assez loin par rapport à l'ambition affichée. Il faut aller plus avant à partir d'une assiette fiscale élargie, dont une partie du produit pourrait en effet servir à un effort de péréquation.

Enfin, si je suis convaincu de la pertinence des EPF locaux, de trop nombreuses différences se manifestent d'un territoire à l'autre dans l'approche qui en est faite. Je crains de nouveau qu'elles ne soient la source de déséquilibres territoriaux. Poursuivons donc dans cette voie, mais avec des outils plus opérationnels et que nous puissions tous, au-delà de l'intention initiale, partager.

M. Christian Bilhac. - Nous sommes d'accord sur le constat de logements vacants, d'un habitat dégradé et de passoires thermiques, davantage encore en milieu rural qu'en ville. Nous convenons également tous de la nécessité d'agir. À cet égard, je regrette que nous ne parvenions pas, dans cette chambre des territoires, à un consensus sur la réponse à apporter.

J'en viens au B de la première partie de L'Essentiel, ainsi intitulé : « Le droit existant permet déjà de verser des aides aux ménages pour réhabiliter un logement. » Quittons donc un instant la théorie, qui est un merveilleux pays, et rendons-nous en France, par exemple dans mon village de Péret ! J'y ai été interpellé il y a quelques jours par un ménage qui a décidé de rénover une maison située en son centre. Ce ménage a obtenu une subvention de l'ordre de 25 % du coût total des travaux, mais, au terme du chantier, le fisc lui notifie un redressement sous prétexte de reconstruction, alors qu'aucune démolition n'a été entreprise. Voilà ce qui se passe sur le terrain lorsque l'on veut rénover l'habitat ! Les experts de Bercy n'hésitent pas à aller à l'encontre du ministère du logement, qui a en l'occurrence salué la qualité du projet. Et c'est ainsi que celui-ci bascule de la précarité à la catastrophe...

M. Bernard Delcros. - La rénovation du bâti dégradé est constitutive d'un sujet de fond dans les territoires ruraux. Il s'avère urgent de lui apporter une réponse. Il s'agit à la fois de lutter contre les causes des fragilités démographiques de certains de ces territoires et de répondre à l'objectif de sobriété foncière.

Ne nous méprenons cependant pas : la principale question est d'ordre financier. Celle-ci seule explique que le patrimoine rural dégradé ne soit aujourd'hui pas transformé, notamment par les collectivités, en logements pour accueillir de nouvelles populations, combattre la déprise démographique et permettre le maintien de services dans les territoires. Le coût de tels travaux est en effet élevé, davantage encore que celui d'une construction.

La réponse est nécessairement financière. Or nombre des dispositifs qui ont aujourd'hui été cités, par exemple Villages d'avenir ou Petites Villes de demain, ne l'apportent pas. Il faut concevoir un outil financier spécifique, ciblé et adapté à l'objectif de réhabilitation et de rénovation du bâti rural dégradé.

Je ne partage pas la proposition d'une taxe additionnelle assise sur la valeur vénale des terrains, car cette solution poserait nombre de problèmes dans les territoires. Frédérique Espagnac a évoqué une autre piste qui me paraît intéressante.

L'enjeu est celui de l'aménagement et de l'avenir de nos territoires ruraux.

M. Jean-Raymond Hugonet. - J'ai plus d'appétence pour ce qui nous rassemble que pour ce qui nous divise. Pour autant, si nous partageons collectivement l'objectif de cette proposition de loi, le remède qui y est proposé ne m'agrée pas, et je ne suis apparemment pas le seul dans ce cas.

Notre collègue Sophie Primas l'a souligné : comment peut-on encore imaginer créer une taxe supplémentaire ?

De plus, la proposition de loi me semble aller à l'encontre de l'article 72 de la Constitution, qui pose le principe de la libre administration des communes, ce à quoi je ne peux que réagir viscéralement. Force est de constater que dès que survient une difficulté financière, et quel que soit le domaine concerné, on se tourne vers l'État. Or, dans cette enceinte plus que partout ailleurs, nous connaissons la situation financière de notre pays. L'argent n'est pas magique et les réponses ne varieront pas avec l'alternance des majorités politiques.

Si les intercommunalités ont une utilité, le moment est venu de le montrer sur cette question du bâti rural, qui devrait être l'un des principaux moteurs de leur action. Elles ont en effet pour mission de venir au secours des communes, et non le contraire ! C'est malheureusement loin d'être le cas dans de nombreux territoires. N'y a-t-il pas là une piste à creuser ?

Mme Sophie Primas, rapporteur. - Je le répète, le sujet préoccupe l'ensemble des parlementaires, de toutes tendances, et il doit être traité.

Je ne partage pas l'idée selon laquelle il serait de nature uniquement financière. L'organisation des dispositifs et leur accessibilité aux maires des territoires ruraux pourraient être améliorées par la simplification et une meilleure lisibilité. Cela ne renforcerait à mon avis pas les écarts entre territoires urbains et territoires ruraux. Tout à fait indépendamment de leurs qualités personnelles, il est normal, en l'état, que des maires, qui ne sont pas tous des spécialistes de ces questions, peinent à s'y retrouver dans ce que le rapporteur général a qualifié de « maquis » des aides existantes.

Je confirme que les régions et les départements, et parfois les EPCI, conduisent des politiques offensives dans le domaine qui nous intéresse. Christian Redon-Sarrazy a évoqué un dispositif d'aide mis en place en Haute-Vienne, en l'absence de toute législation spécifique, sur le fondement du principe de libre administration des collectivités territoriales. Je rappelle en outre que, dans la moitié des départements français, il existe des agences d'aménagement et d'ingénierie qui peuvent aussi être autant de précieux relais pour les communes rurales.

Je suis donc entièrement d'accord avec le rapporteur général sur la nécessité d'un changement de méthode, parallèlement à la question de l'argent public.

Madame Espagnac, vous mettez en avant les difficultés d'accès à l'investissement dans les zones rurales. Elles sont indéniables, mais la question qui nous est posée est celle de savoir comment faire mieux dans un contexte de raréfaction de l'argent public. Jean-Baptiste Blanc avait effectivement proposé, à l'occasion des travaux sur le financement du ZAN, la création d'une taxe. Sa proposition ne s'assortissait cependant d'aucune modalité technique ni pratique ; elle n'était donc pas aussi avancée que la vôtre.

Monsieur Blanc, vous soulevez vous-même la question de la raréfaction de l'argent public. Si nous ne changeons pas de méthode, nous ne parviendrons pas à atteindre l'objectif qui est le nôtre.

Nous ignorons quel pourrait être le rendement de la taxe prévue à l'article 3 de la proposition de loi, ou de toute autre taxe qui serait proposée, par exemple une taxe sur les plus-values immobilières. Si on prend l'hypothèse, au doigt mouillé, d'un rendement annuel compris entre 5 millions et 50 millions d'euros, cela représenterait, pour 30 700 communes, une somme s'échelonnant de 163 à 1630 euros par an et par commune... Nous sommes loin des 2 milliards d'euros nécessaires, même si la répartition ne devait finalement s'opérer qu'entre 10 700 communes... On m'a parlé de déception si nous n'adoptions pas ce texte ; c'est son adoption, au contraire, qui la susciterait, tant il s'éloignerait de la promesse qui en était à l'origine.

Monsieur Sautarel, l'article 1^er de la proposition de loi vise effectivement à conférer beaucoup de pouvoirs de l'ANCT. L'agence déterminerait ainsi seule les critères d'éligibilité des ménages et des communes, indépendamment des autorités politiques. Cela semble curieux : par comparaison, la distribution de la DETR suppose au moins une réunion d'une commission réunissant des élus locaux, laquelle peut fixer des orientations.

Quant à la nouvelle taxe assise sur la valeur vénale du foncier, ne perdons pas de vue les importantes difficultés que rencontre actuellement la réforme engagée sur les valeurs locatives, tant pour les locaux commerciaux que pour les locaux d'habitation.

Monsieur Bilhac, je comprends les difficultés que vous rencontrez dans votre commune...

M. Christian Bilhac. - Ce n'était qu'un exemple.

Mme Sophie Primas, rapporteur. - Nous avons tous rencontré ce cas de figure. L'Anah n'en distribue pas moins 4,3 milliards d'euros d'argent public pour les rénovations de logements en 2026, ce n'est pas un montant théorique. Je reconnais qu'il peut subsister des incohérences entre ces aides d'État et les dispositifs fiscaux : un effort de simplification serait, là encore, le bienvenu.

Monsieur Delcros, j'ai moi-même indiqué que le sujet est un sujet de fond, comme j'ai souligné qu'il ne revêt pas uniquement un aspect financier et qu'un dispositif du type de la DETR paraît plus pertinent pour le traiter. Je m'interroge en outre, vous l'avez compris, sur le rendement de la taxe qui serait mise en place.

Monsieur Hugonet, je partage vos propos sur le rôle des intercommunalités qui, aux côtés des régions et des départements, sont susceptibles d'apporter leur aide.

Nous pouvons cependant aussi nous tourner vers le secteur privé. Le statut du bailleur privé, adopté en loi de finances pour 2026 et qui sera probablement étendu dans le projet de loi Logement du ministre Jeanbrun, prévoit un amortissement de 3 % par an, relevé à 3,5 % lorsqu'il s'agit d'une location sociale et à 4 % dans le cas d'une location très sociale, pour l'acquisition de biens immobiliers anciens et collectifs en vue de travaux de rénovation importants. Nous pouvons parfaitement imaginer que des Français qui en ont les moyens investissent également leur épargne dans l'habitat rural dégradé, pour sa rénovation puis sa mise en location, en contrepartie de mesures fiscales intéressantes pour eux.

M. Thierry Cozic, président. - Concernant le périmètre de cette proposition de loi, en application du vade-mecum sur l'application des irrecevabilités au titre de l'article 45 de la Constitution, adopté par la Conférence des présidents, je vous propose de considérer qu'il comprend les dispositions relatives aux modalités de financement de dispositifs destinés à la remobilisation du bâti rural ; les dispositions relatives aux aides aux ménages modestes pour réhabiliter leurs logements situés en zone rurale ; les dispositions relatives à la fiscalité portant sur le foncier non bâti en zone tendue ; les dispositions relatives aux compétences des établissements publics fonciers locaux et des établissements publics locaux de rénovation urbaine en matière de logement.

Il en est ainsi décidé.

EXAMEN DES ARTICLES

Mme Sophie Primas, rapporteur. - Les huit amendements déclarés recevables au regard de l'article 40 de la Constitution visent à préciser ou compléter les dispositions du texte initial. Dans la mesure où je vous propose de ne pas adopter les articles de ce texte, la cohérence commande de ne pas adopter non plus les amendements qui s'y rapportent.

Article 1^er

Les amendements COM-4, COM-6, COM-7, COM-8 et COM-11 ne sont pas adoptés.

L'article 1^er n'est pas adopté.

Article 2

L'article 2 n'est pas adopté.

Article 3

Les amendements COM-9 et COM-2 ne sont pas adoptés.

L'article 3 n'est pas adopté.

Article 4

L'amendement COM-10 n'est pas adopté.

L'article 4 n'est pas adopté.

Article 5

L'article 5 n'est pas adopté.

La proposition de loi n'est pas adoptée.

Conformément au premier alinéa de l'article 42 de la Constitution, la discussion en séance portera en conséquence sur le texte initial de la proposition de loi déposée sur le Bureau du Sénat.

Le sort des amendements examinés par la commission est retracé dans le tableau suivant :

Article 1^er
Auteur	N°	Objet	Sort de l'amendement
M. DAUBET	4 rect.	Caractère financier de l'accompagnement apporté par le fonds de mobilisation du bâti rural	Rejeté
M. DAUBET	6 rect.	Conférer à l'ANCT plutôt qu'au fonds le recensement des dispositifs d'accompagnement existants	Rejeté
M. DAUBET	7 rect.	Coordination rédactionnelle consécutive au précédent amendement	Rejeté
M. DAUBET	8 rect.	Répartition de la compétence nouvelle de gestion du fonds entre l'ANCT et les services déconcentrés de l'État.	Rejeté
M. DAUBET	11 rect.	Encadrement des projets éligibles au fond	Rejeté
Article 3
Auteur	N°	Objet	Sort de l'amendement
M. DAUBET	9 rect.	Assurance de la mise en oeuvre de la taxe proposée par une nouvelle rédaction globale de l'article	Rejeté
M. LEFÈVRE	2 rect.	Exonération des entreprises et sociétés publiques locales et des sociétés d'économie mixte de la nouvelle taxe créée	Rejeté
Article 4
Auteur	N°	Objet	Sort de l'amendement
M. DAUBET	10 rect.	Extension de la compétence des EPF en termes de création de logements aux zones connaissant une opération de revitalisation du territoire	Rejeté