Comptes rendus analytiques officiels du 21 octobre 2026

Mme la présidente.  - L'ordre du jour appelle la discussion de la proposition de loi, adoptée par l'Assemblée nationale, pour retrouver la confiance et l'équilibre dans les rapports locatifs.

Discussion générale

M. Vincent Jeanbrun, ministre de la ville et du logement .  - Adoptée par l'Assemblée nationale en décembre dernier, cette proposition de loi porte sur l'une des préoccupations les plus concrètes de nos concitoyens : trouver un endroit où vivre.

Je salue la qualité des travaux menés par votre commission des affaires économiques, sous l'égide de Mmes Estrosi Sassone et Gacquerre, sur des sujets essentiels : efficacité du plafonnement des loyers, sécurité des relations locatives, liberté de décision des élus.

Nous traversons la crise du logement la plus grave depuis la Seconde Guerre mondiale ; elle touche la construction, l'offre locative et les parcours résidentiels. Des jeunes trouvent un emploi, mais pas de logement à proximité. Des familles auraient besoin d'une chambre supplémentaire, ne peuvent déménager. C'est parfois toute une vie qui reste à l'arrêt.

D'autre part, des propriétaires ayant travaillé et économisé pour acquérir un logement hésitent à le mettre en location parce qu'ils redoutent les contraintes et les risques.

Nous devons entendre les uns et les autres, car nous ne résoudrons pas cette crise en opposant locataires et propriétaires. Un locataire doit pouvoir vivre sereinement, sans redouter un loyer qu'il ne pourrait plus acquitter. Un propriétaire doit pouvoir louer sereinement, sans craindre que son investissement ne devienne source d'incertitudes. C'est dans cet esprit d'équilibre que le Gouvernement aborde notre débat.

Pour ma part, je ne crois pas que le plafonnement des loyers puisse résoudre la crise du logement. La meilleure manière de rendre le logement accessible est de construire davantage, de remettre des biens sur le marché et de redonner confiance à ceux qui investissent. C'est tout le sens du projet de loi visant la relance et la décentralisation du logement, que vous avez adopté au début de l'été.

Mais nous devons décider à partir des faits, pas seulement de nos convictions. C'est pourquoi le Premier ministre a confié une mission d'évaluation à deux économistes indépendants, Guillaume Chapelle et Gabrielle Fack.

Rendu en mai dernier, leur rapport est éclairant. Certes, le plafonnement exerce un effet modérateur sur les loyers, de 2 % à 4 %. Mais ces bénéfices sont inégalement répartis et ne profitent pas nécessairement aux plus modestes. En outre, le dispositif représente un coût pour les finances publiques et ces conséquences à long terme sur l'offre locative sont incertaines.

Dans un autre rapport, rendu la semaine dernière, la Cour des comptes souligne les fragilités des données utilisées pour fixer les loyers de référence, le fonctionnement difficile du dispositif et la nécessité d'une évaluation plus solide.

Ces deux rapports sont précieux, mais ne lèvent pas toutes les incertitudes. C'est pourquoi le Gouvernement a refusé l'élargissement du dispositif de plafonnement. Votre commission propose un statu quo qui évite une sortie brutale pour les communes concernées. J'y retrouve la sagesse du Sénat, qui laisse la liberté de choix aux communes.

Le Gouvernement accepte donc la prolongation de l'expérimentation pour deux ans, pour les communes déjà bénéficiaires et pour elles uniquement. Le but est de collecter plus de données, afin que la majorité issue de l'élection présidentielle dispose d'une évaluation fiable.

Comme vous, nous attachons une grande importance à la libre administration des collectivités territoriales. Qui mieux qu'un maire connaît les difficultés de logement des habitants de sa commune ? J'ai d'ailleurs tenu à consulter tous les maires participant à l'expérimentation : ils ont unanimement demandé une prolongation, considérant qu'une sortie sèche ne serait profitable pour personne.

La majorité des maires participant souhaitent conserver le dispositif, un très petit nombre d'entre eux en sortir. Nous devons entendre les uns comme les autres. Nous ne pouvons demander aux élus d'assumer toujours plus de responsabilités et leur refuser la liberté de choisir ; nous ne pouvons leur faire confiance pour entrer dans un dispositif et leur interdire d'en sortir. Le Gouvernement soutient donc la possibilité pour les communes qui le souhaitent de mettre fin à l'expérimentation.

Je félicite la commission d'avoir renforcé la liberté des élus et choisi le pragmatisme plutôt que le dogmatisme. Le Gouvernement accompagnera cette démarche de responsabilité et de compromis en soutenant un statu quo permettant de maintenir l'expérimentation pendant deux ans pour les communes qui s'y sont engagées.

Mme Amel Gacquerre, rapporteure de la commission des affaires économiques .  - (Applaudissements sur les travées du groupe UCI et sur des travées du groupe Les Républicains) La crise du logement impose une réflexion de fond sur notre politique locative : comment protéger les locataires sans décourager les propriétaires ?

En dépit de son intitulé, cette proposition de loi ne s'attèle pas au défi du rééquilibrage des rapports locatifs. Dans sa rédaction initiale, elle pérennisait le dispositif expérimental d'encadrement des loyers et renforçait l'encadrement du congé donné par le bailleur au locataire. Sur mon initiative, la commission l'a recentrée sur le premier volet. Au reste, les mesures relatives au congé avaient été rejetées par le Sénat en janvier dernier, lors de l'examen de la proposition de loi Choc.

Les députés ont introduit de nouvelles contraintes pour les bailleurs, alors que, dans le contexte actuel de pénurie de logements, il me paraît essentiel de ne pas déséquilibrer davantage les rapports locatifs. Les investisseurs-bailleurs jouent un rôle indispensable.

Prévue par la loi Élan de 2018, l'expérimentation de l'encadrement des loyers arrive à son terme le 23 novembre, autant dire demain. Les députés ont entendu la pérenniser. Nous faisons un choix différent : une prolongation de deux ans. En effet, les travaux de la Cour des comptes comme des économistes Gabrielle Fack et Guillaume Chapelle mettent en lumière les nombreuses limites du dispositif : il est clair que les conditions d'une pérennisation ne sont pas réunies.

Certes, l'encadrement des loyers contient la hausse des loyers dans le parc privé de 2 à 4 %, mais cet effet de modération ne bénéficie pas prioritairement aux ménages les plus modestes. Il a de surcroît un coût pour les finances publiques, estimé à 180 millions d'euros. Quant à ses effets sur l'offre locative, ils n'ont tout simplement pas pu être évalués du fait des défaillances de notre appareil statistique.

Afin de disposer de données complètes et fiables sur l'occupation du parc locatif privé, nous avons introduit un article 1^er bis prévoyant la déclaration des loyers à l'administration fiscale et la transmission de données fiscales relatives à l'occupation des logements à certains services de l'État et aux collectivités.

De même, c'est aux fins de mieux mesurer les effets du dispositif sur l'offre locative privée que nous proposons une prolongation de deux ans de l'expérimentation. Il ne s'agit pas de gagner du temps, mais de nous donner les moyens de prendre une décision fondée sur des faits.

L'expérimentation est reconduite à périmètre et régime constants. Les députés avaient élargi considérablement le périmètre des collectivités concernées et modifié la procédure actuelle, qui permet pourtant un ciblage précis en fonction de critères de tension locative. Encadrer les loyers n'est pas anodin : dérogatoire à l'exercice normal du droit de propriété, le dispositif doit rester proportionné et justifié par la situation particulière des zones concernées. De plus, il n'est pas possible d'évaluer correctement un dispositif dont le périmètre est modifié en permanence.

Par ailleurs, la commission a rétabli l'exemption des résidences-services, supprimée par les députés. Ne fragilisons pas l'équilibre économique des résidences destinées aux étudiants et aux seniors, dont l'exemption est justifiée par leur modèle spécifique, encadré par la loi.

Nous avons toutefois apporté deux modifications à l'expérimentation. D'une part, nous autorisons une intercommunalité ou une commune à sortir du dispositif avant terme, au nom des libertés locales ; je proposerai par voie d'amendement que lorsque la demande de sortie émane de l'EPCI, la commune puisse demander son maintien. D'autre part, les pouvoirs de contrôle et de sanction du préfet pourront être délégués aux communes -  pour l'heure, ce n'est possible que pour les intercommunalités et Paris. Le faible succès actuel de cette délégation résultant pour l'essentiel d'un manque de moyens, nous prévoyons le versement des amendes au délégataire.

S'agissant plus largement des rapports locatifs, la commission a opté pour une ligne d'équilibre. Nous avons porté de trois mois à un an le délai durant lequel le locataire peut contester un complément de loyer et réduit de trois ans à un an le délai pour agir en diminution du loyer de base.

La commission vous propose d'adopter un texte pragmatique et équilibré. Nous ne nions pas les effets de l'expérimentation, mais refusons de les regarder à travers le seul prisme de la modération des loyers. Il est important aussi de ne pas décourager les bailleurs d'investir. Enfin, notre texte est respectueux des libertés locales et s'appuie sur les données d'évaluation disponibles. (Applaudissements sur les travées des groupes UCI et Les Républicains)

Mme Brigitte Devésa .  - (Applaudissements sur les travées du groupe UCI ; Mme Dominique Estrosi Sassone applaudit également.) Avant tout, les faits. Ils disent à la fois l'utilité et les limites de l'expérimentation en cours.

Selon Guillaume Chapelle et Gabrielle Fack, l'encadrement conduit à une baisse des loyers de 2 à 4 %. Pour une famille qui compte chaque euro dépensé, ce n'est pas rien. Mais l'appréciation globale des deux économistes est ambivalente. Ils soulignent aussi le coût du dispositif : 700 millions d'euros par an, supportés pour les deux tiers par les bailleurs, par l'État pour le reste. Surtout, les conséquences à long terme du dispositif sur l'offre sont insuffisamment connues.

De plus, la Cour des comptes nous avertit que les données sur lesquelles repose l'évaluation sont lacunaires.

Le groupe UCI soutient la prolongation de deux ans à périmètre constant proposée par la rapporteure. Notre boussole : évaluation, simplification, équilibre.

Le texte de la commission renforce les moyens de contrôle des collectivités et améliore la collecte des données locatives. Il écarte plusieurs mesures trop contraignantes pour les propriétaires : en effet, la réponse à la crise du logement repose sur l'accroissement de l'offre.

Avant de rendre une règle définitive, il faut en connaître les effets. Une baisse de loyer à court terme est certes un bénéfice tangible pour les locataires, mais si, au fil des ans, des logements sont retirés du marché, ceux qui cherchent un toit y perdront. Nous devons considérer ces deux réalités, sur des fondements statistiques fiables.

La Cour des comptes expose deux scénarios. Le premier consiste à prolonger l'expérimentation à périmètre constant tout en la réformant pour disposer de données plus solides et de règles plus lisibles ; c'est la direction que nous empruntons, pour une durée que la commission propose de fixer à deux ans. Le second scénario consiste à arrêter l'expérimentation tout en renforçant les règles encadrant l'indice de référence des loyers (IRL).

Lors de l'examen de la proposition de loi Choc comme du projet de loi Relance du logement, le Sénat a défendu une ligne claire : redonner confiance aux propriétaires, car un logement qu'on ne construit ou ne rénove pas manque à ceux qui en ont besoin.

La commission a choisi d'observer et de corriger plutôt que de graver trop tôt dans le marbre. L'expérimentation sera prolongée pour deux ans dans les territoires déjà engagés. Les collectivités qui le souhaitent pourront sortir du dispositif avant terme, conformément à la position prise par l'Association des maires de France au nom de la libre administration.

Le texte de la commission prévoit en outre que les collectivités volontaires pourront être délégataires du pouvoir de contrôler et de sanctionner, en percevant le produit des amendes.

Le nouvel article 1^er bis A améliorera la connaissance du marché locatif grâce à l'application « Gérer mes biens immobiliers ».

Enfin, la commission a supprimé quatre articles qui rigidifiaient le dispositif, traduisant une exigence de proportion. Veillons à ne pas décourager ceux qui mettent les logements à disposition. Nous savons bien que les logements ne surgissent pas d'un arrêté !

Nous voterons ce texte équilibré. Parallèlement, monsieur le ministre, il faut mener une politique ambitieuse de construction, de rénovation et d'investissement locatif. (Applaudissements sur les travées du groupe UCI ; Mme Dominique Estrosi Sassone applaudit.)

Mme Viviane Artigalas .  - (Applaudissements sur les travées du groupe SER et du RDSE) La proposition de loi d'Iñaki Echaniz a pour ambition de restaurer la confiance et l'équilibre dans les rapports locatifs.

L'encadrement des loyers est un outil à la main des élus locaux confrontés à un marché locatif en forte tension. Il s'applique dans soixante-dix communes et concerne 1,2 million de ménages. Pour ces derniers, ce n'est pas un débat théorique : c'est du pouvoir d'achat.

Le rapport Fack-Chapelle confirme que le dispositif contribue à modérer les loyers, tout en soulignant les limites de notre appareil statistique. Leur évaluation est menée sous un angle essentiellement économique : elle ne dit rien du coût social de la cherté du logement. Or à l'aune de la fonction sociale du logement et du poids du loyer dans le budget des ménages, une approche strictement économique paraît inadaptée.

Notre groupe est favorable à ce texte, car notre priorité est d'éviter l'arrêt brutal de l'encadrement. Mais nous regrettons que la commission ait supprimé presque toutes les mesures correctives qui permettaient au dispositif de gagner en efficacité. Nous défendrons des amendements pour revenir en partie au texte initial.

La commission souhaite faire appel aux déclarations des propriétaires sur la plateforme « Gérer mes biens immobiliers » pour fiabiliser les données des observatoires locaux des loyers ; nous y sommes très favorables et proposerons l'enregistrement obligatoire des taux. Elle a aussi reconnu que trois mois pour contester un complément de loyer était trop court. Voilà pour les points d'accord.

Pour donner du temps et de la liberté aux territoires, nous proposerons une prolongation de trois ans et l'ouverture jusqu'au 28 février 2027 d'une fenêtre de candidature pour les communes et EPCI volontaires.

Pour protéger les locataires contre les compléments de loyer abusifs, nous proposerons de revenir au droit commun des baux : trois ans pour contester le loyer. Nous voulons aussi que le complément repose sur des caractéristiques objectives figurant dans l'annonce de location.

Enfin, nous proposerons de rétablir les dispositions visant à lutter contre les contournements : coliving, colocation à baux séparés, baux civils. Nous souhaitons aussi préciser que l'encadrement s'applique à la reconduction tacite, suivant la jurisprudence de la Cour de cassation.

Nous entendons ainsi rendre plus efficace un dispositif de protection du pouvoir d'achat au sein d'un marché largement inflationniste. (Applaudissements sur les travées du groupe SER ; Mme Magali Gasto Oustric applaudit également.)

M. Ian Brossat .  - L'encadrement des loyers est un enjeu social : nos métropoles doivent-elles être réservées aux plus privilégiés ou ceux qui y travaillent ont-ils le droit d'y vivre aussi ? Notre conviction, c'est que l'encadrement des loyers contribue à ce qu'ils le puissent : il doit donc être pérennisé.

L'enjeu est aussi démocratique. En mars, des équipes municipales ont été élues qui avaient annoncé aux électrices et aux électeurs être favorables à l'encadrement, pour lutter contre la cherté du logement. Il est juste que la voix de celles et ceux qui se sont prononcés pour cette mesure soit entendue. Madame la rapporteure, si vous défendez les libertés locales, rétablissez la possibilité pour les collectivités qui le souhaitent d'entrer dans le dispositif !

Nul ne prétend que l'encadrement serait la réponse ultime à la crise du logement. Mais il permet aux collectivités de lutter contre les loyers trop chers. Selon Que Choisir Ensemble, l'encadrement permet aux locataires parisiens d'économiser en moyenne 1 700 euros par an. D'autre part, aucune étude n'établit que le dispositif aurait conduit à une raréfaction de l'offre locative. Dans un certain nombre de villes qui n'encadrent pas, comme Nice, l'offre s'est même réduite bien davantage que dans des villes où l'encadrement s'applique.

On soutient aussi que l'encadrement ne profiterait pas aux locataires les plus pauvres. Il est étonnant de l'entendre de la bouche du ministre alors que les gouvernements des dernières années n'ont pas particulièrement contribué à la réduction de la pauvreté... Surtout, les plus modestes vivent dans le parc social -  heureusement pour eux qu'il existe !

La commission a repéré un certain nombre de failles dans le dispositif actuel, qui ne nous avaient pas échappé. Mais elle a supprimé toute une série de mesures qui auraient permis de les combler. Je pense à l'encadrement du complément de loyer. J'ai vu hier l'annonce d'un deux pièces avec un complément de 300 euros. Le motif ? La présence d'une machine à laver... À ce tarif, elle est vite rentabilisée ! (M. Gabriel Amard ironise.)

Favorables à la pérennisation de l'encadrement des loyers, nous ferons tout pour éviter le scénario catastrophe que serait sa disparition le mois prochain. (Applaudissements sur les travées du groupe CRCE-K et sur de nombreuses travées du groupe SER ; Mme Antoinette Guhl et M. Gabriel Amard applaudissent également.)

M. Christophe Plassard .  - (Applaudissements sur les travées du groupe INDEP) La Cour des comptes souligne qu'une étude internationale, réalisée sur la base de 196 études nationales relatives à l'encadrement des loyers, met en évidence une baisse de l'offre et de la construction ainsi qu'une dégradation de la qualité des logements à moyen et long termes. Dans le contexte de la pire crise du logement depuis la Seconde Guerre mondiale, comment pourrions-nous pérenniser un tel dispositif ?

L'expérimentation de l'encadrement des loyers se voulait une tentative de réponse à la crise du logement. Elle entraînerait certes des baisses de loyer à court terme, entre 1 et 5 %. Mais certains propriétaires contournent le dispositif, notamment en recourant au bail civil. Et près de la moitié des annonces dépassent les plafonds dans les zones tendues.

Par ailleurs, la méthodologie de fixation des plafonds est fragile et la qualité et la quantité des données recueillies sur l'application du dispositif ne sont pas suffisantes. Sans compter que la complexité des règles ne favorise pas une bonne application du dispositif.

La Cour des comptes propose deux solutions : arrêt de l'expérimentation ou poursuite assortie d'une fiabilisation des données. C'est cette seconde voie que la commission a choisie. Nous comprenons qu'il y a des moments dans le travail parlementaire où la négociation est de mise et le compromis, souhaitable. Nous l'acceptons, mais pas à n'importe quel prix.

Car c'est un texte favorisant l'investissement locatif, la relance de la construction et le rééquilibrage des rapports locatifs dont nous avons besoin. En cinq ans, la demande a augmenté de 42 %, tandis que l'offre baissait de 16 %. Or quels signaux envoyons-nous aux propriétaires, en majorité de petits épargnants ? Taxe sur les logements vacants, hausse potentielle de la taxe sur les meublés non professionnels, augmentation de la taxe foncière, plafonnement des loyers...

Des initiatives ont été prises pour limiter l'évaporation du logement à l'année vers les locations de courte durée, comme la loi Le Meur. La nécessité de cette régulation s'impose sur des territoires en tension, comme la Charente-Maritime. Mais ce n'est pas la pression fiscale et l'excès de réglementation qui encourageront les investissements.

Soutenons la demande lorsque c'est nécessaire, mais surtout renforçons l'offre !

Mme Dominique Estrosi Sassone .  - (Applaudissements sur les travées du groupe Les Républicains ; Mme Amel Gacquerre et M. Georges Naturel applaudissent également.) Cette proposition de loi nous arrive moins portée par une conviction gouvernementale que rattrapée par le tic-tac de l'horloge à l'approche du 23 novembre, date de fin de l'expérimentation... Monsieur le ministre, je partage votre position à bien des égards, mais ne puis que regretter la précipitation dans laquelle nous devons nous prononcer, alors que le calendrier est connu de longue date.

Cette contrainte ne nous a pas empêchés de regarder le texte tel qu'il est. Or non seulement la crise du logement y est envisagée par le petit bout de la lorgnette, mais il manque sa cible. Rééquilibrer les rapports locatifs, vraiment ? Le texte empile contraintes et sanctions et fait peser de nouvelles charges sur les propriétaires. En en faisant des boucs émissaires, on risque de tarir davantage encore l'investissement locatif.

Je remercie vivement notre rapporteure d'avoir recentré le texte sur son article 1^er, relatif à l'expérimentation de l'encadrement des loyers. J'ai toujours combattu cet encadrement, que je considère comme une fausse bonne idée. Néanmoins, en 2018, je l'ai accepté en CMP comme un dispositif temporaire et facultatif, au nom des libertés locales. En 2022, j'ai approuvé la prolongation de trois ans, car nous manquions de recul.

De ce point de vue, nous tâtonnons toujours. Les économistes Fack et Chapelle comme la Cour des comptes ont souligné le manque de données fiables. D'où la volonté de la commission d'écarter une pérennisation, au profit d'une reconduction limitée. Il s'agit de respecter le souhait des collectivités, qu'elles veuillent poursuivre ou arrêter.

Nombreuses, les lacunes de l'appareil statistique en matière de logement résultent d'une réforme que notre assemblée a vivement combattue : la suppression de la taxe d'habitation.

Plus largement, ce dispositif est-il le meilleur moyen de soutenir le pouvoir d'achat des locataires dans les zones tendues ? Comment relancer l'offre locative ? Ne sommes-nous pas arrivés au bout de la logique de la loi de 1989 ?

J'appelle de mes voeux une réforme globale des rapports locatifs qui respecte mieux la propriété privée et ceux qui investissent dans le logement, car ils contribuent à la vie économique de notre pays, tant sur le plan économique que social.

Le groupe Les Républicains votera ce texte à la quasi-unanimité. (Applaudissements sur les travées des groupes Les Républicains, UCI et INDEP)

M. Ryan Persaud .  - Face aux crises du logement, il faut protéger les locataires contre les hausses de loyer sans décourager les propriétaires d'investir.

La proposition de loi adoptée par l'Assemblée nationale pérennisait l'expérimentation de l'encadrement tout en en élargissant le champ. Or nous ne disposons pas du recul nécessaire pour en apprécier les conséquences. Gabrielle Fack et Guillaume Chapelle ont souligné tant les avantages que les limites du dispositif. Le rapport de la Cour des comptes confirme leurs réserves.

Je salue le travail de la rapporteure : la prolongation de l'expérimentation à régime inchangé est opportune, évitant un arrêt brutal tout en laissant le temps d'une évaluation complète.

Ne perdons pas de vue que les réalités du marché locatif sont très différentes d'un territoire à l'autre. En particulier, nos territoires ultramarins ont longtemps été exclus de l'encadrement, par simple oubli. Cayenne a été classée en zone tendue neuf mois après la clôture des candidatures ! Il aura fallu attendre la loi Bélim pour réparer cette lacune.

Aucun encadrement ne pourra résoudre la crise du logement. L'offre, voilà la priorité ! En Guyane, 17 000 demandes de logement social sont en attente et 45 000 logements doivent être construits en dix ans. Pourtant, notre ligne budgétaire unique est passée de 63 à 24 millions d'euros... Résultat : les familles se tournent vers le parc privé, peu disponible, voire le marché informel.

C'est en agissant sur l'offre que nous réduirons durablement les tensions sur les loyers et, par extension, les tensions sociales du quotidien que nous connaissons depuis quelques jours. Dans l'immédiat, le RDPI votera le texte de la commission. (Mme Dominique Estrosi Sassone et M. Laurent Somon applaudissent.)

Mme Antoinette Guhl .  - Imaginez avoir traversé cet été caniculaire dans un petit appartement de centre-ville difficile à rafraîchir, tout en consacrant une part toujours plus importante de votre budget à votre loyer : c'est le lot de millions de nos concitoyens.

Mesurons l'ampleur de la crise : 350 000 personnes sans domicile, 4,2 millions de mal-logés, 12,3 millions de personnes confrontées à des difficultés comme la précarité énergétique ou un loyer excessif par rapport à leurs revenus. Ce sont des familles qui renoncent à se chauffer, des étudiants qui ne trouvent plus à se loger, des salariés qui doivent s'éloigner toujours plus de leur lieu de travail.

Il faut relancer la construction, notamment de logements sociaux abordables. Mais construire ne suffira pas si les loyers atteignent des niveaux déconnectés des revenus des Français. D'où l'importance de l'encadrement, plébiscité par 83 % de nos concitoyens.

D'aucuns voudraient nous faire croire qu'il est responsable de la contraction de l'offre, ce qu'aucune étude n'établit. D'ailleurs, la crainte de l'encadrement est citée par seulement 2 % des propriétaires comme frein à la mise en location...

Le dispositif est efficace : il entraîne une économie moyenne de 1 000 euros par an dans les villes qui le pratiquent. Ce n'est pas rien ! Le détricotage du texte en commission relève toujours de la même logique : tout pour les propriétaires, rien pour les locataires ! (Mmes Dominique Estrosi Sassone et Amel Gacquerre le contestent fermement.)

L'encadrement ne résoudra pas tous les problèmes, mais y renoncer serait pire que tout. Comment défendre la liberté des élus tout en leur refusant la possibilité d'agir ? Il faut un cadre national clair et durable.

Nous défendons la pérennisation de l'encadrement et le plafonnement des compléments. Aucun complément ne doit être possible sans DPE valide et les contournements, notamment par le bail civil, doivent être proscrits. Enfin, luttons par des amendes réellement dissuasives contre ceux qui profitent de la misère des autres. (Applaudissements sur les travées du GEST et sur des travées du groupe SER ; M. Gabriel Amard applaudit également.)

M. Thierry d'Aigremont .  - (Applaudissements sur les travées du groupe UNT) Retrouver la confiance et l'équilibre dans les rapports locatifs : objectif louable. Faire baisser durablement les loyers devrait être notre ambition commune. Hélas, on nous ressert toujours les mêmes recettes : davantage de plafonds, de contrôles, de sanctions... Croit-on résoudre la pénurie par arrêté préfectoral ?

L'encadrement des loyers est délétère à long terme, en décourageant l'investissement et l'entretien. Le propriétaire vend, renonce aux travaux ou change d'usage, voire laisse son bien vacant. L'offre se raréfie, et les ménages qui cherchent un logement en paient le prix.

La Cour des comptes souligne les enseignements d'une comparaison internationale de 196 études. Sur seize consacrées à l'offre, douze constatent sa diminution ; sur vingt portants sur la qualité des logements, quinze constatent sa dégradation. Persister, c'est choisir l'aveuglement !

À Paris, la méthode ne respecte pas les prescriptions du comité scientifique. Cet acharnement idéologique est inefficace.

Dans le parc privé, la révision annuelle est déjà contrainte par l'IRL. En zone tendue, les hausses sont encadrées - elles sont même gelées pour les logements classés F et G. Sans parler d'autres plafonnements. Le paysage réglementaire est déjà illisible : pourquoi l'alourdir ?

L'horizon de cette politique, c'est un parc privé géré comme le parc social. Mais nous refusons cette logique de collectivisation : le modèle social n'a pas résolu la pénurie.

La commission a amélioré le texte de l'Assemblée nationale : abandon de la pérennisation et de l'extension territoriale ; retrait du doublement des amendes et des nouvelles obligations imposées aux bailleurs. Cela va dans le bon sens, mais reste une mauvaise réponse.

Nos amendements visent à rendre aux propriétaires les moyens et l'envie de louer : fin de l'expérimentation ; facilitation de la transformation de bureaux en logements ; division par deux du plafond des amendes pour une sanction proportionnée ; données fiables sans multiplier les déclarations imposées aux propriétaires.

Notre groupe ne votera pas ce texte en l'état. À force de décourager ceux qui logent, on pénalise ceux qui cherchent à se loger. (Applaudissements sur les travées du groupe UNT)

Mme Magali Gasto Oustric .  - (Applaudissements sur les travées du RDSE) Dans un mois, l'encadrement des loyers pourrait s'éteindre dans les 70 communes où il s'applique.

L'échéance est pourtant connue depuis 2022. L'Assemblée nationale a adopté ce texte il y a dix mois. Le Gouvernement l'a inscrit à notre ordre du jour, mais sans procédure accélérée. Résultat : l'Assemblée nationale devra l'adopter conforme. Ce n'est pas une méthode, monsieur le ministre ; c'est une mise sous pression du Parlement !

Alors que le logement est un puissant facteur d'inégalités, l'encadrement des loyers a fait la preuve de son utilité. À Paris, les loyers ont été minorés de 5 % ; ailleurs, de 2 % à 4 %. Même imparfait, c'est un garde-fou. Mais près de quatre annonces sur dix dépassent les plafonds - une sur deux à Paris : une règle mal respectée mérite davantage de contrôles, pas de disparaître.

Personne n'a démontré que l'encadrement des loyers était responsable de la pénurie de logements ! Le coût de la construction et du crédit sont des causes bien plus profondes. À l'inverse, une politique de logement en zones tendues ne peut se résumer à cet encadrement. En Haute-Garonne, comme ailleurs, nous avons besoin d'une offre accessible. Mais l'État n'est pas au rendez-vous : en 2027, ce sont les bailleurs sociaux qui vont financer le Fonds national des aides à la pierre, alors que 2,9 millions de ménages attendent un logement social.

Le Gouvernement veut décentraliser la politique de logement. Mais au-delà du transfert des charges, il faut donner aux élus les moyens de leurs choix ! Dans leur très grande majorité, les collectivités engagées dans l'encadrement des loyers veulent continuer. Permettons-le-leur.

L'Assemblée nationale proposait de pérenniser et d'ouvrir le dispositif. La commission a choisi de le prolonger pour deux ans, à périmètre constant. C'est un minimum, mais insatisfaisant, car Marseille, Cergy, Annemasse souhaitent rejoindre le dispositif.

Avec l'article 1^er bis A, nous disposerons de données fiables pour évaluer les effets de l'encadrement, notamment sur l'offre locative. Mais dans deux ans, il faudra que le Parlement tranche : nous n'accepterons aucun nouveau sursis !

Par responsabilité envers les locataires, nous voterons ce texte, mais comme une étape, non comme un aboutissement. (Applaudissements sur les travées du RDSE et du RDPI ; Mme Antoinette Guhl et M. Frédéric Duché applaudissent également.)

M. Gabriel Amard .  - Au début des années 1930, Villeurbanne, ville ouvrière, a bâti des gratte-ciel pour offrir à ses habitants lumière, eau courante, dignité. Ce n'était pas une utopie, mais une volonté - que je cherche en vain aujourd'hui.

Depuis 2020, Lyon et Villeurbanne encadrent les loyers, rendant chaque année quelque 600 millions d'euros aux locataires ! Or dans trente-trois jours, faute de loi, cette digue cédera.

Le Gouvernement propose une prolongation de deux ans, renvoyant la pérennisation à l'après-présidentielle. Notre commission le suit, au motif que les conditions ne seraient pas réunies. Mais quand donc le seront-elles, alors que les loyers ont été multipliés par 2,5 en quarante ans et que 24 000 familles ont été expulsées en 2024 ?

À l'Assemblée nationale, le Rassemblement national a voté pour la suppression pure et simple de l'encadrement des loyers. Il parle du peuple, mais vote contre lui. (M. Joshua Hochart proteste.)

Le texte adopté par l'Assemblée nationale était plus ambitieux. Votre commission l'a réduit à un sursis. Je le voterai pour que l'encadrement survive. Mais nous exigerons davantage : un encadrement plus large, une baisse réelle des loyers, une garantie universelle. Car à Lyon et à Villeurbanne, une annonce sur quatre dépasse encore le plafond.

Collègues, le logement n'est pas une marchandise : c'est le lieu où l'on élève ses enfants, où l'on vieillit, où l'on se repose de la vie. Les bâtisseurs des gratte-ciel l'avaient compris il y a près d'un siècle : il serait temps que le Sénat le comprenne à son tour.

M. Rémi Féraud .  - (Applaudissements sur les travées du groupe SER) Voilà huit ans que l'encadrement des loyers est autorisé par la loi Élan. Pourquoi le pérenniser et le consolider comme le propose Iñaki Echaniz ? Parce qu'il a fait ses preuves : y mettre fin serait irresponsable. À Paris, il représente une économie de 1 000 euros par an : c'est beaucoup !

Le mécanisme vise les zones où trouver un logement abordable est difficile. Paris, Lille s'en sont saisies, dès avant la loi Alur. Laissons les collectivités territoriales décider pour elles-mêmes et ouvrons ce droit aux collectivités volontaires. (« Bravo ! » à gauche)

L'expérimentation prend fin le 24 novembre : il y a urgence !

Urgence aussi à préciser le périmètre du dispositif, régulièrement contourné - compléments de loyer, coliving, résidences-services... Les études ont montré que l'encadrement était plus efficace pour les petits logements, occupés par les plus modestes.

Monsieur le ministre, j'ai entendu votre enthousiasme modéré (M. Vincent Jeanbrun sourit), mais il faut répondre aux difficultés de pouvoir d'achat des Français et ne pas leur enlever une protection.

Les socialistes sont favorables à la pérennisation du dispositif. Une prolongation, c'est mieux que rien. Mais tout de même ! Après huit ans d'expérimentation, est-ce une façon sérieuse de légiférer ? Quitte à prolonger, prolongeons au moins pour trois ans, en autorisant les entrées dans le dispositif et avec des garde-fous pour éviter son contournement.

L'objectif du groupe SER est clair : pérenniser et renforcer l'encadrement des loyers, pour protéger les locataires qui en ont besoin. (Applaudissements sur les travées du groupe SER ; MM. Ian Brossat et Gabriel Amard applaudissent également.)

M. Max Brisson .  - (Applaudissements sur les travées du groupe Les Républicains) Flambée des loyers, locations précaires, raréfaction de l'offre : au Pays basque, peut-être plus qu'ailleurs, la crise du logement se fait durement sentir. Ses premières victimes : les jeunes, les familles monoparentales, les plus fragiles.

La proposition de loi de mon collègue de Pyrénées-Atlantiques Iñaki Echaniz pérennise l'encadrement des loyers. Je suis pleinement en phase avec la position sage de la commission, qui maintient le caractère expérimental du dispositif dans l'attente de données plus robustes, conformément aux recommandations de la Cour des comptes.

L'encadrement des loyers est rarement incitatif et souvent détourné. Toutefois, il peut être un outil utile aux maires dans les zones tendues, comme le Pays basque. Je me réjouis donc de sa prolongation.

Reste qu'il ne résoudra pas durablement la crise, qui appelle une réponse structurelle assortie de mesures incitatives pour relancer la construction et encourager les propriétaires à louer à l'année. L'État doit s'ériger en animateur et stratège, sans tourner le dos aux propriétaires.

Quelques pistes : incitation à la production de logements locatifs aidés et d'accession sociale à la propriété ; réforme des baux réels solidaires (BRS) et des baux réels immobiliers (BRI) ; réduction des avantages fiscaux des locations saisonnières ; dispositions fiscales incitatives pour les propriétaires ; et surtout, statut du bailleur privé.

Voilà l'ébauche d'une politique du logement, qui reste à construire, urgemment. (Mme Dominique Estrosi Sassone applaudit.)

Discussion des articles

Article 1^er

Mme Audrey Linkenheld .  - Nous voilà à l'avant-dernière étape du chemin vers la pérennisation - ou à tout le moins la prorogation - de l'encadrement des loyers, appliqué dans 70 communes après Lille et Paris, pionnières. Il représente un gain de pouvoir d'achat important pour de très nombreux habitants, notamment les étudiants en galère.

Parlementaire socialiste, élue lilloise, j'y suis favorable au nom de la justice, de la solidarité, de la régulation du marché du logement - car le logement est un bien de première nécessité - et de la libre administration des collectivités territoriales. Ce sera notre honneur de donner aux collectivités qui le souhaitent le pouvoir d'agir sur leur territoire.

J'espère que nous voterons et améliorerons ce texte, avant son vote définitif à l'Assemblée nationale et que le 23 novembre ne marquera pas le terme de l'encadrement des loyers, mais un nouvel espoir dans la lutte contre le mal-logement. (Mme Colombe Brossel applaudit.)

Mme Christine Bost .  - Encadrer les loyers, c'est défendre une ville accessible, mixte et vivante. C'est aussi une mesure de pouvoir d'achat, de justice sociale et de cohésion territoriale. Pourtant, cet encadrement pourrait prendre fin le 23 novembre.

Il a pourtant fait ses preuves : il réduit le loyer jusqu'à 5 % après plusieurs années et n'est nullement la cause de la baisse de l'offre locative, qui touche aussi les communes sans encadrement. Dans mon département, l'encadrement des loyers à Bordeaux en place depuis 2022, contribue au contraire à limiter les abus.

Néanmoins, son contrôle mérite d'être renforcé. Seule la Ville de Paris peut l'exercer ; ailleurs, c'est le préfet. Les collectivités qui le souhaitent - comme Bordeaux - doivent pouvoir l'exercer.

Les compléments de loyer doivent aussi être encadrés. Exemple farfelu : un complément justifié par la présence d'une planche de surf dans le logement...

À Bordeaux, un étudiant doit s'acquitter d'un loyer moyen de 574 euros pour un studio, soit 45 % de son budget mensuel. Mais le projet de loi de finances pour 2027 prévoit de supprimer les APL pour les jeunes rattachés au foyer fiscal de leurs parents : attention !

Mieux vaudrait approfondir le dispositif plutôt que de simplement le prolonger. Nous préférons néanmoins cela à son arrêt brutal, pour poursuivre la dynamique. (Applaudissements sur les travées du groupe SER)

M. Alexis Robin .  - On constate aussi des contournements du droit de préemption commerciale, via la cession des parts de société - plutôt que du fonds de commerce. Les maires se retrouvent alors privés d'un outil essentiel pour préserver la diversité commerciale. Cela concerne des centaines de communes, notamment en Eure-et-Loir.

Le 16 février, l'Assemblée nationale a adopté une proposition de loi visant à mettre fin à ces contournements, mais elle n'est toujours pas inscrite à l'ordre du jour du Sénat. Il faut avancer, quel que soit le véhicule législatif !

Mme la présidente.  - Amendement n°23 de M. Brossat et du groupe CRCE-K.

Mme Marianne Margaté.  - Pérennisons l'encadrement des loyers, car les résultats sont là, avec des économies pour les locataires - 500 euros par an en moyenne, 1 700 à Paris, 1 200 en Île-de-France. Les maires demandent sa poursuite et son amélioration.

Il ferait fuir les propriétaires et aggraverait la pénurie de logements ? Mensonge : seuls 2 % des bailleurs le citent comme frein à l'investissement. Ce sont plutôt les logements vacants, les résidences secondaires et les meublés touristiques qui réduisent l'offre de logement accessible aux habitants. Et comment expliquer la baisse de l'offre locative à Nice, qui n'encadre pas les loyers ? À Nice comme ailleurs, le logement rapporte plus qu'il n'abrite. Il faut plus de logements sur le marché et protéger les locataires contre les loyers excessifs. (M. Ian Brossat applaudit.)

Mme Amel Gacquerre, rapporteure.  - Je l'ai dit : les conditions de la pérennisation ne sont pas réunies. Ni le rapport Fack-Chapelle ni celui de la Cour des comptes ne la proposent : ils soulignent plutôt les limites du dispositif. D'où notre proposition de prolongation limitée à deux ans, à périmètre constant. Nous pourrons ainsi évaluer le dispositif.

Avis défavorable.

M. Vincent Jeanbrun, ministre.  - Même avis.

Pour préserver le statu quo avant fin novembre, il faut une adoption au Sénat, puis une inscription rapide à l'ordre du jour de l'Assemblée nationale. Le dialogue avec Iñaki Echaniz, présent en tribune, est constructif. Vos amendements, respectables au demeurant, nous feraient sortir du compromis autour du statu quo, menaçant l'adoption définitive du texte.

À la demande de la commission, l'amendement n°23 est mis aux voix par scrutin public.

Mme la présidente.  - Voici le résultat du scrutin n°24 :

L'amendement n°23 n'est pas adopté.

Mme la présidente.  - Amendement n°33 de M. Jadot et alii.

Mme Antoinette Guhl.  - Cet amendement rétablit la pérennisation, la décentralisation et l'élargissement de l'encadrement des loyers, voulus par l'Assemblée nationale.

Mme la présidente.  - Amendement n°16 de M. Szczurek et alii.

M. Joshua Hochart.  - Huit ans d'expérimentation et on nous demande deux années supplémentaires : halte à la fuite en avant ! L'encadrement des loyers ne résout pas la pénurie de logements. Pour les ménages qui cherchent désespérément à se loger, un loyer plafonné sur un logement introuvable, cela ne sert à rien.

M. Thomas Dossus.  - Mais si ! C'est déjà ça...

M. Joshua Hochart.  - La Cour des comptes en a d'ailleurs pointé les limites et l'impact sur la raréfaction de l'offre et le sous-investissement dans l'entretien. Elle préconise soit une réforme profonde, soit la fin de l'expérimentation : alors, maintenons l'échéance de novembre 2026. (Applaudissements sur les travées du groupe UNT)

M. Thomas Dossus.  - Avec des loyers plus chers !

Mme Audrey Linkenheld.  - Et la préférence nationale dans les HLM !

Mme la présidente.  - Amendement n°28 rectifié de M. Brossat et du groupe CRCE-K.

M. Ian Brossat.  - On vient de nous réciter les arguments de la Fédération nationale de l'immobilier (Fnaim)...

Nous ouvrons l'encadrement des loyers à de nouvelles collectivités, car le texte de la commission est contradictoire : les communes qui le pratiquent peuvent quitter l'expérimentation, mais de nouvelles communes ne peuvent pas rejoindre le système.

Mme la présidente.  - Amendement n°29 de M. Bacchi et du groupe CRCE-K.

M. Ian Brossat.  - Défendu.

Mme la présidente.  - Amendement n°27 rectifié de M. Brossat et du groupe CRCE-K.

M. Ian Brossat.  - Prolongeons l'expérimentation jusqu'en 2030, deux ans de plus que dans le texte de la commission.

À Paris, l'encadrement des loyers s'applique depuis 2019 ; mais à Bordeaux et Montpellier, depuis 2022 ; au Pays basque, depuis 2024 et à Grenoble, depuis 2025. Comment mesurer sérieusement ses effets à long terme en arrêtant l'expérimentation dès 2028 ?

De plus, en mars 2025, le Sénat a voté à l'unanimité l'expérimentation de l'encadrement des loyers dans les outre-mer jusqu'en 2030. Pourquoi ne pas faire de même dans l'Hexagone ?

Mme la présidente.  - Amendement n°5 rectifié de Mme Artigalas et du groupe SER.

Mme Viviane Artigalas.  - Les deux ans serviront à améliorer l'appareil statistique -  c'est bien. Mais ce délai est trop contraint, d'autant que l'efficacité de l'encadrement des loyers s'améliore avec le temps. Par souci d'efficacité et de cohérence avec la loi Bélim, cet amendement prolonge donc l'expérimentation de trois ans.

Mme la présidente.  - Amendement identique n°34 de M. Jadot et alii.

Mme Antoinette Guhl.  - Défendu.

Mme la présidente.  - Amendement n°3 de Mme Devésa.

Mme Brigitte Devésa.  - Il s'agit de porter le délai de remise du rapport de six mois à un an et de préciser le champ d'évaluation, afin que le Parlement puisse décider en connaissance de cause.

Mme la présidente.  - Amendement n°19 de M. Szczurek et alii.

Mme Marie-Pierre Callet.  - Ces deux années doivent servir à mieux comprendre les effets de l'encadrement des loyers. Nous demandons donc un protocole public et la publication de tous les résultats, y compris lorsqu'ils ne permettent pas de conclure.

Mme la présidente.  - Amendement n°48 de Mme Gacquerre, au nom de la commission des affaires économiques.

Mme Amel Gacquerre, rapporteure.  - Chaque échelon de collectivité doit pouvoir s'exprimer sur une éventuelle sortie du dispositif. Les communes pourraient ainsi en délibérer, soit de leur propre initiative, soit si l'EPCI demande à sortir de l'encadrement des loyers.

Mme la présidente.  - Sous-amendement n°51 de Mme Artigalas et du groupe SER.

Mme Viviane Artigalas.  - La volonté de mettre fin au dispositif doit être exprimée par une délibération concordante de l'EPCI - ou de la métropole - et de la commune. En l'absence d'une telle délibération, l'encadrement des loyers se poursuivra dans les communes ayant délibéré en faveur de son maintien.

Mme la présidente.  - Sous-amendement identique n°52 de Mme Guhl et alii.

M. Thomas Dossus.  - Sans accord entre les communes et l'EPCI, les communes qui le souhaitent pourront rester dans le dispositif. Cela nous paraît plus sécurisé que la version de la rapporteure.

Monsieur le ministre, pouvez-vous nous rassurer : avec l'amendement de la rapporteure non sous-amendé, si la métropole de Lyon souhaite sortir de l'encadrement des loyers, Lyon et Villeurbanne pourront-elles néanmoins y rester ?

Mme la présidente.  - Amendement n°22 de M. Szczurek et alii.

Mme Marie-Pierre Callet.  - La faculté de demander la sortie de l'expérimentation doit avoir une suite concrète, avec un calendrier précis. Un décret pris dans les trois mois devra donc fixer la date de sortie. Une commune ne pourra agir que pour son propre territoire et les baux en cours seront protégés d'une sortie du dispositif.

Mme la présidente.  - Amendement n°4 de Mme Devésa.

Mme Brigitte Devésa.  - Quid des contrats déjà conclus ? La fin du dispositif ne doit pas s'appliquer aux baux en cours.

Mme la présidente.  - Amendement n°7 rectifié de Mme Artigalas et du groupe SER.

Mme Viviane Artigalas.  - La quasi-totalité des villes ayant expérimenté l'encadrement des loyers en souhaitent la poursuite. L'encadrement dans la ville-centre ayant des répercussions positives sur l'ensemble de l'intercommunalité, il faut une délibération concordante de l'EPCI et de la commune.

À Bordeaux, plus de 80 % des loyers sont désormais en dessous des plafonds légaux. Un arrêt brutal anéantirait plusieurs années d'effort.

Cela permettra aussi aux maires de se positionner clairement.

Mme la présidente.  - Amendement identique n°45 de M. Jadot et alii.

Mme Antoinette Guhl.  - Prévoyons, pour sortir du dispositif, une délibération concordante de la commune et de l'EPCI.

Mme la présidente.  - Amendement n°6 rectifié de Mme Richardot et du groupe SER.

Mme Pernelle Richardot.  - Au groupe SER, nous voulons plus que jamais pérenniser l'encadrement des loyers. Une prolongation qui ne laisserait entrer personne n'est pas un progrès.

Dans certaines villes, les habitants sont contraints à l'éloignement. À Strasbourg, le taux d'effort des 20 % les plus modestes des ménages du parc privé peut dépasser les 50 % de leurs revenus. Je ne me résous pas à la précarisation rampante ni des ménages modestes ni des étudiants. Alors, ouvrons la porte aux candidatures jusqu'au 28 février 2027, car la libre administration doit valoir autant pour ceux qui entrent que pour ceux qui sortent.

Mme Amel Gacquerre, rapporteure.  - Avis défavorable aux amendements qui visent soit à pérenniser l'expérimentation, soit à la prolonger de trois voire quatre ans. En effet, deux ans nous semblent suffisants, compte tenu des résultats mitigés de l'évaluation. Ces deux années nous permettront de collecter d'utiles données d'évaluation. Les loyers devront être déclarés à l'administration fiscale dès le 1^er janvier 2027 en vertu de l'article 1^er bis A.

Avis défavorable à l'amendement n°29. Vous connaissez mon engagement sur les copropriétés dégradées, mais pour pouvoir l'évaluer, nous devons reconduire l'expérimentation à périmètre constant.

L'amendement n°16 prévoit l'arrêt de l'expérimentation au motif qu'elle n'a pas fait l'objet d'un bilan suffisamment complet. C'est précisément l'objet de la prolongation de deux ans. Avis défavorable.

Avis défavorable à l'amendement n° 6 rectifié, car nous ne voulons pas rouvrir le délai de candidature.

Les sous-amendements n^os51 et 52 à l'amendement n°48 de la commission aboutiraient à conditionner la décision de sortie de l'expérimentation de l'EPCI à l'avis conforme de la commune. La commission considère qu'il est important de donner à chaque collectivité la possibilité de délibérer. Avis défavorable.

Avis défavorable aux amendements n^os7 rectifié et 45, la rédaction de l'amendement n° 48 de la commission étant préférable.

Je demande le retrait de l'amendement n°22 au profit de celui de la commission, pour des raisons juridiques -  le pouvoir réglementaire du Premier ministre ne peut pas être encadré.

Le code civil est clair : les conditions de révision du loyer sont strictement encadrées. L'amendement n°4 est donc satisfait. Retrait ?

Prévoir la remise d'un rapport six mois avant la fin de l'expérimentation semble prématuré : les données ne seront pas exhaustives. Demande de retrait de l'amendement n°3.

Avis défavorable à l'amendement n°19, trop détaillé.

M. Vincent Jeanbrun, ministre.  - Avis favorable à l'amendement n°48 de la commission. Même avis que la rapporteure pour les autres amendements. Rassurez-vous, je me suis engagé à suivre la délibération des communes.

Mme Audrey Linkenheld.  - Nous sommes rassurés de trouver le chemin d'un compromis. Le groupe socialiste est favorable à la pérennisation de l'encadrement, fort des expériences locales, à Lille notamment.

M. le ministre vient de dire qu'il respectera la délibération des communes. Si l'on permet, au nom des libertés locales, à certaines de quitter le dispositif, il faut permettre, au nom des mêmes libertés locales, à d'autres d'y rentrer -  je pense à Strasbourg, entre autres. (Mmes Frédérique Espagnac, Pernelle Richardot et M. Rémi Féraud applaudissent.)

Des maires attendent, qui ont gagné des élections municipales sur ces engagements. La libre administration des collectivités locales doit s'appliquer à toutes. (Applaudissements sur les travées du groupe SER)

Mme Frédérique Espagnac.  - Bravo !

M. Adel Ziane.  - Cette proposition de loi devait, dans l'esprit de son auteur, acter la pérennisation de l'encadrement des loyers, souhaitée par de nombreux élus locaux de tous bords. Elle ne fera finalement que prolonger l'expérimentation pour deux ans.

Face à la crise du logement, notre responsabilité est pourtant de protéger le pouvoir d'achat des Français. En Seine-Saint-Denis, les loyers ont augmenté de 21 % entre 2009 et 2019 ; la mise en place de l'encadrement des loyers en 2021 à Plaine Commune les a modérés de 2 % à 4 %. Avec 43 000 demandeurs de logements sociaux pour 3 000 attributions par an sur le seul territoire d'Est Ensemble, le parc locatif privé ne peut être laissé à la seule logique du marché.

À Paris, la chute du taux de loyers conformes après 2017, de 40 à 13 %, montre combien il est dommageable de priver les locataires de cette protection.

À défaut de pérenniser cette expérimentation, permettons au moins aux collectivités de s'en saisir. C'est le sens des amendements de Mmes Artigalas et Richardot qui prolongent l'expérimentation de trois ans et rouvrent les candidatures. (Mmes Viviane Artigalas et Audrey Linkenheld applaudissent.)

Mme Antoinette Guhl.  - C'est la première fois que je siège dans un hémicycle qui compte un groupe d'extrême droite.

M. Joshua Hochart.  - Il va falloir en prendre l'habitude !

M. Frank Giletti.  - Ça va bien se passer !

Mme Antoinette Guhl.  - Je constate que vous n'êtes pas les défenseurs du pouvoir d'achat. Ce dispositif qui fait gagner jusqu'à 1 000 euros par an aux locataires sur leur loyer, vous en demandez la suppression !

M. Max Brisson.  - On peut avoir des réticences vis-à-vis de l'encadrement des loyers, qui, historiquement, a eu des effets dévastateurs sur l'entretien du patrimoine et sur l'offre.

Mais il y a aussi la réalité territoriale, qu'Iñaki Echaniz et Frédérique Espagnac connaissent bien. J'ai reçu des pressions -  ma permanence a été occupée par une association qui demande d'aller beaucoup plus loin.

La commission nous propose un compromis : une prolongation. J'aurais pu, à titre personnel, voter certains de ces amendements, mais ils casseraient l'équilibre. Ceux qui bénéficient de l'encadrement des loyers pourront continuer à le faire et nous aurons le temps de mener une étude d'impact solide et chiffrée.

M. Joshua Hochart.  - Madame Guhl, il va falloir s'habituer à siéger aux côtés de représentants du Rassemblement national et de l'UDR.

Mme Audrey Linkenheld.  - Vous êtes là depuis trois ans déjà...

M. Joshua Hochart.  - Rassurez-vous, tout va bien se passer.

Huit ans que la gauche s'obstine à vouloir expérimenter l'encadrement des loyers à Lille.

Mme Audrey Linkenheld.  - Cela fait plus de huit ans !

M. Joshua Hochart.  - Pour zéro résultat ! Huit ans après, pas un logement en plus. Nous nous passerons des leçons de la gauche, et demandons la fin de cette expérimentation. (Applaudissements sur les travées du groupe UNT)

Mme Frédérique Espagnac.  - Nous verrons comment vous défendrez votre position lorsque, sur les marchés, des citoyens en situation de précarité vous interpelleront. On ne peut tenir un double discours, sur les marchés et dans l'hémicycle. (Applaudissements sur quelques travées du groupe SER)

Mme Audrey Linkenheld.  - Très bien !

Mme Frédérique Espagnac.  - Le problème est particulièrement aigu au Pays basque, mais le cri d'alerte est général. Le 11 septembre dernier, douze grandes villes et métropoles réunies par le maire de Paris appelaient à étendre et à renforcer l'encadrement des loyers.

Il est absurde d'accepter que certaines communes sortent du dispositif mais de refuser à de nouvelles communes d'y entrer. Des maires ont fait campagne sur cet engagement et veulent le tenir, leurs habitants en ont besoin. (Applaudissements sur les travées du groupe SER)

M. Daniel Salmon.  - La baisse du pouvoir d'achat tient largement à l'envol des dépenses contraintes, loyers et énergie. En 1970, les Français consacraient 9,5 % de leurs revenus à se loger ; aujourd'hui, c'est 35 %. Dans les années 1970-80, un ouvrier pouvait devenir propriétaire ; aujourd'hui, un couple d'ouvriers reste locataire à vie. Il paie une rente à un bailleur, qui est souvent multipropriétaire : 3,5 % des bailleurs détiennent plus de 50 % des logements à louer. Il y a une vraie captation de la richesse.

M. Ian Brossat.  - M. Hochart - qui n'est plus là - veut supprimer l'encadrement des loyers au motif qu'il n'aurait pas créé de logements supplémentaires. Mais ce n'était pas l'objectif, qui était de modérer le niveau des loyers.

Vous prétendez défendre les couches populaires, mais vous voulez supprimer une mesure qui, c'est démontré, a fait gagner du pouvoir d'achat aux locataires modestes, quel paradoxe ! Votre position est absurde et en contradiction avec vos discours.

Les amendements n^os33, 16, 28 rectifié, 29, 27 rectifié, 5 rectifié et 34 ne sont pas adoptés.

Les amendements n^os3 et 4 sont retirés.

L'amendement n°19 n'est pas adopté.

Les sous-amendements n^os 51 et 52 ne sont pas adoptés.

L'amendement n°48 est adopté.

Les amendements n°22, 7 rectifié et 45 n'ont plus d'objet.

L'amendement n°6 rectifié n'est pas adopté.

Mme la présidente.  - Amendement n°25 de M. Brossat et du groupe CRCE-K.

M. Ian Brossat.  - Il s'agit ici de mettre fin au contournement de l'encadrement des loyers via le coliving et le recours abusif au bail civil. Derrière ces pratiques, il y a des logements minuscules, pour des loyers exorbitants. Dans le 10^e arrondissement de Paris, une chambre de 9 m² est proposée à 525 euros, 100 euros de plus que le plafond légal !

Comment justifier que certains locataires ne bénéficient pas des mêmes protections que les autres pour leur résidence principale ? Cet amendement comble une faille.

Mme Amel Gacquerre, rapporteure.  - L'article 140 de la loi Élan s'applique déjà à toute location d'une résidence principale ainsi qu'aux baux mobilité. Seules sont exclues les résidences-services pour étudiants ou personnes âgées qui proposent des services parahôteliers : c'est donc plus strict que le coliving. Avis défavorable, car satisfait.

M. Vincent Jeanbrun, ministre.  - Même avis.

L'amendement n°25 n'est pas adopté.

Mme la présidente.  - Amendement n°21 de M. Szczurek et alii.

Mme Marie-Pierre Callet.  - Lorsque l'administration fixe une référence opposable, la méthode qui la fonde doit pouvoir être comprise. C'est pourquoi nous proposons d'accompagner chaque arrêté d'une annexe méthodologique.

Mme Amel Gacquerre, rapporteure.  - Le manque de transparence de certaines données est une imperfection de l'expérimentation. Plutôt que d'alourdir les exigences de publicité, je propose d'y remédier par un meilleur suivi statistique des loyers du parc privé. Avis défavorable.

M. Vincent Jeanbrun, ministre.  - Même avis.

L'amendement n°21 n'est pas adopté.

Mme la présidente.  - Amendement n°8 rectifié de Mme Artigalas et du groupe SER.

Mme Viviane Artigalas.  - Le texte de la commission porte de trois mois à un an le délai de contestation du complément de loyer, mais réduit à un an le délai de l'action en contestation du loyer.

Étudiants et jeunes actifs renoncent souvent à contester les abus, par crainte de perdre leur logement. Dans les grandes métropoles où les loyers dépassent les plafonds, l'action contentieuse est marginale. La Cour des comptes soulignait le manque de cohérence dans les délais pour agir. Seuls les spécialistes s'y retrouvent... Elle recommande que la contestation du loyer et du complément de loyer puisse intervenir à tout moment, dans la limite de la prescription triennale. C'est le sens de notre amendement.

Mme la présidente.  - Amendement n°35 de M. Jadot et alii.

Mme Antoinette Guhl.  - Nous rétablissons le délai de trois ans pour contester un dépassement de loyer à compter de la signature du bail. Il faut soutenir les locataires quand ils attaquent en justice les propriétaires - un tiers ! - qui ne respectent pas l'encadrement des loyers.

Mme la présidente.  - Amendement n°49 de Mme Gacquerre au nom de la commission des affaires économiques.

Mme Amel Gacquerre, rapporteure.  - Rédactionnel.

Mme la présidente.  - Amendement n°24 de M. Brossat et du groupe CRCE-K.

M. Ian Brossat.  - Nombre de locataires ne connaissent pas leurs droits lors de la signature du bail, et ne les découvrent que plus tard, à l'occasion d'une campagne d'information, par exemple. D'où l'importance de maintenir un délai de trois ans pour pouvoir contester un loyer abusif.

Mme Amel Gacquerre, rapporteure.  - Ce délai unique d'un an, source de lisibilité et d'équilibre, est une amélioration sensible par rapport la situation actuelle. Trois mois, c'est effectivement trop court ; trois ans, c'est excessif. Avis défavorable aux trois amendements.

M. Vincent Jeanbrun, ministre.  - Favorable à l'amendement n°49, défavorable aux amendements n^os8 rectifié, 35 et 24.

L'amendement n°8 rectifié n'est pas adopté, non plus que l'amendement n°35.

L'amendement n°49 est adopté.

L'amendement n°24 n'a plus d'objet.

Mme la présidente.  - Amendement n°10 rectifié de M. Féraud et du groupe SER.

Mme Audrey Linkenheld.  - Les retours d'expérience, à Paris ou à Lille, ont mis en lumière des pratiques de contournement de l'encadrement des loyers, via le coliving notamment.

Ainsi, des logements familiaux sont détournés pour des colocations à baux multiples, avec des colocataires - souvent des étudiants - qui paient pour une chambre un loyer dépassant de beaucoup le plafond d'un studio.

Mme la présidente.  - Amendement n°36 de M. Jadot et alii.

Mme Antoinette Guhl.  - Cet amendement rétablit l'élargissement du périmètre de l'encadrement des loyers aux coliving et résidences avec services. De nombreux bailleurs recourent à des baux civils, à des contrats de colocation, à des formes hybrides de mise à disposition des logements pour échapper à leurs obligations.

Mme la présidente.  - Amendement n°38 de M. Jadot et alii.

Mme Antoinette Guhl.  - Nous rétablissons la possibilité pour les préfets ou pour les collectivités de mettre en demeure les bailleurs qui recourent abusivement à des baux civils pour contourner l'encadrement des loyers.

Mme Amel Gacquerre, rapporteure.  - Quand le coliving s'apparente à une résidence principale, en dehors du cas des résidences-services parahôtelières, il entre dans le champ de l'encadrement des loyers. Le juge peut alors requalifier un bail civil en bail de la loi 89.

Votre amendement serait source de nombreux contentieux pour des services préfectoraux déjà sous-dimensionnés. Cela doit relever du juge judiciaire. Avis défavorable aux trois amendements.

M. Vincent Jeanbrun, ministre.  - Même avis pour les mêmes raisons.

L'amendement n°10 rectifié n'est pas adopté, non plus que les amendements n^os36 et 38.

Mme la présidente.  - Amendement n°11 rectifié de Mme Artigalas et du groupe SER.

Mme Viviane Artigalas.  - Près d'un quart des annonces émanant d'agences ne respecte pas les plafonds de loyers. Les dépassements restent particulièrement élevés, surtout pour les petites surfaces.

À Paris, 50 % des signalements reçus par la ville visent des logements gérés par des agences immobilières. Or ces professionnels ont une responsabilité de conseil. Fixer un loyer hors barème constitue une faute professionnelle.

Cet amendement impose aux professionnels l'obligation d'informer les propriétaires qui les mandatent du niveau des loyers de référence qui s'appliquent.

Mme Amel Gacquerre, rapporteure.  - Les professionnels de l'immobilier ont déjà un devoir d'information et de conseil, contrôlé par la DGCCRF et susceptible d'engager leur responsabilité civile. Avis défavorable.

M. Vincent Jeanbrun, ministre.  - Satisfait par la loi Hoguet : retrait ou avis défavorable.

Je rebondis sur les propos de Ian Brossat, qui a injustement mis en cause la Fédération nationale de l'immobilier (Fnaim) en l'associant à l'amendement du groupe UNT. Sachez que nous travaillons avec la Fnaim sur la formation éthique des agents immobiliers contre les discriminations et le racisme. Je tenais à la défendre.

Mme Dominique Estrosi Sassone, présidente de la commission.  - Très bien.

L'amendement n°11 rectifié n'est pas adopté.

Mme la présidente.  - Amendement n°40 de M. Jadot et alii.

Mme Antoinette Guhl.  - Imposer des loyers majorés aux habitants de passoires thermiques est une double peine. Cet amendement prévoit que les loyers des logements classés G ne puissent pas excéder le loyer de référence minoré.

Mme Amel Gacquerre, rapporteure.  - Les logements classés G sont considérés comme non décents depuis le 1^er janvier 2025. Le locataire peut déjà demander au juge d'ordonner la réalisation des travaux et d'appliquer une réduction de loyer. Laissons au juge judiciaire sa liberté d'appréciation. Avis défavorable.

M. Vincent Jeanbrun, ministre.  - Même avis.

L'amendement n°40 n'est pas adopté.

Mme la présidente.  - Amendement n°12 rectifié de Mme Artigalas et du groupe SER.

M. Adel Ziane.  - Le rapport Fack-Chapelle a démontré l'efficacité globale du plafonnement, et identifié le complément de loyer comme principal outil de contournement.

Près d'un quart des compléments reposent sur des critères fictifs ou dérisoires : calme, vue dégagée... Des compléments injustifiés sont imposés sur des chambres ou studettes près des universités.

Notre amendement impose d'établir des caractéristiques propres et objectives pour justifier le complément de loyer dès l'annonce, et interdit tout complément de loyer pour les logements inférieurs à 14 m².

Mme la présidente.  - Amendement n°37 de M. Jadot et alii.

Mme Antoinette Guhl.  - Défendu.

Mme Amel Gacquerre, rapporteure.  - Avis défavorable. Nous ne souhaitons pas revenir à la rédaction de l'Assemblée nationale.

Le complément de loyer est déjà obligatoirement mentionné dans les annonces. S'agissant des critères qui le justifient, laissons la jurisprudence s'appliquer et le juge apprécier au cas par cas.

Enfin, plafonner le complément de loyer à 20 % du loyer de référence aurait probablement des effets inflationnistes.

M. Vincent Jeanbrun, ministre.  - Même avis.

M. Ian Brossat.  - Les compléments transforment l'encadrement des loyers en passoire. Nous vous proposons d'y remédier, vous le refusez. Vous prolongez l'encadrement des loyers sans lui permettre de mieux fonctionner, pour mieux prouver, dans deux ans, qu'il ne fonctionne pas. Ce n'est pas honnête. (Mme Amel Gacquerre s'en étonne.) Permettez au moins que nous l'améliorions !

La seule avancée sera de prolonger de trois mois à un an la possibilité de contester le complément. Ça ne fait pas lourd...

Mme Amel Gacquerre, rapporteure.  - Nous prolongeons l'expérimentation de deux ans, ce qui est déjà très bien. Pour pouvoir l'évaluer, il faut un statu quo : changer les règles du jeu en cours de route ne serait pas intellectuellement honnête. (M. Ian Brossat proteste.)

L'amendement n°12 rectifié n'est pas adopté, non plus que l'amendement n°37.

Mme la présidente.  - Amendement n°15 rectifié de M. Féraud et du groupe SER.

M. Rémi Féraud.  - La loi Élan interdit tout complément de loyer pour les biens classés F ou G. Pourtant, le DPE est très rarement transmis aux locataires, ce qui empêche tout contrôle de légalité. Rendons sa transmission obligatoire. Il ne s'agit que de faire respecter les règles actuelles.

Mme la présidente.  - Amendement n°41 de M. Jadot et alii.

Mme Antoinette Guhl.  - Nous voulons interdire le complément de loyer en l'absence de DPE valide.

Mme Amel Gacquerre, rapporteure.  - Ces amendements interdisent le complément de loyer pour ceux qui ne respectent pas la loi. La jurisprudence est déjà très claire et le locataire dispose de nombreuses voies de recours. Avis défavorable.

M. Vincent Jeanbrun, ministre.  - Même avis.

L'amendement n°15 rectifié n'est pas adopté, non plus que l'amendement n°41.

Mme la présidente.  - Amendement n°13 rectifié de Mme Artigalas et du groupe SER.

Mme Audrey Linkenheld.  - Cet amendement prévoit quelques correctifs qui s'inscrivent pleinement dans le statu quo : j'espère un avis favorable de la commission et du ministre.

L'article 140 de la loi Élan précise que ses dispositions s'appliquent aux contrats conclus ou renouvelés après son entrée en vigueur. Nous voulons que les baux tacitement reconduits soient clairement inclus, afin d'éviter toute divergence d'interprétation. Bref, clarifions.

Mme Amel Gacquerre, rapporteure.  - Je vous l'accorde, il existe des divergences d'interprétation s'agissant des baux tacitement reconduits, comme la Cour des comptes l'a relevé. Mais la voie administrative est la plus utilisée par les locataires pour contester le loyer, or vous l'excluez. Restons-en à l'article 1215 du code civil, qui dispose que la tacite reconduction produit les mêmes effets que le renouvellement du contrat. Retrait.

M. Vincent Jeanbrun, ministre.  - Même avis.

L'amendement n°13 rectifié n'est pas adopté.

Mme la présidente.  - Amendement n°14 rectifié de M. Féraud et du groupe SER.

M. Rémi Féraud.  - Cet amendement double le montant maximum de l'amende infligée aux contrevenants, le passant à 10 000 euros. C'est une recommandation de la mission flash de l'Assemblée nationale. Le montant de 5 000 euros représente souvent moins que le cumul des dépassements de plafond.

Mme la présidente.  - Amendement n°39 de M. Jadot et alii.

Mme Antoinette Guhl.  - Revenons au texte de l'Assemblée nationale en doublant les amendes.

Mme la présidente.  - Amendement n°17 de M. Szczurek et alii.

Mme Marie-Pierre Callet.  - Pour notre part, nous souhaitons diviser par deux les plafonds actuels. (Mme Antoinette Guhl s'exclame.)

Mme Amel Gacquerre, rapporteure.  - Les montants proposés par l'amendement n°17 sont très peu dissuasifs. Je prône la stabilité. Avis défavorable aux amendements n^os14 rectifié, 39 et 17.

M. Vincent Jeanbrun, ministre.  - Même avis.

M. Ian Brossat.  - Je voterai les amendements n^os14 rectifié et 39.

Je reviens sur l'amendement du Rassemblement national. Vous êtes extraordinaires ! Vous passez votre temps à dire qu'il faut être implacable envers ceux qui enfreignent la loi, mais, s'agissant des propriétaires bailleurs, aucun problème quand ils s'assoient sciemment sur la loi et étranglent les locataires... (M. Vincent Jeanbrun et Mme Dominique Estrosi Sassone manifestent leur agacement.)

M. Max Brisson.  - C'est lourdingue.

M. Ian Brossat.  - Assumez vos contradictions ! (Applaudissements sur les travées du groupe CRCE-K)

Mme Antoinette Guhl.  - L'amendement n°17 n'est-il valable que pour les propriétaires qui trichent ou s'applique-t-il aussi pour les détournements de fonds publics au Parlement européen ? (Exclamations sur plusieurs travées du groupe Les Républicains)

Mme Jacqueline Eustache-Brinio.  - C'est drôle...

Mme Marie-Pierre Callet.  - Trop de lois tuent les lois. Nous voulons libérer les locataires, mais aussi protéger les propriétaires. Ceux-ci ne sont pas obtus.

M. Ian Brossat.  - Qu'ils respectent la loi !

Mme Marie-Pierre Callet.  - Seulement 69 communes encadrent les loyers.

L'amendement n°14 rectifié n'est pas adopté, non plus que les amendements n^os39 et 17.

Mme la présidente.  - Amendement n°42 de M. Jadot et alii.

Mme Antoinette Guhl.  - Nous voulons imposer aux plateformes de diffusion des annonces locatives la transmission des informations sur l'encadrement des loyers.

Mme la présidente.  - Amendement n°32 de M. Brossat et du groupe CRCE-K.

M. Ian Brossat.  - De nombreuses annonces locatives ne respectent pas la loi. Les plateformes doivent prendre leur part dans la lutte contre les abus. Les locataires doivent pouvoir connaître leurs droits avant de visiter un logement. Nul ne vérifie le respect des obligations. Nous ne demandons pas aux plateformes de contrôler chaque logement, mais que les informations obligatoires soient présentes dans les annonces.

Mme Amel Gacquerre, rapporteure.  - Les annonces immobilières doivent déjà intégrer le montant des loyers de référence et des compléments. Le contrôle incombe à la DGCCRF. Je vois un problème de respect du droit européen : les plateformes ne sont pas éditrices, mais hébergeurs.

Avis défavorable.

M. Vincent Jeanbrun, ministre.  - Même avis.

L'amendement n°42 n'est pas adopté, non plus que l'amendement n°32.

L'article 1^er, modifié, est adopté.

Après l'article 1^er

Mme la présidente.  - Amendement n°18 rectifié de M. Szczurek et alii.

M. Frank Giletti.  - Nous devons faciliter les conversions de bureaux et de locaux commerciaux en logements, via une incitation spécifique. Nous soutenons ainsi la création d'une offre locative supplémentaire avec des conditions contrôlables et une durée limitée.

Mme Amel Gacquerre, rapporteure.  - Les opérations de transformation sont souvent très onéreuses. Néanmoins le dispositif ne me paraît pas adapté. Si nous prévoyions cette exonération pour les logements convertis, pourquoi ne pas le faire pour les logements ayant eu une rénovation énergétique ou les logements vacants remis sur le marché ? Cela viderait l'encadrement des loyers de sa substance.

Avis défavorable.

M. Vincent Jeanbrun, ministre.  - Même avis.

L'amendement n°18 rectifié n'est pas adopté.

Article 1^er bis A

Mme la présidente.  - Amendement n°50 de Mme Gacquerre, au nom de la commission des affaires économiques.

Mme Amel Gacquerre, rapporteure.  - Coordination.

Mme la présidente.  - Amendement n°20 de M. Szczurek et alii.

M. Frank Giletti.  - Défendu.

Mme Amel Gacquerre, rapporteure.  - Demande de retrait de l'amendement n°20 au profit de l'amendement n°50.

M. Vincent Jeanbrun, ministre.  - Avis défavorable à l'amendement n°20, favorable à l'amendement n°50.

L'amendement n°50 est adopté.

L'amendement n°20 n'a plus d'objet.

Mme la présidente.  - Amendement n°9 rectifié de M. Féraud et du groupe SER.

M. Rémi Féraud.  - Cet amendement prévoit l'enregistrement systématique des baux via l'application « Gérer mes biens immobiliers », ce pour mieux connaître le parc locatif, mieux contrôler les éléments de légalité et offrir aux collectivités territoriales la possibilité d'engager directement des poursuites en cas de dépassement des plafonds.

Bref, rendons la loi effective.

Mme Amel Gacquerre, rapporteure.  - Ce dispositif me semble très lourd à mettre en oeuvre, puisqu'il concerne tous les bailleurs. Et quid du traitement des informations ? Avis défavorable.

M. Vincent Jeanbrun, ministre.  - Même avis.

L'amendement n°9 rectifié n'est pas adopté.

L'article 1^er bis A, modifié, est adopté.

Article 1^er bis (Supprimé)

Mme la présidente.  - Amendement n°26 de M. Brossat et du groupe CRCE-K.

M. Ian Brossat.  - Nous proposons de doubler les amendes applicables aux professionnels et aux bailleurs qui ne respecteraient pas leurs obligations de transmission des données.

Mme la présidente.  - Amendement identique n°43 de M. Jadot et alii.

Mme Antoinette Guhl.  - Défendu.

Mme Amel Gacquerre, rapporteure.  - Avis défavorable à ces amendements de rétablissement d'un article supprimé en commission. Sanctionner les bailleurs n'est pas une bonne réponse au problème du manque de données.

M. Vincent Jeanbrun, ministre.  - M'en remettant à la sagesse de la commission, avis défavorable.

Les amendements identiques n^os26 et 43 ne sont pas adoptés.

L'article 1^er bis demeure supprimé.

Article 2 (Supprimé)

Mme la présidente.  - Amendement n°31 de M. Brossat et du groupe CRCE-K.

M. Ian Brossat.  - Un propriétaire peut donner congé à un locataire pour reprendre ou vendre son logement. C'est son droit, mais encore faut-il que le motif invoqué soit réel. Or le locataire n'a aucun moyen de s'en assurer. Comment saisir la justice sans moyens de prouver la fraude ? L'ancien locataire doit pouvoir demander un justificatif après son départ, pour savoir si le motif du congé est bien réel.

Mme la présidente.  - Amendement identique n°44 de M. Jadot et alii.

Mme Antoinette Guhl.  - Défendu.

Mme Amel Gacquerre, rapporteure.  - Le congé est déjà très encadré par la loi de 1989. Votre proposition avait déjà été rejetée lors de l'examen de la proposition de loi Choc. Avis défavorable.

M. Vincent Jeanbrun, ministre.  - Même avis.

Les amendements identiques n^os31 et 44 ne sont pas adoptés.

L'article 2 demeure supprimé.

Article 2 bis (Supprimé)

Mme la présidente.  - Amendement n°30 de M. Brossat et du groupe CRCE-K.

M. Ian Brossat.  - Défendu.

Mme Amel Gacquerre, rapporteure.  - Avis défavorable à cet amendement de rétablissement de l'article. Aucune raison de ne pas revaloriser le complément de loyer en fonction de l'inflation, au même titre que le loyer de base.

M. Vincent Jeanbrun, ministre.  - Même avis.

L'amendement n°30 n'est pas adopté.

L'article 2 bis demeure supprimé

Article 3

Mme la présidente.  - Amendement n°53 du Gouvernement.

M. Vincent Jeanbrun, ministre.  - C'est une levée de gage, tout simplement.

Mme Amel Gacquerre, rapporteure.  - Avis favorable.

L'amendement n°53 est adopté.

L'article 3 est supprimé.

Vote sur l'ensemble

M. Max Brisson .  - Dans les zones tendues, l'encadrement des loyers est une réponse simple et attendue face aux réalités que vivent nos concitoyens. J'aurais été gêné si le Sénat avait opté pour un refus pur et simple. Je remercie la commission pour sa position de sagesse.

Toutefois, l'encadrement des loyers n'est pas la panacée. Je pense aux propriétaires. Envoyons-leur un message de confiance, loin du festival de critiques que nous avons entendu pendant nos débats. Nous leur devons des mesures sécurisantes, pas seulement des contraintes.

Nous aurions pu aller plus loin, je l'aurais souhaité, mais il fallait trouver un compromis. C'est chose faite. Nous allons pouvoir continuer à encadrer les loyers après le 23 novembre. Je remercie la commission pour cette réponse équilibrée.

Mme Viviane Artigalas .  - Je remercie notre collègue député Iñaki Echaniz d'avoir déposé ce texte.

L'encadrement des loyers a fait ses preuves.

Plus qu'une mesure sur le logement, c'est une question de justice sociale et de cohérence territoriale. Un arrêt brutal aurait chassé les travailleurs précaires hors des centres urbains et aurait eu des effets désastreux sur le reste à vivre des étudiants.

Nous nous contenterons de la prolongation de l'expérimentation de deux ans. Nous aurions préféré trois ans, évidemment, et regrettons que les correctifs de la proposition de loi initiale n'aient pas été adoptés. Les contournements du dispositif nuisent à son efficacité : coliving, baux civils... Nous regrettons aussi l'absence d'ouverture à de nouvelles collectivités territoriales éligibles.

Nous voterons ce texte de compromis. Je remercie la rapporteure de son travail. Certains sur nos bancs auraient préféré que le dispositif s'arrête. Merci de lui avoir permis de continuer. Nous trouverons peut-être, dans un nouveau texte, les moyens de le rendre plus efficace.

M. Ian Brossat .  - Derrière tout ce dont nous parlons, il y a des réalités sociales, de locataires étranglés par le montant de leurs loyers. Le pouvoir d'achat est très présent dans le débat public. La cherté des loyers pèse sur beaucoup. Cela étant dit, nous avons évité le pire, et c'est une bonne nouvelle pour l'élu parisien que je suis.

Il y a besoin de confiance, bien sûr, mais la confiance n'exclut pas le contrôle, comme disait un grand penseur. Lorsqu'un propriétaire ne respecte pas la règle commune, votée par le législateur, il faut une sanction. Dans certains territoires, 40 % de propriétaires ne respectent pas l'encadrement des loyers ! Dans quel domaine tolère-t-on un tel niveau de fraude ?

Tant mieux pour le prolongement, même si nous aurions préféré la pérennisation. Mais il faudra aussi des contrôles et des sanctions.

Mme Antoinette Guhl .  - Dans cette période d'augmentation des prix du carburant et des produits alimentaires, nous aurions aussi préféré la pérennisation. Nous aurions aussi voulu limiter les contournements, et ouvrir le dispositif à toutes les collectivités territoriales qui le souhaitent. Cependant, ce compromis est préférable à l'absence de texte. Merci à la rapporteure.

M. Thomas Dossus .  - Le pouvoir d'achat est très contraint. Nous connaissons la part que prend le loyer dans le budget des Lyonnaises et des Lyonnais, notamment.

L'expérimentation a duré : nous aurions aimé que des leçons en soient tirées et que des correctifs soient apportés.

Mais le compromis trouvé est important, d'autant qu'il réaffirme le rôle du maire. C'est important pour Lyon et Villeurbanne, au vu du hiatus qui les sépare de la métropole.

Nous voterons ce texte.

M. Laurent Somon .  - Je vous remercie de la qualité de nos débats. Le logement est le premier poste de dépense des Français, leur priorité. J'ai été frappé par les propos de Max Brisson et Frédérique Espagnac sur les différences territoriales et la libre administration des collectivités territoriales.

En France, on lance des expérimentations, mais sans jamais faire de bilan exhaustif, faute d'indicateurs et de critères d'évaluation précis. Souvent, on les étend sans les avoir évaluées. Songeons au RSA rénové ou au service national universel ! (M. Thomas Dossus s'exclame.)

Monsieur le ministre, l'équilibre trouvé par la commission est bon. Mais à nous désormais de définir des critères méthodologiques précis, en réponse à la critique de la Cour des comptes.

Mme Audrey Linkenheld.  - Et d'intégrer les loyers commerciaux !

Mme Dominique Estrosi Sassone, président de la commission des affaires économiques .  - Je remercie l'ensemble des collègues qui voteront cette proposition de loi modifiée. Je remercie et félicite notre rapporteure pour le travail accompli dans un temps contraint. Merci, monsieur le ministre, d'avoir continué à dialoguer avec nous et d'avoir approuvé cette prolongation de l'expérimentation.

Nous voulons une évaluation complète du dispositif, grâce à une amélioration de notre appareil statistique.

Petit clin d'oeil à notre collègue député Echaniz (Mme Dominique Estrosi Sassone se tourne vers le député, présent en tribune) : cette proposition de loi modifiée ne suit pas complètement l'objectif que vous aviez voté à l'Assemblée nationale, mais je vous invite à la voter conforme, pour que l'encadrement des loyers ne s'arrête pas le 23 novembre ! (Applaudissements sur les travées du groupe Les Républicains et sur plusieurs travées du groupe SER)

À la demande des groupes Les Républicains et SER, la proposition de loi est mise aux voix par scrutin public.

Mme la présidente.  - Voici le résultat du scrutin n°25 :

La proposition de loi, modifiée, est adoptée.

(Applaudissements)

Prochaine séance demain, jeudi 22 octobre 2026, à 10 h 30.

La séance est levée à 19 h 50.

Pour le Directeur des Comptes rendus du Sénat,

Rosalie Delpech

Chef de publication

Ordre du jour du jeudi 22 octobre 2026

Séance publique

De 10 h 30 à 13 heures et de 14 h 30 à 16 heures

À l'issue de l'espace réservé précédent et au plus tard de 16 heures à 20 heures

Présidence : M. Bernard Jomier, vice-président M. Jean-Claude Tissot, vice-président

1. Débat sur le thème : « Lutter contre le cancer, sortir des pesticides »

2. Proposition de loi visant à garantir l'accès à un panier diversifié de denrées alimentaires favorables à la santé et vendues à prix coûtant, présentée par Mme Antoinette Guhl et plusieurs de ses collègues (n°940, 2025-2026)

3. Proposition de loi relative aux modalités de recouvrement de la contribution aux frais de garderie et de la contribution additionnelle versées à l'Office national des forêts (ONF) par les collectivités territoriales et personnes morales propriétaires de bois et forêts relevant du régime forestier et à la composition du conseil d'administration de l'ONF, présentée par Mme Anne-Catherine Loisier et plusieurs de ses collègues (texte de la commission, n°60, 2026-2027)

4. Proposition de loi, adoptée par l'Assemblée nationale après engagement de la procédure accélérée, simplifiant l'ouverture des débits de boissons en zone rurale (texte de la commission, n°70, 2026-2027)